ECLI:NL:GHAMS:2024:1583

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.318.202/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 9258304/ CV EXPL 21-2838

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 juni 2024

in de zaak van

1.[appellant 1] ,

2.
[appellante 2] ,

beiden wonende te [woonplaats 1] , Duitsland,

appellanten,

tevens incidenteel geïntimeerden,

advocaat: voorheen mr. M.C.J. Swart te Eindhoven, thans mr. J.A.M. Janssen LLM. te Groningen,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats 2] , Duitsland,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellant,

advocaat: mr. D.M.R. Janssen te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.

1.De zaak in het kort

[appellanten] hebben aan [geïntimeerde] een perceel op een vakantiepark verhuurd, waarop [geïntimeerde] een vakantiewoning in eigendom heeft. Tussen partijen is in geschil of [appellanten] hadden moeten meewerken aan de verkoop door [geïntimeerde] van de vakantiewoning aan een derde, door een huurovereenkomst aan te bieden aan deze derde voor het perceel waarop de vakantiewoning staat. Het hof moet ambtshalve toetsen of de tussen partijen gesloten huurovereenkomst onder het bereik valt van de Richtlijn EEG/93/13 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn oneerlijke bedingen) en wat daarvan de gevolgen zijn. Het gaat hier met name over het beding in artikel 17 van de huurovereenkomst dat [appellanten] zich het recht kunnen voorbehouden om de koper een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden. Omdat partijen zich hierover niet hebben uitgelaten, stelt het hof hen daartoe in de gelegenheid.

2.Het geding in hoger beroep

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 29 september 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 29 juni 2022 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en [appellanten] als gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven tevens houdende vermeerdering van eis, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel en tevens houdende vermeerdering van eis;

- akte overlegging producties van de kant van [geïntimeerde] ;

- memorie van antwoord in incidenteel appel, tevens antwoordakte op vermeerdering van eis, met producties;

- antwoordakte van de kant van [geïntimeerde] , met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de in hoger beroep gewijzigde vorderingen van [appellanten] zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met rente.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis voor zover dat onderwerp is van het principaal hoger beroep. Voor zover het bestreden vonnis onderwerp is van het incidenteel hoger beroep vordert [geïntimeerde] vernietiging daarvan en - uitvoerbaar bij voorraad - toewijzing van de in hoger beroep gewijzigde vorderingen van [geïntimeerde] en niet-ontvankelijkverklaring van [appellanten] in hun vorderingen, althans afwijzing daarvan, met hoofdelijke veroordeling van [appellanten] in de daadwerkelijke kosten van beide instanties met nakosten en rente.

[appellanten] hebben in incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [geïntimeerde] in zijn vorderingen, althans tot afwijzing daarvan, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel hoger beroep.

[appellanten] hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

3.Feiten

De kantonrechter heeft in 2.1-2.5 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die tot uitgangspunt zijn genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Aangevuld met feiten die in hoger beroep zijn gebleken, komen de feiten neer op het volgende.

3.1.

[appellanten] zijn eigenaar van een onroerende zaak aan de [straatnaam] 183 te [plaats] (hierna: het vakantiepark).

3.2.

Partijen hebben op 15 april 2017 een in de Duitse taal op schrift gestelde huurovereenkomst gesloten. Deze huurovereenkomst ziet op het gebruik door [geïntimeerde] van een op het aan [appellanten] toebehorende vakantiepark gelegen perceel, dat bij partijen bekend is als perceel S.23 (hierna: het perceel of het gehuurde).

3.3.

De in de Nederlandse taal gestelde vertaling van de artikelen 16 en 17 van de huurovereenkomst luidt als volgt:

16.

