ECLI:NL:GHAMS:2023:106 - Gerechtshof Amsterdam - Uitleg erfdienstbaarheid en afwijzing vordering noodweg o...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.296.542/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/15/303497 / HA ZA 20-348

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 januari 2023

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats]

appellant,

advocaat: mr. B. Pietersz te Amsterdam,

tegen

LECC VASTGOED B.V.,

gevestigd te Tuitjenhorn, gemeente Schagen,

geïntimeerde,

advocaat: mr. K. Straathof te Alkmaar.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en LECC Vastgoed genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 1 april 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 6 januari 2021, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en LECC Vastgoed als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, tevens houdende eiswijziging, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Tijdens de mondelinge behandeling op 6 december 2022 hebben de hiervoor genoemde advocaten het woord gevoerd, waarbij mr. Pietersz gebruik heeft gemaakt van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. Beide partijen hebben hun standpunt toegelicht en vragen beantwoord. [appellant] heeft bij deze gelegenheid nog een productie in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, primair het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van [appellant] alsnog zal toewijzen of subsidiair zijn in hoger beroep voor het eerst ingestelde vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van LECC Vastgoed tot terugbetaling van al hetgeen [appellant] op grond van het bestreden vonnis aan haar heeft betaald en met haar veroordeling in de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.

LECC Vastgoed heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de door [appellant] bij wijze van eiswijziging ingestelde vorderingen, met zijn veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het hoger beroep, inclusief de nakosten en met rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

2.1

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen.

2.2

Met
grief 1keert [appellant] zich tegen de vaststelling onder 2.1 dat de twee parkeerplaatsen van [appellant] grenzen aan “een parkeerplaats c.q. weg van” LECC Vastgoed. Deze omschrijving acht het hof niet heel duidelijk, zodat het hof die zal aanpassen. Maar het bezwaar van [appellant] dat de weg niet een weg van LECC Vastgoed mag worden genoemd, omdat het een openbare weg zou zijn, is ongegrond omdat de weg, al dan niet openbaar - waarover discussie bestaat - , wel degelijk aan LECC Vastgoed toebehoort.

2.3

Grief 1 houdt tevens in dat de rechtbank ten onrechte onder 2.2 heeft vastgesteld dat er algemene delen zijn die onderdeel uitmaken van het bungalowpark. [appellant] voert aan dat Park [X] geen bungalowpark is maar een gewone woonwijk en dat er dus ook geen algemene delen bestaan. Het hof acht deze discussie voor de beoordeling van dit geschil niet relevant en zal de omschrijving aldus aanpassen dat die bij de standpunten van beide partijen past.

2.4

Voor het overige zijn de vastgestelde feiten in hoger beroep niet in geschil en dienen zij derhalve ook het hof als uitgangspunt. Aldus aangepast en samengevat komen de feiten neer op het volgende.

a. [appellant] is sinds 2003 eigenaar van een houten huisje met erf (huisnummer 748) en een aangrenzende parkeerplaats op Park [X] in [plaats] . Op 28 december 2015 is hij ook eigenaar geworden van het naastgelegen houten huisje (huisnummer [nummer 1] ) met erf en een daaraan grenzende parkeerplaats, die daarvoor in eigendom toebehoorden aan [naam] . De twee parkeerplaatsen grenzen aan een weg die in eigendom toebehoort aan LECC Vastgoed.

b. Sinds 27 januari 2012 is LECC Vastgoed eigenaar van een aantal onroerende zaken rondom de houten en stenen huisjes op Park [X] . Die onroerende zaken zijn bestemd om te worden gebruikt door of ten behoeve van de eigenaren en bewoners van de houten en stenen huisjes op Park [X] . Een van deze is een zich deels achter het perceel met huisnummer [nummer 1] bevindend grasveld met perceelnummer [perceelnummer 10] (hierna: het grasveld).

c. In de akte van levering van 28 december 2015 waarbij het perceel van [naam] aan [appellant] is overgedragen staat in artikel 6 onder Pro meer het volgende vermeld:

OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE BEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN

Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar voormelde akte de dato negenentwintig december tweeduizend drie, waarin onder meer het volgende voorkomt, woordelijk luidende:

“TE VESTIGEN ERFDIENSTBAARHEDEN

De comparanten, handelende als gemeld, verklaarden nog ten nutte van het bij deze akte verkochte en ten laste van het bij de verkopers in eigendom verblijvende gedeelte van de percelen kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie I, nummer [perceelnummer 1] , [perceelnummer 2] , [perceelnummer 3] , [perceelnummer 4] , [perceelnummer 5] , [perceelnummer 6] , [perceelnummer 7] , [perceelnummer 8] , [perceelnummer 9] , [perceelnummer 10] , [perceelnummer 11] , [perceelnummer 12] en [perceelnummer 13] te verlenen, voorzover niet reeds bij eerdere akte van eigendomsoverdracht gevestigd:

- de erfdienstbaarheid van weg, respectievelijk de erfdienstbaarheid van voetpad, om te komen van en te gaan naar de openbare weg, de [straatnaam 1] casu quo [straatnaam 2] , zonder daarvoor enige vergoeding verschuldigd te zijn, op de minst bezwarende wijze uit te oefenen over de bestaande en geprojekteerde wegen en paden op de lijdende erven.

d. [appellant] heeft het huisje op het perceel met huisnummer [nummer 1] gesloopt en vervangen door een loods.

e. Bij e-mail van 9 maart 2018 heeft [appellant] op grond van voormelde erfdienstbaarheid jegens LECC Vastgoed aanspraak gemaakt op aanleg op het grasveld van een pad dat geschikt is om te berijden met een auto of verbreding van een bestaand tegelpad aan de zijkant van het grasveld.

f. Bij e-mail van 26 september 2018 heeft [appellant] dit verzoek herhaald. Hij heeft daarbij erop gewezen dat hij beschikt over een vergunning voor de bouw van een loods op het perceel met huisnummer [nummer 1] en dat de enige officiële toegang tot dat perceel loopt over het grasveld.

g. LECC Vastgoed heeft het verzoek van [appellant] tot aanleg van een breder pad afgewezen omdat zij van mening is dat de onder c. omschreven erfdienstbaarheid haar daartoe niet verplicht.

3.Beoordeling

De procedure in eerste aanleg

3.1

Bij de inleidende dagvaarding heeft [appellant] gevorderd, samengevat,

- dat voor recht wordt verklaard dat hij een erfdienstbaarheid heeft met een recht van weg alsmede een recht van voetpad, buiten de bestaande voetpaden, op en over het grasveld en dat hij dat perceel tevens met ieder vervoermiddel mag betreden om van zijn perceel te komen en te gaan naar de openbare weg;

- dat LECC Vastgoed wordt veroordeeld tot aanleg van een pad, dan wel een verharding op het grasveld ten behoeve van het recht van weg van [appellant] , althans

- dat LECC Vastgoed wordt veroordeeld te gedogen dat [appellant] op de voet van artikel 5:75 lid 2 BW Pro een pad, dan wel verharding aanlegt op het grasveld ten behoeve van die erfdienstbaarheid, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom, althans

- dat de rechtbank in de lijn en strekking van dit gevorderde een uitspraak zal doen die zij in goede justitie zal vermenen te behoren.

Aan deze vorderingen heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat het heersend erf waarop nu zijn loods staat (huisnummer [nummer 1] ) is ingesloten, waardoor hij vanaf zijn perceel geen andere mogelijkheid heeft dan via het grasveld met een auto naar de openbare weg te gaan. Uit de bewoordingen in de vestigingsakte en uit het jarenlange gebruik volgt dat hij gerechtigd is het grasveld te gebruiken als weg, aldus [appellant] . LECC Vastgoed heeft de vorderingen bestreden evenals de stellingen waarop die berusten.

3.2

Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] afgewezen. Zij heeft hiertoe, samengevat, het volgende overwogen. Het beroep van [appellant] op verkrijgende verjaring wordt verworpen, omdat [appellant] de vereiste uiterlijke feiten die de bezitspretentie van zijn rechtsvoorganger [naam] aannemelijk zouden moeten maken, niet heeft gesteld. Wat betreft het beroep op de erfdienstbaarheid geldt dat de akte van vestiging van de erfdienstbaarheid aldus moet worden uitgelegd dat die een recht van weg geeft over de ten tijde van de vestiging bestaande of in ontwerp zijnde wegen en een recht van voetpad over de ten tijde van de vestiging bestaande of in ontwerp zijnde paden. [appellant] heeft daarom geen aanspraak op verbreding van een bestaand pad tot een weg. De door [appellant] zelf in het leven geroepen omstandigheid dat door de aanwezigheid van de loods voertuigen niet op het achterste deel van zijn perceel met huisnummer [nummer 1] kunnen komen, brengt hierin geen verandering, evenmin als het beroep van [appellant] op de plaatselijke gewoonte en het gebruik dat [naam] volgens hem jarenlang met een auto van het pad zou hebben gemaakt.

De procedure in hoger beroep

3.3

[appellant] heeft tegen het bestreden vonnis vijf grieven aangevoerd. Hij heeft daarbij zijn eis aldus gewijzigd dat hij subsidiair vordert dat het perceel met nummer [perceelnummer 10] (het grasveld, hof) wordt aangewezen als noodweg en LECC Vastgoed wordt veroordeeld mee te werken aan het gereedmaken en het gebruik daarvan, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Het hof ziet aanleiding eerst grief 3 te behandelen, die gaat over de uitleg van de erfdienstbaarheid

Uitleg van de akte van vestiging van de erfdienstbaarheid

3.4

Met juistheid heeft de rechtbank overwogen dat het bij de uitleg van de akte van vestiging van de erfdienstbaarheid aankomt op de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte en dat bij de uitleg van de wijze waarop de erfdienstbaarheid moet worden uitgeoefend de beginselen van redelijkheid en billijkheid een rol spelen.

3.5

Met
grief 3betoogt [appellant] dat de rechtbank bij de uitleg van de akte van vestiging ten onrechte is voorbijgegaan aan de partijbedoelingen en een onjuiste betekenis heeft toegekend aan de term ‘geprojecteerde’. Ook wijst [appellant] op de eisen van redelijkheid en billijkheid en doet hij een beroep op de plaatselijke gewoonte.

3.6

[appellant] heeft in dit verband het volgende naar voren gebracht. Bij de verkoop van de percelen met de huisjes door de voormalige vakantieparkeigenaar in 2003 hebben partijen beoogd het ingesloten perceel met huisnummer [nummer 1] door het vestigen van erfdienstbaarheden van weg respectievelijk voetpad op het grasveld te ontsluiten naar de openbare wegen [straatnaam 1] en [straatnaam 2] , die beide autowegen zijn. De beide erfdienstbaarheden zijn naast elkaar genoemd om toekomstige verzwaring van de erfdienstbaarheid, van erfdienstbaarheid van voetpad naar erfdienstbaarheid van weg, mogelijk te maken, aldus [appellant] . De term ‘geprojecteerde’ in de zinsnede “uit te oefenen over de bestaande en geprojecteerde wegen en paden op de lijdende erven” moet volgens hem worden uitgelegd als ‘toekomstige’.

3.7

Het hof overweegt hierover het volgende. De uitleg van [appellant] van de term ‘geprojecteerde’ is niet in overeenstemming met de gewone betekenis daarvan; als dat was bedoeld had in de akte van vestiging beter de term ‘te projecteren’ kunnen worden gebruikt. Bovendien verliest in die uitleg de hiervoor geciteerde zinsnede iedere betekenis. De uitleg van [appellant] impliceert immers dat het hem als eigenaar van het heersend erf vrij zou staan iedere willekeurige weg ‘te projecteren’ op het dienend erf. Aangenomen moet worden dat bedoeld is met die zinsnede een beperking aan te brengen aan de wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid en wel in die zin, dat de erfdienstbaarheid kan worden uitgeoefend over de ten tijde van de vestiging bestaande wegen en paden alsmede de op dat moment reeds geplande wegen en paden. Het is onbetwist dat het bestaande pad langs het grasveld, twee tegels breed, voor gebruik door vierwielige voertuigen ongeschikt is en dat er ten tijde van de vestiging geen plannen bestonden voor een weg op die plaats.

3.8

Verder is van belang dat in de akte uitdrukkelijk twee verschillende erfdienstbaarheden zijn gevestigd. Als het de bedoeling zou zijn geweest dat op alle wegen en paden zou mogen worden gereden met een vierwielig voertuig, was het voldoende geweest uitsluitend een erfdienstbaarheid van weg te vestigen, omdat dat recht, als het meerdere, ook het mindere, het recht van voetpad, omvat. Nu beide erfdienstbaarheden zijn gevestigd is het noodzakelijk te bepalen waarop de erfdienstbaarheid van weg is gevestigd en waarop de erfdienstbaarheid van voetpad.

