ECLI:NL:GHAMS:2023:1834

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 22/00349

5 juli 2023

uitspraak van de achtste enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende], wonende te [woonplaats] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 7 april 2022 in de zaak met kenmerk AMS 20/6294 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken met dagtekening 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2019 voor het jaar 2020 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 402.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 aan belanghebbende bekendgemaakt.

1.2.

Het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 5 november 2020 afgewezen.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 7 april 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 19 mei 2022. Het hogerberoepschrift is aangevuld bij brief van 17 juni 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het Hof heeft op 8 maart 2023 een nader stuk van de heffingsambtenaar ontvangen. Een afschrift hiervan is aan de wederpartij verstrekt.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 maart 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een portiekflat uit het bouwjaar 1986. De oppervlakte van de woning is ongeveer 60 m2.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde een waardeoverzicht (matrix) overgelegd, waarin wordt verwezen naar (verkoop)gegevens van vier woningen, alle vier portiekflats uit het bouwjaar 1986, gelegen in de [buurt] in [wijk] . De in hoger beroep overgelegde matrix vermeldt onder meer de volgende gegevens van de vergelijkingsobjecten:

Adres

Opp.
woningdeel (m2)

Transactiedatum

Transactieprijs

[adres 2]

9 juli 2019

€ 390.000

[adres 3]

2 december 2019

€ 427.427

[adres 4]

30 januari 2019

€ 345.000

[adres 5]

12 juli 2019

€ 350.000

3.Geschil in hoger beroep

Evenals in eerste aanleg is in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:

“
Het oordeel van de rechtbank

4. De gemachtigde van [belanghebbende] heeft op de zitting te kennen gegeven de beroepsgrond met betrekking tot de schending van de hoorplicht niet langer te handhaven. Hetzelfde geldt voor de gronden met betrekking tot de korting van 2% op de vastgestelde WOZ-waarde.

5. Voor zover [belanghebbende] aanvoert dat de waarde van de woning kennelijk niet is berekend op grond van een modelmatige waardebepaling en dat de heffingsambtenaar een strategische keuze maakt welke vergelijkingsobjecten worden gebruikt in de taxatietechnische onderbouwing, overweegt de rechtbank dat dit betoog niet slaagt. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten; tot meer is hij niet gehouden. De stelling van [belanghebbende] dat de heffingsambtenaar op onrechtmatige wijze ‘strategisch’ heeft gekozen binnen de groep van mogelijke vergelijkingsobjecten, is door haar niet nader onderbouwd en wordt dan ook door de rechtbank verworpen.

6. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft geselecteerd voldoende vergelijkbaar met de woning van [belanghebbende] qua type woning, ligging, kwaliteit, onderhoud en bouwjaar. De heffingsambtenaar heeft verder voldoende onderbouwd waarom de waarde uit het taxatierapport dat [belanghebbende] heeft overgelegd, niet gevolgd kan worden. Dit taxatierapport is namelijk opgesteld voor een ander doel, namelijk voor een financiering. Verder heeft het taxatierapport een andere peildatum, namelijk 9 augustus 2019, is bij de vergelijkingsobjecten geen rekening gehouden met een erfpachtcorrectie en is het vergelijkingsobject [adres 6] verkocht in 2017 en daarmee te ver van de waardepeildatum 1 januari 2019. Dit vergelijkingsobject uit het taxatierapport van [belanghebbende] is dus niet beter vergelijkbaar met de woning dan de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd. De bruikbaarheid van de andere twee vergelijkingsobjecten uit het taxatierapport van [belanghebbende] is tussen partijen niet in geschil. De heffingsambtenaar heeft deze verkoopcijfers ook gebruikt bij de waardering.

7. [belanghebbende] betwist dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. Zij wijst hierbij op de foto’s in het door haar overgelegde taxatierapport. De heffingsambtenaar bestrijdt dit.

8. De rechtbank oordeelt dat [belanghebbende] zijn standpunt onvoldoende heeft onderbouwd. Uit de foto’s blijkt niet dat de kwaliteit van de woning als matig moet worden gekwalificeerd. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar de woning per vierkante meter (€ 6.580) lager heeft gewaardeerd dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten (€ 6.787). [belanghebbende] heeft niet onderbouwd dat hiermee onvoldoende rekening wordt gehouden met eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

9. [belanghebbende] voert verder aan dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties toepast bij de vergelijkingsobjecten. De door de heffingsambtenaar gekozen methode is volgens [belanghebbende] niet verdedigbaar. [belanghebbende] haalt hierbij de conclusies van een rapport van Francke en Van der Schans uit 2019 aan. [belanghebbende] voert specifiek aan dat zij het niet eens is met de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019.^[1]

10. De rechtbank stelt vast dat in deze zaak de erfpachtcorrectie deels volgens de ‘oude’ en deels volgens de ‘nieuwe’ methode is berekend. De oude methode is door het gerechtshof Amsterdam deugdelijk bevonden.^[2]Gelet op voornoemde uitspraak (met name rechtsoverweging 5.2.15) oordeelt de rechtbank dat een nieuwe manier om de erfpachtcorrectie te berekenen nog niet meebrengt dat de oude manier ondeugdelijk is, daarbij meewegende dat de erfpachtcorrectie altijd een benadering blijft en niet exact te berekenen is.

11. [belanghebbende] voert nog aan dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling rekening moet houden met VvE-reserves. De rechtbank stelt vast dat waar sprake was van VvE-reserves, in de waardering voldoende rekening is gehouden met de aanwezigheid van deze reserves.

12. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar met het overgelegde taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken.

13. Het beroep is ongegrond. [belanghebbende] krijgt dus geen gelijk.”

5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep

5.1.

Het Hof stelt voorop dat (i) de in geschil zijnde waarde de waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en (ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de waardepeildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend.

5.2.

Met de gegevens in de onder 2.2 vermelde matrix heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van € 402.000 niet te hoog is. De in de matrix gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn qua type, bouwjaar, uitstraling en ligging goed vergelijkbaar met de woning. Ook qua woonoppervlak zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. Belanghebbendes klacht dat [adres 4] niet als referentie kan dienen omdat het een kleinere woning betreft (51 m2 terwijl de woning een oppervlakte heeft van 60 m2) slaagt dan ook niet. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZwaarde van de woning. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten geven de gerealiseerde verkopen van de vergelijkingsobjecten steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.

5.3.

Het Hof sluit zich aan bij het oordeel van de rechtbank – in rechtsoverwegingen 5 tot en met 11 – over de door belanghebbende (al) in eerste aanleg aangevoerde argumenten tegen de WOZ-waarde. Dit betreft het door belanghebbende overgelegde taxatierapport, de grieven over de gedateerde voorzieningen van de woning, de methode voor de erfpachtcorrecties en de VvE-reserves. Het Hof maakt de genoemde rechtsoverwegingen tot de zijne.

5.4.

In hoger beroep heeft belanghebbende de juistheid betwist van de door de heffingsambtenaar toegepaste indexaties van de transactieprijzen van [adres 2] , [adres 3] en [adres 5] . Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende van deze vergelijkingsobjecten indexeringscijfers van Vastgoedpro overgelegd. De door Vastgoedpro berekende geïndexeerde koopsommen liggen lager dan de verkoopprijzen (alle gerealiseerd ná de waardepeildatum).Volgens belanghebbende sluiten de indexaties van Vastgoedpro aan bij de stijgende trend in de woningmarkt van destijds. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat in de betreffende buurt in [wijk] in 2019 de huizenprijzen daalden en ter onderbouwing van de door hem toegepaste indexaties verschillende indexcijfers overgelegd (zie onder 5.5).

5.5.

Het Hof overweegt dat de heffingsambtenaar in hoger beroep de indexaties van de transactieprijzen inzichtelijk heeft gemaakt door per vergelijkingsobject een overzicht te overleggen met de waardeontwikkeling per half jaar over de periode 1 januari 2018 tot 1 juli 2020. Bij het bepalen van deze waardeontwikkeling is rekening gehouden met het type object (portiekflat) en de buurt in Amsterdam ( [buurt] in [wijk] ). Het Hof volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat de door hem gebruikte indexeringen nauwkeuriger zijn dan de door belanghebbende overgelegde meer algemene indexeringscijfers van Vastgoedpro, waarin geen rekening is gehouden met het type object en de buurt in Amsterdam. Naar het oordeel van het Hof is niet aannemelijk geworden dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van onjuiste indexaties.

5.6.

Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat een te lage waarde is toegekend aan het dakterras van 12 m2 van [adres 4] ; de heffingsambtenaar heeft verdedigd dat de toegepaste vaste waarde van € 350 per m2 voor een dakterras op de betreffende locatie een reële waarde is. Deze klacht van belanghebbende faalt, op grond van hetgeen in 5.1 is vooropgesteld. Voorts heeft belanghebbende ter zitting van het Hof aangevoerd dat de andere drie vergelijkingsobjecten beschikken over twee balkons: een klein rond balkon aan de voorzijde en een groter balkon (van ongeveer 6 m2) aan de achterzijde. Volgens belanghebbende is in de matrix van de heffingsambtenaar voor dit grotere balkon ten onrechte geen (aparte deel)waarde in aanmerking genomen. Het Hof merkt op dat in het door belanghebbende in eerste aanleg overgelegde taxatierapport is opgenomen dat de woning beschikt over twee balkons. Over het vergelijkingsobject [adres 2] is in dit rapport opgenomen dat dit wat betreft bij-, op- of aanbouwen (namelijk balkon en berging) vergelijkbaar is met de onderhavige woning. Het Hof acht dan ook niet aannemelijk geworden dat te weinig rekening is gehouden met een verschil in balkonruimte tussen de woning en de betreffende vergelijkingsobjecten, als er op dit punt al sprake is van verschillen. Daarbij wijst het Hof ook op het verschil tussen de m2-prijs van de woning (€ 6.580) en de gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 6.725).

5.7.

Het standpunt van belanghebbende dat de heffingsambtenaar gehouden is om inzicht te verschaffen in de modelmatige waardebepaling en daarbij over te leggen alle transacties van de referentieobjecten die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, faalt.

Het is de heffingsambtenaar in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde toegestaan om de juistheid van de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer), ook al is de waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling vastgesteld. Anders dan belanghebbende betoogt, is deze handelwijze niet in strijd met het verbod van willekeur, het gelijkheidsbeginsel of het vertrouwensbeginsel (vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, 17/00395, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, 19/05491, ECLI:NL:HR:2020:988).

5.8.

Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen voor het overige heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

5.9.

Het hoger beroep is ongegrond en de uitspraak van de rechtbank zal worden bevestigd.

6.Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. N. Djebali, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 5 juli 2023 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

(alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.