Huurders die hun verrijdbare (vakantie)huis willen verkopen, ontvangen een formulier =

kennisgeving van verkoop met een kopie van de beheerder, dat moet worden ingevuld en geretourneerd aan de beheerder vóórdat er met geïnteresseerde partijen over een koopcontract wordt onderhandeld. Na de verkoop wordt het formulier door de huurder voorzien van de juiste gegevens van de koper en door beiden ondertekend overhandigd aan de beheerder. De huurder ontvangt een aanvullend formulier = aanvraag huurcontract en geeft dit door aan de koper, die het zo snel mogelijk moet invullen en terugsturen naar de beheerder. Na de verkoop moet 5% van de in het formulier aangegeven verkoopprijs aan de beheerder worden overhandigd als onkostenvergoeding. Dit bedrag wordt direct bijgeschreven op het campingfonds, dat beheerd wordt door de beheerder ten behoeve van de huurdersgemeenschap. De eigenaar heeft een eerste recht van koop op de te verkopen opstallen, indien en voor zover deze op het gehuurde perceel blijven staan. Het is mogelijk om de opstallen te laten verkopen door de beheerder. Hiervoor moet een opdracht tot verkoop die bij beheerder kan worden opgevraagd, worden ingevuld en ingeleverd. In geval van overdracht van de opstallen en/of van het huurcontract aan familieleden is tevens de onkostenvergoeding zoals boven vermeld verschuldigd. In geval van overdracht aan kinderen en/of echtgenoten is dit niet van toepassing.

17.

(…) De eigenaar behoudt zich het recht voor om de koper een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden. Totdat een nieuwe huurovereenkomst voor het gehuurde perceel wordt gesloten, blijft de huurder de contractuele partner van de eigenaren. Indien de huurder besluit de bestaande huurovereenkomst te beëindigen of indien deze door de eigenaren wordt beëindigd, moet de huurder het gehuurde perceel op de einddatum van de huurovereenkomst volledig ontruimd en in schone staat aan de eigenaren teruggeven. Indien het perceel niet op het overeengekomen tijdstip wordt overgedragen, hebben de eigenaren het recht € 8,- in rekening te brengen voor elke extra dag totdat het perceel opnieuw wordt verhuurd. Als de huurder zijn eigendom verkoopt, eindigt de huurovereenkomst met de kennisgeving van de verkoop. De verplichting tot ontruiming blijft bestaan.

3.4.

[geïntimeerde] heeft op het perceel een vakantiewoning gebouwd. [geïntimeerde] is voornemens geweest deze vakantiewoning aan een derde te verkopen. [appellanten] hebben geweigerd met de door [geïntimeerde] aangedragen kopers, [naam 1] en [naam 2] (hierna: [naam 1 & 2] ) een huurovereenkomst te sluiten met betrekking tot het perceel.

3.5.

Vanaf 28 februari 2019 hebben [appellanten] [geïntimeerde] geen (onvoorwaardelijke) toegang tot het perceel verschaft.

3.6.

Op 22 februari 2020 hebben partijen een in de Duitse taal op schrift gestelde overeenkomst (hierna: de schikkingsovereenkomst) gesloten. De in de Nederlandse taal opgestelde vertaling van de schikkingsovereenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:

De inhoud van deze schikking/overeenkomst is als volgt:

Bij dit document ontvangt u van Vakantiepark Vislust een eindfactuur ten bedrage van

€ 4.000. BTW zal van dit bedrag worden afgetrokken. U stort dit bedrag op de rekening Vakantiepark Vislust. Alle bestaande vorderingen zijn met deze schikking geregeld. Met de getroffen schikking doet u afstand van eventuele aanspraken uit de verlopen overeenkomst. Met deze schikking is er geen aanspraak meer op (terugbetaling van) een door u betaalde borgsom.

3.7.

Bij brief van 19 december 2022 hebben [appellanten] de huurovereenkomst met

[geïntimeerde] , voor zover die nog bestaat, opgezegd.

4.Eerste aanleg

4.1.

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd, voor zover in hoger beroep relevant:

(i) een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen niet is geëindigd door de schikkingsovereenkomst, althans dat de schikkingsovereenkomst op grond van dwaling is vernietigd per 19 maart 2020;

(ii) een gebod aan [appellanten] om [geïntimeerde] in staat te stellen alle rechten uit de huurovereenkomst geldend te maken, in het bijzonder door zich te onthouden van het ontruimen van het perceel, door het verlenen van toegang tot het perceel en door het verlenen van medewerking aan een overgang van het gebruik van het perceel aan een opvolgend koper van de vakantiewoning van [geïntimeerde] ;

(iii) een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] niet gehouden is tot betaling van enig bedrag voor de periode vanaf 28 februari 2019 tot de dag waarop [geïntimeerde] toegang verkrijgt tot het vakantiepark en het perceel;

(iv) een veroordeling tot vergoeding van schade die [geïntimeerde] lijdt als gevolg van het tekortschieten van [appellanten] in de nakoming van de huurovereenkomst, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

4.2.

[appellanten] hebben in eerste aanleg in reconventie gevorderd:

(i) ontruiming van het perceel door [geïntimeerde] ;

(ii) een veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 4.008,00, te vermeerderen met een bedrag van € 8,00 per dag vanaf 7 juli 2021 tot aan de dag van de ontruiming van het perceel.

4.3.

Partijen hebben over en weer verweer gevoerd tegen de vorderingen in conventie en reconventie.

4.4.

De kantonrechter heeft voor recht verklaard dat de huurovereenkomst niet is geëindigd door de schikkingsovereenkomst. Verder heeft de kantonrechter [appellanten] geboden [geïntimeerde] toegang te geven tot het gehuurde en heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden voor de periode dat [geïntimeerde] geen toegang tot het gehuurde heeft gehad. De andere vorderingen van [geïntimeerde] zijn afgewezen, net als de vorderingen in reconventie van [appellanten] De kantonrechter heeft daartoe als volgt overwogen. De schikkingsovereenkomst moet worden uitgelegd in samenhang met de huurovereenkomst. De regeling in artikel 16 van de huurovereenkomst komt erop neer dat een vertrekkende huurder pas zijn vakantiehuisje verkoopt na akkoord van de beheerder namens [appellanten] en dat de beheerder namens [appellanten] kan weigeren een koper een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden. De regeling stelt in het belang van [appellanten] zeker dat een huurder pas tot beëindiging van de huurovereenkomst kan overgaan als [appellanten] akkoord gaan met de aspirant-koper. Een vertrek zonder akkoord over een rechtsopvolger is geen reëel scenario, gelet op de investeringen van huurders in hun vakantiehuisjes. Niet is gebleken dat partijen met de schikkingsovereenkomst van de procedure van artikel 16 van de huurovereenkomst hebben willen afwijken, zodat de schikkingsovereenkomst moet worden beschouwd als een eindafrekening voor het geval [geïntimeerde] zijn vakantiehuisje zal verkopen en de huurovereenkomst daardoor komt te eindigen. Aangezien [naam 1 & 2] niet zijn geaccepteerd door de beheerder namens [appellanten] is de huurovereenkomst niet geëindigd, duurt die nog steeds voort en is de vaststelling van de eindafrekening van geen waarde. [appellanten] zijn gehouden [geïntimeerde] het huurgenot te verschaffen en [geïntimeerde] moet de huur voldoen. Er is geen grond voor een ontruimingsverbod omdat niet is gebleken dat [appellanten] tot ontruiming zullen overgaan. Over de periode dat [appellanten] [geïntimeerde] geen toegang heeft verschaft tot het gehuurde moet de huurovereenkomst worden ontbonden wegens een tekortkoming van [appellanten] , waardoor [geïntimeerde] is bevrijd van zijn betalingsverplichtingen over die periode. De gestelde schade van [geïntimeerde] is niet (voldoende) onderbouwd, aldus de kantonrechter.

5.Beoordeling in hoger beroep

5.1.

