Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.294.089/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 8103545 \ CV EXPL 19-7804
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 mei 2023
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats 1] ,
appellante,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. J. de Haan te Alkmaar,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats 2] ,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellant,
advocaat: mr. N.E. Reijnen te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
[appellante] is bij dagvaarding van 19 april 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 10 februari 2021, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en [appellante] als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel althans vermeerdering van eis, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties;
- akte van de zijde van [geïntimeerde] , met producties;
- antwoordakte van de zijde van [appellante] , met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft in het principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] af zal wijzen en die van [appellante] alsnog volledig toe zal wijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties. In het incidenteel appel heeft zij geconcludeerd tot - uitvoerbaar bij voorraad - afwijzing daarvan, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.
[geïntimeerde] heeft in het principaal appel geconcludeerd tot afwijzing daarvan en van de vorderingen van [appellante] en in incidenteel appel tot toewijzing van zijn in hoger beroep ingestelde en hierna weer te geven vorderingen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in (zo begrijpt het hof) hoger beroep met nakosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.5 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.
2.1
[geïntimeerde] verhuurt sinds 15 maart 2016 aan [appellante] de woning aan de [straatnaam] 1361 te [plaats] .
2.2
In artikel 4.4 van de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurprijs per maand € 710,00 bedraagt en de servicekosten € 40,00.
2.3
In artikel 5.1 en 5.2 van de huurovereenkomst is het volgende bepaald.
5.1
De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs bij gebreke waarvan de huurprijsaanpassing plaatsvindt overeenkomstig het gestelde in 5.2.
5.2
Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1. gesteld niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in 18 van de algemene bepalingen.
2.4
In artikel 6 is Pro het volgende opgenomen.
6. De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende: Geen levering van diensten, huurder dient deze zelf te verzorgen
2.5
In artikel 18 van Pro de toepasselijke algemene bepalingen is voor zover van belang het volgende opgenomen.
Huurprijswijziging
Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:
- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2000=100), gepubliceerd door Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);
- wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;
- […]
- […]
- geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.
2.6
[appellante] heeft per e-mail van 1 oktober 2021 aan [geïntimeerde] de huurovereenkomst opgezegd.
3.Beoordeling
De procedure in eerste aanleg
3.1
[geïntimeerde] heeft in conventie gevorderd dat de kantonrechter [appellante] veroordeelt tot betaling van € 1.231,60, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 7 oktober 2019. Dit bedrag is opgebouwd uit € 1.143,33 aan huurachterstand over de periode tot en met mei 2020, € 6,59 aan wettelijke rente tot 7 oktober 2019, buitengerechtelijke incassokosten van € 67,50 en BTW daarover van € 14,18.
3.2
[appellante] heeft tot afwijzing van deze vorderingen geconcludeerd. Samengevat voert zij aan dat [geïntimeerde] geen specificatie van de servicekosten heeft verstrekt, waardoor de Belastingdienst ook de servicekosten kwalificeerde als huurprijs en [appellante] niet in aanmerking kwam voor huurtoeslag. [appellante] betwist enig bedrag aan [geïntimeerde] verschuldigd te zijn, aangezien niet duidelijk is of [geïntimeerde] de doorgevoerde huurverhogingen heeft berekend over de kale huur of over het totaalbedrag.
3.3
In reconventie heeft [appellante] , samengevat, gevorderd dat de kantonrechter [geïntimeerde] veroordeelt:
een betalingsoverzicht te verstrekken over 2019 en om [appellante] inzage te verschaffen in alle door [geïntimeerde] aangezegde huurverhogingen;
tot betaling van € 15.925,00 met rente aan gemiste huurtoeslag, onder bepaling dat [appellante] vanaf 1 januari 2020 het recht verkrijgt de maandelijkse huur met € 350 te verminderen zolang [geïntimeerde] geen verantwoording aflegt over de gerekende servicekosten;
aan [appellante] ex art. 7:259 BW Pro een afrekening servicekosten te verstrekken over de jaren 2016 tot en met 2018 op straffe van verbeurte van een dwangsom;
voorwaardelijk, indien [geïntimeerde] niet kan aantonen dat hij servicekosten maakt en welke dat zijn:
4. tot betaling van € 1.820,00 uit hoofde van onverschuldigde betaling, onder bepaling dat deze betalingsverplichting vervalt per 1 januari 2020;
en voorwaardelijk en onvoorwaardelijk:
5. in de kosten van dit geding.
