ECLI:NL:GHAMS:2024:1240

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team handel

zaaknummer : 200.319.927/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord Holland : C/15/324050 / HA ZA 22-25

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 mei 2024

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

New Helmer Exploitatie B.V.,

gevestigd te Zaandam,

appellante,

advocaat: mr. dr. D. Coskun LL.M. te Arnhem,

tegen

de vereniging van eigenaars

Vereniging van eigenaars gebouw [adres] te [plaats],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. A. Overweel te Den Haag.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna NHE en de VvE genoemd.

NHE is bij dagvaarding van 17 oktober 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord Holland (zittingsplaats Haarlem) van 20 juli 2022, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen NHE als eiseres in conventie en verweerster in reconventie en de VvE als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met drie producties;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 3 april 2024 doen bepleiten aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. De VvE heeft nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte heeft het hof arrest bepaald.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 3.1 tot en met 3.13 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.2.

NHE exploiteert een hotel. De VvE is de VvE van het naastgelegen appartementencomplex. Het perceel waarop het hotel gevestigd is (perceel [plaats] [perceelnummer 1] , hierna: [perceel 1] ) en het perceel waarop het appartementencomplex staat (perceel [plaats] [perceelnummer 2] , hierna: [perceel 2] ), vormden tot 28 maart 1991 één geheel.

2.3.

In de splitsingsakte van die datum is – voor zover hier van belang – opgenomen dat de oostgrens van het perceel van (nu) de VvE ( [perceel 2] ) wordt gevormd door “
een denkbeeldige lijn getrokken langs de buitenzijde van het dakoverstek van de oostgevel van het vorenbedoelde transformatiegebouw[…]
tot de[…]
kadastergrens.” Daarbij is een erfdienstbaarheid gevestigd ten behoeve van het perceel van (nu) de VvE ( [perceel 3] ) als heersend erf “o
m via de bestaande in- en uitrit op het lijdend erf en de daaraan grenzende parkeerplaats te komen van en te gaan naar het gekochte van de openbare weg[…].
Vorenbedoelde erfdienstbaarheid eindigt zodra de eigenaar van het heersend erf een eigen in- en uitrit ter hoogte van het bestaande transformatorgebouw heeft gerealiseerd.”

Daarbij is ook overeengekomen: “
Verkoper behoudt voor zich het persoonlijk recht op twee parkeerplaatsen op het lijdend erf op de onbebouwde strook voor het vorenbedoelde transformatorgebouw. Dit recht eindigt zodra verkoopster en/of Dagblad de Typhoon niet langer in het op het resterende gedeelte van genoemd perceel[ [perceel 1] , hof] […]
staande complex zijn gevestigd.”

2.4.

Partijen hebben in hun processtukken veel (ook onduidelijke) foto’s overgelegd om de situatie ter plaatse te duiden. Ter wille van het overzicht en een goed begrip van de zaak heeft het hof ter beoordeling van de feitelijke situatie de navolgende afbeelding via Google Maps geraadpleegd en op de mondelinge behandeling aan partijen getoond en waarop partijen – en hun advocaten – op zitting hebben kunnen reageren:

2.5.

Het hotel van NHE is het gebouw rechts, het appartementencomplex van de VvE is het gebouw links en het in de splitsingsakte bedoelde transformatorhuisje is zichtbaar achter de noodtrap van het appartementencomplex (linksachter op de foto). Op de onbebouwde strook voor het transformatorhuis, eigendom van de VvE, zijn met witte stenen drie parkeerplaatsen gemarkeerd. De inrit en de parkeerplaats(en) ter rechterzijde van de denkbeeldige lijn in het verlengde van de dakoverstek van het transformatorhuis zijn eigendom van NHE. Daarop rust de erfdienstbaarheid van weg.

3.Beoordeling

3.1

NHE heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog de vordering van NHE toewijst:

3.1.1.

een verklaring voor recht dat de erfdienstbaarheid van weg ten laste van [perceel 1] zoals voorzien in artikel 1 sub a eerste volzin van de notariële akte van 1991 is geëindigd, althans dat deze wordt gewijzigd;

3.1.2.

een verklaring voor recht dat ten behoeve van [perceel 1] en ten laste van [perceel 3] een erfdienstbaarheid van parkeren is gevestigd daar waar voorheen een persoonlijk recht van parkeren was gevestigd ten behoeve van [perceel 1] op de strook grond van de VVE;

3.1.3.

een verklaring voor recht dat de VVE een eigen in- en uitrit heeft zoals voorzien in artikel 1 sub a tweede volzin van de notariële akte van 1991, althans dat de VVE verplicht is om deze binnen vier weken na datum vonnis te realiseren;

En na vermeerdering van eis in hoger beroep:

3.1.4.

de opheffing of wijziging van de erfdienstbaarheid uit te spreken althans de VvE veroordeelt om alle medewerking te verlenen voor het realiseren van een eigen in- en uitrit, op straffe van een dwangsom,

3.1.5.

met veroordeling van de VvE in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente en veroordeling van de VvE om terug te betalen wat NHE op basis van het bestreden vonnis heeft betaald.

De VvE heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van NHE in de kosten van het geding in hoger beroep.

3.2.

De rechtbank heeft de vordering in conventie van NHE afgewezen en de vorderingen in reconventie toegewezen. De vordering in reconventie zag op de ongestoorde uitoefening van de erfdienstbaarheid: daartegen zijn geen kenbare grieven gericht door NHE, zodat de vordering in reconventie geen deel uitmaakt van het hoger beroep.

Eiswijziging

3.3.

Tegen de vermeerdering van eis in hoger beroep van NHE heeft de VvE geen bezwaar gemaakt. Het hof ziet ook ambtshalve geen grond die eiswijziging te weigeren. Het hof zal op de gewijzigde eis beslissen.

3.4.

In de memorie van grieven heeft NHE onder het kopje ‘Grief 1, 2, 3, 4 en 5’ in de randnummers 24 tot en met 32, naar het hof begrijpt, 9 grieven opgeworpen, waarna de kopjes ‘Grief 10’ en ‘Grief 11’ zijn opgenomen. In het hiernavolgende zal het hof de kenbare grieven uit deze memorie deels afzonderlijk en deels gezamenlijk bespreken.

Grieven 1 en 2 slagen niet

3.5.

Grief 1 richt zich tegen de door de rechtbank in het vonnis opgenomen kadastrale kaart. Die grief kan alleen al niet slagen omdat bij de beoordeling het hof niet uitgaat van de kadastrale kaart, maar van de onder 2.4 opgenomen afbeelding.

Grief 2 richt zich tegen de overweging van de rechtbank dat NHE de toegang tot de strook grond op enig moment heeft geblokkeerd. Uit haar toelichting blijkt al dat NHE de toegang tot haar parkeerplaats en dus de toegang tot de strook grond voor gemotoriseerd verkeer enige tijd heeft afgesloten met de parkeerbeugel voor de inrit. Ook die grief slaagt alleen al daarom niet.

Uitleg erfdienstbaarheid

3.6.

De grieven van NHE zien in de eerste plaats op de uitleg van de erfdienstbaarheid. Voor de uitleg van de goederenrechtelijke overeenkomst die besloten ligt in een notariële akte waarbij een beperkt recht op een registergoed wordt gevestigd, komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van het te vestigen beperkte rechten op het registergoederen.

3.7.

Het hof overweegt als volgt. De toenmalige verkoper van het [perceel 1] (hierna: de verkoper) bleef eigenaar van [perceel 3] en is zodoende de rechtsvoorgang van NHE. De toenmalige koper van het [perceel 1] (hierna: de koper) is de rechtsvoorganger van de VvE.

3.8.

De onbebouwde strook grond voor het transformatorhuisje is bedoeld om motorvoertuigen op te parkeren. Dat volgt uit het feit dat de verkoper (kort gezegd) voor zichzelf het persoonlijk recht voorbehield op twee parkeerplaatsen op die strook grond.

3.9.

De parkeerplaats(en) op die strook is/zijn alleen met een motorvoertuig te bereiken vanaf de openbare weg door over het dienende erf te rijden. Juist omdat de verkoper, die eigenaar bleef van het dienende erf geen erfdienstbaarheid nodig had om over zijn (toen nog) eigen perceel van en naar de strook grond te komen, betekent het feit dat de koper en verkoper hebben gekozen voor de vestiging van een erfdienstbaarheid van weg in combinatie met een persoonlijk recht voor (de bestuurder van) de verkoper om daar te parkeren, dat partijen in de notariële hebben voorzien dat de strook grond, na het eindigen van het persoonlijk recht van de verkoper, gebruikt zou worden als parkeerplaats door de eigenaar van het heersende erf (nu de VvE). De erfdienstbaarheid blijft immers voortbestaan, ook nadat het persoonlijk recht zou eindigen.

3.10.

De feitelijke situatie is ook dat het eindigen van het persoonlijk recht van de verkoper geen inrit creëert voor gemotoriseerd verkeer. Er zijn ook geen objectieve aanwijzingen in de akte dat de koper en verkoper hebben bedoeld dat het eindigen van het gebruik van de twee parkeerplaatsen door de verkoper, betekent dat er een eigen inrit is ontstaan voor koper en dat daardoor de erfdienstbaarheid is komen te vervallen.

3.11.

De erfdienstbaarheid eindigt zodra een eigen inrit (dat wil zeggen, een toegang voor de eigenaar van het heersend erf met gemotoriseerd verkeer tot de strook grond) is gerealiseerd. Maar dat alleen creëert nog geen verplichting voor de eigenaar van het heersende erf (nu: de VvE) om op enig moment of op vordering van de eigenaar van het dienende erf (nu: NHE) een eigen inrit aan te leggen. Onvoldoende weersproken is ook dat voor het realiseren van die inrit (publiekrechtelijke) toestemming van de Gemeente Zaanstad vereist is, en dat– gelet op de onoverzichtelijke verkeerssituatie die zou ontstaan, de aanwezigheid van een boom en van een invalideparkeerplaats – die publiekrechtelijke toestemming niet verleend zal worden.

3.12.

Anders dan NHE betoogt, is in de akte niet tot uitdrukking gebracht dat de erfdienstbaarheid alleen bedoeld zou zijn om (te voet) toegang te verkrijgen tot het gebouw zolang de bestuurder van de verkoper gebruik maakt van de parkeerplaatsen, juist omdat er in de akte geen koppeling is gemaakt tussen het einde van het persoonlijk recht en (het einde van) de erfdienstbaarheid en omdat expliciet gekozen is voor een erfdienstbaarheid van weg. Dat de deuren in die muur van het appartementencomplex dichtgemetseld zijn, is daarom niet doorslaggevend.

3.13.

De vorderingen die NHE baseert op haar eigen, onjuiste uitleg van de notariële akte, die erop neerkomen dat de erfdienstbaarheid is vervallen, zijn terecht afgewezen, de grieven van NHE tegen die onderdelen van het bestreden vonnis slagen niet. De notariële akte en artikel 5:74 BW bieden – in de gegeven omstandigheden – ook geen juridische grondslag om de VvE te veroordelen om een eigen inrit aan te leggen. Ook deze vorderingen zijn daarom terecht afgewezen, de grieven van NHE tegen dat oordeel slagen niet.

Geen erfdienstbaarheid of eigendom verkregen door verjaring

3.14.

NHE stelt dat haar rechtsvoorganger, de verkoper, door verjaring eigenaar is geworden van hetzij de strook grond, hetzij van een erfdienstbaarheid om daar mogen te parkeren, door de strook grond daarvoor 26 jaar lang te gebruiken en het terrein af te sluiten met een hek. Dat betoog gaat niet op.

3.15.

Op grond van 3:99 BW wordt een bezitter te goeder trouw na 10 jaar eigenaar van een registergoed. Op grond van artikel 3:105 BW wordt degene die een registergoed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, de eigenaar, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. Om door verkrijgende of bevrijdende verjaring eigenaar te worden van een strook grond of een erfdienstbaarheid daarop is, zoals de rechtbank ook heeft overwogen, dus bezit (dat wil zeggen: houden voor zichzelf, artikel 3:107 BW) vereist. Op basis van de afspraken in de notariële akte parkeerde de verkoper op de strook grond op basis van een persoonlijk recht: dat wil zeggen: op basis van toestemming van de koper, de rechtsvoorganger van de VvE. De koper en verkoper wisten dus dat koper eigenaar was van de strook grond en het gebruik van die strook grond door de verkoper om te parkeren is – op zijn hoogst – het houden van die grond voor de eigenaar/koper geweest. De handelingen van de verkoper: het parkeren op de strook grond en het afsluiten van de hele parkeerplaats (dat wil zeggen inclusief het gedeelte van de parkeerplaats dat wel zijn eigendom was gebleven) zijn niet in strijd met de afspraken en het houderschap. Zoals de rechtbank terecht overwoog is de verkoper (na de verkoop) nooit bezitter (geworden) van de strook grond waarop hij parkeerde en evenmin bezitter van een erfdienstbaarheid om daarop te mogen parkeren. Hij kan dus ook geen eigenaar van de grond van (nu) de VvE zijn geworden en evenmin kan er een erfdienstbaarheid zijn ontstaan. De grieven tegen dit oordeel van de rechtbank slagen niet.

Geen wijziging of opheffing van de erfdienstbaarheid

3.16.

Op grond van artikel 5:78 BW kan de rechter een erfdienstbaarheid wijzigen op opheffen. Ook in hoger beroep is de vordering om de erfdienstbaarheid te wijzigingen niet voldoende concreet. NHE vordert “
wijziging van de erfdienstbaarheid uit te spreken, in goede justitie door Uw Gerechtshof bepaald”. Dat is geen voldoende concrete vordering, omdat voor het hof en de wederpartij niet duidelijk is welke wijziging van de erfdienstbaarheid NHE beoogt.

3.17.

De vordering tot opheffen van de erfdienstbaarheid is evenmin toewijsbaar. Daarvoor is – op grond van het toepasselijke, huidige, recht – vereist dat er sprake is van “
onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid niet van de eigenaar van het dienende erf kan worden gevergd”. Daarvan is naar het oordeel van het hof geen sprake. De strook grond is sinds 1991 gebruikt om te parkeren. De erfdienstbaarheid houdt in dat NHE een gedeelte van haar grond moet vrijhouden, zodat de parkeerplaatsen op de grond van de VvE met motorvoertuigen bereikbaar zijn. Omdat er nu een appartementencomplex gevestigd is op het heersende erf, zijn er meer potentiële autobezitters die van de strook grond van de VvE gebruik mogen maken om te parkeren, maar dat leidt immers niet zonder meer tot een verzwaring van de erfdienstbaarheid. Het aantal parkeerplaatsen is immers niet toegenomen: dat zijn er op zijn hoogst drie. De verplichting voor NHE om de toegang vrij te houden, is niet afhankelijk van hoe intensief gebruik wordt gemaakt van de parkeerplaats(en) op het terrein van de VvE. NHE onderbouwt zodoende niet (voldoende) dat daardoor de erfdienstbaarheid zwaarder is gaan drukken. Ook acht het hof onvoldoende onderbouwd dat intensiever gebruik van de parkeerplaatsen daadwerkelijk niet voorzien was in 1991 en in ieder geval is onvoldoende onderbouwd dat eventueel intensiever gebruik van de parkeerplaatsen of de erfdienstbaarheid zo ernstig is dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de erfdienstbaarheid niet van NHE kan worden gevergd.

De beslissing op de vordering in reconventie

3.18.

Omdat er geen kenbare grieven zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank op de vordering in reconventie, is dat deel van het geschil geen onderwerp van het hoger beroep. Uit de vordering van NHE in hoger beroep blijkt niet dat NHE op dit punt een ander dictum wenst. Voor zover het betoog van NHE dat (1) er maar één parkeerplaats is op de strook grond van de VvE en (2) dat dat bovendien een openbare parkeerplaats is, desondanks begrepen moet worden als een grief tegen de veroordeling in reconventie faalt dat betoog ook op inhoudelijke gronden. Onderdeel van de omgevingsvergunning is dat er op de strook grond (de eigen grond van de VvE) één parkeerplaats zou worden gerealiseerd. Dat dat een openbare parkeerplaats zou zijn, volgt niet uit het door NHE overgelegde besluit van de Gemeente Zaanstad van 7 mei 2021 op de aanvraag de omgevingsvergunning te wijzigen. Zo heeft NHE het ook niet begrepen, want zij heeft immers de toegang tot die parkeerplaats enige tijd voor derden en de VvE afgesloten met een parkeerbeugel. In de civielrechtelijke verhouding tussen de VvE en NHE geldt alleen dat de VvE de eigendomsrechten van NHE dient te respecteren: het is dus niet toegestaan dat auto’s van de leden van de VvE gedeeltelijk op of boven de strook grond van NHE, worden geparkeerd. Op dat gedeelte van het perceel van NHE is weliswaar een erfdienstbaarheid van weg gevestigd, maar dat geeft de VvE niet het recht daarop te parkeren. Zolang de VvE de eigendomsrechten van NHE respecteert, handelt zij niet onrechtmatig tegenover NHE en – voor zover relevant in dit civiele geschil tussen partijen – ook niet in strijd met de omgevingsvergunning als er meer dan één auto staat geparkeerd.

Geen nadere bewijslevering

3.19.

Het hof komt aan nadere bewijslevering niet toe. Door geen van beide partijen zijn voldoende onderbouwde stellingen ingenomen die – als zij bewezen zouden worden – tot een andere uitkomst zouden kunnen leiden. Zoals al op de mondelinge behandeling besloten en aan partijen meegedeeld, ziet het hof ook onvoldoende grond om over te gaan tot een plaatsopname.

Conclusie

De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. NHE zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt NHE in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op € 783,00 aan verschotten en € 2.428,00 voor salaris en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt,

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. E. Loesberg, O.G.H. Milar en O.L. Nunes en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2024.