Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 21/01859
25 juli 2023
uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] B.V.,gevestigd te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
tegen de uitspraak van 10 december 2021 in de zaak met kenmerk HAA 20/5408 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, de heffingsambtenaar,
(gemachtigde: mr. S. Enninga).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar inspecteur heeft bij beschikking, gedagtekend 29 februari 2020, krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] in [Z] (hierna: het pand) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.210.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting en rioolheffing voor het kalenderjaar 2020 bekendgemaakt.
1.2.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 28 augustus 2020, het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde van het pand en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 10 december 2021 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij de griffie van het Hof ingekomen op 20 december 2021. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Van de zijde van belanghebbende is bij de griffie van het Hof op 7 juni 2023 een nader stuk ingekomen. Een kopie hiervan is aan de heffingsambtenaar gezonden.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 juli 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Tussen partijen vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaresse en gebruikster van het pand. Het betreft een restaurant met een totale oppervlakte van ongeveer 535 m². Het staat op een perceel met een oppervlakte van ongeveer 9.015 m².
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de waarde van het pand door de heffingsambtenaar niet te hoog is vastgesteld.
3.2.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De rechtbank heeft het volgende overwogen en beslist (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’), voor zover in hoger beroep van belang:
Waarde van het pand
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2019.
9. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met het pand, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het pand en de vergelijkingsobjecten.
10. Verweerder heeft de door hem vastgestelde waarde van € 1.210.000 per 1 januari 2019 onderbouwd met een door [A] opgemaakt taxatierapport van 11 oktober 2021. Verweerder heeft de waarde onderbouwd met behulp van gegevens afgeleid uit verkopen van restaurants in [plaats 1] ( [B-straat] en [C-straat] ) en [D-straat] . Dit betreffen naar het oordeel van de rechtbank qua gebruik, uitstraling en oppervlakte goed met het onderhavige pand vergelijkbare horeca-objecten en deze vergelijkingsobjecten kunnen goed dienen ter onderbouwing van de waarde van het pand..
Daarnaast is naar het oordeel van de rechtbank er voldoende rekening gehouden met de verschillen. Uit de vergelijking blijkt dat aan het onderhavige pand de laagste vierkante meterprijs is toegekend. Verweerder maakt met het taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van € 1.210.000 niet te hoog is.
11. Eiseres heeft dit op zichzelf niet bestreden, maar stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de zware impact van de corona pandemie. Weliswaar was op 1 januari 2019 de corona pandemie nog niet wijd verspreid, maar pandemieën komen al eeuwen voor en dus moet daar in de waardering van horeca panden rekening mee worden gehouden. Uit de door eiseres overgelegde VNG notitie blijkt dat de negatieve invloed op de waarde 4% of 10% is of door middel van maatwerk moet worden vastgesteld. De corona pandemie leidt tot gebruiksbeperkingen voor het onderhavige object en daarmee moet al op 1 januari 2019 rekening worden gehouden door ofwel de kapitalisatiefactor te verlagen ofwel het leegstandsrisico aanzienlijk hoger in te schatten. De overheid stuurt door dat niet te doen in overdrachtelijke zin een sloopkogel door de horeca.
12. Dienaangaande overweegt de rechtbank als volgt. De corona pandemie heeft in Nederland invloed op het economisch maatschappelijk verkeer gekregen vanaf maart 2020. In deze procedure is de waarde per 1 januari 2019 in geschil. Aangezien op dat moment niet bekend was dat er een corona pandemie zou komen en welke invloed die zou hebben op het economische maatschappelijk verkeer, heeft deze pandemie geen invloed op de waarde in het economisch verkeer van het onderhavige pand op 1 januari 2019. De door eiseres aangehaalde VNG notitie maakt dit alleen daarom al niet anders omdat deze notitie aangeeft dat de corona pandemie voor de waardebeschikkingen 2021 relevant zou kunnen zijn indien uitgegaan moet worden van de toestandsdatum 1 januari 2021. In het onderhavige geval gaat het om een waardebeschikking 2020 en een toestandsdatum 1 januari 2019.
13. Gelet op het vorenstaande is de waarde niet te hoog vastgesteld. Het beroep dient daarom ongegrond te worden verklaard.
Het Hof neemt dit oordeel, en de overwegingen waarop het berust, over en maakt ze tot de zijne. Ten aanzien van hetgeen in hoger beroep door belanghebbende nog (aanvullend) is aangevoerd, overweegt het hof (voor zover deze stellingen zien op de onderhavige onroerende zaak) als volgt.
4.2.
Het in hoger beroep (herhaald) verwijzen naar (de gevolgen) van de corona pandemie, zonder nadere onderbouwing, treft geen doel – het Hof verwijst ook naar overwegingen 11 en 12 van de rechtbank. De enkele verwijzing naar: ‘een recente notitie van de VNG plus een onlangs verschenen artikel uit [bedrijf] ter zake van het advies van de Procureur-Generaal’, maakt dat niet anders omdat deze verhandelingen zien op de jaren 2021 en daarop volgend. Zoals de rechtbank al heeft vastgesteld heeft de corona-pandemie zich pas voorgedaan (meer dan een jaar) na waardepeildatum. De stelling dat de heffingsambtenaar desondanks rekening zou moeten houden met gebeurtenissen die zich hebben voorgedaan na (en ook niet konden worden voorzien op) waardepeildatum 1 januari 2019, vindt geen steun in het recht.
4.3.
Ten aanzien van de in het aanvullend stuk gestelde vragen overweegt het hof als volgt. Het Hof ziet geen aanleiding om, zoals door de gemachtigde is verzocht, derden (andere eigenaren en/of huurders en/of gebruikers op te roepen. De waardering voor de Wet waardering onroerende zaken in de jaren voorafgaand aan en volgend op 2020 is voor het onderhavige geschil niet relevant. Hetzelfde geldt voor de gemeentelijke taxatieverslagen /kaarten van de vier aan het jaar 2020 voorafgaande jaren. De verwijzing naar de (methode van) waardering van hotels (meer in het bijzonder de waardering van Hotel’ t Hof van [B] te [plaats 2] ), zoals onder meer beschreven in het boek ‘Hotelvastgoed’, treft geen doel, alleen al omdat het onderhavige object geen hotel is.
4.4.
Gemachtigde is van opvatting dat de heffingsambtenaar te laat en/of onvolledig de benodigde taxatieverslagen / taxatiekaarten heeft overgelegd, en de eerste onderbouwing van de vastgestelde waarde te laat (en daarmee zoals door hem geformuleerd: ‘tardief’) aan belanghebbende kenbaar heeft gemaakt.
Deze stelling treft geen doel: gemachtigde heeft tijdens het (telefonische) hoorgesprek het standpunt ingenomen dat een kapitalisatiefactor van 8,9 moest worden gehanteerd waaruit een waarde van het pand van € 969.000 volgt (zie verslag van horen). Gemachtigde sloot daarbij aan bij de in het taxatieverslag door (de taxateur van) de heffingsambtenaar gehanteerde berekening met een kapitalisatiefactor van 11,8 zo heeft hij ter zitting bevestigd. Alsdan is niet (meer) in geschil dat gemachtigde (uiterlijk) ten tijde van het horen beschikte over het taxatieverslag, en gemachtigde heeft daarop (inhoudelijk) gereageerd. Gemachtigde was derhalve (in voldoende mate) op de hoogte van de wijze van taxeren voor (de taxateur van) de heffingsambtenaar.
4.5.
Ten aanzien van de (vervolg)stelling van gemachtigde dat de heffingsambtenaar verzuimd heeft hem (tijdig) (naast het al genoemde taxatieverslag) stukken ter beschikking te stellen dan wel toe te sturen zoals grondstaffels en de matrices overweegt het Hof als volgt.
Bedoelde stukken zijn op de zaak betrekking hebbende stukken in de zin van artikel 7:4 van de Awb. Deze bepaling bevat echter een inzagerecht en geen verplichting voor de heffingsambtenaar om in de bezwaarfase de op de zaak betrekking hebbende stukken digitaal beschikbaar te stellen dan wel toe te zenden. Het bepaalde in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ doet daar niet aan af. Die bepaling bevat uitsluitend de verplichting tot het op verzoek verstrekken (lees: toezenden of digitaal beschikbaar stellen) van het taxatieverslag (dat is het verslag als bedoeld in bijlage 4 bij de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ). Die bepaling ziet dus niet op
alleaan de vastgestelde waarde ten grondslag liggende gegevens.
alleaan de vastgestelde waarde ten grondslag liggende gegevens.
Indien belanghebbende of zijn gemachtigde van mening is dat het verstrekte taxatieverslag onvoldoende gegevens bevat om tot een goede beoordeling van de vastgestelde waarde te kunnen komen, kan hij in de bezwaarfase gebruik maken van zijn inzagerecht als bedoeld in artikel 7:4 van de Awb (zie Hof Amsterdam van 22 februari 2022,
ECLI:NL:GHAMS:2022:499, r.o. 5.5.18 – 5.5.20). Indien van dit inzagerecht geen gebruik wordt gemaakt – in de onderhavige zaken is telefonisch gehoord op 25 mei 2020 en is geen gebruik gemaakt van dit recht – dienen de gevolgen daarvan voor rekening van belanghebbende te blijven.
4.6.
Hetgeen in het hogerberoepschrift plus de aanvulling verder nog door gemachtigde, namens belanghebbende, naar voren is gebracht leidt niet tot een ander oordeel. Zo is de subsidiair aangevoerde grond ‘dat de verschillende heffingsgrondslagen op zich genomen niet alleen incorrect zijn vastgesteld, doch evenmin toegepast’ te onbepaald en voorts niet (nader) onderbouwd.
Hetzelfde geldt voor de meer subsidiair ingenomen stelling dat ‘door de gemeente ongeschikte referentiepanden zijn gebruikt’ (in hoger beroep) niet of althans onvoldoende onderbouwd. Dat klemt te meer nu gemachtigde in (hoger)beroep slechts concludeert tot een lagere waarde zonder dat nader te specificeren, laat staan te onderbouwen met een taxatieverslag of gegevens van gelijk gewicht.
Aldus is ook in het licht van hetgeen door belanghebbende is aangevoerd, het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.7.
Het verzoek van gemachtigde om overlegging van ‘inzichtelijk èn controleerbare berekeningen van de gebruikte waardering(en) tevens in onderling verband bezien’ is zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, onbegrijpelijk.
Hetzelfde geldt voor zijn vragen en opmerkingen (al in bezwaar gesteld) over mogelijk aanwezige windmolens, een jaren eerder ingediend WOB-verzoek, de bodemdaling in Nederland in het algemeen en binnen de gemeente in het bijzonder, mogelijk rot in funderingspalen, mogelijk aanwezige hoogspanningsmasten, de binnen de gemeente gemeten hoeveelheid fijnstof, de exact gemeten oppervlakte van de onderhavige zaak, en de mogelijk gehanteerde grondstaffels en alle gehanteerde rekenbladen en rekenmodellen). Deze stellingen zijn te onbepaald om in hoger beroep met succes aan te voeren.
Hetzelfde geldt voor het in hoger beroep in het algemeen en zonder nadere duiding verwijzen naar eerder, op enig moment (in bezwaar en/of beroep) door gemachtigde ingebrachte stukken.
4.8.
Het (zonder onderbouwing, in algemene termen omschreven) verzoek om toekenning van een vergoeding voor geleden immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn, treft geen doel nu bedoelde termijn niet is overschreden. Het bezwaarschrift is ontvangen op 26 maart 2020, de uitspraak van de rechtbank is van 10 december 2021 en heden doet het Hof uitspraak.
4.9.
Het (zonder onderbouwing, in algemene termen omschreven) verzoek om toekenning van een vergoeding voor de kosten voor een ‘reeds ingebracht of na te leveren’ deskundigenrapport, treft reeds daarom geen doel nu een dergelijke rapportage niet is ingebracht.
4.10.
Hetgeen overigens nog door belanghebbende, of zijn gemachtigde naar voren is gebracht, leidt niet tot een ander oordeel.
Slotsom
4.11.
Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
5.Kosten
Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten in verband met de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. A.M. van Amsterdam, voorzitter, C.J. Hummel en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. S.K. Grando als griffier. De beslissing is op 25 juli 2023 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: