ECLI:NL:GHAMS:2023:3395

• Datum uitspraak: 7 november 2023
• Publicatiedatum: 19 december 2023
• Zaaknummer: 22/00518
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: N. Djebali; A.M. van Amsterdam; W.J. Blokland
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep WOZ-waarde woning; beoordeling van de vastgestelde waarde door de heffingsambtenaar

Op 7 november 2023 heeft het Gerechtshof Amsterdam uitspraak gedaan in een hoger beroep betreffende de WOZ-waarde van een woning in [Z]. De belanghebbende, vertegenwoordigd door gemachtigde G. Gieben, had eerder bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde WOZ-waarde van € 444.000, vastgesteld door de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] op 29 februari 2020. De rechtbank Noord-Holland verklaarde het beroep van de belanghebbende ongegrond in haar uitspraak van 16 juni 2022, waarbij ook immateriële schadevergoeding werd toegewezen aan de belanghebbende. De belanghebbende ging in hoger beroep, waarbij de heffingsambtenaar instemde met het achterwege laten van een zitting. Het Hof heeft de feiten en argumenten van beide partijen in overweging genomen en geconcludeerd dat de rechtbank op goede gronden tot haar beslissing is gekomen. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt, ondanks de bezwaren van de belanghebbende over de waardering van de woning en de vergelijkingsobjecten. Het Hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het hoger beroep ongegrond. De kosten van het hoger beroep werden niet toegewezen.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 22/00518

7 november 2023

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: G. Gieben)

tegen de uitspraak van 16 juni 2022 in de zaak met kenmerk HAA 20/6675 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2019 voor het jaar 2020 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 444.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 aan belanghebbende bekendgemaakt.

1.2.

Het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 16 november 2020 afgewezen.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De rechtbank heeft bij uitspraak van 16 juni 2022 als volgt op het beroep beslist:

“De rechtbank:

• verklaart het beroep ongegrond;
• veroordeelt verweerder tot vergoeding van immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 333;
• veroordeelt de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 167;
• veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 379,50;
• veroordeelt de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 379,50;
• draagt verweerder op de helft van het betaalde griffierecht van € 48 aan eiser te vergoeden;
• draagt de Staat (de Minister van Justitie en Veiligheid) op de helft van het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden.”

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank tijdig hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. In zijn verweerschrift heeft de heffingsambtenaar ingestemd met het achterwege laten van een onderzoek ter zitting.

1.5.

Bij aangetekende brief van het Hof van 18 augustus 2022 is de gemachtigde van belanghebbende geïnformeerd over het voornemen van het Hof om een zitting achterwege te laten. Voorts is in deze brief onder meer het volgende vermeld:

“U heeft echter het recht om op een zitting te worden gehoord. U dient dan binnen
vier weken na de datum van deze brief te berichten of u/uw cliënt ter zitting wenst te worden gehoord. (…) Als u noch de wederpartij binnen de gegeven termijn reageert, kan het Hof de zaak zonder zitting afdoen.”

Volgens in het dossier opgenomen gegevens van PostNL is deze brief op 19 augustus 2022 op het adres van de gemachtigde bezorgd. Het Hof heeft van de zijde van belanghebbende geen reactie op deze brief ontvangen. Hierop heeft het Hof besloten een zitting achterwege te laten.

1.6.

Bij brief van 4 september 2023 is aan partijen meegedeeld dat het Hof het onderzoek heeft gesloten.

2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“
Feiten

1. Eiser is eigenaar van de woning.

2. De woning, gebouwd in 1880, is een bovenwoning. De inhoud van de woning is ongeveer 420 m³. De woning beschikt over een balkon.”

2.2.

Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hier nog het volgende aan toe.

2.3.

In het bezwaarschrift van belanghebbende van 13 maart 2020 is het volgende opgenomen:

“Om de WOZ-waarde en de opgelegde aanslag nader te controleren verzoek ik u ons uiterlijk binnen twee weken het taxatieverslag toe te sturen via
[e-mail] .”

2.4.

Tot de stukken behoort een hoorverslag van de bezwaarfase. Hierin staat het volgende:

“Informatie belanghebbende

[adres 1] :

(…) [adres 2] van het tax verslag wijkt meer dan 35% af en is derhalve niet vergelijkbaar.”

3. Geschil in hoger beroep

Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil over de WOZ-waarde het volgende overwogen:

“
Verdiscontering koudv-l factoren

6. Verweerder heeft een matrix overgelegd. Daarin is de woning qua kwaliteit en onderhoud op een 2 (matig) gewaardeerd. Ook van de vergelijkingsobjecten zijn de koudv-l factoren vermeld. Dat niet cijfermatig in een percentage is vastgelegd tot welke aanpassing in de m³ prijs de afwijkingen in de factoren hebben geleid, doet er niet aan af dat verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk heeft gemaakt dat deze afwijkingen, ook rekening houdend met het verschil in m³ tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende verdisconteerd zijn. Immers, aan de woning is in die matrix een beduidend lagere m³ prijs toegekend (€ 1.034) dan de gemiddelde m³ prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 1.357). Deze grief faalt op die grond.

Indexeringspercentage

7. Verweerder heeft gesteld de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten te hebben geïndexeerd naar de waardepeildatum met behulp van VastgoedPro.

8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee de gehanteerde indexeringspercentages onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Een enkele verwijzing naar VastgoedPro is daarvoor ontoereikend. Uit die (algemene) verwijzing is immers niet af te leiden welke verkoopcijfers er zijn gebruikt voor de door de heffingsambtenaar gebruikte “permanente marktanalyse” en het vaststellen van de indexeringspercentages voor de vergelijkingsobjecten in [Z] (vgl. Gerechtshof Amsterdam 31 maart 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1411).

9. De rechtbank is van oordeel dat dit gebrek niet de conclusie rechtvaardigt dat verweerder de vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. In 2018 en 2019 was sprake van een stijgende markt voor koopwoningen. Wanneer ten aanzien van het op 10 juli 2018 verkochte vergelijkingsobject de niet geïndexeerde prijs gebruikt wordt voor het bepalen van de m³ prijs van dit object is deze nog steeds veel hoger dan voor de woning, ook indien rekening wordt gehouden met de goede kwaliteit en onderhoudssituatie. Ten aanzien van de in september en oktober 2019 verkochte vergelijkingsobjecten heeft een aanzienlijke reductie ten opzichte van de prijzen plaatsgevonden zodat de rechtbank aannemelijk gemaakt acht dat voldoende rekening is gehouden met de prijsontwikkeling.

Voorzieningen

10. Eiser voert aan dat keuken, badkamer en sanitair gedateerd zijn en gemoderniseerd moeten worden en dat verweerder hiermee onvoldoende rekening heeft gehouden.

11. De rechtbank is van oordeel dat deze grief faalt. De kwaliteit en onderhoud van de woning zijn als matig gekwalificeerd in de matrix, ten opzichte van goed of gemiddeld voor de vergelijkingsobjecten en aan de woning is een significant lagere m³ prijs (€ 1.034) toegekend dan het gemiddelde van de vergelijkingsobjecten (€ 1.357) die eveneens in of omstreeks 1880 gebouwd zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is daarmee voldoende rekening gehouden met de gestelde lage kwaliteit van de woning, ook nu eiser verder geen onderbouwing voor de gestelde matige of slechte kwaliteit heeft verstrekt.

Waardering balkons

12. Ter zitting heeft eiser erover geklaagd dat het balkon van de woning op € 10.000 gewaardeerd is, en die van de vergelijkingsobjecten op € 15.000 tot € 30.000. Nu verweerder ter zitting onweersproken verklaard heeft dat dit komt door een verschil in oppervlakte en aan het balkon van eiser de laagste waarde is toegekend is dit geen reden voor een verlaging van de waarde van de woning.

Waardestijging ten opzichte van 2019

13. De grief dat de waarde van de woning onverklaarbaar gestegen zou zijn ten opzichte van de waardevaststelling door verweerder voor het jaar 2019 stuit er op af dat ieder jaar op zichzelf staat (vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 27 augustus 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6268).

Vergelijkingsobjecten

14. De grief dat vergelijkingsobject [adres 3] niet geschikt is om de voor de woning vastgestelde waarde te onderbouwen stuit erop af dat verweerder dit object niet in de matrix heeft opgenomen.

15. Ten aanzien van vergelijkingsobject [adres 2] is de rechtbank met verweerder van oordeel dat er geen reden is dit object vanwege de hoogte van de verkoopprijs niet voor de onderbouwing van de waarde van de woning ten grondslag te kunnen leggen, mits voldoende rekening wordt gehouden met verschillen tussen dit object en de woning. Naar het oordeel van de rechtbank is dit in de matrix gedaan. Ook deze grief faalt daarom.

Conclusie waarde

16. Nu de rechtbank van oordeel is dat verweerder de door hem vastgestelde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het beroep ongegrond worden verklaard.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

5.1.

Het Hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen en maakt deze derhalve tot de zijne. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd werpt geen ander licht op de zaak. Hiertoe overweegt het Hof nog als volgt.

5.2.

Belanghebbende klaagt er in hoger beroep over dat als gevolg van het niet inzichtelijk en controleerbaar maken van de indexering, de WOZ-waarde niet aannemelijk is gemaakt. Deze klacht faalt. Het Hof overweegt dat de indexeringspercentages slechts een hulpmiddel zijn om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken en dat de heffingsambtenaar de indexaties van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten consistent heeft uitgevoerd. Voorts heeft belanghebbende tegenover deze wijze van indexeren geen andere gegevens of indexeringscijfers gesteld waaruit zou kunnen volgen dat de heffingsambtenaar van onjuiste indexering van de verkoopprijzen is uitgegaan. Ten slotte overweegt het Hof dat ook indien de heffingsambtenaar een iets andere of in het geheel geen indexering zou hebben toegepast, dit niet zou leiden tot het oordeel dat de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten onvoldoende steun geven aan de vastgestelde waarde.

5.3.1.

Belanghebbende voert voorts aan dat de complete bovenverdieping van de woning niet is afgewerkt en in het geheel niet is geïsoleerd. Hiermee zou bij de waardebepaling geen rekening zijn gehouden; de heffingsambtenaar heeft de zolder volledig als woonruimte in aanmerking genomen, terwijl er een splitsing had moeten worden gemaakt tussen een woonruimte en een zolderruimte. Ook acht belanghebbende onvoldoende inzichtelijk hoe in de taxatie van de heffingsambtenaar de factoren kwaliteit, luxe en onderhoud van de woning zich verhouden tot diezelfde factoren van de vergelijkingsobjecten. Voorts acht belanghebbende niet inzichtelijk op welke wijze het onderdeel ‘Balkon’ van de woning en de vergelijkingsobjecten zijn gewaardeerd. Belanghebbende verzoekt om de iWOZ-rapporten van alle drie de objecten om inzicht te krijgen in de staat waarin deze objecten zich bevonden ten tijde van de verkopen.

5.3.2.

Het Hof stelt voorop dat (i) de in geschil zijnde waarde de waarde van de woning
in zijn geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden slechts een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken, en (ii) bij de vaststelling van de waarde gaat het – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de peildatum – om een taxatie van de waarde op de peildatum. Het betreft een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere objecten. Een dergelijke taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. Reeds daarom kunnen de onder 5.3.1 genoemde grieven van belanghebbende, niet worden gevolgd.

5.3.3.

Het Hof overweegt verder dat met mogelijke waardeverminderende aspecten van de woning, veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat hiervan daadwerkelijk sprake is, ook al in voldoende mate rekening is gehouden in de taxatie van de heffingsambtenaar. Zo is de woning qua kwaliteit en onderhoud gewaardeerd op tweemaal matig factor ‘2’, hetgeen lager is dan die waardering van de vergelijkingsobjecten. En zo is de prijs per m³ van de woning ad € 1.034 lager gelegen dan die van de drie vergelijkingsobjecten (€ 1.615, € .1.153 en € 1.305). Hierbij merkt het Hof op dat tussen prijs per m³ van de woning en het object [adres 2] een verschil van € 581 is gelegen, zodat met de door belanghebbende gestelde luxe kwaliteit en staat van onderhoud van laatstgenoemd object reeds voldoende rekening is gehouden. Het Hof ziet, gelet op het voorgaande, onvoldoende reden om de WOZ-waarde van de woning te verminderen.

5.3.4.

Verder heeft belanghebbende niet gesteld dat de heffingsambtenaar over iWOZ-rapporten van de drie vergelijkingsobjecten (heeft) beschikt. Reeds daarom bestaat geen grond de heffingsambtenaar op te dragen die rapporten, zo zij al bestaan, over te leggen als op de zaak betrekking hebbende stukken in de zin van artikel 8:42 van de Awb.

5.4.

Tot slot heeft belanghebbende in hoger beroep nog aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase op zijn verzoek niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verschillen in de secundaire objectkenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten zijn verdisconteerd. Uit het bezwaarschrift van belanghebbende volgt inderdaad dat is verzocht om toezending van het taxatieverslag (zie 2.3.). De heffingsambtenaar betoogt dat dit toezenden is gebeurd op 8 juni 2020. Verder behoren taxatieverslag en de matrix tot de gedingstukken. Het Hof heeft geen aanleiding om aan deze, door belanghebbende overigens verder ook niet betwiste, verklaring van de heffingsambtenaar te twijfelen. Dit geldt eens te meer daar uit het hoorverslag is af te leiden dat belanghebbende voor dit horen over het taxatieverslag beschikte, daar hij tijdens het horen expliciet refereert aan de inhoud ervan (zie 2.4). Tevens deze grond faalt derhalve.

Slotsom

5.5.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, A.M. van Amsterdam en W.J. Blokland, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 7 november 2023 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: