Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.306.321/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8964290 CV EXPL 21-561
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 november 2023
inzake
[appellant] ,
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. J. Wolfrat te Amsterdam,
tegen
JEKEJE HOLDING B.V.,
gevestigd te Venlo,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.J. Wagemans te Nijmegen.
Partijen worden hierna wederom [appellant] en Jekeje genoemd.
1.De zaak in het kort
[appellant] huurde sinds 2014 onzelfstandige woonruimte van Jekeje. Jekeje heeft ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd op grond van slecht huurderschap van [appellant] . De kantonrechter heeft bij vonnis van 29 oktober 2021 de vorderingen van Jekeje toegewezen. [appellant] heeft vervolgens de kamer ontruimd. In dit hoger beroep komt [appellant] op tegen de toegewezen ontbinding en ontruiming.
2.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Het hof heeft in deze zaak op 17 mei 2022 een tussenarrest gewezen (hierna: het tussenarrest), waarbij het hof een door [appellant] opgeworpen incidentele vordering heeft afgewezen. Voor het verloop van het geding in hoger beroep tot die datum verwijst het hof naar het tussenarrest.
Jekeje heeft daarna een memorie van antwoord ingediend, met producties.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 5 september 2023 laten toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten, mr. Wolfrat aan de hand van een overgelegde pleitnota. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Jekeje alsnog zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Jekeje in de kosten van het geding in beide instanties.
Jekeje heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, te vermeerderen met de wettelijke rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis van 29 oktober 2021 onder 1.1. tot en met 1.9. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere feiten die tussen partijen niet in geschil zijn, zijn de feiten de volgende.
3.1.
Jekeje is eigenaar van een pand te [plaats] (hierna: het pand), bestaande uit drie woonlagen: een souterrain (met twee slaapkamers, keuken, toilet en badkamer), een bel-etage (met twee slaapkamers, keuken, toilet en badkamer) en een bovenverdieping. Jekeje heeft telkens de te onderscheiden woonruimten aan verschillende huurders verhuurd.
3.2.
[appellant] huurde vanaf 1 februari 2014 een (slaap)kamer op de bel-etage van het pand te [plaats] (hierna het gehuurde). [appellant] mocht daarnaast, samen met andere huurders, gebruik maken van de keuken, de badkamer en het toilet op de bel-etage.
3.3.
In de huurovereenkomst en bijbehorende algemene bepalingen is een aantal verplichtingen opgenomen voor [appellant] , waaronder het verrichten van kleine herstellingen, het toelaten van verhuurder voor inspectie en het toelaten van verhuurder om gelegenheid te geven tot bezichtiging bij een voorgenomen verkoop.
3.4.
Vanaf oktober 2019 was [appellant] nog de enige huurder in het pand. De overige huurders waren vertrokken. Jekeje heeft de intentie om het pand te verkopen.
3.5.
Van de 74 betalingstermijnen tussen februari 2014 en maart 2020 heeft [appellant] er 41 te laat betaald.
3.6.
Op zaterdagochtend 21 maart 2020 om 08:14 uur heeft [naam] (hierna: [naam] ), door Jekeje ingeschakeld als beheerder en makelaar, aan [appellant] een e-mailbericht gestuurd met onder meer de volgende tekst:
In verband met het feit dat wij helaas meerdere malen hebben moeten constateren dat u naast de ruimte die u huurt, ook een groot deel van het pand waarvoor u geen huur betaalt in gebruik heeft, zullen wij vandaag de sloten van alle binnendeuren vervangen. (…)
[appellant] heeft diezelfde ochtend om 08:36 uur per e-mail hierop gereageerd.
3.7.
Korte tijd later op 21 maart 2020 heeft [naam] met twee werklieden van een slotenmakersbedrijf het pand bezocht. Bij dat bezoek heeft [naam] een filmopname gemaakt. Op die dag hebben de werklieden sloten vervangen op een aantal binnendeuren.
3.8.
Op 13 mei 2020 heeft [naam] door medewerkers van een bedrijf, Flevo Security B.V. (verder Flevo Security), nieuwe rookmelders laten installeren. Daarbij heeft een incident plaatsgevonden, waarover de visies van partijen uiteenlopen. Beide partijen hebben van dit incident filmopnames gemaakt. [appellant] heeft tijdens het incident de politie gebeld. [naam] heeft naar aanleiding van het incident aangifte gedaan van bedreiging. In de aangifte is onder meer opgenomen dat zij zich door de woorden en acties van [appellant] ernstig bedreigd voelde. Ook [appellant] heeft aangifte gedaan. In zijn aangifte staat onder meer dat er mensen in zijn pand zijn geweest zonder toestemming, dat hij zich bedreigd voelde en dat [naam] tegen hem is aangelopen, waardoor hij pijn had bij zijn ribbenkast.
3.9.
Bij dagvaarding van 9 juli 2020 heeft Jekeje in een tegen [appellant] aangespannen kort geding tevergeefs ontruiming van het gehuurde gevorderd. Het op 6 augustus 2020 in deze kort gedingprocedure gewezen vonnis houdt in, kort samengevat, dat [appellant] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt en tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen, maar dat niet met afdoende zekerheid kan worden aangenomen of deze misdragingen van voldoende gewicht zijn om de overeenkomst te ontbinden.
3.10.
Na het hiervoor genoemde kort geding vonnis heeft Jekeje [appellant] ingelicht over twee bezichtigingen die zouden plaatsvinden op 17 september 2020. Jekeje heeft [appellant] verzocht om in verband daarmee niet aanwezig te zijn tussen 12.00 - 14.00 uur en tussen 17.00 - 18.30 uur. Op 13 september 2020 heeft [appellant] bevestigd zijn medewerking aan de bezichtigingen te zullen verlenen. Het gehuurde bleek echter afgesloten tijdens een bezichtiging waardoor de kamer niet bekeken kon worden.
3.11.
Jekeje heeft [appellant] bij brief van 6 oktober 2020 aangesproken op zijn gedrag. Nadat Jekeje op 23 oktober 2020 een sommatie heeft verzonden, heeft [appellant] op 9 november 2020 gereageerd. [appellant] heeft kort gezegd de hem verweten gedragingen betwist.
3.12.
Op 3 juni 2021 heeft een vertegenwoordiger van Jekeje aangifte gedaan van valsheid in geschrifte wegens vervalsing door [appellant] van de handtekening van deze vertegenwoordiger op een verhuurdersverklaring.
3.13.
In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld om het gehuurde te ontruimen. [appellant] heeft het gehuurde vervolgens op 25 november 2021 ontruimd.
4.Beoordeling
De procedure bij de kantonrechter
4.1.
Jekeje heeft in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt, met de ontruiming van het gehuurde en met nevenvorderingen. Jekeje heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [appellant] zich op een aantal in de inleidende dagvaarding nader uitgewerkte onderdelen niet als goed huurder heeft gedragen en daarmee in strijd met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft gehandeld. Volgens Jekeje leveren die gedragingen van [appellant] vele ernstige tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst op, die op zichzelf dan wel in onderlinge samenhang bezien dienen te leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in eerste aanleg heeft Jekeje daar aan toegevoegd dat [appellant] zich ook niet als goed huurder heeft gedragen doordat hij een verhuurdersverklaring heeft vervalst.
4.2.
[appellant] heeft in eerste aanleg verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vorderingen. Volgens [appellant] heeft Jekeje de vorderingen ingesteld teneinde zijn vertrek te bewerkstelligen, omdat Jekeje het pand leeg wil verkopen. Ter zitting in eerste aanleg heeft [appellant] erkend dat hij op een verhuurdersverklaring een door hem gekopieerde handtekening van Jekeje heeft geplaatst.
4.3.
Samengevat heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming toegewezen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [appellant] een aantal gedragingen vertoond waarbij hij zich niet als een goed huurder heeft gedragen en die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Samengevat zijn deze gedragingen volgens de kantonrechter dat [appellant] gebruik heeft gemaakt van ruimtes in het pand die niet tot het gehuurde behoorden en daartoe deuren heeft geforceerd dan wel gemanipuleerd. Verder heeft de kantonrechter op grond van de stukken en overgelegde filmopnames overwogen dat [appellant] op 13 mei 2020 zonder afstand te houden filmopnames heeft gemaakt van makelaar [naam] en de twee werklieden van Flevo Security toen deze werkzaamheden verrichtten in het souterrain en daarbij dreigend overkwam en dat [appellant] zich niet heeft gehouden aan zijn toezegging om mee te werken aan een bezichtiging van het gehuurde op 17 september 2020. Ook heeft de kantonrechter het aannemelijk geacht dat [appellant] daarbij een aspirant-koper heeft geïntimideerd. Tot slot geldt dat [appellant] structureel de huur te laat heeft betaald.
De procedure in hoger beroep
4.4.
Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met vijf grieven op. De grieven houden in de kern in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellant] zodanig ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dat de ontbinding daarvan, met als gevolg de ontruiming, gerechtvaardigd is. Voor zover zij al vaststaan vormen de aan [appellant] verweten gedragingen volgens [appellant] onvoldoende grond voor ontbinding en ontruiming. Volgens [appellant] is het vervalsen van de verhuurdersverklaring een domme fout geweest, die was ingegeven door zijn vrees dat hij misschien ontruimd zou worden. Hij wilde daarmee zijn kansen op een andere woning vergroten.
4.5.
Jekeje heeft zich op het standpunt gesteld dat de vorderingen terecht zijn toegewezen gelet op de ernst van de tekortkomingen van [appellant] . Ook het vervalsen van de handtekening van Jekeje op de verhuurdersverklaring levert volgens Jekeje een ernstige tekortkoming op, die - op zichzelf - ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.6.
Het hof neemt het volgende tot uitgangspunt. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van de huurder de verhuurder de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op ontbinding van de overeenkomst. Of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, dient te worden beoordeeld met inachtneming van alle omstandigheden van het geval.
4.7.
Het hof stelt verder het volgende voorop. Jekeje en [appellant] zijn met elkaar een huurovereenkomst aangegaan die zij beiden hebben na te komen. Daarbij dienen zij op een redelijke en fatsoenlijke wijze met elkaar om te gaan en dienen zij met elkaars belangen rekening te houden. Dat geldt voor een verhuurder en huurder in gelijke mate. Op grond van het dossier concludeert het hof dat zowel Jekeje als [appellant] zich niet zodanig hebben gedragen als van hen verwacht had mogen worden, waardoor de onderlinge verhoudingen verstoord zijn geraakt en de situatie is geëscaleerd. Het hof heeft daarbij het volgende in aanmerking genomen. Partijen hebben filmpjes in het geding gebracht van incidenten die hebben plaatsgevonden op 21 maart 2020 en 13 mei 2020. Het hof heeft deze filmpjes bekeken. Op het door makelaar [naam] op 21 maart 2020 gemaakte filmpje valt, kort samengevat, te zien dat zij samen met een slotenmaker het pand betreedt, nadat na aanbellen niet wordt opengedaan. Op enig moment duwt de slotenmaker de klink van de deur van de (slaap)kamer van [appellant] naar beneden, die meteen daarop (enkel gekleed in een boxershort) in de deuropening verschijnt. [appellant] vraagt aan de slotenmaker of die zijn deur wel mag openmaken, waarop de slotenmaker na enige discussie zijn excuses daarvoor aanbiedt. [naam] blijft een en ander op beeld vastleggen. Uit een emailbericht blijkt dat dit bezoek aan het pand pas diezelfde zaterdagochtend om 8.14 uur is aangekondigd door [naam] . Het bericht houdt onder meer in: “zullen wij vandaag de sloten van alle binnendeuren vervangen”. Hoewel [appellant] daarop bij emailbericht van dezelfde dag van 8.36 uur heeft geantwoord, en dus op de hoogte was van dit bericht, is het hof van oordeel dat een dergelijke aankondiging niet tijdig genoemd kan worden. Dat [appellant] zich door deze gang van zaken, waaronder ook het op beeld vastleggen door [naam] , minstgenomen overvallen heeft gevoeld, is voorstelbaar. Overigens blijkt uit dit filmpje niet dat [appellant] bedreigingen heeft geuit aan het adres van de slotenmaker, zoals Jekeje in de inleidende dagvaarding heeft gesteld, maar [appellant] heeft weersproken.
4.8.
Op de zowel door [naam] als [appellant] gemaakte filmpjes van het incident op 13 mei 2020 valt, kort samengevat, te zien dat twee werklieden bezig zijn om rookmelders aan het plafond te bevestigen. Zowel [naam] als [appellant] filmen dat, terwijl [appellant] tegelijkertijd telefoneert met onder meer de politie. Ook valt te zien dat [naam] tussen [appellant] en de werklieden instaat, met haar rug naar [appellant] gekeerd. Op een gegeven moment deelt [naam] mee dat zij er klaar mee is dat [appellant] zo dicht achter haar staat en kondigt zij aan dat zij een stap achteruit zal gaan zetten, hetgeen zij vervolgens ook doet. Daarbij raakt zij blijkbaar de (uitgestoken) arm of telefoon van [appellant] ; althans diens telefoon valt op de grond. Het hof kan zich voorstellen dat [naam] en de beide werklieden de wijze waarop [appellant] zich met de uitvoering van hun werkzaamheden heeft bemoeid als zeer onaangenaam hebben ervaren, zeker ook gelet op de destijds geldende coronamaatregelen. Uiteraard had [appellant] zich daarvan moeten weerhouden, maar van bedreiging door [appellant] is naar het oordeel van het hof op 13 mei 2020 geen sprake. In het licht van hetgeen eerder in maart 2020 tussen partijen is voorgevallen, ziet het hof onvoldoende aanleiding om het gedrag van [appellant] als grensoverschrijdend aan te merken. Overigens blijkt uit deze beelden evenmin dat [naam] op haar beurt [appellant] zou hebben bedreigd en hem opzettelijk zou hebben geraakt. Naar het oordeel van het hof valt het bij deze incidenten beide partijen over en weer te verwijten dat zij het zo ver hebben laten komen en dat zij geen pogingen hebben ondernomen om wat druk van de ketel te halen en zodoende de-escalerend op te treden. Gelet hierop rechtvaardigt het gedrag van [appellant] op 21 maart 2020 en 13 mei 2020 niet de ontbinding van de huurovereenkomst.
4.9.
Dat laatste geldt echter wel voor het tussen partijen niet in geschil zijnde feit dat [appellant] op een verhuurdersverklaring een door hem gekopieerde handtekening van Jekeje heeft geplaatst. Hoewel begrijpelijk is dat [appellant] gespannen was omdat zijn woning op het spel stond, is hij door het vervalsen van de handtekening van Jekeje ernstig tekortgeschoten in zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. Het vertrouwen dat Jekeje in haar huurders moet kunnen stellen, is daarmee dusdanig geschonden, dat van Jekeje niet gevergd kan worden om de huurovereenkomst te laten voortduren. [appellant] heeft ook overigens onvoldoende naar voren gebracht op grond waarvan geoordeeld zou moeten worden dat deze tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt als bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW Pro. Alles afwegende, waaronder het woonbelang van [appellant] van wie ter zitting in hoger beroep is gebleken dat hij inmiddels samenwoont met zijn vriendin, is het hof van oordeel dat het vervalsen van de handtekening van Jekeje op de verhuurdersverklaring een tekortkoming van voldoende gewicht oplevert, die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.10.
Bij deze stand van zaken behoeven de grieven voor het overige geen bespreking, omdat zij niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kunnen leiden.
4.11.
[appellant] heeft geen (voldoende concrete) stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Zijn bewijsaanbod wordt gepasseerd.
4.12.
De slotsom luidt dat het hoger beroep geen succes heeft. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep, waaronder de kosten van de procedure in het door hem opgeworpen incident.
5.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep inclusief de kosten van het incident, tot op heden aan de zijde van Jekeje begroot op € 783,00 aan verschotten en € 3.549,00 voor salaris (waarvan € 1.183,00 voor het incident), te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.A.H.M. ten Dam, E.K. Veldhuijzen van Zanten en F. Sepmeijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 november 2023.