Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.295.039/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 8474391 \ CV EXPL 20-1675
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 oktober 2023
inzake
1.[appellant 1] ,
wonend te [woonplaats 1] ,
2.
[appellante 2],
[appellante 2],
wonend te [woonplaats 1] ,
appellanten,
advocaat: mr. M. Verhoog te Alkmaar,
tegen
1.[geïntimeerde 1] V.O.F.,
gevestigd te [vestigingsplaats] , en haar vennoten:
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
wonend te [woonplaats 1] ,
3.
[geïntimeerde 3],
[geïntimeerde 3],
wonend te [woonplaats 2] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. K. Straathof te Alkmaar.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] (in mannelijk enkelvoud) en [geïntimeerde] (in vrouwelijk enkelvoud) genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 24 februari 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 25 november 2020, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.
Bij arrest van 22 juni 2021 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 13 oktober 2021 heeft plaatsgevonden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, tevens houdende eisvermeerdering, met producties;
- memorie van antwoord met producties;
- akte zijdens [appellant] , met producties;
- antwoordakte zijdens [geïntimeerde] .
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen, zoals in hoger beroep gewijzigd, zal toewijzen en [geïntimeerde] hoofdelijk zal veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [appellant] in hoger beroep en hoofdelijke veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep nog van belang luiden die feiten als volgt.
2.1
Tussen (de rechtsvoorgangers van) partijen bestaat sinds 1985 een huurovereenkomst betreffende een winkelruimte met magazijn en bovenwoning aan de [straatnaam 1] 77 te [plaats] . Met ingang van 1 oktober 2008 zijn partijen een huurovereenkomst aangegaan voor de duur van tien jaar. De huurovereenkomst is daarna met een periode van vijf jaar verlengd.
2.2
De overeengekomen huurprijs bedraagt € 23.500,00 per jaar, met jaarlijkse indexering. De huurprijs bedroeg per januari 2019 € 26.598,00 per jaar en € 2.216,50 per maand.
2.3
[appellant] heeft de kantonrechter verzocht een deskundige te benoemen conform het bepaalde in artikel 7:304 jo Pro. 7:303 BW tot het opstellen en uitbrengen van een advies over de huurprijs. Het verzoek is op 25 juli 2018 bij de rechtbank binnengekomen.
2.4
Bij beschikking van 29 november 2018 heeft de kantonrechter [naam 1] (hierna: [naam 1] ) benoemd als deskundige om een schriftelijk advies uit te brengen over de huurprijs per 25 juli 2018.
2.5
[naam 1] heeft op 29 mei 2019 zijn bevindingen in een conceptrapport naar partijen verstuurd, waarna partijen daarop hebben gereageerd en hebben verzocht om aanpassing op bepaalde onderdelen.
2.6
[naam 1] heeft op 4 juli 2019 zijn definitieve rapport uitgebracht. De door partijen gemaakte op- en aanmerkingen hebben hem geen aanleiding gegeven tot aanpassing van het rapport. [naam 1] heeft geadviseerd de huur per juli 2018 vast te stellen op € 233,06 per m2, zijnde € 28.824,86 en afgerond € 28.800,00 per jaar en € 2.400,00 per maand. Dit is een verhoging van de huur met 8,3 %.
2.7
[naam 1] heeft veertien bedrijfspanden in de [straatnaam 1] en één bedrijfspand in de [straatnaam 2] in [plaats] in zijn onderzoek betrokken, waaronder zes van de zeven door [appellant] ingebrachte vergelijkingspanden en één van de drie door [geïntimeerde] ingebrachte vergelijkingspanden. De huurprijs van de panden gelegen na het kruispunt heeft [naam 1] gecorrigeerd met een factor 0,8.
2.8
[appellant] heeft een andere makelaar/taxateur, [naam 2] (hierna: [naam 2] ), opdracht gegeven te adviseren over de huurprijs. [naam 2] heeft een huurprijs geadviseerd van € 285,00 per m2, zijnde € 27.200,00 per jaar voor de winkelruimte en € 10.157,28 per jaar voor de onzelfstandige woonruimte, dus in totaal een huurprijs van € 37.360,00 per jaar.
3.Beoordeling
De procedure in eerste aanleg
3.1
[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter op grond van het bepaalde in artikel 7:303 BW Pro de huurprijs van het gehuurde met ingang van 23 juli 2018 nader zou vaststellen op € 37.360,00 per jaar, althans op een door de kantonrechter te bepalen hoger bedrag dan de geldende huurprijs. Subsidiair heeft hij gevorderd een deskundige te benoemen tot het uitbrengen van een advies over de huurprijs van het gehuurde per 1 oktober 2018. Ten slotte heeft hij hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten gevorderd, waaronder de kosten van de adviezen van de deskundigen [naam 1] en [naam 2] , met rente.
3.2
[geïntimeerde] heeft de vorderingen van [appellant] weersproken. Zij heeft aangevoerd dat zij zich kan vinden in het advies van [naam 1] , maar dat wel rekening moet worden gehouden met de gevolgen van de Coronacrisis. De huurprijswijziging zou volgens [geïntimeerde] moeten ingaan op 25 juli 2018.
3.3
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter alle door [appellant] tegen het advies van [naam 1] aangevoerde bezwaren verworpen en de huurprijs van het gehuurde met ingang van 25 juli 2018 vastgesteld op € 28.800,00 per jaar en € 2.400,00 per maand.
De proceskosten zijn gecompenseerd, in die zin dat partijen ieder de eigen kosten moeten dragen en de helft van de kosten van het rapport van [naam 1] .
De procedure in hoger beroep
3.4
In hoger beroep heeft [appellant] zijn eis aldus gewijzigd, dat hij thans vordert dat de huurprijs van het gehuurde per 23 juli 2018 nader wordt vastgesteld op een bedrag van € 36.000,00 per jaar of € 3.000,00 per maand. Subsidiair vordert hij nadere vaststelling van de huurprijs door de deskundige [naam 1] met inachtneming van hetgeen het hof naar aanleiding van de grieven overweegt, althans benoeming van een andere deskundige om over de nadere huurprijsvaststelling per 23 juli 2018 te adviseren. Daarnaast heeft [appellant] gevorderd te bepalen dat [geïntimeerde] hoofdelijk de nader vast te stellen huurprijs verschuldigd is met ingang van 23 juli 2018 en daarnaast de wettelijke handelsrente althans de wettelijke rente over die vast te stellen huurprijs. Een en ander met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, waaronder de kosten van de deskundigen [naam 1] en [naam 2] , inclusief de nakosten en met rente.
Grief I: afmetingen en indelingen van de vergelijkingspanden
3.5
Naar aanleiding van het conceptrapport heeft [appellant] de door [naam 1] gebruikte vergelijkingspanden zelf opgemeten. Voor elf van de vijftien panden zijn de door hem vergaarde meetgegevens ondertekend door de huurder of de verhuurder van het desbetreffende pand. [appellant] heeft de ondertekende meetgegevens op 28 juni 2019 per e-mail aan [naam 1] gezonden met het verzoek de afmetingen en indelingen van de vergelijkingspanden te corrigeren. In zijn definitieve rapport heeft [naam 1] de door hem gehanteerde afmetingen en indelingen gehandhaafd. Hij heeft uitgelegd dat hij die gegevens had ontvangen van de desbetreffende exploitanten/huurders en geen reden zag daaraan te twijfelen. Als een exploitant/huurder niet zeker was van de afmetingen had [naam 1] het pand nagemeten met een lasergestuurde afstandmeter. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis overwogen dat [appellant] zijn betwisting van de gehanteerde gegevens niet heeft gestaafd met nadere stukken, zoals plattegronden of huurcontracten, en aldus onvoldoende heeft onderbouwd.
3.6
In hoger beroep heeft [appellant] de plattegronden van veertien van de gebruikte vergelijkingspanden overgelegd, alsmede de resultaten van de metingen die hij op basis daarvan heeft gedaan. Elf van de vijftien panden hebben op basis van de plattegrond een kleinere gewogen oppervlakte dan in het rapport [naam 1] , een verschil dat deels is veroorzaakt door afwijkende afmetingen, maar grotendeels door afwijkende indelingen. In het door [naam 1] gehanteerde systeem telt winkelruimte op de begane grond namelijk mee voor 100%, magazijn, kantoor, toilet etc. voor 50%, winkelruimte op de eerste verdieping voor 50% en overige ruimte op de eerste verdieping voor 25%. Later heeft [appellant] bij akte nog een proces-verbaal overgelegd van gerechtsdeurwaarder [naam 3] , waarin deze verslag doet van een door hem uitgevoerde meting in negen van de vijftien panden. Voor deze metingen geldt ongeveer wat hiervoor over de metingen op basis van de plattegronden is overwogen.
3.7
[geïntimeerde] heeft tegen de metingen op basis van de plattegronden ingebracht dat de plattegronden slecht leesbaar zijn en niet per se de situatie hoeven weer te geven ten tijde van het aangaan van de geldende huurovereenkomsten. Naar aanleiding van het proces-verbaal van de gerechtsdeurwaarder heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat blijkt dat er tussen de uitkomsten van alle verrichte metingen verschillen bestaan. Het is kennelijk niet eenvoudig de panden op te meten en het aanwijzen van nog een deskundige is dan ook niet zinvol. Verder acht [geïntimeerde] het onjuist dat de gerechtsdeurwaarder niet alle vijftien panden heeft opgemeten. Het verschil in de uitkomsten is voornamelijk veroorzaakt door de waardering van de verschillende ruimten in de vergelijkingspanden en die waardering is voorbehouden aan de deskundige, aldus [geïntimeerde] .
3.8
Het is juist dat tussen de resultaten van de drie metingen die [appellant] heeft overgelegd onderling verschillen bestaan, maar die verschillen zijn veel minder groot dan de verschillen tussen de gegevens in het rapport van [naam 1] enerzijds en de resultaten van de drie metingen anderzijds. Over het algemeen kan worden gezegd dat in het rapport [naam 1] de bedrijfsruimten iets groter zijn, maar een belangrijker verschil is dat in het rapport [naam 1] in veel gevallen meer ruimte als 100%-ruimte is gekwalificeerd. Zo zijn er in het rapport zeven panden met uitsluitend 100%-ruimte. In zijn rapport heeft [naam 1] niet duidelijk gemaakt in welke gevallen hij volledig op de uitlatingen van de huurders is afgegaan en in welke gevallen hij daadwerkelijk zelf heeft gekeken en gemeten. Het verslag van de gerechtsdeurwaarder, die in alle gevallen gebruik heeft gemaakt van een lasergestuurd meetapparaat, acht het hof daarentegen goed geadstrueerd met plattegronden met daarin de maten en bijgevoegd fotomateriaal. Uit het proces-verbaal blijkt bovendien dat de (ver)huurders van de onderzochte panden allen hebben verklaard dat de indeling sinds het sluiten van de huurovereenkomst niet is gewijzigd. Mede in aanmerking genomen dat een gerechtsdeurwaarder een openbaar ambtenaar is die zijn processen-verbaal op ambtseed opmaakt, ziet het hof geen aanleiding aan de juistheid van de door de gerechtsdeurwaarder genoemde maten en indelingen te twijfelen. Anders dan [geïntimeerde] suggereert is de indeling van een pand en daarmee de waardering van de onderscheidene ruimten daarin een objectief gegeven en niet een kwestie van door ervaring gevoede intuïtie. Dat door de gerechtsdeurwaarder alleen de panden zijn onderzocht waarvan de eerdere meetresultaten 5% of meer afweken van het rapport [naam 1] én waarvan de (ver)huurders wensten mee te werken, acht het hof zeer verdedigbaar. Het hof neemt daarom de gegevens van de gerechtsdeurwaarder over. Dit geldt dus voor de vergelijkingspanden nrs. 79, 81, 85, 103, 104a, 104b, 114, 131 en 134a.
3.9
Voor het pand nr. 109 volgt het hof de afmeting en indeling die [appellant] heeft gemeten, met ondertekening door de huurder. Het hof acht die meting voldoende betrouwbaar, omdat uit een vergelijking van de metingen van [appellant] met die van de gerechtsdeurwaarder blijkt dat die in hoge mate met elkaar overeenkomen. Bovendien heeft de huurder de indeling geaccordeerd. Wat betreft de panden nrs. 2, 71, 93, 115 en 146, waarvan geen metingen van de gerechtsdeurwaarder beschikbaar zijn, volgt het hof de afmetingen en indelingen in het rapport van [naam 1] , omdat daarvan ook geen door de huurders ondertekende meetresultaten beschikbaar zijn, dan wel die ondertekende meetresultaten (nagenoeg) overeenkomen met de gegevens in het rapport.
Grief I: de huur van pand nr. 109
3.1
[appellant] heeft tegen de gegevens in het rapport van [naam 1] daarnaast nog aangevoerd dat in de door [naam 1] gehanteerde prijs voor pand nr. 109 servicekosten zijn verwerkt, die in het kader van dit onderzoek niet mogen meetellen. [geïntimeerde] heeft de juistheid van dit bezwaar op zichzelf niet bestreden. Het hof acht dit bezwaar terecht.
Grief I: de gebruikte indexcijfers
3.11
Ten slotte heeft [appellant] nog aangevoerd dat [naam 1] bij het terugrekenen van de huren de indexcijfers verkeerd heeft toegepast. Ook hiervoor geldt dat de juistheid van dit bezwaar op zichzelf door [geïntimeerde] niet is bestreden. Ook dit bezwaar acht het hof terecht.
Grief III: vergelijkingspand met prijsafspraak
3.12
[appellant] heeft zich in zijn reactie op het conceptrapport en in de procedure in eerste aanleg verzet tegen het gebruik van het pand nr. 71 als vergelijkingspand. Hij heeft daartoe aangevoerd dat de betaalde huur voor dit pand is gebaseerd op een prijsafspraak (kort gezegd: een ingroeihuur) en daarom geen realistisch beeld geeft van de gangbare marktconforme huurprijs per vierkant meter. De kantonrechter heeft op dit punt [naam 1] gevolgd en overwogen dat het pand door [appellant] zelf is ingebracht, waarbij melding is gemaakt van de prijsafspraak en dat [appellant] niet heeft onderbouwd waarom het pand bij nader inzien niet betrokken kan worden in het onderzoek of waarom de prijsafspraak niet marktconform is.
3.13
Met grief III bestrijdt [appellant] deze overweging. Hij wijst erop dat hij dit pand heeft aangedragen met een kanttekening over de prijsafspraak. Ten aanzien van dit pand bestaat er volgens hem evident een bijzondere omstandigheid die de huurprijs heeft beïnvloed, namelijk een prijsafspraak. Daarom had het pand niet mogen worden meegenomen in de vergelijking. Het maakt daarbij niet uit dat [appellant] het pand heeft aangedragen, want de deskundige is zelf verantwoordelijk voor de juiste toepassing van de wettelijke systematiek. De voor pand nr. 71 (in het eerste ondernemingsjaar van de huurder) betaalde prijs van € 800,00 per maand is ook beduidend (59%) lager dan de prijzen van panden in de directe omgeving, aldus [appellant] .
3.14
In een vrije markt, zoals die waarop nieuwe huurcontracten voor bedrijfsruimte tot stand komen, berust iedere prijs op een prijsafspraak. Als een verhuurder het om commerciële redenen verstandig of zelfs noodzakelijk vindt een huurder een ingroeihuur aan te bieden, zegt dat iets over de huurmarkt ter plaatse. Ook in hoger beroep heeft [appellant] niet gesteld dat de huurprijs voor pand nr. 71 op andere dan commerciële gronden tot stand is gekomen. Dat de motieven niet commercieel waren, kan ook niet worden afgeleid uit een vergelijking met de huurprijzen in de directe omgeving, omdat een dergelijke prijsvergelijking indruist tegen de systematiek van het in deze te verrichten onderzoek. Daarop stuit de grief af.
Grief II: correctiefactor 0,8
3.15
[appellant] heeft in eerste aanleg bezwaar gemakt tegen de door [naam 1] toegepaste correctiefactor van 0,8. Hij heeft aangevoerd dat de huurprijzen voorbij het kruispunt niet hoger zijn dan de huurprijzen voor het kruispunt. De kantonrechter heeft dit bezwaar verworpen met de overweging dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat een dergelijke correctiefactor onjuist of ongebruikelijk is. Het feit dat, volgens [appellant] , de huren voorbij het kruispunt niet hoger zijn dan daarvoor is onvoldoende, omdat het gaat om de vraag of de passantenstroom daar groter is. Dat dat het geval is heeft [appellant] niet betwist, aldus de kantonrechter.
3.16
In de toelichting op grief II betoogt [appellant] dat de door [naam 1] vergeleken huurprijzen voor en na de kruising onjuist zijn, om de onder grief I genoemde redenen. Als van de juiste vierkantemeterprijzen wordt uitgegaan en het vergelijkingspand nr. 71 erbuiten wordt gelaten, is het verschil in gemiddelde huurprijzen voor en na de kruising slechts 2%. Dat verschil rechtvaardigt niet de toegepaste correctiefactor, aldus [appellant] .
3.17
De grief faalt. Om te beginnen is hiervoor bij de beoordeling van grief III al overwogen dat er geen reden bestaat het pand nr. 71 buiten beschouwing te laten. Als dat pand wel wordt meegenomen valt het verschil tussen de prijzen voor en na de kruising hoger uit. Bovendien, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, gaat het niet zozeer om de gemiddelde hoogte van de feitelijk betaalde huur voor en na de kruising, maar om de gunstiger ligging van de panden voorbij de kruising, die erin bestaat dat, onbetwist, de passantenstroom daar groter is dan voor de kruising, waar het gehuurde ligt. Voor die gunstiger ligging is een correctie op haar plaats. [appellant] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door de deskundige juist geachte correctiefactor wezenlijk te hoog is.
Verdere voortgang van de procedure
3.18
Uit hetgeen hiervoor naar aanleiding van grief I is overwogen vloeit voort dat een nieuwe berekening moet worden gemaakt van de gemiddelde huurprijs ter plaatse per 23 juli 2018. Daarbij moet wat betreft de panden nrs. 79, 81, 85, 103, 104a, 104b, 114, 131 en 134a worden uitgegaan van de afmetingen en indelingen zoals die blijken uit het proces-verbaal van de gerechtsdeurwaarder [naam 3] , wat betreft de panden nrs. 2, 71, 93, 115 en 146 van de afmetingen en indelingen als vermeld in het rapport [naam 1] en wat betreft het pand nr. 109 van de afmetingen en indelingen die volgen uit de meting van [appellant] . Ook moeten de juiste indexcijfers worden gebruikt en moet de huur van pand nr. 109 worden verminderd met de servicekosten.
3.19
Als eisende partij zal [appellant] in de gelegenheid worden gesteld de hiervoor bedoelde nieuwe berekening te (doen) vervaardigen en bij akte in het geding te brengen, waarna [geïntimeerde] daarop zal kunnen reageren.
3.2
Partijen wordt in overweging gegeven op basis van hetgeen in dit arrest is overwogen de kwestie in onderling overleg af te wikkelen. Om hen daartoe in staat te stellen overweegt het hof nu reeds het volgende. De wettelijke handelsrente over een eventuele huurverhoging is slechts toewijsbaar met ingang van 24 februari 2021, de datum van het bestreden vonnis dan wel, voor zover de door het hof vast te stellen huurprijs hoger is dan de kantonrechter heeft vastgesteld, met ingang van de datum van het eindarrest. [geïntimeerde] kan immers niet worden geacht eerder dan per de datum van het bestreden vonnis respectievelijk de datum van het eindarrest toerekenbaar te zijn tekortgeschoten in haar verplichting de huur tijdig te betalen, aangezien zij pas op dat moment kon weten welk bedrag zij bovenop de reeds geldende huurprijs verschuldigd was.
3.21
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.Beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 7 november 2023 voor een akte aan de zijde van [appellant] als bedoeld onder 3.19, waarop [geïntimeerde] bij antwoordakte kan reageren;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E. Loesberg en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2023.