ECLI:NL:GHAMS:2023:3311

• Datum uitspraak: 12 december 2023
• Publicatiedatum: 18 december 2023
• Zaaknummer: 23/00174
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.J. Leijdekker; J-P.R. van den Berg; M. Ferrier
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep WOZ-waarde woning; beoordeling van de vastgestelde waarde door de heffingsambtenaar

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 12 december 2023 uitspraak gedaan in het hoger beroep van de erfgename van [X] tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland. De zaak betreft de vaststelling van de WOZ-waarde van een woning in [Z] voor het jaar 2021, die door de heffingsambtenaar was vastgesteld op € 579.000. De erfgename van [X] heeft bezwaar gemaakt tegen deze vaststelling, maar de rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. Het Hof heeft het hoger beroep op 20 februari 2023 ontvangen en na een zitting op 7 november 2023, waarin de argumenten van beide partijen zijn besproken, is de uitspraak gedaan. De erfgename van [X] heeft in hoger beroep een lagere waarde van € 400.000 voorgesteld, onderbouwd met een taxatierapport. Het Hof heeft echter geoordeeld dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning voldoende heeft onderbouwd met vergelijkingsobjecten en dat de rechtbank op goede gronden tot haar oordeel is gekomen. Het Hof heeft de uitspraak van de rechtbank bevestigd en het hoger beroep ongegrond verklaard. De kostenveroordeling is niet aan de orde gesteld.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 23/174

12 december 2023

uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de erfgename van [X] , belanghebbende,

(gemachtigde: F. Mangnus)

tegen de uitspraak van 5 januari 2023 in de zaak met kenmerk HAA 21/4980 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak
[adres 1] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 579.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelastingen 2021 bekendgemaakt.

1.2.

Het daartegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 28 juli 2021 afgewezen.

1.3.

Tegen de uitspraak op bezwaar is beroep ingesteld. Bij haar uitspraak van 5 januari 2023 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 20 februari 2023. Het hogerberoepschrift is aangevuld bij brief van 23 maart 2023.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het Hof heeft op 3 mei 2023 een nader stuk van de zijde van belanghebbende ontvangen. Een afschrift hiervan is aan de wederpartij verstrekt.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 november 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:

“1. Eiser (
Hof : [X] ) is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning, gebouwd in 1625. De inhoud van de woning is 362 m³ en de oppervlakte van het perceel is 58 m². De woning is voorzien van een dakkapel.”

2.2.

Het Hof gaat uit van de hiervoor geciteerde feiten. In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast.

2.3.

In hoger beroep is van de zijde van belanghebbende een taxatierapport ingebracht waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 400.000. Als referentiewoningen zijn in dit rapport [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] alle gelegen te [Z] opgenomen. Als indicatie voor de herstelkosten tussen 1-5 jaar zijn de volgende bedragen opgenomen : € 10.850 - € 22.558.

2.4.

[X] is op 6 november 2023 overleden. De machtiging inhoudende dat F. Mangnus bevoegd is op te treden namens de erfgename van [X] is door het Hof ontvangen op 21 november 2023.

3. Geschil in hoger beroep

Evenals in eerste aanleg is in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt [X] aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“
Het oordeel van de rechtbank

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het nagenoeg allemaal in [Z] gelegen tussenwoningen (en één hoekwoning) zijn waarvan de inhoud niet al te zeer afwijkt van die van de woning. Voorts zijn drie van de vijf aangedragen vergelijkingsobjecten, evenals de woning, een rijksmonument.

De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder inzichtelijk maakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.

8. Dat laatste heeft verweerder gelet op de verschillen, een ander zoals vermeld in de matrix, gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het verweerschrift en bijgevoegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Daartoe heeft verweerder de hieronder vermelde woningen aangedragen:

Woning Ligging Kwaliteit Onderhoud

[adres 1] Gemiddeld Matig Matig

[adres 5] Gemiddeld Goed Gemiddeld

[adres 6] Gemiddeld Goed Gemiddeld

[adres 7] Gemiddeld Goed Goed

[adres 8] Gemiddeld Goed Gemiddeld

[adres 9] Gemiddeld Gemiddeld Gemiddeld

Hoewel de woning een kleinere inhoud heeft dan de vergelijkingsobjecten [adres 5] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] , is er voor de woning toch een lagere waarde per kubieke meter aangehouden. Hierbij moet worden opgemerkt dat de waarde per kubieke meter afneemt naarmate het aantal kubieke meters groter is (eerste wet van Gossen). Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.

9. Eiser heeft ter zitting gesteld dat de woning in slechte staat verkeert en als slooppand (factor ‘1’) beoordeeld dient te worden. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat het oordeel van drie keer matig (‘2’) niet te hoog is. Het feit dat de woning door meerdere mensen structureel wordt bewoond, maakt aannemelijk dat het geen slooppand is zoals eiser stelt. Tevens heeft eiser het gestelde bedrag van € 200.000 voor de renovatiekosten niet onderbouwd en aannemelijk gemaakt. Evenmin heeft eiser inzichtelijk gemaakt dat dit bedrag overeenkomt met een identiek bedrag aan waardeverschil.

10. Eiser stelt dat de monumentale status de waarde van de woning drukt, omdat die status leidt tot hogere onderhoudskosten en er meer regels zijn waaraan moet worden voldaan als het gaat om onderhoud van en aanpassingen aan de woning. Verweerder betoogt dat er in het concrete geval geen aannemelijke waardedruk van de monumentale status uitgaat, omdat er naast nadelen ook financiële (fiscale aftrekposten, subsidies) en andere voordelen (status, uitzonderlijke woning) eraan verbonden zijn. De woning is volgens verweerder een uniek object, dat vanwege de bijzondere architectuur waarin het gebouwd is juist meer gewild is. Ter onderbouwing hiervan heeft verweerder een drietal andere rijksmonumenten meegenomen in de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat deze omstandigheid, voor zover al sprake is van een waardedrukkend effect, ook tot uitdrukking komt bij de in de vergelijking betrokken objecten welke eveneens de status van een rijksmonument hebben en acht niet aannemelijk dat deze omstandigheid bij de woning een groter waardedrukkend effect heeft dan bij de betreffende vergelijkingsobjecten. De rechtbank is daarom van oordeel dat het mogelijke waardedrukkende effect van het aanmerken van een object tot gemeentelijk monument dan wel rijksmonument is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft door deze verkoopprijzen in aanmerking te nemen in voldoende mate rekening gehouden met het eventuele waardedrukkende effect van genoemde omstandigheid.

11. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

12. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

5.1.

Het Hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. Het Hof neemt de gronden van de rechtbank over en maakt deze tot de zijne.

Al hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd leidt niet tot een andere conclusie. Ten aanvulling overweegt het Hof als volgt.

5.2.

Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde van de woning voor van € 400.000 en heeft voor deze waarde gewezen op het onder 2.3. genoemde taxatierapport.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof naar aanleiding van het door belanghebbende in hoger beroep ingebrachte taxatierapport opgemerkt dat de op 2 mei 2018 gerealiseerde verkoopprijs van het daarin opgenomen vergelijkingsobject [adres 2] te [Z] niet bruikbaar is ter onderbouwing van de waarde nu dit een onderhandse verkoop betreft en de woning dus niet op de markt is geweest. Nu dit door belanghebbende niet is betwist ziet het Hof aanleiding deze verkoop buiten beschouwing te laten; een dergelijke transactie kan immers in beginsel niet als prijs van de meestbiedende gegadigde worden aangemerkt. Voorts acht het Hof de andere twee door belanghebbende gebuikte vergelijkingsobjecten ( [adres 3] en [adres 4] ) minder geschikt ter onderbouwing van de waarde nu de heffingsambtenaar ten aanzien van deze objecten onbetwist heeft gesteld dat deze in ene geheel andere, minder goede buurt zijn gelegen. Voorts is in de door belanghebbende ingebrachte taxatie niet inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen (tussen de woning en deze vergelijkingsobjecten) rekening is gehouden.

Ook de in het rapport opgenomen bedragen voor renovatie (€ 10.850 - € 22.558) zijn ver onder de door belanghebbende eerder in de procedure verdedigde renovatiekosten van circa € 200.000. Dit heeft ook, zo het al van belang is, te gelden voor het door belanghebbende ter zitting van het Hof genoemde rapport van een aannemer (renovatiekosten circa € 40.000). Daarbij merkt het Hof op dat uit de matrix van de heffingsambtenaar volgt (de aldaar gehanteerde m3-prijs voor de woning is aanzienlijk lager dan die voor de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten) dat in voldoende mate rekening is gehouden met het eventuele waardedrukkende effect van genoemde omstandigheid.

5.3.

Aldus heeft te gelden dat ook hetgeen belanghebbende in hoger beroep naar voren heeft gebracht niet ertoe leidt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt.

Slotsom

5.4.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

6. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, J-P.R. van den Berg en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 12 december 2023 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

(alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: