ECLI:NL:GHAMS:2023:3630

• Datum uitspraak: 12 december 2023
• Publicatiedatum: 26 januari 2024
• Zaaknummer: 22/646
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.M. van Amsterdam; H.A.S. Roozeboom
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een woning in Amsterdam

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 12 december 2023 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende, [X], tegen de heffingsambtenaar van de gemeente [Z]. De zaak betreft de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende, gelegen aan de [A-straat] te [Z], voor het belastingjaar 2015. De heffingsambtenaar had de WOZ-waarde vastgesteld op € 591.000, maar de rechtbank Amsterdam had deze waarde verlaagd naar € 555.000 in haar uitspraak van 20 juli 2022. Belanghebbende was het niet eens met deze vaststelling en heeft hoger beroep ingesteld.

Tijdens de zitting op 7 november 2023 heeft belanghebbende betoogd dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld en dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke omstandigheden van de woning, zoals de ligging en de staat van onderhoud. De rechtbank had eerder geoordeeld dat de heffingsambtenaar de waarde voldoende had onderbouwd met vergelijkingsobjecten en dat de gekozen methode voor de erfpachtcorrectie niet onjuist was. Het hof heeft de argumenten van belanghebbende opnieuw beoordeeld en geconcludeerd dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 555.000 niet te hoog is.

Het hof heeft de uitspraak van de rechtbank bevestigd en geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet in strijd heeft gehandeld met beginselen van behoorlijk bestuur. De rechtbank heeft de heffingsambtenaar ook veroordeeld tot vergoeding van de proceskosten van belanghebbende, die zijn vastgesteld op € 2.056. De uitspraak van het hof biedt een belangrijke bevestiging van de geldende normen voor de vaststelling van WOZ-waarden en de rol van vergelijkingsobjecten in dit proces.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 22/646

12 december 2023

uitspraak van de dertiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 20 juli 2022 in de zaak met kenmerk AMS 21/1764 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 591.000.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 20 juli 2022 heeft de rechtbank als volgt geoordeeld:

“De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
• stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2015 vast op € 555.000;
• bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
• draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden;
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.056,-.”

1.4.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 november 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

De woning van belanghebbende is een repeterende tussenwoning van ongeveer 113 m².

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (de echtgenoot van belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’):

“2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde eerst vastgesteld op € 591.000, maar de waarde gedurende de beroepsprocedure bij de rechtbank verlaagd tot € 555.000. Het beroep is daarom gegrond.

3. De vraag die nu voorligt is of de heffingsambtenaar de nieuwe WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum 1 januari 2014.

4. Eiser vindt ook de in beroep vastgestelde WOZ-waarde te hoog en vindt dat de waarde van de woning primair moet worden vastgesteld op een nader te noemen bedrag door toepassing van een juiste erfpachtcorrectie, subsidiair op € 521.000 en meer subsidiair op € 534.000.

5.1.

Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar heeft geweigerd de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden, namelijk de waardematrix, grondstaffels en erfpachtcorrecties. Volgens eiser kan de heffingsambtenaar niet volstaan met het slechts toesturen van de matrix met daarop drie vergelijkingsobjecten. Volgens eiser moet de heffingsambtenaar inzicht verschaffen in alle transacties van de referenties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling. Eiser wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’-arrest van de Hoge Raad.1 Verder voert eiser aan dat de WOZ-beschikking uitsluitend is aangevraagd (en gekregen) in verband met het aanbod van de gemeente [Z] om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht (de overstapregeling). Volgens eiser heeft dit tot gevolg dat de heffingsambtenaar op basis daarvan de WOZ-waarde moet vaststellen. Hij verwijst hierbij naar twee arresten van de Hoge Raad van 17 april 2020.2 Eiser voert in dit verband verder aan dat de berekening en de vaststelling van de WOZ-waarde in dit geval geen individuele taxatie betreft, maar ziet op het afpakken van eigendom. Volgens eiser is de heffingsambtenaar ook daarom gehouden om alle transacties van de gehanteerde referenties in de modelmatige waardebepaling in te brengen. Zo niet, dan is volgens eiser sprake van strijd met de door het BUPO en EVRM gewaarborgde gelijkheid tussen woningeigenaren. Eiser doet dan ook een beroep op het gelijkheidsbeginsel en het verbod van willekeur mede op grond van artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM en op grond van artikel 26 IVBPR. Eiser stelt verder dat de inhoud niet juist is berekend.

5.2.

De rechtbank oordeelt dat de Wet WOZ noch de door eiser genoemde jurisprudentie steun bieden aan zijn standpunt dat het doel waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld, in casu als grondslag voor de overstapregeling, van invloed zou zijn op de wijze waarop de heffingsambtenaar die waarde dient te bepalen, dan wel op de bewijslastverdeling.3

Voor zover eiser stelt dat de heffingsambtenaar inzicht moet verschaffen in alle transacties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning in beroep mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten, tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest.4 Gelet op de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 20225, kan de heffingsambtenaar bovendien volstaan met het in bezwaar verstrekken van het taxatieverslag, wat ook heeft plaatsgevonden. Zowel artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht, als artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verplichten de heffingsambtenaar niet tot het verstrekken van aanvullende gegevens omtrent de vastgestelde WOZ-waarde. Het betoog van eiser dat de inhoud niet juist is berekend kan, reeds vanwege het ontbreken van een onderbouwing, niet slagen.

6.1.

Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar een strategische keuze maakt welke vergelijkingsobjecten worden gebruikt in de taxatie technische onderbouwing.

6.2.

Zoals hiervoor geoordeeld mag de heffingsambtenaar in beroep de waarde onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. De rechtbank vindt de door de heffingsambtenaar gekozen vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. Alle woningen liggen in dezelfde buurt en zijn in 1954 gebouwd. De stelling van eiser dat de heffingsambtenaar strategisch heeft gekozen binnen de groep van mogelijke vergelijkingsobjecten ter onderbouwing van een hogere waarde, wordt, gelet op het voorgaande, door de rechtbank verworpen.

7.1.

Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Volgens eiser moet de ligging van de woning als slecht worden aangemerkt door hinder van het grote kantorengebied de [XX] . Overlast is er in de vorm van een brommend geluid afkomstig van koelinstallaties, schaduw in de tuin door wolkenkrabbers, autoverkeer, een nabij gelegen school en jarenlange bouwactiviteiten. Verder is de staat van het object slecht. Zo zijn er onder meer vochtproblemen, zijn de dakbedekking en dakgoot aan vervanging toe, zijn de cv-ketel en radiatoren verouderd, is het balkonhek verroest en is het schilderwerk aan de buitenkant van het huis slecht. Verder voert eiser aan dat het vergelijkingsobject [B-straat] 60 een luxe woning betreft die in 2005 geheel is gerenoveerd.

7.2.

De ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten is als gemiddeld aangemerkt. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat voor zover de ligging al minder is dan gemiddeld, dit dan ook voor de vergelijkingsobjecten geldt. Er is daarom geen reden om de ligging van de woning aan te passen. Met betrekking tot de mindere staat van de woning, stelt de rechtbank vast dat het onderhoud reeds als matig is aangemerkt. Hiermee is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de door eiser genoemde punten. Eiser heeft verder onvoldoende onderbouwd dat het onderhoud van de woning als minder dan matig moet worden aangemerkt. Met de renovatie van de [B-straat] 60 is naar het oordeel van de rechtbank eveneens voldoende rekening gehouden, doordat het onderhoud van het object als goed is aangemerkt. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd dat naast het onderhoud ook de kwaliteit op goed moet worden gewaardeerd. Gelet op het verschil in m²-prijs tussen de woning (€ 3.679) en de gemiddelde geneutraliseerde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 3.864) is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met eventuele verschillen.

8.1.

Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties toepast bij de vergelijkingsobjecten. Eiser wijst erop dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook zou moeten toepassen. Dit zou volgens eiser leiden tot lagere erfpachtcorrecties en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning.

8.2.

De rechtbank stelt vast dat in deze zaak de erfpachtcorrectie volgens de ‘oude’ methode is berekend. Deze methode is door het gerechtshof Amsterdam deugdelijk bevonden.6 Gelet op voornoemde uitspraak van het gerechtshof Amsterdam (met name rechtsoverweging 5.2.15) oordeelt de rechtbank dat een nieuwe manier om de erfpachtcorrectie te berekenen nog niet meebrengt dat de oude manier ondeugdelijk is, daarbij meewegende dat de erfpachtcorrectie altijd een benadering blijft en niet exact te berekenen is.

9.1.

Eiser heeft verder een beroep gedaan op een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] . In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Onder verwijzing naar de brief van de wethouder heeft eiser betoogd dat dit gewijzigde beleid ook moet leiden tot een verlaging van de OZB-aanslag met 2% van de WOZ-waarde in een ander belastingjaar dan 2019.

9.2.

De rechtbank is van oordeel dat ook dit beroep niet slaagt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019.7 Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel noch de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur ertoe nopen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor jaren vóór 2019 met 2% zou moeten verlagen. De rechtbank ziet in wat eiser nu heeft aangevoerd geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen dan het gerechtshof.

10.1.

Eiser voert verder aan dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten lager zijn vastgesteld dan de gecorrigeerde transactieprijzen die in de matrix staan vermeld. Dit is in strijd met het gelijkheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel en het verbod van willekeur. Ook hieruit blijkt volgens eiser dat verweerder strategisch vergelijkingsobjecten kiest.

10.2.

De rechtbank oordeelt dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor de beslechting van dit geschil niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten, maar de WOZ-waarde van de woning is immers onderwerp van geschil. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.

11. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de in de beroepsprocedure gewijzigde waarde van de woning van € 555.000 niet te hoog is. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken.

12. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar de in de bestreden uitspraak neergelegde WOZ-waarde niet handhaaft. De rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2015 vast te stellen op € 555.000.

13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

14. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.056,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 269,- en een wegingsfactor 1, en daarnaast 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 759,- en een wegingsfactor 1).”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

oproepen Grondbedrijf

5.1.1.

Belanghebbende roept in haar hogerberoepschrift: “de gemeente afdeling Grond en Ontwikkeling, ook wel grondbedrijf genoemd, op als derde belanghebbende teneinde om aan de onderhavige procedure deel te nemen en standpunt in te nemen ten aanzien van de WOZ-waarde van belastingjaar 2015 met waardepeildatum 1 januari 2014.

5.1.2.

Voor zover belanghebbende met het voorgaande bedoelt het Hof in te lichten over een door haar gedane oproep aan het grondbedrijf constateert het Hof dat dit het grondbedrijf er niet toe heeft bewogen een verzoek te doen om als partij aan het geding deel te nemen. Voor zover zij bedoelt het Hof te verzoeken het grondbedrijf, als eigenaar van de grond, in de gelegenheid te stellen aan het geding deel te nemen wijst het Hof dat verzoek af. Het Hof vindt geen aanleiding (ambtshalve of op verzoek van belanghebbende) gebruik te maken van zijn bevoegdheid om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen, reeds omdat niet is toegelicht welk belang belanghebbende daarbij heeft (vgl. A-G Pauwels 22 september 2023, ECLI:NL:PHR:2023:831). Het Hof acht een dergelijk belang ook niet aannemelijk; het grondbedrijf heeft immers ten opzichte van belanghebbende een tegenovergesteld belang. Daarnaast heeft het grondbedrijf zelf geen verzoek gedaan deel te nemen aan het geding (vlg Hof Amsterdam 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594).

overleggen stukken

5.2.1.

Belanghebbende heeft met een beroep op artikel 40, lid 2, Wet WOZ, verzocht om de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, omdat deze volgens belanghebbende aan de vaststelling van de waarde ten grondslag liggen. Daarnaast stelt belanghebbende dat deze transactiegegevens behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb).

De heffingsambtenaar stelt dat hij alle gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de waardevaststelling en alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd en toegezonden en dat van schending van de genoemde artikelen geen sprake is.

5.2.2.

Het Hof volgt de heffingsambtenaar in zijn onweersproken stelling dat hij alle gegevens heeft verstrekt waar belanghebbende om heeft verzocht (zoals grondstaffels, iWOZ-vastgoedrapporten, indexatiefactoren en berekeningen van de erfpachtcorrecties), met uitzondering van de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd. Hof is van oordeel dat deze transactiegegevens niet ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en niet een op de zaak betrekking hebbend stuk vormen. Ook anderszins is er geen gegeven van modelmatige waardebepaling dat ten grondslag ligt aan de vastgestelde waarde, noch een stuk van modelmatige waardebepaling dat op de zaak betrekking heeft. De heffingsambtenaar heeft dus niet in strijd heeft gehandeld met de voornoemde artikelen (40, lid 2, Wet WOZ en 7:4, lid 2, en 8:42, lid 1, Awb) door deze gegevens niet te verstrekken, ter inzage te leggen en in het geding te brengen. Ter onderbouwing verwijst het Hof naar hetgeen dienaangaande is overwogen in rechtsoverwegingen 5.4.1 tot en met 5.5.4 van de uitspraak van dit Hof van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594.

5.2.3.

Ook anderszins ziet het Hof geen grond voor een verplichting van de heffingsambtenaar om de gegevens van andere transacties in te brengen. Die verplichting is in ieder geval niet gelegen in de op hem rustende bewijslast inzake de door hem vastgestelde de WOZ-waarde aangezien het hem volgens vaste jurisprudentie in een procedure over een WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer; vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, 17/00395, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, 19/05491, ECLI:NL:HR:2020:988). En in het onderhavige geval uitsluitend met het verkoopgegeven van de woning zelf (zie hierna). Anders dan belanghebbende betoogt, is deze handelswijze niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel.

algemene beginselen van behoorlijk bestuur

5.3.

Het beroep op andere beginselen van behoorlijk bestuur, zoals geformuleerd in het hogerberoepschrift (het handelen in strijd met het gelijkheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel, en het ontbreken van een zorgvuldige voorbereiding van een besluit) treft evenmin doel.

Op belanghebbende rust de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken.

WOZ-waarde

5.4.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.

5.4.2.

Het Hof stelt daarbij voorop dat:

(i) de in geschil zijnde (WOZ-)waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en

(ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene – verkoopprijzen van andere objecten; en

(iii) doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.

5.4.3.

De in de matrix van de heffingsambtenaar opgenomen vergelijkingsobjecten (de [B-straat] 36, 20 en 60, eveneens te [Z] ) zijn alle in het (half)jaar vóór waardepeildatum verkocht. Wat betreft grootte, bouwjaar, type (tussenwoning, repeterend), uitstraling en ligging (vlak bij elkaar in dezelfde buurt) zijn deze objecten meer dan voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning. De (naar de waardepeildatum 1 januari 2014 gecorrigeerde) verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten bieden – rekening houdend met de onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging van de woningen alsmede de verschillen in oppervlakte - steun aan de voor de woning (in beroep) op € 555.000 vastgestelde WOZ-waarde.

5.4.4.

De heffingsambtenaar heeft in dit verband uit de transactieprijzen van deze vergelijkingsobjecten prijzen per m2 herleid en vervolgens de woning van belanghebbende gewaardeerd met behulp van een lagere prijs per m2.

Indien belanghebbende (al dan niet veronderstellenderwijze) gevolgd wordt in haar stelling dat het vergelijkingspand op de [B-straat] 60 zodanig veel groter en luxer is dat het niet kan dienen ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde, leidt ook dat niet tot een lagere waarde. Immers, indien nummer 60 bij de waardering niet in aanmerking wordt genomen resteren beide andere panden aan de [B-straat] . De gemiddelde prijs van beide panden toegepast op de woning leidt (zo volgt uit de matrix) weliswaar tot een lagere waarde maar daarmee heeft de heffingsambtenaar al voldoende rekening gehouden door ter zitting een nader standpunt in te nemen en de waarde te verlagen tot € 555.000 – hetgeen de rechtbank heeft gevolgd.

5.4.5.

In een nader stuk, gedateerd 27 oktober 2023, heeft gemachtigde gesteld dat vanwege de ligging (meer in het bijzonder (geluids)overlast van kantoren aan en autoverkeer op de nabijgelegen [XX] ) de waarde moet worden verlaagd.

Het Hof kan hem hierin niet volgen. Zoals ter zitting vastgesteld zijn de geluidsmetingen (waar gemachtigde naar verwijst) uitgevoerd boven op een gebouw van vier of vijf verdiepingen, op korte afstand van de [afslag] . Dit gebouw is gelegen tussen de woning en de [afslag] snelweg. Zoals ter zitting voorgehouden, fungeert bedoeld hoog gebouw (onbedoeld) als een (zij het, beperkt werkzame) geluidswal tussen de woning en het autoverkeer op de [afslag] . Op basis van deze metingen (uitgevoerd boven op het dak van een hoog pand, dicht bij de [afslag] ) kan dan ook niet geconcludeerd worden tot een lagere waarde.

Het betoog dat de (gestelde) overlast van de aanwezigheid van kantoren op de [XX] (fijnstof, airco’s, bouwactiviteiten, enz.) zodanig groot is dat de waarde moet worden verlaagd, kan het Hof evenmin volgen. De vergelijkingspanden zijn zodanig dicht op dezelfde [XX] gelegen, dat dit verdisconteerd is in de voor deze panden gerealiseerde verkooprijs – zoals de rechtbank terecht opmerkt in haar overweging 7.2.

5.4.6.

Het Hof volgt belanghebbende niet in haar stelling dat de heffingsambtenaar de vergelijkingsobjecten “strategisch heeft gekozen”, waarmee zij kennelijk bedoelt dat hij bewust enkele objecten vanwege de relatief hoge verkoopprijs in de matrix heeft opgenomen, terwijl objecten met een relatief lagere verkoopprijs beschikbaar waren. Belanghebbende heeft onvoldoende ingebracht om haar stelling aannemelijk te maken (bijvoorbeeld ten minste even goed vergelijkbare objecten met een relatief lagere verkoopprijs).

5.4.7.

Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bepaalde bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen, wat daar ook verder van zij.

erfpachtcorrectie

5.5.

Belanghebbende bestrijdt de voor de woning toegepaste erfpachtcorrectie. Het Hof is op grond van hetgeen is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 13 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:107, en de aldaar genoemde jurisprudentie van oordeel dat:

- het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen (zie rechtsoverweging 5.5.4);

- het rapport van 19 september 2019 van [A] en Van [B] (ook wel: Ortec-rapport) en opmerking van belanghebbende dat de gemeente [Z] naar aanleiding van dat rapport het oude correctiesysteem niet langer toepast, niet tot een ander oordeel leiden (zie rechtsoverwegingen 5.5.5 en 5.5.6);

- belanghebbende geen recht heeft op de 2%-korting (zie 2.5 en 2.6) en dat het hem onthouden van die korting geen schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur oplevert (zie rechtsoverweging 5.12), en dat

- de omstandigheid dat de WOZ-waarde in deze zaak is vastgesteld met het oog op de mogelijke deelname aan de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht geen aanleiding vormt om van het hiervoor overwogene af te wijken (zie rechtsoverweging 5.5.7).

5.6.

Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog heeft vastgesteld.

5.7.

Al hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

Slotsom

5.8.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. A.M. van Amsterdam in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 12 december 2023 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: