Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 22/00093
3 oktober 2023
uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: I.L. Brandsma)
tegen de uitspraak van 7 januari 2022 in de zaak met kenmerk HAA 20/5905 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2019 voor het jaar 2020 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 218.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 aan belanghebbende bekendgemaakt.
1.2.
Het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 30 oktober 2020 afgewezen.
1.3.
De rechtbank heeft het door belanghebbende ingestelde beroep bij uitspraak van 7 januari 2022 ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 augustus 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
Belanghebbende is eigenaar en bewoner van de woning. De woning is een huis in een rij met een berging. De inhoud van de woning is ongeveer 350 m3 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 150 m2.
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld en voorts of sprake is van schending van de artikelen 7:2 (hoorplicht) en/of 7:4 (inzage stukken) van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
3.2.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (waarbij belanghebbende wordt aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“6. Eiser heeft zich beklaagd over het feit dat verweerder hem niet anders dan telefonisch heeft willen horen. De rechtbank acht de door verweerder gevoerde procedure niet onzorgvuldig of anderszins onrechtmatig. De uitbraak van Covid-19 is een uitzonderlijke en onvoorziene omstandigheid. In navolging van de op dat moment in Nederland geldende maatregelen heeft de gemeente [Z] het gemeentehuis gesloten en besloten om geen fysieke hoorgesprekken toe te staan. Het aan eiser geboden alternatief van telefonisch horen komt de rechtbank niet onredelijk voor, mede gelet op de impact en gevolgen van Covid-19. Dat belanghebbende van mening is dat veilig fysiek kan worden gehoord maakt dat niet anders. Nu eiser expliciet heeft aangegeven geen gebruik te willen maken van de door verweerder geboden mogelijkheid om telefonisch te worden gehoord is de rechtbank van oordeel dat het hoorrecht van eiser niet is geschonden. Bij gelegenheid van een hoorgesprek hadden ook de praktische problemen rond de kennisname van de stukken in de bezwaarfase kunnen worden geadresseerd en opgelost. Anders dan eiser heeft betoogd bestaat er geen wettelijk recht op toezending van de stukken in deze fase van het geding. Weliswaar doet de sluiting van het gemeentehuis afbreuk aan het inzagerecht van eiser maar in het onderhavige geval is verweerder niet te verwijten dat daar geen oplossing voor is gevonden.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer.
Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. In een geval waarin een belastingplichtige een woning relatief kort voor of na de peildatum heeft gekocht moet er in de regel van worden uitgegaan, dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, tenzij één der partijen feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt, waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.
10. In het onderhavige geval heeft verweerder gewezen op het feit dat eiser de woning reeds in het jaar 2009 tezamen met zijn voormalige echtgenote heeft gekocht en dat eisers verkrijging uit de boedel na de ontbinding van zijn huwelijk niet kan worden aangemerkt als een voor de waardering van de Wet WOZ relevant verkoopgegeven, nu de woning voorafgaande aan die verkrijging niet op de vrije markt aan derden is aangeboden. De rechtbank volgt hierin verweerder. Bij deze transactie was immers geen sprake van een prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
11. Met het hiervoor vermelde verkoopgegevens heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat eiser heeft aangegeven graag meer vergelijkingsobjecten te zien die binnen een tijdspanne van een half jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht doet aan deze conclusie niet af. In de jurisprudentie dienaangaande geldt – behoudens bijzondere omstandigheden – een termijn van een jaar. Dergelijke bijzondere omstandigheden zijn niet gesteld, terwijl eiser ook de vergelijkbaarheid van de door verweerder geselecteerde vergelijkingsobjecten niet heeft betwist.
12. Het door eiser overgelegde taxatierapport biedt geen aanknopingspunten voor de conclusie dat verweerders taxatie niet kan worden gevolgd. Het geringe verschil in de uitkomst van beide taxaties valt binnen de ‘margin of appreciation’ die voor taxateurs geldt. De waardering van woningen is immers geen exacte wetenschap.
13. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”
5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep
5.1.
Belanghebbende is van opvatting, allereerst, dat de heffingsambtenaar ten onrechte heeft geweigerd om belanghebbende en/of zijn gemachtigde fysiek te horen in de bezwaarfase. Belanghebbende is voorts van opvatting dat de heffingsambtenaar ten onrechte heeft geweigerd de op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage te verstrekken dan wel toe te sturen. Ten slotte is belanghebbende van opvatting dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld en moet worden verminderd tot € 215.000. De heffingsambtenaar betwist dat de hoor- en inzageplicht is geschonden en verdedigt de op € 218.000 vastgestelde WOZ-waarde.
fysiek horen
5.2.
Op 18 maart 2020 maakt de gemachtigde van belanghebbende bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde. In reactie op de uitnodiging om telefonisch te worden gehoord reageert gemachtigde afwijzend omdat hij ‘een gewone hoorzitting’ wil aangezien telefonisch horen zelden leidt tot een oplossing. Op 23 september 2020 deelt de heffingsambtenaar hem mede dat het gemeentebestuur tot het eind van het jaar geen toestemming verleent voor (fysieke) hoorzittingen en nodigt gemachtigde (tevergeefs) uit voor het telefonisch horen, dan wel via de e-mail, dan wel door middel van videobellen. Op 9 oktober 2020 nodigt de heffingsambtenaar gemachtigde nogmaals uit voor een hoorzitting, telefonisch dan wel via videoconferentie, maar gemachtigde weigert medewerking aan deze wijze van horen. Op 30 oktober 2020 doet de heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar, waarbij het bezwaar wordt afgewezen.
5.3.
De rechtbank wijst in haar overweging 6 de stelling dat de hoorplicht is geschonden, gemotiveerd af. Het Hof neemt dit oordeel en de motivering daarvan over en maakt het tot de zijne. Net als de rechtbank ziet het Hof in de uitzonderlijke omstandigheden tijdens de coronapandemie voldoende grond voor de afwijzing van het verzoek om een fysieke hoorzitting. De door de heffingsambtenaar aangeboden alternatieven boden belanghebbende voldoende gelegenheid om zijn bezwaren deugdelijke en in voldoende mate naar voren te brengen. Dat gemachtigde heeft afgezien van deze alternatieve mogelijkheden komt voor zijn eigen rekening en risico.
op de zaak betrekking hebbende stukken
5.4.
Bij e-mail van 10 juni 2020 verzoekt gemachtigde om (voorafgaand aan de hoorzitting) toezending van ‘van alle op de zaak betrekking hebbende stukken’.
In eerste instantie weigert de heffingsambtenaar stukken toe te sturen onder verwijzing naar artikel 7:4 Awb, en hij wijst erop dat de stukken ter inzage liggen op het stadhuis en dat gemachtigde daar te zijner tijd een afspraak voor kan maken. Gemachtigde weigert om naar het stadhuis te komen (omdat dit extra tijd kost) en herhaalt zijn verzoek om toezending van de stukken. Op 23 september 2020 deelt de heffingsambtenaar mede dat inzage inmiddels niet meer mogelijk is (vanwege de coronamaatregelen). Hij verwijst naar de dan al eerder toegestuurde matrix, en stuurt gelijk ook toe de gehanteerde grondstaffels. De heffingsambtenaar vraagt vervolgens: ‘Wilt u aangeven welke documenten u verder nodig heeft om de hoorzitting te kunnen voorbereiden’.
Gemachtigde verzoekt op 24 september 2020 om toezending van: ‘alle stukken die voor de totstandkoming van de berekening van de waardebepaling van belang zijn geweest en waaruit blijkt hoe de berekening van de WOZ-waarde tot stand is gekomen’.
5.5.
Het Hof stelt vast dat ter voorbereiding op het hoorgesprek aan (de gemachtigde van) belanghebbende is toegezonden: de waardebeschikking, de door (de taxateur van) de heffingsambtenaar gehanteerde matrix en de gehanteerde grondstaffels. Hoewel daartoe nadrukkelijk uitgenodigd, heeft gemachtigde niet (voldoende) geduid welke stukken hij nog verder toegestuurd wenste te hebben. De omschrijving in zijn e-mail van 24 september 2020 is te algemeen van aard en onvoldoende gespecificeerd om de heffingsambtenaar aanknopingspunten te bieden om (zo die er zijn) nog andere stukken te verzamelen en toe te sturen. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar – onweersproken – verklaard dat in de bezwaarfase nog geen taxatierapport was opgemaakt en dus ook niet kon worden toegestuurd, zo’n rapport wordt (om kosten te besparen) pas in de beroepsfase opgesteld.
Alsdan heeft de heffingsambtenaar belanghebbende voorzien van de aan de WOZ-beschikking ten grondslag liggende (en voor het bezwaar benodigde) stukken. Dit vindt bevestiging in de door de heffingsambtenaar in de beroepsfase overgelegde stukken. Niet is gebleken dat toen stukken zijn ingebracht die niet al eerder in de bezwaarfase zijn toegestuurd aan belanghebbende – anders dan het toen wel opgemaakte taxatierapport (bijlage 13 bij het verweerschrift in eerste aanleg). De (weer) zeer algemene omschrijving van gemachtigde in punt 8 van zijn beroepschrift (‘alle stukken die ten grondslag liggen aan de besluitvorming van de gemeente en alle gevoerde correspondentie tussen partijen’) is onvoldoende voor een ander oordeel.
WOZ-waarde
5.6.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is.
5.7.
Het Hof stelt daarbij voorop dat:
(i) de in geschil zijnde waarden de waarde van de woningen in hun geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en
(ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend.
5.8.
Bij de waardering is de heffingsambtenaar uitgegaan van de gerealiseerde verkoopprijs van drie vergelijkingsobjecten ( [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [Z] ) die kort vóór waardepeildatum zijn verkocht. Wat betreft grootte, bouwjaar, type (tussenwoning met tuin), uitstraling en ligging (in dezelfde buurt) zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning. De (naar de waardepeildatum 1 januari 2019 gecorrigeerde) verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten (herleid naar prijzen per m³ van respectievelijk € 507, € 526 en € 531) bieden steun aan de voor de woning op € 218.000 vastgestelde WOZ-waarde (mede op basis van een waarde van € 490 per m³).
5.9.
Belanghebbende heeft hier tegenover gewezen op een taxatie door [A] Makelaars & Taxateurs ( [A] ) waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 215.000, welke prijs hij ook heeft gehanteerd bij de boedelscheiding na ontbinding van zijn huwelijk.
5.10.
De rechtbank heeft in haar overweging 10 gemotiveerd waarom de verwijzing naar de prijs zoals gehanteerd bij de boedelscheiding, geen doel treft. Het Hof neemt deze overweging over en maakt haar tot de zijne.
5.11.
De taxatie door [A] brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Allereerst merkt het Hof op dat de woning daarbij is getaxeerd ten behoeve van het verkrijgen van een hypothecaire financiering, naar waardepeildatum 24 september 2018. Alsdan is deze taxatie (wijze van taxeren) minder geschikt voor het bepalen van de waarde op grond van de Wet WOZ naar waardepeildatum 1 januari 2019.
Het Hof merkt voorts op dat de taxatie door [A] mede is gebaseerd op de gerealiseerde verkoopprijs voor [adres 5] . Dit vergelijkingspand is begin 2017 verkocht en daarmee op meer dan één jaar vóór waardepeildatum 1 januari 2019 en biedt daarom onvoldoende steun voor het bepalen van de gezochte waarde van de woning. De twee resterende vergelijkingspanden zijn dezelfde als gehanteerd door de heffingsambtenaar, die nog een derde vergelijkingspand heeft gebruikt. Zoals hiervóór al overwogen bieden de drie (heffingsambtenaar) en twee ( [A] ) vergelijkingsobjecten steun aan de voor de woning op € 218.000 vastgestelde WOZ-waarde. Dat desondanks moet worden uitgegaan van een waarde die één procent lager is, valt uit het rapport van [A] niet op te maken.
5.12.
Het Hof merkt ten slotte op dat ook als moet worden uitgegaan van de door [A] getaxeerde waarde van € 215.000 per 24 september 2018, dit juist steun biedt (na correctie naar waardepeildatum 1 januari 2019 zoals door de heffingsambtenaar omschreven in het verweerschrift in eerste aanleg) aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.
5.13.
Hetgeen overigens nog door of namens belanghebbende, ter zitting dan wel in de van hem afkomstige stukken, naar voren is gebracht, leidt niet tot een ander oordeel.
Slotsom
5.14.
De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6.Kosten
Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. A.M. van Amsterdam, voorzitter, N. Djebali en W.J. Blokland, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 3 oktober 2023 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: