Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.298.154/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: : 8852610 \ CV EXPL 20-5827
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 31 januari 2023
inzake
[appellante] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. J.J. de Boer te Hoorn (NH),
tegen
[geïntimeerde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.J. Kunst te Hoorn (NH).
De partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
[appellante] is bij dagvaarding van 26 juli 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 19 mei 2021, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord;
- akte vermindering van eis van [appellante] .
Op 10 januari 2023 is de zaak mondeling behandeld. Namens [appellante] is het woord gevoerd door mr. I. Epe, advocaat te Hoorn en namens [geïntimeerde] door mr. Kunst voornoemd. Beide advocaten hebben hun spreekaantekeningen overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, waarbij volgens [geïntimeerde] hoe dan ook rekening moet worden gehouden met de nodeloze en later weer teruggedraaide eisvermeerdering.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.9 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn die feiten de volgende.
a. [geïntimeerde] heeft vanaf 2015 van [appellante] een bedrijfsruimte gehuurd, die door haar werd gebruikt als opslagruimte (hierna: de bedrijfsruimte).
b. In een overeenkomst van 27 maart 2019 is de huurperiode verlengd tot en met 30 juni 2020. De huurprijs is daarbij bepaald op € 1.200,= (exclusief btw) per maand in 2019 en € 1.300,= (exclusief btw) in 2020.
c. Op 12 juli 2019 heeft [geïntimeerde] [appellante] uitgenodigd voor een gesprek op haar kantoor. Tijdens dat gesprek, dat op 15 juli 2019 plaatsvond, heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst opgezegd en te kennen gegeven dat zij eerder dan per 30 juni 2020 zou kunnen en willen opleveren.
d. In een e-mail van 12 september 2019 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] geschreven dat de verhuizing enigszins was vertraagd en dat het haar gelegen zou komen om voor 1 november 2019 op te leveren, met de vraag of [appellante] hiermee kon leven. In reactie daarop heeft [appellante] diezelfde dag aan [geïntimeerde] geschreven “Dat is goed”, waarna [geïntimeerde] haar bedankte voor het meedenken.
e. Op 30 oktober 2019 heeft [geïntimeerde] de bedrijfsruimte opgeleverd en ter beschikking gesteld aan [appellante] . Tijdens de oplevering heeft [appellante] gevraagd naar een compensatie voor eventuele huurderving over de periode tot en met 30 juni 2020.
f. In een e-mail van 1 november 2019 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] geschreven dat zij enigszins was overvallen door de vraag naar compensatie voor huurderving,
omdat zij alle zeilen had bijgezet om de oplevering per 1 november te realiseren in de wetenschap dat [appellante] een nieuwe huurder had gevonden.
g. [appellante] heeft per e-mail niet inhoudelijk op de e-mail van [geïntimeerde] gereageerd, maar wel in een persoonlijk gesprek. Dat gesprek heeft plaatsgevonden op 4 november 2019. Op 7 november 2019 heeft [appellante] voorgesteld dat [geïntimeerde] € 750,= zou betalen voor een stelling en schoonmaakkosten en € 5.400,= voor gederfde huur over zeven maanden, beide exclusief btw. Op verzoek van het hoofd HR van [geïntimeerde] heeft [appellante] op 8 november 2019 het voorstel aldus aangepast dat eerstgenoemd bedrag is verhoogd tot € 1.500,= voor herstelkosten en het tweede bedrag is verlaagd tot € 4.550,=. Hierna hebben partijen op 20 november 2019 met elkaar overlegd. Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen. Het bedrag van € 1.815,= inclusief btw voor herstelkosten is door [geïntimeerde] wel voldaan.
h. [appellante] heeft [geïntimeerde] facturen gestuurd voor de huur over de maanden november 2019 tot en met januari 2020 en mei en juni 2020, vermeerderd met een bedrag van € 40,= exclusief btw voor elektriciteit
(“Netbeheerkosten enz.”). Deze facturen zijn onbetaald gebleven.
(“Netbeheerkosten enz.”). Deze facturen zijn onbetaald gebleven.
3.Beoordeling
De procedure in eerste aanleg
3.1
Bij de inleidende dagvaarding heeft [appellante] betaling gevorderd van een bedrag van € 12.729,20, vermeerderd met rente en buitengerechtelijke kosten. De hoofdsom was opgebouwd uit de huurtermijnen over de maanden november 2019 tot en met juni 2020, telkens vermeerderd met € 40,= exclusief btw. Ter zitting heeft [appellante] haar eis verminderd met de huur over de maanden februari tot en met april 2020, omdat de bedrijfsruimte in die periode aan een derde verhuurd is geweest.
3.2
[geïntimeerde] heeft betwist tot huurbetaling gehouden te zijn. Zij heeft daaraan het volgende ten grondslag gelegd. Nadat [geïntimeerde] de huurovereenkomst op 15 juli 2019 had opgezegd, heeft [appellante] [geïntimeerde] op 11 september 2019 bericht dat zij een nieuwe huurder had voor de bedrijfsruimte en haar in verband daarmee verzocht de bedrijfsruimte uiterlijk per 1 oktober 2019 op te leveren. [geïntimeerde] heeft op 12 september 2019 te kennen gegeven dat zij de bedrijfsruimte per 1 november 2019 kon opleveren en gevraagd of [appellante] daarmee akkoord was, wat deze dezelfde dag heeft bevestigd. Aldus hebben partijen de huurovereenkomst tussentijds met wederzijds goedvinden per 1 november 2019 beëindigd, althans daarop heeft [geïntimeerde] in ieder geval mogen vertrouwen. Niet alleen heeft [geïntimeerde] na 1 november 2019 geen huurgenot meer gehad, maar bovendien heeft zij extra kosten gemaakt om de bedrijfsruimte tijdig te kunnen opleveren. Pas kort voor de oplevering kreeg [geïntimeerde] te horen dat de nieuwe huurder was afgehaakt. Subsidiair voert [geïntimeerde] aan dat de aanspraak op de volledige huur tot 1 juli 2020 onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
3.3
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering afgewezen en [appellante] in de kosten van het geding veroordeeld. Zij heeft daartoe samengevat het volgende overwogen. Op grond van de inhoud van de e-mail van [geïntimeerde] van 12 september 2019 en de reactie daarop van [appellante] , in samenhang met het vaststaande feit dat [appellante] [geïntimeerde] in oktober 2019 heeft verzocht de tuin bij de bedrijfsruimte bij te werken en haar bord uit de tuin te verwijderen, alsmede de niet weersproken stelling van [geïntimeerde] dat zij opslagruimte heeft moeten huren om de bedrijfsruimte op 30 oktober 2019 leeg te kunnen opleveren, is voldoende komen vast te staan dat partijen op 12 september 2019 voor ogen hadden dat er een nieuwe huurder voor de bedrijfsruimte was en om die reden de wil hadden de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden voortijdig te beëindigen per 1 november 2019.
De procedure in hoger beroep
3.4
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] in hoger beroep met elf grieven op. Bij de memorie van grieven heeft zij impliciet haar eis vermeerderd tot het oorspronkelijk gevorderde bedrag. Bij haar akte heeft zij deze eisvermeerdering weer ongedaan gemaakt.
3.5
De grieven 1 tot en met 9 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Met deze grieven heeft [appellante] betwist dat, zoals [geïntimeerde] heeft gesteld, partijen overeenstemming hebben bereikt over een beëindiging van de huurovereenkomst per 1 november 2019. Zij heeft in dit verband, samengevat, het volgende aangevoerd.
Omdat [geïntimeerde] de huurovereenkomst voortijdig wilde beëindigen zijn partijen beide op zoek gegaan naar een nieuwe huurder. Afgesproken was dat als er een nieuwe huurovereenkomst met een andere huurder was gesloten, [geïntimeerde] geen huurcompensatie meer hoefde te betalen. In augustus 2019 heeft zich weliswaar een potentiële nieuwe huurder, Highpack, gemeld, maar het was toen geenszins zeker dat die ook daadwerkelijk de bedrijfsruimte zou gaan huren. [appellante] had daarom geen enkel belang bij een ontruiming per 1 oktober 2019. De afspraak dat de bedrijfsruimte voor 1 oktober 2019, en later: voor 1 november 2019, zou worden ontruimd, is op initiatief van [geïntimeerde] gemaakt. Omdat nu eenmaal was afgesproken dat [geïntimeerde] de bedrijfsruimte zou opleveren heeft [appellante] [geïntimeerde] gevraagd de tuin op te knappen en haar bord te verwijderen, opdat [appellante] de bedrijfsruimte weer zou kunnen verhuren. [appellante] heeft nooit afstand gedaan van haar recht op de huurpenningen over de resterende maanden en daarvoor bestond ook geen enkele reden. De bereikte overeenstemming betrof slechts de oplevering, niet de beëindiging van de huur, aldus [appellante] . Zij verwijst naar een brief van [geïntimeerde] van 2 december 2019, waarin staat:
“ (…) op 15 juli jl. (…) heeft hij aangegeven dat wij uiteraard het huurcontract respecteren maar als jij eerder een huurder zou vinden dat wij dan ook eerder dan de einddatum van het huurcontract het pand leeg kunnen opleveren”.
“ (…) op 15 juli jl. (…) heeft hij aangegeven dat wij uiteraard het huurcontract respecteren maar als jij eerder een huurder zou vinden dat wij dan ook eerder dan de einddatum van het huurcontract het pand leeg kunnen opleveren”.
3.6
Nu de huurovereenkomst van partijen liep tot 1 juli 2020, rust op [geïntimeerde] de bewijslast van haar stelling dat partijen overeenstemming hebben bereikt over een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 1 november 2019. Met haar hierboven samengevatte betoog heeft [appellante] die stelling voldoende gemotiveerd weersproken. Overeenkomstig het door haar gedane aanbod zal [geïntimeerde] dan ook tot het bewijs van haar stelling worden toegelaten.
3.7
In verband met de aan deze bewijslevering verbonden kosten – die hoog zijn in relatie tot de omvang van de vordering – wordt partijen wederom in overweging gegeven de zaak in onderling overleg te regelen. Op die manier kan, zoals partijen ter zitting al is voorgehouden, wellicht tevens een oplossing worden bereikt die recht doet aan alle omstandigheden van het geval en de wederzijdse gerechtvaardigde belangen.
3.8
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.Beslissing
Het hof:
laat [geïntimeerde] toe tot het bewijs van haar stelling dat partijen per 1 november 2019 met wederzijds goedvinden de huurovereenkomst hebben beëindigd;
beveelt dat, indien [geïntimeerde] getuigen wil doen horen, een getuigenverhoor zal plaatshebben voor mr. J.C.W. Rang, daartoe tot raadsheer-commissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam op een nader te bepalen dag en tijd;
verwijst de zaak naar de rol van 14 februari 2023 voor opgave door [geïntimeerde] van de verhinderdata van de door haar voor te brengen getuigen, partijen en hun advocaten in de maanden maart tot en met juni 2023;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.K. Veldhuijzen van Zanten en A.L. op ’t Hoog en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2023.