ECLI:NL:GHAMS:2024:1241 - Gerechtshof Amsterdam - Nietigverklaring afwijkend kostenbesluit VvE voor renovat...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.318.153/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9509925 EA VERZ 21-660

beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 mei 2024

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. D.S. Muller te Harderwijk,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. B.A.M. van Oijen te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij verzoekschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op 19 oktober 2022, in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam op 21 juli 2022 onder bovenvermeld zaaknummer heeft gegeven. Het beroepschrift strekt ertoe, zakelijk weergegeven, dat het hof deze beschikking zal vernietigen en alsnog de verzoeken van [geïntimeerde] zal afwijzen en haar, uitvoerbaar bij voorraad, zal veroordelen in de proceskosten in beide instanties, inclusief de nakosten.

Op 16 januari 2023 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep met producties van [geïntimeerde] ingekomen, inhoudende het verzoek de bestreden beschikking te bekrachtigen en [appellant] , uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen in de proceskosten in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.

De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op

27 februari 2024. Partijen hebben zich ter zitting laten bijstaan door hun hiervoor genoemde advocaten. Beide advocaten hebben zich bediend van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. [geïntimeerde] heeft nog een productie in het geding gebracht. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord. Bij de zitting was tevens aanwezig [naam 1] , partner van de belanghebbende [naam 2] .

Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is bepaald op heden.

Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in de bestreden beslissing onder 1. a. tot en met i. een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Het hof vult deze feiten, waar nodig, aan met andere onomstreden feiten. De feiten behelzen het volgende.

a. Bij splitsingsakte van 14 maart 1979 is het gebouw aan de [straatnaam] 495-495a te [plaats] gesplitst in negen appartementsrechten en is de Vereniging van Eigenaren [straatnaam] 495 A-L te [plaats] (hierna: de VvE) opgericht. De appartementseigenaren zijn van rechtswege lid van de VvE.

b. In artikel 5 van Pro de splitsingsakte zijn de aandelen in de gemeenschap – voor zover in deze procedure relevant – als volgt vastgesteld:

- [straatnaam] 495-A: 3/33

- [straatnaam] 495-B: 4/33

- [straatnaam] 495-C en 495-D:4/33

- [straatnaam] 495-G: 3/33.

c. In de splitsingsakte is het Modelreglement 1973 (hierna: MR) van toepassing verklaard. Voor zover van belang, is daarin het volgende bepaald:

Artikel 17

Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875 f eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:

a. die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;

b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voorzover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 875 o van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars;

(…)

Artikel 23

1. De eigenaars zijn in de gemeenschap gerechtigd in de nader in de akte te bepalen breukdelen.

(...)

3. In gelijke verhouding zijn de eigenaars verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor gemeenschappelijke rekening zijn.

Artikel 36

(…)

3. Met een besluit van de vergadering staat gelijk een voorstel, waarmede alle eigenaars schriftelijk hun instemming hebben betuigd.

(…)

Artikel 37

(...)

5. Besluiten door de vergadering tot het doen van uitgaven die een in de akte nader te bepalen bedrag te boven gaan (hof: ƒ 2.000), kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van ten minste drie/vierde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat ten minste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. (...)

8. Het in het lid 5 bepaalde geldt eveneens voor besluiten tot verbouwing of voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties, voor zover deze niet als een uitvloeisel van het normale beheer zijn te beschouwen.

De eigenaar, die van zodanige maatregel geen voordeel trekt, is niet verplicht in de kosten hiervan bij te dragen.

d. [geïntimeerde] is sinds 21 oktober 2014 eigenaar van het appartementsrecht, recht gevend

op het uitsluitend gebruik van het appartement [straatnaam] 495-G, gelegen op de tweede verdieping van het achterhuis.

e. [naam 3] (hierna: [naam 3] ) was eigenaar van de appartementsrechten, recht gevend op het uitsluitend gebruik van de appartementen [straatnaam] 495-A (begane grond voorzijde), 495-B (eerste verdieping), 495-C en 495-D (begane grond achterzijde). [naam 3] heeft de drie appartementen fysiek samengevoegd. De ingang van de drie appartementen bevindt zich aan de straatzijde bij 495-A. 495-B, 495-C en 495-D hebben een deur die uitkomt in de gemeenschappelijke hal dan wel het gemeenschappelijke trappenhuis. [naam 3] heeft deze deuren dichtgemaakt.

f. Tijdens de vergadering van eigenaars (hierna: de ALV) van 11 april 2016 is onder meer besproken dat de intercominstallatie moet worden vervangen.

g. Tijdens de ALV van 10 december 2019 is onder meer besloten dat een aantal eigenaren een plan zal gaan opstellen voor onder andere de renovatie van het trappenhuis.

h. Zonder dat de ALV een besluit had genomen over de kostenverdeling heeft de VvE in 2020 het gemeenschappelijke trappenhuis gerenoveerd en de intercom vervangen. De totale kosten bedroegen € 22.893,53, waarvan € 8.675,70 voor de vervanging van de intercom.

i. Bij e-mail van 15 juni 2021 heeft de voorzitter van de VvE de leden gevraagd schriftelijk te stemmen over – kort gezegd – de kostenverdeling van de renovatie en de vervanging van de intercom. In het voorstel is bepaald dat een deel van de gemaakte kosten (enkel of grotendeels) in rekening worden gebracht bij de ‘bewoners trappenhuis’. [geïntimeerde] heeft tegengestemd. De overige leden hebben voorgestemd.

j. Op 21 september 2021 heeft een ALV plaatsgevonden. Een van de agendapunten was ‘Formalisering besluitvorming d.d. 15 juni kostenverdeling verbouwing’. Van deze vergadering zijn geen notulen opgemaakt. Partijen zijn het erover eens dat tijdens deze vergadering besluiten zijn genomen over de kostenverdeling van voornoemde verbouwing en de vervanging van de intercom en over de verdeling van de kosten van toekomstig onderhoud aan de intercom. Bij deze besluiten is afgeweken van de in de splitsingsakte opgenomen verdeelsleutel.

k. [naam 3] is op 5 november 2021 overleden. [appellant] is zijn enig erfgenaam.

3.Beoordeling

De procedure in eerste aanleg

3.1

[geïntimeerde] heeft de kantonrechter samengevat, verzocht bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad,

- voor recht te verklaren dat het besluit van de VvE van 21 september 2021 tot het

vaststellen van de kostenverdeling ter zake de renovatie van het trappenhuis en het

vervangen van de intercominstallatie nietig is, althans dat besluit te vernietigen;

- voor recht te verklaren dat het besluit van de VvE van 21 september 2021, waarin is

bepaald dat de eigenaar van de appartementsrechten plaatselijk bekend als

[straatnaam] 495-A, 495-C/D en 495-B niet hoeft bij te dragen in de kosten van

toekomstig onderhoud aan de intercominstallatie, nietig is, althans dat besluit te vernietigen;

- te bepalen dat de eigenaar van het appartementsrecht plaatselijk bekend als [straatnaam] 495-A voor 3/33 deel dient bij te dragen in de kosten van de renovatie

van het trappenhuis, de kosten van het vervangen van de intercominstallatie en de

kosten van toekomstig onderhoud aan de intercominstallatie;

- te bepalen dat de eigenaar van het appartementsrecht plaatselijk bekend als [straatnaam] 495-C/D voor 4/33 deel dient bij te dragen in de kosten van de renovatie van het trappenhuis, de kosten van het vervangen van de intercom installatie en de kosten van toekomstig onderhoud aan de intercom installatie;

- te bepalen dat de eigenaar van het appartementsrecht plaatselijk bekend als [straatnaam] 495-B voor 4/33 deel dient bij te dragen in de kosten van de renovatie

van het trappenhuis, de kosten van het vervangen van de intercominstallatie en de

kosten van toekomstig onderhoud aan de intercominstallatie;

- de VvE te veroordelen in de proceskosten van [geïntimeerde] .

3.2

[geïntimeerde] heeft aan de verzoeken primair ten grondslag gelegd dat de besluiten van 21 september 2021 nietig zijn wegens strijd met de splitsingsakte, omdat daarin is afgeweken van de geldende verdeelsleutel. Subsidiair heeft zij daaraan ten grondslag gelegd dat die besluiten vernietigbaar zijn wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid, omdat de kostenverdeling is gebaseerd op tal van onjuistheden en het onredelijk is dat [naam 3] (thans: [appellant] ) niet volgens de verdeelsleutel in de akte hoeft mee te betalen aan de kosten van de renovatie van het trappenhuis en de vervanging en het onderhoud van de intercom. De VvE en [appellant] hebben verweer gevoerd tegen de verzoeken. Volgens hen zijn de besluiten noch in strijd met de splitsingsakte, noch in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

3.3

Bij de bestreden beschikking heeft de kantonrechter de besluiten van 21 september 2021 nietig verklaard en ook de overige verzoeken van [geïntimeerde] toegewezen. De kantonrechter heeft daartoe, samengevat, overwogen dat de besluiten tot het verrichten van de werkzaamheden aan het trappenhuis en tot vervanging van de intercom, niet kunnen worden beschouwd als besluiten met ingrijpende gevolgen, maar een uitvloeisel zijn van het normale beheer, zodat artikel 37 lid 8 MR Pro toepassing mist en het de VvE niet vrij stond bij de verdeling van de kosten van de werkzaamheden af te wijken van de in de splitsingsakte opgenomen verdeelsleutel. Ten overvloede heeft de kantonrechter nog overwogen dat, nu [naam 3] zijn drie appartementen slechts tijdelijk heeft samengevoegd, bij de verbouwing rond de voordeur van [straatnaam] 495-B een architraaf is aangebracht en [naam 3] (thans: [appellant] ) beschikt over een postvak en twee meterkasten in de gemeenschappelijke hal, [naam 3] (inmiddels: [appellant] ) uit de verbouwing en het nieuwe intercomsysteem wel degelijk voordeel trekt in de zin van artikel 37 lid 8 MR Pro, zodat ook om die reden dat artikel geen legitimatie biedt voor de afwijkende kostenverdeling. Met betrekking tot de (toekomstige) kosten van onderhoud van de intercominstallatie heeft de kantonrechter in het bijzonder nog overwogen dat [appellant] in zijn verweerschrift heeft erkend dat hij in de kosten daarvan dient bij te dragen.

De procedure in hoger beroep

3.4

Tegen de beslissingen van de kantonrechter en de gronden waarop die berusten heeft [appellant] in hoger beroep drie grieven aangevoerd.

Waren de werkzaamheden noodzakelijk?

3.5

De kantonrechter heeft voorop gesteld dat niet is betwist dat de VvE heeft besloten tot verbouwing van het trappenhuis en vervanging van de intercominstallatie en dat daarom de noodzakelijkheid van een en ander niet meer relevant is. Tegen deze overweging is de eerste grief van [appellant] gericht. Met deze grief betoogt [appellant] dat de werkzaamheden niet noodzakelijk waren en dat [naam 3] aan zijn instemming met de uitvoering daarvan, die noodzakelijk was vanwege het bepaalde in artikel 37 lid 5 MR Pro, altijd de voorwaarde heeft verbonden dat hij niet volgens de verdeelsleutel hoefde bij te dragen aan de kosten daarvan.

3.6

De grief faalt. Zoals [geïntimeerde] terecht heeft aangevoerd, gaat de aangevallen overweging van de kantonrechter niet over de vraag hoe de kosten van de werkzaamheden moeten worden verdeeld, maar over de rechtsgeldigheid van het besluit tot het verrichten van de werkzaamheden. [appellant] stelt weliswaar dat de instemming van [naam 3] met de werkzaamheden afhankelijk was van een afwijkende kostenverdeling, maar die stelling wordt niet ondersteund door de overgelegde bewijsstukken. Daaruit blijkt wel dat [naam 3] een afwijkende verdeling wenste, maar niet dat over de wijze van verdeling voor 15 juni 2021 (het ongeldige schriftelijke besluit) en 21 september 2021 (de aangevochten besluiten) al een beslissing was genomen. Een aantal schriftelijke verdelingsvoorstellen is de revue gepasseerd, waarna de werkzaamheden zijn aangevangen zonder duidelijke besluitvorming over de verdeling van de kosten daarvan.

Zijn de besluiten tot het verrichten van de werkzaamheden een uitvloeisel van normaal beheer?

3.7

De tweede grief van [appellant] is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat de besluiten tot het (laten) verrichten van de werkzaamheden (kort gezegd de renovatie van het trappenhuis en de vernieuwing van de intercom) geen ingrijpende gevolgen hebben, zodat artikel 37 lid 8 niet Pro van toepassing is. Volgens [appellant] zijn de werkzaamheden wel degelijk ingrijpend en is de kantonrechter ten onrechte ervan uitgegaan dat de werkzaamheden vallen onder normaal onderhoud en/of noodzakelijk herstel of vernieuwing als bedoeld in artikel 17 sub a en Pro b MR.

3.8

Bij de beantwoording van de vraag of de besluiten tot het verrichten van de werkzaamheden ingrijpende gevolgen hebben dan wel kunnen worden beschouwd als uitvloeisel van normaal beheer, stelt het hof voorop dat het hier gaat om werkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten (trappenhuis en hal) van een appartementengebouw aan de [straatnaam] in [plaats]. Het is een feit van algemene bekendheid dat appartementen in een dergelijk gebouw een (in verhouding tot andere ([plaatselijke]) appartementen) zeer hoge waarde hebben. In het licht daarvan valt te begrijpen dat de appartementseigenaren wensen dat de kwaliteit van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw navenant is. Ook als juist zou zijn dat in 2006 (veertien jaar voor de werkzaamheden in kwestie) nog onderhoudswerkzaamheden aan het trappenhuis hebben plaatsgevonden, is dat argument, nog daargelaten dat niet duidelijk is gemaakt welke werkzaamheden toen zijn uitgevoerd, onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat de werkzaamheden buiten het normale beheer zouden vallen. Onweersproken is gebleven dat de verlichting in het trappenhuis in ieder geval dateerde uit de jaren zeventig en tachtig en de intercom uit 2002.

3.9

Verder heeft [geïntimeerde] onweersproken aangevoerd dat de wijze waarop de renovatie van het gemeenschappelijke trappenhuis in 2020 is uitgevoerd aansluit bij de wijze waarop in 2016 de renovatie van de hal is uitgevoerd, in ieder geval wat betreft de vervanging van de verlichting. De omstandigheid dat de aankleding van het trappenhuis nu weer past bij de aankleding van de hal kan bijdragen aan de conclusie dat het hier gaat om normaal onderhoud en noodzakelijke vernieuwing en dus om normaal beheer.

3.1

[geïntimeerde] heeft onweersproken gesteld dat de werkzaamheden in het trappenhuis bestonden uit de vervanging van drie wandlampen, de vervanging van drie plafondlampen door drie keer vier spotjes, de plaatsing van drie rookmelders op de plaats van drie oude plafondlampen, de vervanging van schakelmateriaal, de verwijdering van een overbodig geworden lichtkoof, het aanbrengen van architraven en plinten en het verven van de lift, de deuren van meterkasten en de plinten en de architraven.

3.11

Het aanbrengen van de verplichte op het lichtnet aangesloten rookmelders is te beschouwen als een noodzakelijke vernieuwing. Hetzelfde geldt voor de architraven en de plinten, waarover [geïntimeerde] , zonder dat dat voldoende gemotiveerd is weersproken, heeft aangevoerd dat die noodzakelijk waren om het (na een brand op kosten van de verzekeraar aangebrachte) nieuwe stukwerk te beschermen. De overige werkzaamheden zijn, mede in het licht van de eerdere renovatie in 2016 en de
standingvan het appartementengebouw en gegeven het feit dat vast is komen te staan dat de oude verlichting kuren vertoonde, te beschouwen als normaal onderhoud en noodzakelijke vernieuwing. Hieraan doet niet af dat de spotjes LED-lampjes bevatten en voorzien zijn van dimmers. Dit zijn niet meer dan aanpassingen aan de eisen van de moderne tijd.

3.12

Wat betreft de vervanging van de intercominstallatie (inclusief de deurdrangers en de bellenpanelen) geldt, dat als onweersproken vast staat dat het oude systeem niet alleen relatief oud was, maar ook gebrekkig. Bij gelegenheid van de noodzakelijke vervanging van het systeem heeft ook een opwaardering daarvan plaats gevonden door de toevoeging van een videoverbinding. Het hof beschouwt ook die echter, mede in acht genomen de vooropstelling in ro. 3.8, als een aanpassing aan de eisen van de moderne tijd. Dat het ten behoeve van het leidingwerk van de nieuwe intercom noodzakelijk was ingrijpende hak- en breekwerkzaamheden te verrichten is door [geïntimeerde] gemotiveerd betwist, niet komen vast te staan en niet specifiek te bewijzen aangeboden.

3.13

Aan de hiervoor getrokken conclusie dat het nodig was de verlichting in het trappenhuis en de intercom te vernieuwen staat niet in de weg dat in het meerjarenonderhoudsplan, opgesteld in 2020, deze werkzaamheden pas waren voorzien in 2030 respectievelijk 2031. Hiervoor werd al vastgesteld dat de verlichting dateert uit de jaren zeventig en tachtig en de intercom uit 2002. Al in 2016 werd in de ALV gesproken over de noodzaak de intercom te vervangen en in 2019 over de renovatie van het trappenhuis. Gelet op een en ander moet het hof aannemen dat het juist is dat, zoals [geïntimeerde] stelt, deze werkzaamheden op een zo laat tijdstip in het meerjarenonderhoudsplan zijn opgenomen, omdat ervan werd uitgegaan dat die al binnen afzienbare tijd zouden worden uitgevoerd en betaald uit een extra financiële bijdrage van de appartementseigenaren, zodat daarvoor niet behoefde te worden gereserveerd in het meerjarenonderhoudsplan.

3.14

In het kader van de vervanging van de intercom is ook de groepenkast vervangen. Dit was, naar onweersproken is gebleven, een verouderd exemplaar met stoppen, waarvan delen al om andere redenen (verlaging van de aansluitwaarde, vervanging van de hydrofoor) moesten worden vervangen. Mede gelet op het feit dat de economische levensduur van de groepenkast al was verstreken, is de vervanging ervan onder de gegeven omstandigheden te beschouwen als noodzakelijke vernieuwing en normaal beheer.

3.15

Ten slotte zijn in de gemeenschappelijke hal ook nog de wanden gesausd en een tussendeur geverfd. Deze bijkomende werkzaamheden kunnen als normaal onderhoud worden aangemerkt, zeker nu die zijn uitgevoerd bij gelegenheid van een meeromvattende renovatie.

3.16

De slotsom uit het voorgaande is, dat het hof, net als de kantonrechter, de besluiten tot uitvoering van de werkzaamheden beschouwt als een uitvloeisel van het normale beheer, zodat artikel 37 lid 8 MR Pro niet van toepassing is en het besluit tot afwijking van de verdeelsleutel nietig is. Ook de tweede grief is dus tevergeefs voorgedragen.

Trekt [appellant] voordeel van de werkzaamheden?

3.17

De derde grief richt zich tegen een overweging ten overvloede, namelijk de overweging dat [appellant] voordeel heeft van de uitgevoerde werkzaamheden. Omdat de grieven 1 en 2 geen succes hebben, is het niet nodig uitgebreid op de derde grief in te gaan. Het hof laat het bij de constatering dat [appellant] in
ieder gevalals eigenaar van de appartement(srecht)en [straatnaam] 495-B en [straatnaam] 495-C/D geacht moet worden voordeel te trekken van de werkzaamheden aan het trappenhuis/de hal en de intercom. Weliswaar zijn die appartementen op dit moment fysiek samengevoegd met het appartement [straatnaam] 495-A en zijn de ingangen daarvan in het gemeenschappelijke trappenhuis/de gemeenschappelijke hal dichtgemaakt, maar in de zakenrechtelijke situatie is geen wijziging gebracht en de bouwkundige wijzigingen zijn kennelijk relatief eenvoudig terug te draaien als [appellant] dat mocht verkiezen. Al met al is [appellant] momenteel te vergelijken met iedere andere appartementseigenaar die ervoor kiest van bepaalde gemeenschappelijke voorzieningen geen gebruik te maken. Die subjectieve keuze kan niet doorslaggevend zijn voor de bijdrageplicht.

Slotsom en kosten

3.18

De grieven hebben geen succes. De bestreden beschikking zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij dient [appellant] de kosten van het hoger beroep te dragen.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de bestreden beslissing;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen, op € 343,- aan verschotten en € 2.428,- voor salaris en € 178,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,= voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij deze beschikking uitgesproken veroordeling en betekening van deze beschikking heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de verschuldigdheid daarvan;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mrs. J.C.W. Rang, E.K. Veldhuijzen van Zanten en H.D. Coumou en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2024.