ECLI:NL:GHAMS:2023:2914

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 23/00088

14 november 2023

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: G. Gieben)

tegen de uitspraak van 6 december 2022 in de zaak met kenmerk HAA 21/6948 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] ,de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De inspecteur heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 20 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 223.000.

In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2021 bekendgemaakt.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar (hierna: het bestreden besluit) heeft de inspecteur het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 6 december 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 augustus 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’):

“1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning, gebouwd in 1989. De inhoud van de woning is 285 m³ en de oppervlakte van het perceel is 310 m². De woning is daarnaast voorzien van een garage (50 m³), een tuinhuis/blokhut (10 m²) en 8 zonnepanelen.”

2.2.

Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en voegt hier het volgende aan toe.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof onder meer het volgende verklaard:

“Desgevraagd verklaar ik dat de KOUDV-factoren van de onderhavige woning niet in de bezwaarfase zijn verstrekt terwijl hier wel door belanghebbende om is verzocht. Ik neem derhalve een nader standpunt in: er is niet voldaan aan de verzendplicht op grond van recente jurisprudentie van de Hoge Raad
[Griffier: ECLI:NL:HR:2023:1052]. Dus heeft belanghebbende recht op een proceskostenvergoeding met wegingsfactor 1 voor de beroeps- hogerberoepsfase. Ik blijf wel persisteren in mijn standpunt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.”

2.4.

In de uitspraak op bezwaar is onder meer het volgende opgenomen:

“Geachte mevrouw Gieben,

Op 3 maart 2021 heeft u, namens uw cliënt [X] bezwaar ingediend tegen de WOZ-waarde van [A-straat] 20 te [Z] . In deze brief leest u mijn reactie op uw bezwaar.

Beslissing

Ik heb besloten uw bezwaar ongegrond te verklaren en de waarde van [A-straat] 14 te [Z] te handhaven en evenals de aanslag onroerende zaakbelastingen.

Toelichting

In uw bezwaarschrift schrijft u dat één van de drie referenties goed vergelijkbaar is met de woning van belanghebbende. U bent van mening dat deze referentie een lagere waarde onderbouwt. U geeft echter niet aan om welke referentie het gaat. Hierdoor kan de taxateur niet nagaan of op de juiste wijze met eventuele verschillen in objectkenmerken rekening is gehouden. Om de woning te taxeren, heeft de taxateur de verkoopcijfers van alle woningen binnen de gemeente gebruikt. Naar aanleiding van uw bezwaar heeft de taxateur de taxatiewaarde van de woning nogmaals vergeleken met al deze verkoopprijzen.

In uw bezwaarschrift schrijft u dat de referentiewoningen niet bruikbaar zijn. Deze woningen hebben namelijk een andere ligging. Voor de waardebepaling van de woning is uitgegaan van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Hierbij is rekening gehouden met de onderlinge verschillen in waardebepalende factoren tussen de woning en de verkochte woningen. Nader onderzoek door de taxateur heeft uitgewezen dat bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning.

In uw bezwaarschrift schrijft u dat de algehele indruk van de woning is gedateerd. Voor de

waardebepaling van uw woning is uitgegaan van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Hierbij is rekening gehouden met de onderlinge verschillen in waardebepalende factoren tussen uw woning en de verkochte woningen. Hierbij is ook rekening gehouden met de gedateerdheid van de woning.

U bent van mening dat er onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat de woning is gelegen beoordeling reeds voldoende rekening is gehouden met de doelmatigheid van de woning.

Onderstaande marktgegevens zijn gebruikt om de WOZ-waarde van uw woning te onderbouwen.

”

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt de heffingsambtenaar aangeduid als ‘verweerder’):

“
Op de zaak betrekking hebbende stukken (bezwaarfase)

5. Eiser stelt dat verweerder artikel 40 van de Wet WOZ heeft geschonden door ondanks een daartoe strekkend verzoek, de zogenoemde KOUDV- en liggingsfactoren van de woning niet te verstrekken in de bezwaarfase.

6. De rechtbank is van oordeel dat uit artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ volgt dat verweerder het taxatieverslag gedurende de bezwaarfase dient te overleggen, hetgeen is gebeurd. Verweerder heeft daarom voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ (vgl. Hof Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499).

De waarde van de woning

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.

9. De rechtbank is van oordeel dat de in de waardematrix genoemde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning aangezien deze, evenals de woning, alle twee-onder-een-kapwoningen zijn. Verder wijken de referentieobjecten qua ligging en omvang niet veel af van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de referentieobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

10. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de referentieobjecten maakt het voorgaande niet anders. Het gaat erom of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Dat laatste heeft verweerder gedaan. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de kwaliteit en staat van onderhoud van de woning niet afwijken van die van de referentieobjecten. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de woning en de referentieobjecten vergelijkbare bouwjaren hebben (1989, 1990, 1994), alle gemiddeld zijn wat kwaliteit en onderhoud betreft en de referentieobjecten [A-straat] 30 en [B-straat] een vergelijkbare prijs per kubieke meter hebben voor het woninggedeelte. Het referentieobject [A-straat] 14 is ook goed vergelijkbaar met de woning. Weliswaar heeft dit object een lagere prijs per kubieke meter, maar dit wordt ruimschoots ondervangen doordat de WOZ-waarde van de woning aanzienlijk lager is vastgesteld dan verweerder heeft getaxeerd. Verweerder is gelet op bovenvermeld waardebegrip bovendien niet gehouden om de waarde te baseren op de laagste verkoopprijzen. De stellingen van eiser dat de woning vanaf de eerste verdieping minder doelmatig is dan de andere twee referentieobjecten kan de rechtbank niet volgen. Zoals verweerder heeft uiteengezet en volgt uit de foto’s in de waardematrix hebben de andere twee objecten ook schuine daken vanaf de eerste etage. Met de aan- of afwezigheid van dakkappellen is blijkens de waardematrix afzonderlijk rekening gehouden.

11. De stelling van eiser die ertoe strekt dat in de taxatie geen rekening is gehouden met de voorzieningen volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat in de waardering het voorzieningenniveau onder de noemer kwaliteit is meegenomen. De door eiser gestelde gedateerdheid is niet aannemelijk geworden. Eiser is het beste in staat inzicht te geven van de onderhoudstoestand en de gestelde gedateerdheid van de voorzieningen van de woning. Verweerder heeft aan eiser gevraagd om foto’s te overleggen van de keuken, de badkamer en het sanitair, omdat inpandige opname niet mogelijk was. Eiser heeft ondanks het verzoek van verweerder daartoe geen foto’s van de woning overgelegd. Ook ter zitting heeft eiser hierop geen nadere toelichting gegeven. Zonder nadere onderbouwing valt niet in te zien dat de woning en de referentieobjecten op de genoemde kenmerken verschillen en dat hiermee rekening moet worden gehouden in de waardering.

12. De rechtbank constateert dat uit de door verweerder overgelegde luchtfoto van de woning volgt dat de achtertuin niet ongewoon klein is en evenmin volgt hieruit dat deze ondoelmatig is. Daarnaast stelt de rechtbank vast dat de percelen van de referentieobjecten qua grootte en ligging vergelijkbaar zijn met het perceel van de woning. De referentieobjecten [A-straat] 14 en 30 hebben - zo heeft verweerder ter zitting onweersproken naar voren gebracht - net als de woning een grote voortuin. Eiser heeft zijn stelling dat de ligging van de woning op het perceel de waarde nadelig beïnvloedt ten opzichte van de referentieobjecten, niet aannemelijk gemaakt.

13. Eiser heeft verder gesteld dat verweerder de voor de referentieobjecten gehanteerde indexeringscijfers niet inzichtelijk heeft gemaakt en dat niet bekend is hoe verweerder tot de toegepaste indexeringspercentages is gekomen. Verweerder heeft toegelicht dat verkoopcijfers binnen de gemeente rond de waardepeildatum worden geanalyseerd en dat uit deze analyse een gemiddelde is ontstaan van verkoopprijzen van twee-onder-een- kapwoningen per kwartaal in de gemeente [gemeente] . In de bijlage bij de waardematrix is weergegeven op welke wijze de verkoopcijfers van de referentieobjecten zijn geïndexeerd.

14. Naar aanleiding hiervan oordeelt de rechtbank het volgende. De enkele stelling dat de indexering niet inzichtelijk is, maakt deze niet onjuist. Uit de door verweerder overgelegde bijlage bij de waardematrix volgen de voor de referentieobjecten gehanteerde indexeringspercentages zodat deze inzichtelijk zijn. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank volgt verweerder in de door hem gegeven onderbouwing. De indexeringspercentages berusten – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een waardematrix een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059 en gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713).

15. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

Proceskosten

16. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Vooraf

5.1.

Tussen partijen is in hoger beroep niet langer in geschil dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase heeft gehandeld in strijd met artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ (zie 2.3.).

Reeds gelet hierop dient het hoger beroep gegrond te worden verklaard.

Schending van beginselen van behoorlijk bestuur?

5.2.

Het Hof is voorts van oordeel dat in de uitspraak op bezwaar in ruim voldoende mate is onderbouwd waarom de WOZ-waarde van de woning is gehandhaafd. De referentieobjecten en de bijbehorende marktgegevens zijn alle hierin vermeld en ook wordt er gemotiveerd ingegaan op de in het bezwaarschrift en in het horen door belanghebbende aangevoerde grieven (zie 2.4).

Van de door belanghebbende gestelde schending van het motiveringsbeginsel, is dan ook geen sprake. De zaak hoeft niet te worden terugverwezen, zoals belanghebbende wel heeft verzocht.

5.3.