3.4
Aan haar vorderingen heeft [appellante] , samengevat, ten grondslag gelegd dat zij recht en belang heeft bij een compleet betalingsoverzicht over 2019 en inzicht in alle aangezegde huurverhogingen. [appellante] is € 15.925,00 aan huurtoeslag misgelopen doordat [geïntimeerde] geen overzicht van de servicekosten heeft overgelegd. Ook heeft zij recht en belang bij een afrekening van de servicekosten over 2016 tot en met 2018 aangezien zij onverschuldigd heeft betaald indien [geïntimeerde] die kosten niet heeft gemaakt, aldus nog steeds [appellante] .
3.5
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter in conventie [appellante] veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van € 1.231,60 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 7 oktober 2019 en in reconventie de vorderingen van [appellante] afgewezen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten. Zij heeft daartoe, samengevat, overwogen dat partijen een huurprijs van € 750,00 zijn overeengekomen en niet een huurprijs van € 710,00 vermeerderd met € 40,00 servicekosten. In de huurovereenkomst is namelijk bepaald dat geen bijkomende diensten worden verleend aan [appellante] terwijl [appellante] zelf voor het gas, water en licht betaalde. De onderverdeling is dus slechts aangehouden om [appellante] – conform haar eigen verklaring – in staat te stellen huurtoeslag aan te vragen. Daarbij komt dat [appellante] pas in de procedure om specificatie van de servicekosten heeft gevraagd en ook niet eerder schriftelijk bij [geïntimeerde] heeft geklaagd dat zij geen huurtoeslag kreeg. Verder heeft de kantonrechter geoordeeld dat sprake is van een geliberaliseerde woonruimte, zodat geen wettelijke voorschriften gelden met betrekking tot huurverhoging, maar de bepalingen uit de huurovereenkomst. Op grond daarvan was [geïntimeerde] naar het oordeel van de kantonrechter bevoegd de huurprijs jaarlijks te verhogen en was hij niet verplicht om die verhoging aan te zeggen. [geïntimeerde] heeft de huurprijs dus rechtsgeldig verhoogd. [appellante] heeft geen belang bij het gevorderde betalingsoverzicht, bij inzage in de aangezegde huurverhogingen of bij de afrekening over de servicekosten. De door [geïntimeerde] gestelde huurachterstand van € 1.143,33 is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende weersproken. [appellante] kan [geïntimeerde] niet verwijten dat zij niet in aanmerking kon komen voor huurtoeslag, omdat dat voor haar eigen rekening en risico komt.
Principaal appel
3.6
[appellante] komt met de grieven 1, 2 en 3 – die zich lenen voor gezamenlijke behandeling – samengevat op tegen het oordeel van de kantonrechter, dat partijen een huurprijs van € 750 zijn overeengekomen. Zij stelt dat de huurprijs € 710,00 bedraagt en daarnaast € 40,00 aan servicekosten is overeengekomen. Daaraan legt zij ten grondslag dat tussen leveringen en diensten een onderscheid kan worden gemaakt en dat [geïntimeerde] niet heeft bestreden meubilering, stoffering en overige inboedel ter beschikking te hebben gesteld, dat in de huurovereenkomst en de huurverhogingsvoorstellen van [geïntimeerde] een huurprijs van € 710,00 is genoemd en dat [appellante] al voorafgaand aan de procedure in eerste aanleg het overzicht van de servicekosten heeft opgevraagd. Zelfs indien dat later is geweest, kan dat volgens [appellante] niet doorslaggevend zijn. Ten slotte betoogt [appellante] , dat zij erop mocht vertrouwen dat de afspraken die zij maakte met de vertegenwoordiger van [geïntimeerde] ( [naam] ) rechtsgeldig zouden zijn en [geïntimeerde] zouden binden.
3.7
Tussen partijen is in geschil de hoogte van de overeengekomen huurprijs. De tussen partijen gesloten huurovereenkomst biedt op dit punt geen duidelijkheid, kort gezegd omdat aan de ene kant in artikel 4.4 is overeengekomen dat € 40,00 aan servicekosten zou worden betaald, terwijl in artikel 6 is Pro overeengekomen dat [geïntimeerde] geen diensten zou leveren en dat [appellante] die zelf dient te verzorgen. De huurovereenkomst dient dus te worden uitgelegd. De vraag hoe de rechtsverhouding tussen partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij deze uitlegging komt betekenis toe aan alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.
3.8
Tussen partijen staat vast dat het totaal door [appellante] te betalen bedrag € 750,00 bedroeg. De vraag is of een deel daarvan bestond uit servicekosten. Naar het oordeel van het hof is dat niet het geval en zijn partijen een huurprijs van € 750,00 overeengekomen. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] is niet vast komen te staan dat [geïntimeerde] daadwerkelijk leveringen of diensten ten behoeve van [appellante] heeft verzorgd, terwijl wel vaststaat dat [appellante] zelf haar nutsvoorzieningen heeft betaald. Niet is dus gebleken dat partijen met de huurovereenkomst hebben beoogd, dat [geïntimeerde] bepaalde diensten zou leveren en daarvoor servicekosten bij [appellante] in rekening zou brengen. Evenmin is vast komen te staan dat wel sprake zou zijn van servicekosten, omdat [geïntimeerde] aan [appellante] meubilering, stoffering en overige inboedel ter beschikking heeft gesteld. De hiervoor in r.o. 2.4 geciteerde tekst van artikel 6 van Pro de huurovereenkomst wijst juist op het tegendeel. [appellante] heeft gelet op de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwd dat er desalniettemin meubilering en/of stoffering door [geïntimeerde] ter beschikking is gesteld.
3.9
Daarbij komt dat er met het ontvangen van huurtoeslag door [appellante] ook een duidelijk motief was om een deel van de huurprijs in de huurovereenkomst als servicekosten te kwalificeren. Dat dit de achterliggende reden lijkt ook te volgen uit de verklaring van Valk, die [geïntimeerde] vertegenwoordigde. [geïntimeerde] heeft [appellante] kennelijk tegemoet willen komen en dat verklaart ook dat in de huurovereenkomst een huurprijs van € 710,00 is aangehouden en dat [geïntimeerde] van dat bedrag uitging in zijn huurverhogingsvoorstellen. Wat daar ook van zij, van (het oogmerk tot) daadwerkelijke levering van diensten waarvoor € 40,00 zou worden betaald is niet gebleken. Op welk moment [appellante] voor het eerst bij [geïntimeerde] heeft geïnformeerd naar de servicekosten acht het hof niet van doorslaggevend belang. Daaruit kan gelet op het voorgaande niet worden afgeleid dat partijen daadwerkelijk de bedoeling hadden dat [geïntimeerde] bepaalde diensten zou leveren aan [appellante] en daarvoor servicekosten in rekening zou brengen. Het hof concludeert dat de afspraken tussen partijen zo moeten worden uitgelegd dat de huurprijs van € 750,00 bedraagt. De grieven 1, 2 en 3 stuiten daarop af.
3.1
Aangezien partijen geen betaling van servicekosten zijn overeengekomen, heeft [appellante] geen belang bij een afrekening daarover. Grief 7 faalt daarmee. Aangezien partijen een huurprijs van € 750,00 per maand zijn overeengekomen, is artikel 7:252 BW Pro bovendien niet van toepassing op de huurverhogingen en is daarop slechts van toepassing wat partijen daaromtrent zijn overeengekomen. [appellante] kan zich dan ook niet beroepen op vernietiging van de huurverhogingen wegens schending van artikel 7:252 BW Pro. Daarmee faalt ook grief 4.
3.11
Met grief 5 komt [appellante] , samengevat, op tegen de toewijzing van de vordering tot betaling van de huurachterstand. Daaraan legt zij ten grondslag dat de huurprijs € 710,00 per maand bedraagt en niet € 750,00. Deze grief faaltgelet op het hiervoor gegeven oordeel van het hof dat de huurprijs € 750,00 per maand bedraagt.
3.12
Ook grief 6 stuit af op het oordeel van het hof dat geen levering van diensten is overeengekomen en dat het bedrag van € 40,00 als deel van de huurprijs is aan te merken. Ook overigens is het hof met de kantonrechter van oordeel dat het al dan niet ontvangen van huurtoeslag voor rekening en risico van [appellante] als huurder komt. Voor schadevergoeding bestaat dus geen grond.
3.13
Grief 8 heeft geen zelfstandige betekenis en kan daardoor onbesproken blijven.
Incidenteel appel
3.14
In incidenteel appel vordert [geïntimeerde] , samengevat, primair, dat het hof voor recht verklaart dat de huurovereenkomst is geëindigd per 1 januari 2022 en [appellante] veroordeelt tot ontruiming, subsidiair dat het hof de huurovereenkomst ontbindt en [appellante] veroordeelt tot ontruiming en meer subsidiair dat het hof de huurovereenkomst ontbindt onder een opschortende voorwaarde. Ook vordert [geïntimeerde] veroordeling van [appellante] tot betaling van € 1.143,33 aan huurachterstand over de periode mei 2017 tot en met mei 2020 met rente, € 4.754,90 aan huurachterstand over de periode juni 2020 tot en met september 2021 met rente, € 818,35 voor iedere maand dat [appellante] na oktober 2021 het gehuurde in gebruik houdt vermeerderd met de jaarlijkse huurverhoging en € 81,65 aan buitengerechtelijke incassokosten.
3.15
Tussen partijen is niet in geschil dat de huurovereenkomst eindigt per 1 januari 2022, aangezien zij deze beiden tegen die datum hebben opgezegd. Het hof zal de primair gevorderde verklaring voor recht dan ook toewijzen en komt daarom niet toe aan de gevorderde ontbinding, al dan niet onder opschortende voorwaarde. De vordering tot ontruiming wijst het hof af bij gebrek aan belang, aangezien vaststaat dat [appellante] de woning inmiddels heeft verlaten.
3.16
De vordering die ziet op de huurachterstand over de periode mei 2017 tot en met mei 2020 is bij het bestreden vonnis toegewezen. Aangezien het principaal appel niet slaagt en het hof het vonnis zal bekrachtigen, wijst het hof deze in hoger beroep opnieuw ingestelde vordering af om dubbeltelling te voorkomen. Datzelfde geldt ten aanzien van de gevorderde incassokosten. Het hof wijst de vordering die ziet op de huurachterstand van € 4.754,90 met betrekking tot de periode juni 2020 tot en met september 2021 wel toe, aangezien [appellante] heeft erkend de huur niet te hebben voldaan. Ook wijst het hof om dezelfde reden de vordering tot betaling van € 818,35 voor iedere maand dat [appellante] na oktober 2021 het gehuurde in gebruik heeft gehouden tot de einddatum van de huurovereenkomst toe. De jaarlijkse huurverhoging laat het hof daarbij buiten beschouwing, omdat [geïntimeerde] niet heeft toegelicht op welk moment die huurverhoging zou hebben plaatsgevonden en van welke omvang die zou zijn.
Slotsom en kosten
3.17
De grieven in het principale beroep falen en de grief in het incidenteel beroep slaagt in zoverre, dat het hof zal verklaren voor recht dat de huurovereenkomst is geëindigd per 1 januari 2022 en [appellante] zal veroordelen tot betaling van € 4.754,90 met rente en tot betaling van € 1.636,70. Het vonnis waarvan beroep zal dus worden bekrachtigd. [appellante] zal als overwegend in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in principaal en incidenteel appel.
4.Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde is geëindigd per 1 januari 2022;
veroordeelt [appellante] tot betaling aan [geïntimeerde] van € 4.754,90 aan huurbetalingen over de maanden juni 2020 tot en met september 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de datum waarop de openstaande termijnen verschuldigd zijn geworden tot de datum van voldoening;
veroordeelt [appellante] tot betaling aan [geïntimeerde] van € 1.636,70 aan huurbetalingen over de maanden november en december 2021;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 772 aan verschotten en € 5.221 voor salaris en op € 163,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, M.A.J.G. Janssen en A.L. op ’t Hoog en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2023.