3.9

Inderdaad zal het bij de ‘uitponding’ in 2013 van het vakantiepark, waarbij de percelen met de huisjes zijn verkocht aan particulieren en de daaromheen gelegen onroerende zaken (wegen, grasvelden en dergelijke) aan een rechtsvoorganger van LECC Vastgoed, de bedoeling zijn geweest de huiseigenaren de mogelijkheid te bieden vanuit hun perceel de openbare weg te bereiken, en vice versa, over de wegen en paden die bij de rechtsvoorganger van LECC Vastgoed in eigendom waren. Maar uit niets blijkt dat tevens is beoogd ieder perceel met huisje direct bereikbaar te maken met een vierwielig voertuig, kort gezegd: per auto. Vastgesteld kan worden dat door de gecentraliseerde parkeerplaatsen de percelen met de huisjes in elk geval indirect ook voor auto’s zijn ontsloten naar de openbare weg.

3.1

In de omschrijving van de erfdienstbaarheid is het woord respectievelijk gebruikt. Dat kan ‘achtereenvolgens’ betekenen, maar ook ‘in de genoemde/zelfde volgorde’. De eerste betekenis is niet goed in te passen in de tekst, maar de tweede wel. Er staat in de tekst naast “de erfdienstbaarheid van weg respectievelijk de erfdienstbaarheid van voetpad” immers nog een andere opsomming van twee, namelijk “wegen en paden”. Het woord respectievelijk in de tweede betekenis koppelt de erfdienstbaarheid van weg aan de wegen en de erfdienstbaarheid van voetpad aan de paden, wat een logische uitleg oplevert, omdat wegen geschikt zijn voor auto’s en paden in het algemeen niet. Opmerking verdient daarbij nog dat ‘respectievelijk’ kennelijk niet vooruitwijst naar de zinsnede “de [straatnaam 1] casu quo [straatnaam 2] ”, omdat in het geheel niet valt in te zien waarom de wegen en paden op de dienende erven op weg naar de [straatnaam 2] alleen zouden mogen worden bewandeld en op weg naar de [straatnaam 1] ook zouden mogen worden bereden.

3.11

Met de rechtbank legt het hof de akte van vestiging dan ook aldus uit, dat er een recht van weg bestaat op de ten tijde van de vestiging bestaande of geplande wegen en een recht van voetpad op de toen bestaande of geplande paden, waaronder het pad langs het grasveld. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen in het voorgaande geen verandering brengen. In de akte zijn, zoals gezegd, uitdrukkelijk twee verschillende erfdienstbaarheden gevestigd en het enkele feit dat [appellant] in de door hem zelf gewijzigde situatie behoefte heeft aan het uitgebreidere recht, neemt niet weg dat dat in de akte niet is gevestigd. De door [appellant] gemaakte vergelijking met een intensivering van het gebruik van een erfdienstbaarheid gaat niet op, omdat [appellant] gebruik wenst te maken van het dienend erf op een wijze die door de akte in het geheel niet is toegestaan.

3.12

Ook zijn beroep op de plaatselijke gewoonte helpt [appellant] niet verder. Aan de plaatselijke gewoonte wordt bij het bepalen van de inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening immers slechts toegekomen voor zover in de akte van vestiging “regelen daaromtrent ontbreken” (artikel 5:73 lid 1 BW Pro). Die situatie doet zich hier niet voor. Ten overvloede merkt het hof op dat het ook niet overtuigd is geraakt van het bestaan van een plaatselijke gewoonte om met vierwielige voertuigen te rijden over smalle tegelpaadjes of grasvelden. Dat dit heden ten dage op Park [X] soms wel gebeurt door dienstverleners in opdracht of met toestemming van LECC Vastgoed of door huisjeseigenaren die dat om de een of andere reden handig vinden, constitueert nog geen plaatselijke gewoonte.

3.13

Al met al heeft grief 3 dus geen succes.

Beroep op verjaring

3.14

Grief 2is gericht tegen de afwijzing van het beroep van [appellant] op (verkrijgende) verjaring. [appellant] voert in dit verband aan dat uit het enkele feit dat hij en zijn rechtsvoorganger [naam] van het pad gebruik maakten om vanaf de achterkant van het perceel naar de openbare weg te gaan, al bezitspretentie voortvloeit. Het is daarbij ook niet van belang of de erfdienstbaarheid feitelijk wordt gebruikt maar voldoende is dat het lijdend erf de permanente ‘aanwezigheid’ moet dulden, wat hier het geval is, omdat de enige logische route altijd de route via het pad is geweest, waarmee de bezitspretentie een feit is. De erfdienstbaarheid is en wordt nog altijd te goeder trouw en zonder tegenspraak uitgeoefend als een erfdienstbaarheid van weg, aldus [appellant] .

3.15

Omdat het pad aan de zijkant van het grasveld achter huisnummer [nummer 1] maar twee stoeptegels breed is, ligt het geenszins voor de hand om te veronderstellen dat daarover mag worden gereden met een vierwielig voertuig. Evenmin ligt het voor de hand aan te nemen dat met een vierwielig voertuig over het grasveld zelf mag worden gereden. Onder die omstandigheden kunnen [naam] en [appellant] dus niet in weerwil van de tekst van de vestigingsakte te goeder trouw hebben gemeend dat er wel een erfdienstbaarheid van weg over het pad en/of het grasveld bestond. Bij ontbreken van goede trouw bedraagt de verjaringstermijn twintig jaar. [naam] is, zo blijkt uit de door [appellant] overgelegde transportakte met betrekking tot huisnummer [nummer 1] , in 2003 eigenaar daarvan geworden. Dit betekent dat de verjaringstermijn van twintig jaar door hem en zijn rechtsopvolger [appellant] niet kan zijn voltooid. Opmerking verdient daarbij dat vóór 2003, voor de ‘uitponding’, de eigendom van het hele terrein van het (toenmalige) huisjespark in één hand was en niet valt in te zien hoe in die situatie de verjaring een aanvang heeft kunnen nemen.

3.16

Los daarvan geldt dat [appellant] ook in hoger beroep onvoldoende heeft duidelijk gemaakt welke bezitshandelingen [naam] nu feitelijk heeft verricht. Uit een eventueel min of meer incidenteel berijden van het pad en/of het grasveld met een vierwielig voertuig blijkt, zonder verdere bijkomende omstandigheden, immers niet dat [naam] pretendeerde dat te doen als rechthebbende op een erfdienstbaarheid van weg. De noodzaak uit te leggen waarin het bezit van [naam] heeft bestaan is des te groter, nu [appellant] in een procedure tegen een zustervennootschap van LECC Vastgoed ter zitting heeft verklaard dat [naam] de laatste zeven jaar voor de eigendomsoverdracht zijn huisje niet meer bezocht. [appellant] heeft over dat gebruik echter niets concreets gesteld. De door [appellant] overgelegde foto’s van bandensporen en geparkeerde (zware) voertuigen op het grasveld kunnen hem niet helpen, omdat daaruit geen bezit van [naam] blijkt. Een eventueel bezit van [appellant] alleen is niet voldoende, omdat LECC Vastgoed tegen zijn handelingen is opgetreden en in 2019 met succes in kort geding een verbod daarvan heeft gevorderd, waarmee een eventuele verjaring is gestuit. Hetgeen [appellant] heeft opgemerkt over het door LECC Vastgoed moeten dulden van de permanente ‘aanwezigheid’ is alleen al niet ter zake dienend omdat hetgeen aanwezig is, een achteruitgang en een pad langs het grasveld, in overeenstemming is met de hierboven vastgestelde recht van voetpad.

3.17

De rechtbank heeft het beroep op verkrijgende verjaring dus terecht afgewezen. Grief 2 faalt.

Overige grieven

3.18

Uit het voorgaande vloeit voort dat de rechtbank de op de erfdienstbaarheid gebaseerde vorderingen van [appellant] terecht heeft afgewezen. Dit betekent dat ook de
grieven 4 en 5, die zonder zelfstandige motivering zijn gericht tegen de proceskostenveroordeling en het dictum, doel missen.

Noodweg

3.19

Aan zijn in hoger beroep voor het eerst ingestelde subsidiaire vorderingen heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat het perceel met huisnummer [nummer 1] geen behoorlijke toegang heeft tot een openbare weg en dat om toegang daartoe te krijgen het gebruik van het grasveld noodzakelijk en onvermijdelijk is. Een behoorlijke exploitatie van het perceel overeenkomstig zijn bestemming is in de huidige situatie niet mogelijk. De enige manier om met een voertuig van het perceel naar de openbare weg te gaan is via het grasveld, want het perceel bevat geen andere doorgang die groot genoeg is om met een voertuig via het perceel met huisnummer [nummer 2] en/of de westgevel van de loods naar de openbare weg te gaan. Uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) blijkt dat de loods een industriefunctie heeft. Een autopad dat breed genoeg is voor grote voertuigen is voor de behoorlijke exploitatie daarvan essentieel, aldus [appellant] .

3.2

Het perceel waarop de loods is gebouwd is niet afgesneden van de openbare weg. Te voet is het perceel vanaf de openbare weg van meerdere kanten bereikbaar. Met een auto kan het perceel in theorie via de daarbij behorende parkeerplaats worden bereikt, zij het dat in de zijwand van de gebouwde loods op die plaats geen toegangsdeur aanwezig is. In de praktijk kan het perceel ook via het perceel met huisnummer [nummer 2] en de daarvoor liggende bijbehorende parkeerplaats worden bereikt. Die toegang over het eigen erf van [appellant] (met ander kadastraal nummer en huisnummer) dient bij de beoordeling of een behoorlijke toegang tot de openbare weg bestaat ten volle te worden meegenomen. Er is geen enkele reden om uit te gaan van de hypothetische situatie dat de twee kadastrale percelen ooit in verschillende handen komen.

3.21

Het door [appellant] ervaren probleem is dat de loods weliswaar aan de noordzijde een (brede) toegangsdeur bevat die bereikbaar is vanaf het perceel met het huis van [appellant] , maar dat hij niet met voertuigen door de loods wil rijden naar de achterzijde van het perceel, waar hij soms voertuigen in afwachting van reparatie parkeert. Dat kost te veel ruimte in de loods, terwijl er door de wijze waarop de loods is geplaatst ook niet de mogelijkheid bestaat om de loods heen naar achteren te rijden. Daarnaast heeft [appellant] aangevoerd dat de toegang via de parkeerplaats te smal is voor de breedste (landbouw)voertuigen die hij repareert.

3.22

Uit het voorgaande blijkt dat het ervaren probleem grotendeels is veroorzaakt door de wijze waarop [appellant] zelf de loods heeft gepositioneerd en ingericht. [appellant] heeft niet inzichtelijk kunnen maken dat er voor hem geen mogelijkheid heeft bestaan de loods zodanig te bouwen en/of in te richten dat de achterzijde van het perceel wel bereikbaar bleef als parkeerplaats voor voertuigen. De enkele mededeling dat de Welstandscommissie heeft bepaald dat de loods in lijn met de “andere huizen” moest blijven staan is onvoldoende, al was het maar omdat op de overgelegde kaart en de luchtfoto van de loods in die bebouwing in de omringende bebouwing weinig lijn is te ontdekken.

3.23

Het probleem van de voertuigen die te breed zijn om via de parkeerplaats het perceel op te rijden, lijkt slechts betrekkelijk. Aan de voorzijde van het perceel is de ruimte om binnen te rijden breder dan de parkeerplaats, zo blijkt uit de eerder genoemde luchtfoto, omdat naast de parkeerplaats over de weg kan worden gereden. Voor zover bepaalde voertuigen ook voor die opening te breed zouden zijn, geldt dat de vraag wat een “behoorlijke exploitatie” in dit geval eist, wordt gekleurd door het feit dat het ter plaatse geldende bestemmingsplan inhoudt dat de in geding zijnde percelen een recreatieve functie hebben. De BAG brengt daarin geen verandering. Ook de feitelijke bestemming van het perceel is recreatief, omdat [appellant] de loods gebruikt om hobbymatig te sleutelen aan grote (landbouw)voertuigen. Dat [appellant] mogelijk bepaalde bredere (landbouw)voertuigen niet ter plaatse kan repareren rechtvaardigt niet de conclusie dat een behoorlijke exploitatie van het perceel niet mogelijk is.

3.24

Er zijn, dit alles in aanmerking genomen, geen omstandigheden die meebrengen dat [appellant] aanspraak kan maken op de aanwijzing van een noodweg over het grasveld dat eigendom is van LECC Vastgoed. Dit betekent dat de vorderingen die [appellant] in hoger beroep voor het eerst heeft ingesteld, worden afgewezen.

Slotsom en kosten

3.25

De grieven falen. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. De door [appellant] in hoger beroep voor het eerst ingestelde vorderingen worden afgewezen.

3.26

Als de in het ongelijk gestelde partij moet [appellant] de kosten van het hoger beroep dragen.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

wijst af het door [appellant] voor het eerst in hoger beroep gevorderde;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van LECC Vastgoed begroot op € 772,= aan verschotten en € 2.228,= voor salaris en € 163,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, J.C.W. Rang en E. de Greeve en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2023.