Het Hof overweegt verder dat het de heffingsambtenaar conform vaste jurisprudentie vrijstaat om in de beroepsfase andere referentieobjecten ter onderbouwing van de WOZ-waarde te hanteren dan in de bezwaarfase. Belanghebbendes standpunt dat met die wijziging van objecten sprake zou zijn van een schending van het vertrouwensbeginsel faalt.

WOZ-waardering

5.4.1.

Het Hof is van oordeel dat de rechtbank in rechtsoverwegingen 7 tot en met 15 op goede gronden heeft beslist dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het Hof neemt deze overwegingen en beslissing derhalve over en maakt deze tot de zijne. Het Hof voegt hier nog het volgende aan toe.

5.4.2.

De WOZ-waardering betreft de waarde van de woning
in zijn geheel. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden slechts een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken. Bij de vaststelling van de waarde gaat het – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de peildatum – om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere objecten). Een dergelijke taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. Reeds daarom kunnen de door belanghebbende aangevoerde grieven inzake het voorzieningenniveau van de woning, de doelmatigheid van het perceel van de woning en de indexatie van de referentieobjecten, niet zonder meer worden gevolgd.

5.4.3.

De door de heffingsambtenaar in zijn matrix opgevoerde referentieobjecten onderbouwen in hun onderlinge samenhang bezien in voldoende mate de WOZ-waarde van de woning.

De door belanghebbende kennelijk voorgestane beperking in die zin dat enkel wordt vergeleken met [A-straat] 14, staat het Hof niet voor. Het tweetal mede door de heffingsambtenaar in de vergelijking betrokken objecten waaronder buurpand [A-straat] 30, zorgt er nu juist voor dat er een gedegen beeld ontstaat en een voldoende onderbouwde waardering tot stand komt. Een beperking is slechts geboden indien er te weinig goed vergelijkingsmateriaal aanwezig is, wat in casu niet zo is. Voorts acht het Hof, net als rechtbank, dat mede voldoende rekening is gehouden met de eventuele verschillen tussen de drie referentieobjecten en de woning. Er is met hetgeen belanghebbende in hoger beroep aanvullend heeft aangevoerd waaronder foto’s van de woning, geen aanleiding anders te oordelen. Met die foto’s acht het Hof nog niet aannemelijk dat de taxateur van de heffingsambtenaar ten onrechte is uitgegaan van een gemiddeld kwaliteits- en onderhoudsniveau van de woning (factor 3), noch dat hij ten onrechte geen rekening heeft gehouden met een verschil tussen het kwaliteits- en onderhoudsniveau van de woning en die van de vergelijkingsobjecten (die hij ook als gemiddeld beoordeeld).

De foto’s bevestigen, integendeel, het beeld waar de heffingsambtenaar vanuit ging, te weten van een woning die, evenals de vergelijkingsobjecten, een gemiddeld niveau heeft.

5.4.4.

De door belanghebbende ter zitting van het Hof bepleite waardes van primair € 178.000, subsidiair € 200.000 en meer subsidiair € 223.000 zijn niet (voldoende) onderbouwd met gegevens zoals een taxatie of anderszins. Daarom leggen zij tegenover de door heffingsambtenaar wel met dergelijke gegevens onderbouwde WOZ-waarde onvoldoende gewicht in de schaal om die waarde niet aannemelijk te achten.

5.4.5.

Hetgeen overigens nog door belanghebbende in de van hem afkomstige stukken naar voren is gebracht, leidt niet tot een ander oordeel.

Slotsom

5.5.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende gegrond is op grond van hetgeen hiervoor onder 5.1 is overwogen. De uitspraak van de rechtbank moet deels worden vernietigd. De uitspraak op bezwaar blijft in stand, aangezien de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

6.Kosten

Het Hof acht termen aanwezig voor een proceskostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (de Awb) ter zake van de beroeps- en hoger beroepsfase. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht.

Het betreft de in onderdeel a vermelde kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand (in eerste en tweede aanleg). De heffingsambtenaar heeft zich bereid verklaard om de kosten van het beroep en hoger beroep tegen wegingsfactor 1 (gemiddeld) te vergoeden. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof dan ook het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op: 4 (indienen beroepschrift, verschijnen ter zitting bij de rechtbank, indienen hoger beroepschrift en verschijnen ter zitting bij het Hof) x € 837 (waarde per punt) x 1 (wegingsfactor) =
€ 3.348.

7.Beslissing

Het Hof:

vernietigt de uitspraak van de rechtbank voor zover die ziet op artikel 40 Wet WOZ;
bevestigt de uitspraak van de rechtbank voor het overige;
verklaart het beroep gegrond;
handhaaft de uitspraak op bezwaar;

veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van een proceskostenvergoeding van
gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 49 (beroep) en € 136 (hoger beroep) in totaal € 185, te vergoeden, en indien dit bedrag niet tijdig wordt vergoed te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag nadat vier weken zijn verstreken na de datum van deze uitspraak tot aan de dag van algehele voldoening.

De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, J-P.R. van den Berg en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 14 november 2023 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: