Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.295.154/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 8793336 CV EXPL 20-17628
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 februari 2023
inzake
LEBO VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. R.M. Berendsen te Amsterdam-Duivendrecht, gemeente Ouder-Amstel,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Lebo en [geïntimeerde] genoemd.
Lebo is bij dagvaarding van 28 mei 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 4 maart 2021, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen haar als eiseres in conventie/verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie/eiser in reconventie. De appeldagvaarding bevat de grief. Aan de dagvaarding zijn producties gehecht. Lebo heeft op de dienende dag geconcludeerd overeenkomstig de eis als vervat in voornoemde dagvaarding en de producties in het geding gebracht.
Vervolgens heeft [geïntimeerde] een memorie van antwoord ingediend.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 20 september 2022 mondeling toegelicht, Lebo door mr. Berendsen voornoemd en [geïntimeerde] door mr. M. Meijer, advocaat te Amsterdam, ieder aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Lebo heeft geconcludeerd, samengevat, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - haar vorderingen alsnog zal toewijzen onder afwijzing van de reconventionele vordering van [geïntimeerde] , met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met veroordeling van Lebo in de kosten van het hoger beroep.
[geïntimeerde] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 1.1 tot en met 1.7 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze zijn in hoger beroep niet in geschil zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
3.Beoordeling
3.1
Het gaat in deze zaak - voor zover in hoger beroep van belang - om het volgende.
3.1.1
[geïntimeerde] heeft vanaf 1 juni 2018 tot 1 augustus 2020 van Lebo de woning aan
de [adres] te [plaats] gehuurd.
3.1.2
De door Lebo tegen [naam] (vorige huurder, hierna ook: [naam] ) en [geïntimeerde] ingestelde kort-geding procedure (met kenmerk KK 18-379) is geëindigd met een vaststellingovereenkomst die is vastgelegd in een proces-verbaal. Daarin staat, voor zover hier van belang, vermeld:
1. De huurovereenkomst tussen Lebo en [naam] eindigt op 1 juni 2018.
(…)
3. Lebo sluit ten aanzien van het gehuurde een huurovereenkomst met [geïntimeerde] . De ingangsdatum is 1 juni 2018. (...) de waarborgsom bedraagt € 1.350,-.
4. [naam] en [geïntimeerde] betalen een bedrag ter grootte van € 5.250,- aan Lebo als schadevergoeding.
5. [naam] doet afstand van zijn recht op restitutie van de waarborgsom ter grootte van € 750. Dat bedrag strekt in mindering op de door [geïntimeerde] te betalen waarborgsom.
3.1.3
Op 4 juni 2018 heeft Lebo met [geïntimeerde] een huurovereenkomst gesloten.
Daarin is onder 1.1 de tekst doorgestreept dat de staat van het gehuurde op de opleveringsdatum is beschreven in het als bijlage aangehechte en door partijen geparafeerde proces-verbaal van oplevering. In artikel 12.1 is opgenomen:
De staat van het gehuurde wordt bij aanvang van de huur geacht te zijn overeenkomstig de foto’s die aan deze akte zijn gehecht en die door huurder en verhuurder zijn geparafeerd.
3.1.4
Bij brief van 30 juni 2020 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst opgezegd.
3.1.5
Op 1 augustus 2020 heeft de eindoplevering in aanwezigheid van [geïntimeerde] plaatsgehad, waarbij Lebo een opnamerapport heeft gemaakt. [geïntimeerde] heeft daarop met de hand bijgeschreven dat hij geen veranderingen heeft aangebracht (behalve de bruine kleur op de muur in de woonkamer), dat hij niet akkoord is met de constatering dat de deuren zijn verwijderd en kozijnen in Marokkaanse stijl, laminaat en vloerbedekking zijn aangebracht en niet zijn verwijderd. Onderaan het rapport heeft [geïntimeerde] geschreven ‘teken voor ontvangst niet voor inhoud’.
3.1.6
Lebo heeft [geïntimeerde] per e-mail van haar gemachtigde van 11 augustus 2020 aansprakelijk gesteld voor schade aan het gehuurde (volgens de bijgevoegde offerte van Lebo Bouw B.V.) begroot op € 14.276,70 onder aanzegging van de contractuele boete.
3.1.7
Lebo heeft werkzaamheden laten uitvoeren. Voor het schilderwerk in de woonkamer is een bedrag van € 491,68 exclusief btw in rekening gebracht.
3.2
In eerste aanleg heeft Lebo in conventie gevorderd, kort gezegd, dat [geïntimeerde] veroordeeld zal worden tot betaling van € 12.926,70 aan hoofdsom en € 1.550,00 aan contractuele boete vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 22 september 2020 tot aan de voldoening.
[geïntimeerde] heeft in reconventie gevorderd, kort gezegd, dat Lebo veroordeeld zal worden tot terugbetaling van het bedrag van € 1.350,00 ter zake van de door hem betaalde waarborg bij het aangaan van de huurovereenkomst.
3.3
De kantonrechter heeft de vordering van Lebo slechts toegewezen tot een bedrag van € 200,00 met rente, de reconventionele vordering van [geïntimeerde] tot restitutie van zijn deel van de waarborgsom toegewezen tot een bedrag van € 600,00 en de proceskosten in conventie en in reconventie gecompenseerd. Het meer of anders gevorderde is afgewezen. Volgens de kantonrechter heeft Lebo haar stelling dat [geïntimeerde] de verplichting op zich nam om het gehuurde in de oorspronkelijke staat, zoals aanvaard door de vorige huurder, terug te brengen, onvoldoende onderbouwd. Deze verplichting is immers niet vastgelegd in de huurovereenkomst of de eerdere vaststellingsovereenkomst, hetgeen van een professioneel verhuurder verwacht mag worden, terwijl daarentegen artikel 1.1 wél is doorgestreept (zie hiervoor onder 3.1.3) en [geïntimeerde] op de foto’s bij het proces-verbaal van oplevering heeft geschreven dat dit oude foto’s zijn die niet de staat weergeven waarin hij het gehuurde is gaan huren. Daarom hoefde [geïntimeerde] niet te begrijpen dat hij met de kosten van verwijdering van de door de vorige huurder aangebrachte wijzigingen zou worden belast en komt aan artikel 12.1 van de huurovereenkomst in dit verband geen betekenis toe. Bij dit alles weegt mee dat [geïntimeerde] bij het sluiten van de huurovereenkomst een bedrag van € 5.250,00 aan schadevergoeding heeft betaald en ter zitting heeft verklaard dat hij dit bedrag heeft betaald om het gehuurde te kunnen (blijven) huren, hetgeen Lebo verder niet heeft weersproken. [geïntimeerde] kan dan ook niet gehouden worden de door Lebo uitgevoerde werkzaamheden te betalen, afgezien van de door [geïntimeerde] niet betwiste herstelkosten om de woonkamermuur in de oorspronkelijke kleur te schilderen, aldus de kantonrechter. Onder verwijzing naar het in de vaststellingsovereenkomst onder 5. overeengekomene (zie 3.1.2 hierboven) heeft de kantonrechter terugbetaling van de waarborgsom tot een bedrag van € 600,00 toegewezen.
3.4
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering is de grief van Lebo gericht. Volgens Lebo komt aan artikel 12.1 van de huurovereenkomst betekenis toe, nu [geïntimeerde] het gehuurde niet heeft opgeleverd in de staat waarin het zich bevond bij aanvang van de huurovereenkomst. De uitleg die [geïntimeerde] aan artikel 12.1 geeft, wijkt sterk af van de letterlijke tekst van de bepaling terwijl [geïntimeerde] geen feiten en omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan kan worden aangenomen dat bij beide partijen een van de letterlijke tekst afwijkende uitleg aanwezig is geweest. Dat Lebo ter zitting van de kantonrechter op 1 februari 2021 niet heeft tegengesproken dat [geïntimeerde] de schadevergoeding heeft betaald om het gehuurde te kunnen (blijven) huren, rechtvaardigt niet de conclusie dat Lebo heeft willen erkennen dat de schadevergoeding was bedoeld om eventuele toekomstige opleveringsschade mee te dekken, aldus Lebo.
3.5
Voorop staat dat niet is vastgelegd in de vaststellingsovereenkomst van 4 juni 2018 tussen Lebo enerzijds en [naam] en [geïntimeerde] anderzijds en evenmin in de op diezelfde datum ondertekende huurovereenkomst tussen Lebo en [geïntimeerde] dat op [geïntimeerde] de verplichting rust om de woning op te leveren in de oorspronkelijke staat, zoals aanvaard door [naam] als vorige huurder. De vaststellingsovereenkomst bepaalt (slechts) dat Lebo op 1 juni 2018 een huurovereenkomst met [geïntimeerde] sluit, hetgeen in beginsel betekent dat [geïntimeerde] de woning heeft geaccepteerd in de staat waarin deze zich op 1 juni 2018 bevond. In artikel 12.1 van de huurovereenkomst wordt weliswaar verwezen naar de aan de huurovereenkomst gehechte foto’s, die kennelijk de oorspronkelijk staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst met [naam] weergeven, maar bij deze foto’s staat steeds handgeschreven de vermelding ‘oude foto’s’. Lebo heeft hiervoor geen verklaring gegeven die haar lezing van het met artikel 12.1 overeengekomene afdoende ondersteunt. Lebo heeft daarmee, ook bezien in het licht van de gemaakte afspraken in de vaststellingsovereenkomst, onvoldoende toegelicht dat deze foto’s dan toch maken dat [geïntimeerde] moest begrijpen dat hij gehouden was het gehuurde overeenkomstig de daarop weergegeven staat op te leveren. Evenals de kantonrechter overweegt ook het hof dat daarnaast met het feit dat met de vaststellingsovereenkomst ook een schaderegeling was getroffen, juist door [geïntimeerde] kon worden aangenomen dat daarmee de kwestie van de gewijzigde staat van het gehuurde was afgedaan. Dat de hoogte van het desbetreffende bedrag volgens Lebo niet correspondeerde met haar schade, doet daaraan niet af, reeds omdat dit bedrag, zoals Lebo ook zelf naar voren heeft gebracht, tot stand kwam in schikkingsonderhandelingen. In het feit dat [geïntimeerde] verschuldigdheid van de kosten van het herstel van de kennelijk door hemzelf na aanvang van de huurovereenkomst geschilderde muur niet heeft weersproken, valt geen bevestiging te zien van de door Lebo gestelde verplichting, aangezien die ziet op de vóór 1 juni 2018 gelegen periode.
3.6
Gelet op het voorgaande acht het hof, evenals de kantonrechter, de stelling van Lebo dat [geïntimeerde] de verplichting op zich nam om het gehuurde terug te brengen in de oorspronkelijke staat zoals aanvaard door [naam] als vorige huurder, onvoldoende onderbouwd. Ook overigens heeft Lebo geen feiten en omstandigheden naar voren gebracht die tot een ander oordeel moeten leiden.
De grief faalt.
3.7
Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Lebo dient als in het ongelijk gestelde partij de kosten van het hoger beroep te dragen.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Lebo in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 772,00 aan verschotten en € 2.228,00 voor salaris.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, E.M. Polak en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2023.