ECLI:NL:GHAMS:2023:1994

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerken 22/02482 en 22/02483

1 augustus 2023

uitspraak van de dertiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraken van 19 oktober 2022 in de zaken met kenmerken HAA 20/6344 en HAA 22/1183 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] ,de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

(22/02482 – het jaar 2020)

1.1.

Belanghebbende heeft op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 19 te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2020 vastgesteld op € 387.000. In dezelfde beschikking is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2020 bekend gemaakt.

(22/02483 – het jaar 2021)

1.2.

Belanghebbende heeft op de voet van artikel 22 van de Wet WOZ bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 19 te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2021 vastgesteld op € 414.000. In dezelfde beschikking is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2021 bekendgemaakt.

(22/02482 en 22/02483)

1.3.

Bij uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de bezwaren ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft beroepen ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraken van 19 oktober 2022 heeft de rechtbank de beroepen ongegrond verklaard.

1.5.

Het tegen deze uitspraken heeft belanghebbende hoger beroepen ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.6.

Op 25 juni 2023 is door het Hof ontvangen een nader stuk van gemachtigde (gedateerd 24 juni 2023) aangaande het jaar 2020, met een matrix (bijlage A) en door gemachtigde geselecteerde vergelijkingsobjecten (bijlage B). Eveneens is op 25 juni is door het Hof ontvangen een nader stuk van gemachtigde (gedateerd 24 juni 2023) aangaande het jaar 2020, met een ‘herstelde, nieuwe’ matrix (bijlage C).

1.7.

Op 25 juni 2023 is door het Hof ontvangen een nader stuk van gemachtigde (gedateerd 24 juni 2023) aangaande het jaar 2021, met een matrix (bijlage A) en door gemachtigde geselecteerde vergelijkingsobjecten (bijlage B).

1.8.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 juli 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

Belanghebbende is eigenaar van de woning, een vrijstaand pand met bouwjaar 1905 met een schuur en zwembad.

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is, net als bij de rechtbank, in geschil of de WOZ-waarde voor het jaar 2020 en het jaar 2021 niet te hoog is vastgesteld.

4.Beoordeling van het geschil

nagekomen stukken

4.1.

Op 25 juni 2023 zijn door het Hof ontvangen twee nadere stukken inzake het hoger beroep aangaande het jaar 2021, alsmede een nader stuk inzake het hoger beroep aangaande het jaar 2021 (zoals onder 1.6 en 1.7 omschreven).

4.2.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden (zoals ook tijdig medegedeeld aan partijen) op 4 juli 2023. De door gemachtigde ingediende nadere stukken zijn dan ook ingediend binnen de termijn van tien dagen vóór de zitting, en daarmee te laat ingediend. Ter zitting is dit aan gemachtigde voorgehouden, waarna hij de mogelijkheid heeft gekregen op deze constatering te reageren.

4.3.

De verwijzing door gemachtigde naar (door hem gesteld) falen van ‘Zivver’ en/of de matige wifi-verbinding zijn onvoldoende om de termijnoverschrijding te passeren. Gemachtigde stelt voorts dat hij pas kort geleden ‘getipt’ is over het door hem (in de nadere stukken) gehanteerde pand aan de [A-straat] 3A te [Z] , zodat hij pas in een heel laat stadium zijn nadere stukken kon opstellen en indienen. Echter, de heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard – daarin door gemachtigde niet weersproken - dat gemachtigde dit pand reeds in de bezwaarfase heeft genoemd.

4.4.

Het Hof betrekt in zijn overweging dat het ambtshalve bekend is met de handelwijze van gemachtigde (bij eerder gevoerde hoger beroepsprocedures) om - om hem moverende redenen – eerst kort voor de zitting (in de regel op de elfde dag vóór de zitting) nog stukken in te dienen.

Gemachtigde heeft, hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld, ook niet verklaard waarom hij pas kort voor de zitting de van hem zelf afkomstige stukken kon inzenden. Veeleer gaat het Hof er van uit dat gemachtigde bedoelde stukken ook (veel) eerder had kunnen opstellen en tijdig had kunnen toesturen, maar welbewust het risico heeft aanvaard dat op enig moment, in enige procedure (zoals hem door het Hof ook eerder, al meerdere malen is voorgehouden) zijn nadere stukken te laat ontvangen zouden worden door het Hof.

4.5.

Nu gemachtigde de nadere stukken te laat heeft ingediend, en de heffingsambtenaar daar ter zitting niet op kan reageren (ook niet, gelet op de aard en omvang van deze stukken., na een in acht te nemen leespauze), legt het Hof bedoelde stukken terzijde als zijnde tardief om redenen van proceseconomie en op grond van de goede procesorde.

inhoudelijk

4.6.

Belanghebbende bepleit een waarde van € 305.000 (2020) en € 361.000 (2021). Evenals in eerste aanleg herhaalt belanghebbende in dit verband in de eerste plaats – zo begrijpt het Hof zijn betoog - dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling geen rekening heeft gehouden met verschillende negatieve factoren zoals geluidsoverlast in verband met de ligging naast de N-242, gedateerdheid woning/zwembad en de aan de ‘bosgrond’ toegekende waarde.

4.7.

De rechtbank heeft hierover als volgt overwogen en beslist (belanghebbende is aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

(22/02482 en 22/02483)

7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

8. De in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte (van het perceel), de onderhoudstoestand en kwaliteit voldoende rekening is gehouden.

9. De rechtbank acht het waarschijnlijk dat de ligging van de woning aan de N242 voor de nodige geluidsoverlast zorgt, maar is van oordeel dat verweerder daarmee voldoende rekening heeft gehouden door uit te gaan van een matige ligging. Bij het vergelijkingsobject [D-straat ] la is eveneens sprake van een waardeverminderende factor ten aanzien van de ligging, namelijk het nabijgelegen spoor. De matige ligging van de woning is verdisconteerd in de lagere vierkante meterprijs voor de grond. De volgens eiser naastgelegen woonwijk heeft naar het oordeel van de rechtbank niet tot gevolg dat de ligging van de woning als slecht gekwalificeerd moet worden. De woonwijk is op enige afstand van de woning gelegen en tussen de woonwijk en de woning is een stuk tuin met bomen gelegen. Dat er voorheen uitzicht vanuit de woning was op een boomgaard is in dit verband niet relevant. Dat de nabij gelegen oogkliniek het zicht van de woning vermindert en de privacy vermindert in verband met inkijk in de woning vanuit de oogkliniek, volgt de rechtbank niet. Verweerder geeft op de zitting aan dat de afstand tussen de oogkliniek en de woning naar schatting tussen de 150 en 175 meter bedraagt. Eiser heeft dit niet weersproken. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende heeft onderbouwd dat de oogkliniek in zoverre geen waardedrukkend effect heeft.

10. Eiser heeft gesteld dat er sprake is van bosgrond. Verweerder heeft aangevoerd dat

het gedeelte waar bomen staan geen bosgrond is, maar de bestemming tuin en dat daar bomen zijn geplant. Een en ander is door eiser onvoldoende weersproken. De rechtbank is van oordeel dat verweerder bij de waardering geen rekening met bosgrond heeft moeten houden.

11. Eiser heeft gesteld dat een waardedrukkend effect uitgaat van het achterstallig onderhoud en de gedateerdheid van de woning. Verweerder heeft het onderhoud als matig gekwalificeerd en de kwaliteit als slecht. De door eiser genoemde waardedrukkende effecten zijn in verhouding tot de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten naar het oordeel van de rechtbank voldoende tot uitdrukking gebracht in de lagere m3-prjs die voor de woning is gehanteerd. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank dus voldoende rekening gehouden met de onderhoudsstaat en kwaliteit.

12. Eiser heeft gesteld dat het zwembad geen bestanddeel is van de onroerende zaak. Indien de rechtbank van oordeel is dat het zwembad wel een bestanddeel is van de onroerende zaak, dan stelt eiser dat er een te hoge waarde is toegekend. Tijdens de zitting heeft eiser verder toegelicht dat het zwembad 35 jaar oud is en niet duurzaam met de grond is verenigd. Dat het zwembad al 35 jaar aanwezig is en dat het deels is ingegraven, maakt naar het oordeel van de rechtbank dat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Niet van belang is dan meer dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen. Zie ook het arrest van de Hoge Raad van 31 oktober 1997 (ECLI:NL:HR: 1 997:ZC2478). In de gegeven omstandigheden is verweerder er terecht vanuit gegaan dat het zwembad met de overige delen een samenstel vormen als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ. Als gevolg daarvan vormt het een waardebepalend onderdeel van de woning. De rechtbank acht het namelijk onwaarschijnlijk

dat eiser bij een eventuele verkoop van de woning het zwembad zou meenemen, en hoe dat dan gerealiseerd zou kunnen worden. In dit verband is de rechtbank van oordeel dat de in geschil zijnde WOZ-waarde het object in zijn geheel betreft met inachtneming van de in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ verwoorde overdrachts- en verkrijgingsficties. Verder vormt het toekennen van waarde aan de samenstellende onderdelen van de woning (zoals een zwembad, dat ook thans nog als zodanig in gebruik is, zo begrijpt de rechtbank) een hulpmiddel om de WOZ-waarde als geheel inzichtelijk te maken. Toetssteen blijft evenwel de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Verweerder heeft de waarde van de woning naar het oordeel van de rechtbank, voldoende inzichtelijk gemaakt.

13. Gelet op het vorenstaande kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerd verkoopprijzen van de onderbouwende verkopen.

14. Gelet op het hiervoor genoemde dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

(22/02482 -2020)

Verzoek immateriële schadevergoeding

15. Eiser heeft op de zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Verweerder stelt dat eiser geen recht heeft op een

vergoeding, omdat de overschrijding kan worden toegerekend aan eiser.

16. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden moet worden aangesloten bij de uitgangspunten als neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:252). Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De tel-mijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per halfjaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond. Voor de behandeling van een bezwaar is een termijn van zes maanden redelijk en voor de behandeling van een beroep een termijn van anderhalf jaar.

17. De hiervoor bedoelde termijn van twee jaar, die gehanteerd moeten worden als uitgangspunt, gelden behoudens bijzondere omstandigheden als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005 (ECLI:NL:HR:2005:A09006). Tot de bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor verlenging van meer bedoelde termijnen, worden onder meer gerekend de invloed van de belanghebbende en/of diens gemachtigde op de duur van het proces, bijvoorbeeld door het doen van herhaalde verzoeken om verlenging van gestelde termijnen of om uitstel voor (het voldoen aan) uitnodigingen of oproepingen.

18. De berechting van deze zaak is aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift door de ambtenaar op 13 maart 2020 en geëindigd met de uitspraak van de rechtbank op 19 oktober 2022. De voor de procedure in eerste aanleg in aanmerking te nemen termijn bedraagt dus afgerond 31 maanden. Bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor de verlenging van de redelijke termijn, heeft de rechtbank niet geconstateerd. De redelijke termijn is daarom overschreden met afgerond acht maanden. Daarmee correspondeert een vergoeding van immateriële schade van € 1.000.

19. Van de overschrijding met afgerond acht maanden is een periode van afgerond twee maanden toe te rekenen aan de bezwaarfase, die is voltooid toen de ambtenaar met dagtekening 19 oktober 2020 uitspraak op bezwaar deed. Het restant van zes maanden wordt toegerekend aan de beroepsfase. De ambtenaar dient daarom 2/8 deel van € 1.000 te betalen (€ 250) en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) 6/8 deel (€ 750).

20. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal de rechtbank verweerder veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 250 en zal zij de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 750.

Proceskosten

21. In verband met de toekenning van een immateriële schadevergoeding aan eiser in verband met overschrijding van de redelijke termijn, komt hij in aanmerking voor vergoeding van de in de beroepsfase gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 759 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759 — vgl. Hoge Raad 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752 — en een wegingsfactor 0,5 omdat de proceskostenvergoeding enkel voortvloeit uit de aan eiser toegekende vergoeding voor immateriële schade).

22. Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:252) zal de vergoeding van dit bedrag deels moeten plaatsvinden door verweerder en deels door de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid), waarbij om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid dient te worden uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt. Hetzelfde heeft te gelden voor de vergoeding van het griffierecht.

23. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal de rechtbank verweerder veroordelen tot het betalen van een proceskostenvergoeding van € 379,50 en zal zij de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) veroordelen tot het betalen van een proceskostenvergoeding van € 379,50.

24. De rechtbank zal verweerder en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) opdragen het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 24.”

(22/02483 - 2021)

Verzoek immateriële schadevergoeding

15. Eiser heeft op de zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Verweerder stelt dat eiser geen recht heeft op een vergoeding, omdat de overschrijding kan worden toegerekend aan eiser.

16. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden moet worden aangesloten bij de uitgangspunten als neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per halfjaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond. Voor de behandeling van een bezwaar is een termijn van zes maanden redelijk en voor de behandeling van een beroep een termijn van anderhalf jaar.

17. De berechting van deze zaak is aangevangen met de ontvangst van het bezwaarschrift door de ambtenaar op 18 augustus 2021 en geëindigd met de uitspraak van de rechtbank op 19 oktober 2022. De voor de procedure in eerste aanleg in aanmerking te nemen termijn bedraagt daarom afgerond 15 maanden. Nu de redelijke termijn van twee jaar niet is overschreden, is er geen aanleiding voor een vergoeding voor immateriële schade.

Proceskosten en griffierecht

18. Er is geen aanleiding tot het vergoeden van de proceskosten en het griffierecht.

4.8.

Het Hof neemt deze overwegingen over en maakt ze tot de zijne. Mede naar aanleiding van wat belanghebbende nog in hoger beroep heeft aangevoerd, overweegt het Hof verder als volgt.

4.9.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is.

4.10.

Het Hof stelt daarbij voorop dat:

(i) de in geschil zijnde waarde de waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en

(ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend; en

(iii) doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.

specifiek voor het jaar 2020

4.11.

In de matrix van de heffingsambtenaar betreffende het jaar 2020 zijn opgenomen vergelijkingsobjecten aan de [B-straat] 606 en 578, [C-straat] en [D-straat ] alle te [Z] , die alle rond de waardepeildatum 1 januari 2019 zijn verkocht. Wat betreft grootte, type (vrijstaande woning), uitstraling en ligging zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning. De naar de waardepeildatum gecorrigeerde) verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten bieden – rekening houdend met de onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging van de woningen – steun aan de voor de woning op € 387.000 vastgestelde WOZ-waarde.

4.12.

Gelet op deze door de heffingsambtenaar, ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde, aangedragen vergelijkingspanden komt het Hof tot het oordeel dat voor deze vier panden gerealiseerde verkoopopbrengsten (gecorrigeerd naar waardepeildatum) en overige objectkenmerken, voldoende steun bieden aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde voor de woning.

4.13.

Voor een lagere waarde ziet het Hof, anders dan door gemachtigde verdedigd, geen aanleiding. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat belanghebbende terecht stelt dat de kwaliteit en het onderhoud onder gemiddeld is. De in beroep en hoger beroep overgelegde foto’s (van de woning en vergelijkingspanden) onderbouwen deze stelling. Echter, deze stelling wordt door de heffingsambtenaar ook niet betwist, in de door hem gehanteerde matrix is daarmee rekening gehouden door uit te gaan van een kwaliteit ‘slecht’ en onderhoud ‘matig’ terwijl bij de vergelijkingspanden is uitgegaan van ‘gemiddeld’ en ‘bovengemiddeld’ (voor de kwaliteit van de [C-straat] ).

Alsdan is (de taxateur van) de heffingsambtenaar uitgegaan van een prijs per m³ van respectievelijk € 368, € 326, € 419 en € 420 voor de genoemde vergelijkingspanden terwijl voor de woning is uitgegaan van een prijs van € 165 per m³. Door uit te gaan van een zodanig substantieel lager bedrag, heeft de heffingsambtenaar, naar het oordeel van het Hof (en eerder de rechtbank) met in achtneming van hetgeen door partijen naar voren is gebracht over onder meer de gedateerdheid van de voorzieningen, in (meer dan) voldoende rekening gehouden met de minder staat van de woning.

Dat de kwaliteit en/of het onderhoud zodanig slecht is dat moet worden uitgegaan van een nog lagere prijs dan € 165 per m³, is door belanghebbende niet of althans onvoldoende onderbouwd. De door gemachtigde overgelegde foto’s bieden daarvoor onvoldoende basis.

Het Hof merkt tenslotte op dat, zoals hiervóór al overwogen, de waardebepaling geen rekenkundige exercitie is. Dat geldt zeker ook voor de (her)berekeningen van de prijs per m³ van de vergelijkingspanden, zoals gemachtigde doet (zoals op p. 24 van het hogerberoepschrift).

4.14.

De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken van (een of meer van) de vergelijkingspanden, treft geen doel. De enkele verwijzing naar een verkoopadvertentie voor de [B-straat] 578 is daartoe onvoldoende.

specifiek voor het jaar 2021

4.15.

In de matrix van de heffingsambtenaar betreffende het jaar 2021 zijn opgenomen vergelijkingsobjecten aan [E-straat ] , [F-straat] , [G-straat] , [H-straat] en [I-straat] , alle te [Z] , die alle rond de waardepeildatum 1 januari 2020 zijn verkocht. Wat betreft grootte, type (vrijstaande woning), uitstraling en ligging zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning. De naar de waardepeildatum gecorrigeerde) verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten bieden – rekening houdend met de onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging van de woningen – steun aan de voor de woning op € 414.000 vastgestelde WOZ-waarde.

4.16.

Gelet op deze door de heffingsambtenaar, ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde, aangedragen vergelijkingspanden komt het Hof tot het oordeel dat voor deze vijf panden gerealiseerde verkoopopbrengsten (gecorrigeerd naar waardepeildatum) en overige objectkenmerken, voldoende steun bieden aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde voor de woning.

4.17.

Alsdan is (de taxateur van) de heffingsambtenaar uitgegaan van een prijs per m³ van respectievelijk € 701, € 545, € 680, € 385 en € 525 voor de genoemde vergelijkingspanden terwijl voor de woning is uitgegaan van een prijs van € 180 per m³. Door uit te gaan van een zodanig substantieel lager bedrag, heeft de heffingsambtenaar, naar het oordeel van het Hof (en eerder de rechtbank) met in achtneming van hetgeen door partijen naar voren is gebracht over onder meer de gedateerdheid van de voorzieningen, in (meer dan) voldoende rekening gehouden met de minder staat van de woning.

Dat de kwaliteit en/of het onderhoud zodanig slecht is dat moet worden uitgegaan van een nog lagere prijs dan € 180 per m³, is door belanghebbende niet of althans onvoldoende onderbouwd. De door gemachtigde overgelegde foto’s bieden daarvoor onvoldoende basis.

4.18.

De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar ook voor het jaar 2021 is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken van (een of meer van) de vergelijkingspanden, treft geen doel. De enkele verwijzing naar een verkoopadvertentie voor de [H-straat] is daartoe onvoldoende. Het Hof voegt daar aan toe dat ook als veronderstellenderwijze (zoals gemachtigde verdedigt) moet worden uitgegaan van 785 m³ in plaats van 760 m³ het verschil zodanig beperkt is dat het niet leidt tot een lagere waarde voor de woning. Ook in dit verband verwijst het Hof naar het uitgangspunt dat waarderen geen rekenkundige exercitie is.

Hetzelfde geldt voor de opmerkingen van gemachtigde over de gehanteerde inhoud van de [I-straat] .

beide jaren

4.19.

De gemachtigde heeft in hoger beroep wederom de door de heffingsambtenaar aan het zwembad toegekende waarde van € 20.000 betwist. Het Hof is met de rechtbank van oordeel dat de in geschil zijnde WOZ-waarde het object in zijn geheel betreft met inachtneming van de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ verwoorde overdrachts- en verkrijgingsficties. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning mogelijk toe te kennen waarden (zoals een zwembad, dat ook thans nog als zodanig in gebruik is, zo begrijpt het Hof) een hulpmiddel om de WOZ-waarde als geheel inzichtelijk te maken. Toetssteen blijft evenwel de waarde zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ.

De heffingsambtenaar heeft (in het kader van de onderbouwing, de berekening in de matrix) aan het zwembad een waarde toegekend van € 20.000. gelet op de omschrijving en de door belanghebbende overgelegde foto’s is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar in redelijkheid uit kon gaan van deze waarde. De stelling dat aan het zwembad in het geheel geen waarde toekomt, zoals belanghebbende verdedigt, volgt het Hof niet omdat ook bij gedateerde staat aan een zwembad in ieder geval enig waarde toekomt. De (meer subsidiair verdedigde) waarde van € 3.500 is niet of althans onvoldoende onderbouwd.

4.20.

De opmerking van gemachtigde dat de woning geen fundering heeft, laat het Hof onbesproken nu gemachtigde niet heeft vermeld of, en zo ja, waarom dat een invloed op de waarde en met welk bedrag.

4.21.

De oppervlakte van de kavel van de woning bedraagt 4.280 m². Belanghebbende merkt het (grotendeels) aan als ‘bosgrond’ en stelt: ‘[Belanghebbende] bestrijdt dat [de heffingsambtenaar] met het gegeven dat het overgrote deel van het perceel uit bosgrond bestaat rekening heeft gehouden’.

Deze stelling is aantoonbaar onjuist, omdat in de matrix te aanzien van 2020 uitgegaan is van een prijs van € 70 per m² terwijl bij de vergelijkingspanden met overeenkomstige kavel uitgegaan is van € 239 per m² voor 924 m², € 80 per m² voor 3.820 m², € 87 per m² voor 3.615 m² en € 245 per m² voor 877 m². Alsdan heeft (de taxateur van) de heffingsambtenaar in voldoende mate onderbouwd dat rekening is gehouden met de waarde van de kavel (met in achtneming van de afnemende meeropbrengst bij grotere kavels.

Deze stelling is ook voor het tweede jaar aantoonbaar onjuist, omdat in de matrix te aanzien van 2021 uitgegaan is van een prijs van € 75 per m² terwijl bij de vergelijkingspanden met overeenkomstige kavel uitgegaan is van € 232 per m² voor 1.060 m², € 215 per m² voor 1.620 m², € 108 per m² voor 2.635 m², € 155 per m² voor 2.430 en € 224 per m² voor 1.566. Alsdan heeft (de taxateur van) de heffingsambtenaar ook voor dit jaar in voldoende mate onderbouwd dat rekening is gehouden met de waarde van de kavel (met in achtneming van de afnemend meeropbrengst bij relatief grote kavels.

Hetgeen hiertegenover door gemachtigde naar voren is gebracht leidt niet tot een ander oordeel, omdat hij zich beperkt tot een enkele weerspreking zonder met een eigen berekening en/of onderbouwing te komen.

4.22.

De foto met het uitzicht op de in 2019 gebouwde oogkliniek, noopt evenmin tot een benedenwaartse bijstelling van de vastgestelde waarde. Uit de overgelegde foto is niet op te maken dat er slechts een korte afstand (en daarmee: ‘direct tegenover [de woning] is gelegen’) is tussen de woning en de oogkliniek. Uit de overgelegde plattegronden is dit evenmin af te leiden, veeleer moet er van worden uitgegaan dat de kliniek aan de overzijde, en op enige afstand van de weg is gelegen. De door heffingsambtenaar overgelegde foto’s bevestigen dit beeld. De aanwezigheid van de kliniek, op deze afstand is niet zodanig dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde verder moet worden verminderd.

4.23.

Belanghebbende is van opvatting dat door de heffingsambtenaar onvoldoende rekening is gehouden met de overlast van de drukke, op enig afstand van de woning gelegen verkeersweg N 242. Aan belanghebbende kan worden toegegeven dat van de nabijgelegen verkeersweg overlast kan en zal worden ervaren. Echter, in de matrix is de heffingsambtenaar uitgegaan van de kwalificatie ‘matig’ voor ligging terwijl dat voor de vergelijkingspanden veelal ‘gemiddeld’ is.

4.24.

Voor het jaar 2020 verwijst het Hof aanvullend naar het vergelijkingsobject aan [D-straat ] te [Z] . Dit pand ligt weliswaar niet aan verkeersweg, maar (zoals kan worden afgeleid uit de foto) wel pal naast de spoorlijn. Het Hof acht aannemelijk dat beide objecten (de woning en dit vergelijkingspand) in min of meer gelijke mate (‘over all’) overlast ondervinden van de verkeersweg respectievelijk de spoorweg.

4.25.

Belanghebbende is van opvatting dat van de recente aanleg van een nieuwe woonwijk (Broekhorn) een waarde verminderende invloed uitgaat. Het Hof stelt allereerst vast dat belanghebbende de omvang van de waardevermindering niet heeft gesteld, laat staan onderbouwd. Het Hof is voorts van opvatting dat, ook als belanghebbende veronderstellende wijze moet worden gevolgd in zijn stelling dat het uitzicht op de boomgaard (die verdwenen is met aanleg van de woonwijk) waarde verhogend was, dat niet ertoe leidt dat als gevolg van de nieuwe woonwijk de waarde van de woning moet worden verminderd. Dat klemt te meer nu de nieuwe wijk op enige afstand is gelegen en er tussen de wijk en de woning nog een weg is gelegen (zoals onweersproken gesteld door de heffingsambtenaar, onder verwijzing naar de overgelegde foto’s).

4.26.

Alles bij elkaar genomen ziet het Hof daarom onvoldoende aanleiding om vanwege de ligging van de woning nabij de verkeersweg, en de overige aangevoerde argumenten, te concluderen tot een lagere waarde als door de heffingsambtenaar vastgesteld. Met de voor de woning in aanmerking genomen prijs per m³ (substantieel lager dan de vergelijkingspanden) is meer dan voldoende tegemoet gekomen aan genoemde waarde verminderende punten.

procedureel

4.27.

De stelling van gemachtigde over de modelmatige waardebepaling (onder verwijzing naar ‘Automated Valuation Models’, een gehanteerde ‘black box’ en verschillende wijze van berekening) treft geen doel.

Het Hof stelt hierbij voorop dat het de heffingsambtenaar in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer), ook als de waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling is vastgesteld. Anders dan belanghebbende (kennelijk of mogelijk) betoogt, is deze handelswijze niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel (vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, 17/00395, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, 19/05491, ECLI:NL:HR:2020:988).

4.28.

De stelling van gemachtigde dat hij (afgezien van de bij de ontvangstbevestiging van het bezwaar gevoegde taxatieverslag) niet (tijdig) (alle) op de zaak betrekking hebbende stukken heeft ontvangen (zoals de waarde berekening met grondstaffel, de gehanteerde matrix en IWOZ-kaarten), verstaat het Hof aldus dat hij betoogt dat artikel 7:4 van de Awb niet een inzagerecht, maar een toezendplicht inhoudt voor alle ‘op de zaak betrekking hebbende stukken’ als bedoeld in artikel 8:42 van de Awb. De grondstaffels en de matrices (met daarop vermeld de KOUDV (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen) en liggingsfactoren van de woningen en van de vergelijkingsobjecten) hadden hem daarom eerder, al gedurende de bezwaarfase, moeten worden toegezonden. Nu dit niet is gebeurd had het beroep gegrond moeten worden verklaard. De grief faalt. Ter toelichting van dit oordeel dient het volgende.

Belanghebbende heeft op zichzelf met juistheid betoogd dat de grondstaffel en de matrix op de zaak betrekking hebbende stukken zijn in de zin van artikel 7:4 van de Awb. Deze bepaling bevat echter een inzagerecht en geen verplichting voor de heffingsambtenaar om in de bezwaarfase de op de zaak betrekking hebbende stukken digitaal beschikbaar te stellen dan wel toe te zenden. Het bepaalde in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ doet daar niet aan af. Die bepaling bevat uitsluitend de verplichting tot het op verzoek verstrekken (lees: toezenden of digitaal beschikbaar stellen) van het taxatieverslag (dat is het verslag als bedoeld in bijlage 4 bij de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ). Die bepaling ziet dus niet op
alleaan de vastgestelde waarde ten grondslag liggende gegevens.

Het Hof begrijpt (uit de overgelegde stukken en de uitspraak op bezwaar) dat het taxatieverslag (tijdens de bezwaarfase) aan belanghebbende is verstrekt. Indien belanghebbende of zijn gemachtigde van mening is dat de verstrekte taxatieverslagen onvoldoende gegevens bevatten om tot een goede beoordeling van de vastgestelde waarden te kunnen komen, kan hij in de bezwaarfase gebruik maken van zijn inzagerecht als bedoeld in artikel 7:4 van de Awb (zie Hof Amsterdam van 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499, r.o. 5.5.18 – 5.5.20). Indien van dit inzagerecht geen gebruik wordt gemaakt – in de onderhavige zaken is gehoord op 17 februari 2020 en is geen gebruik gemaakt van dit recht – dienen de gevolgen daarvan voor rekening van belanghebbende te blijven.

4.29.

De stelling dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd (omdat daarin niet volledig is opgenomen wat op de hoorzitting is besproken) treft geen doel. De heffingsambtenaar heeft deze stelling in hoger beroep uitvoerig en gemotiveerd weersproken. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt ook dat aan de door gemachtigde bij de hoorzitting naar voren gebrachte argumenten meer dan voldoende aandacht is besteed.

4.30.

Indien en voor zover gemachtigde overigens (nog) stelt dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met enig algemene beginsel van behoorlijk bestuur (bijvoorbeeld het rechtzekerheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel en/of het evenredigheidsbeginsel) overweegt het Hof dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar het een of meerdere van genoemde beginselen - vertrouwensbeginsel heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken.

4.31.

Hetgeen overigens nog door of namens belanghebbende, ter zitting dan wel in de van hem afkomstige stukken, naar voren is gebracht, leidt niet tot een ander oordeel.

4.32.

Het Hof voegt daar ten overvloede nog het volgende aan toe. Zoals onder 4.5. overwogen zijn de van gemachtigde ontvangen nadere stukken terzijde gelegd.

Het Hof stelt wel vast dat gemachtigde ter zitting heeft opgemerkt en erkend dat de door hem (in de nadere stukken) gehanteerde vergelijkingspanden zijn verkocht op relatief ver van waardepeildata gelegen momenten. Alsdan bieden de voor deze objecten gerealiseerde verkoopprijzen onvoldoende basis voor het trekken van een conclusie met betrekking tot de gezochte waarde van belanghebbendes zaak.

4.33.

Dat geldt ook voor het door gemachtigde gehanteerde pand aan de [A-straat] 3A, hoewel bij bepleit dat dit pand (weliswaar op moment ver vóór waardepeildatum verkocht) meegenomen kan worden bij de waardebepaling om het zodanige overeenkomsten vertoont met de woning, dat de verkoop van het pand moet worden aangemerkt als ‘eigen verkoop’.

Het Hof begrijpt dat het een pand betreft dat op enige afstand is gelegen van de woning, en gemachtigde heeft niet onderbouwd gemaakt dat beide objecten als ‘gelijke’ of ‘ídentieke’ panden kunnen worden aangemerkt.

Slotsom

4.34.

Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank wordt bevestigd.

5.5. Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten van de procedure.

6.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. A.M. van Amsterdam, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 1 augustus 2023 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.