[appellanten] komen in principaal appel met twee grieven op tegen het bestreden vonnis en [geïntimeerde] in incidenteel appel met drie grieven.

5.2.

In hoger beroep vorderen [appellanten] primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en hen is geëindigd met het sluiten van de schikkingsovereenkomst en de betaling van het schikkingsbedrag. Subsidiair vorderen [appellanten] een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en hen door opzegging is geëindigd, met veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming en betaling van € 6.196,85 met rente.

5.3.

[geïntimeerde] vordert in hoger beroep een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen [appellanten] en hem niet is geëindigd met het sluiten van de schikkingsovereenkomst. Primair vordert [geïntimeerde] verder schadevergoeding in natura, inhoudende een veroordeling van [appellanten] tot betaling van € 80.000,- en medewerking aan de levering van de vakantiewoning van [geïntimeerde] aan [appellanten] , alsmede een veroordeling van [appellanten] tot betaling van € 36.750,-. Subsidiair vordert [geïntimeerde] een verklaring voor recht dat hij schade lijdt door het tekortschieten van [appellanten] vanwege de weigering om een huurovereenkomst aan te bieden aan de kopers van de vakantiewoning van [geïntimeerde] en door [geïntimeerde] geen toegang te verschaffen tot de vakantiewoning alsmede een veroordeling van [appellanten] tot betaling van schade die [geïntimeerde] als gevolg daarvan lijdt, op te maken bij staat. Ook vordert [geïntimeerde] subsidiair een gebod om hem in staat te stellen alle rechten uit de huurovereenkomst tussen [appellanten] en hem geldend te maken, op straffe van een dwangsom, en een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] geen betaling verschuldigd is over de periode dat hij geen toegang heeft gehad tot de vakantiewoning.

5.4.

Het hof behandelt de grieven 1 en 2 in principaal appel en de grieven 1 en 3 in incidenteel appel gezamenlijk vanwege hun onderlinge samenhang.

5.5.

Grief 1 in principaal appelis gericht tegen het oordeel dat de schikkingsovereenkomst gelet op artikel 16 van de huurovereenkomst en in de gegeven omstandigheden moet worden beschouwd als een eindafrekening voor het geval [geïntimeerde] zijn vakantiewoning zal verkopen en de huurovereenkomst daardoor komt te eindigen, maar dat de huurovereenkomst niet is geëindigd omdat [appellanten] de kopers van [geïntimeerde] niet hebben geaccepteerd.
Grief 2 in principaal appelis gericht tegen het oordeel dat de huurovereenkomst voortduurt, [appellanten] gehouden zijn [geïntimeerde] het huurgenot te verschaffen en dat de huurovereenkomst wordt ontbonden over de periode dat [appellanten] [geïntimeerde] geen toegang hebben verschaft tot het gehuurde.

Ter onderbouwing van deze grieven voeren [appellanten] aan dat [geïntimeerde] niet de voorgeschreven procedure van artikel 16 van de huurovereenkomst heeft gevolgd. Ondanks herhaald verzoek van [appellanten] heeft [geïntimeerde] niet voorafgaand aan de koopovereenkomst met [naam 1 & 2] een Verkaufsanzeige aan [appellanten] overhandigd, niet voorafgaand aan de schikkingsovereenkomst laten weten dat [naam 1 & 2] een huurovereenkomst wilden aangaan en niet verzocht om een aanvraagformulier voor een huurovereenkomst. Dit, terwijl het niet ongewoon is dat een vakantiewoning door de koper naar een andere bestemming wordt vervoerd. Eén en ander brengt mee dat het niet accepteren van [naam 1 & 2] voor rekening en risico van [geïntimeerde] komt. Op grond van de schikkingsovereenkomst en de daarna gevolgde betaling is de huurovereenkomst geëindigd. Voor zover de huurovereenkomst toen niet is geëindigd, stellen [appellanten] zich subsidiair op het standpunt dat de huurovereenkomst per 31 december 2022 is geëindigd. [appellanten] hebben de huurovereenkomst bij brief van 19 december 2022 namelijk opgezegd omdat [geïntimeerde] zijn betalingsverplichtingen niet is nagekomen.

5.6.

Grief 1 in incidenteel appelis gericht tegen het oordeel dat artikel 16 van de huurovereenkomst een regeling bevat die erop neerkomt dat een vertrekkende huurder pas zijn vakantiewoning verkoopt na akkoord van de beheerder namens [appellanten] en dat de beheerder namens [appellanten] kan weigeren een koper een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden. Volgens [geïntimeerde] volgt uit de zinsnede ‘Na de verkoop wordt het formulier door de huurder voorzien van de juiste gegevens van de koper’ in artikel 16 van de huurovereenkomst dat de huurder [appellanten] pas nadat de koopovereenkomst is gesloten daarvan op de hoogte hoeft te stellen. Verder staat in artikel 17 van de huurovereenkomst weliswaar dat de eigenaar zich het recht voorbehoudt om de koper een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden, maar een bevoegdheid om indeplaatsstelling van de koper te weigeren, staat daar niet in. Bovendien is in artikel 16 van de huurovereenkomst bepaald dat de huurder pas na de verkoop het formulier moet indienen waarmee een huurovereenkomst voor de koper wordt aangevraagd. Daarbij komt dat huurders investeringen doen in de vakantiewoningen, aangezien zelfbouw het uitgangspunt is van de huurovereenkomst. Huurders zullen deze investeringen willen terugverdienen en de waarde van de vakantiewoning is ook afhankelijk van de plaats. Een weigeringsrecht van [appellanten] beperkt de huurders in hun verkoopmogelijkheden en huurders lopen dan het risico dat zij niet de maximaal haalbare verkoopprijs krijgen. Ten slotte zijn de belangen van [appellanten] om te kunnen optreden tegen huurders die niet betalen of de regels overtreden al voldoende gewaarborgd met de artikelen 2 en 7 van de huurovereenkomst, op grond waarvan [appellanten] in die gevallen de huurovereenkomst kunnen opzeggen en de vakantiewoning kunnen verkopen.
Grief 3 in incidenteel appelis gericht tegen het oordeel dat de schikkingsovereenkomst moet worden beschouwd als een eindafrekening voor het geval [geïntimeerde] zijn vakantiewoning aan [naam 1 & 2] zal verkopen en de huurovereenkomst als gevolg daarvan komt te eindigen, maar dat de huurovereenkomst niet is geëindigd omdat [appellanten] [naam 1 & 2] niet hebben geaccepteerd als kopers. Op grond van artikel 16 van de huurovereenkomst waren [appellanten] verplicht om de indeplaatsstelling van [naam 1 & 2] te aanvaarden omdat [geïntimeerde] alle daarvoor benodigde stappen had doorlopen. [appellanten] hebben ook ingestemd met [naam 1 & 2] als kopers en de schikkingsovereenkomst was een uitvloeisel van de voorgenomen indeplaatsstelling van [naam 1 & 2] , maar [appellanten] hebben de indeplaatsstelling niet geformaliseerd, zodat de huurovereenkomst om die reden niet is geëindigd, aldus [geïntimeerde] .

5.7.

Het hof stelt bij de beoordeling van de grieven voorop dat partijen een forum- en rechtskeuze hebben gemaakt voor de Nederlandse rechter en voor Nederlands recht, dit laatste behoudens voor zover dit afwijkt van Duits dwingend recht.

5.8.

Voor zover de grieven in principaal appel aldus moeten worden begrepen dat [appellanten] zich (ook) beroepen op Recron voorwaarden, gaat het hof daaraan voorbij. [geïntimeerde] heeft betwist dat deze van toepassing zijn op de huurovereenkomst en aan hem ter hand zijn gesteld. [appellanten] hebben daartegen onvoldoende ingebracht.

5.9.

Het hof volgt [appellanten] niet in hun stelling dat [geïntimeerde] de in artikel 16 van de huurovereenkomst voorgeschreven procedure niet heeft gevolgd. Uit de tekst van artikel 16 van de huurovereenkomst volgt dat een huurder de volgende stappen moet doorlopen als hij tot verkoop wil overgaan:

(i) een Verkaufsanzeige aanvragen, invullen en overhandigen aan (de beheerder van) [appellanten] ;

(ii) de Verkaufsanzeige na de verkoop aanvullen met de gegevens van de koper en overhandigen aan (de beheerder van) [appellanten] ; en

(iii) een onkostenvergoeding van 5% van de verkoopprijs voldoen aan het campingfonds.

[geïntimeerde] heeft onweersproken aangevoerd dat hij op 5 maart 2019 een door hem ingevuld formulier met kennisgeving van verkoop naar [appellanten] heeft gemaild. [geïntimeerde] heeft verder uiteengezet dat hij weliswaar op 17 juli 2019 een koopovereenkomst met [naam 1 & 2] heeft gesloten, maar dat die koopovereenkomst alleen voorlopig en niet definitief was, omdat [naam 1 & 2] nog niet zeker wisten of zij de vakantiewoning wilden kopen. Uit de door [geïntimeerde] overgelegde definitieve koopovereenkomst blijkt dat de koopovereenkomst op 8 februari 2020 definitief tot stand is gekomen. [appellanten] hebben deze gang van zaken niet (voldoende gemotiveerd) betwist. [geïntimeerde] heeft vervolgens op 11 februari 2020 per e-mail meegedeeld aan (de beheerder van) [appellanten] dat [naam 1 & 2] de Verkaufsanzeige zouden aanvullen en toezenden. Daarop hebben partijen onderhandeld over de afwikkeling van de vorderingen die zij over en weer stelden te hebben op elkaar, waaronder de onkostenvergoeding vanwege de verkoop. De in dat verband gemaakte afspraken zijn op 22 februari 2020 vastgelegd in de schikkingsovereenkomst. Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde] het overeengekomen bedrag binnen de overeengekomen termijn heeft voldaan. De Verkaufsanzeige is ten slotte op 28 februari 2020 gemaild aan de beheerder van [appellanten]

5.10.

[appellanten] kunnen bovendien niet aan [geïntimeerde] tegenwerpen dat hij niet om een aanvraagformulier voor een nieuwe huurovereenkomst heeft verzocht en niet heeft laten weten dat [naam 1 & 2] een huurovereenkomst wilden sluiten met [appellanten] Naar aanleiding van de voornoemde e-mail van [geïntimeerde] aan de beheerder van 11 februari 2020 heeft de beheerder namelijk op 12 februari 2020 aan [geïntimeerde] geantwoord: ‘Vor Abschluss aller vertraglichen und buchhalterischen Punkte ist der Dialog mit den Käufern Ihrer Aufbauten mit uns ausgeschlossen.’ In een e-mail van 18 februari 2020 aan [geïntimeerde] heeft de beheerder die mededeling nogmaals in iets andere bewoordingen herhaald.

5.11.

De vervolgvraag is dan of het door [appellanten] in artikel 17 van de huurovereenkomst gemaakte voorbehoud meebrengt dat [appellanten] een koper kunnen weigeren als huurder en zo ja, of het hen in de gegeven omstandigheden nog vrijstond [naam 1 & 2] als huurder te weigeren.

5.12.

Artikel 17 van de huurovereenkomst moet naar het oordeel van het hof aldus worden uitgelegd dat [appellanten] op basis van dit artikel een koper als huurder kunnen weigeren. Hetgeen [geïntimeerde] heeft aangevoerd over de volgorde van de stappen in artikel 16 van de huurovereenkomst, het belang van de huurder dat de koper de nieuwe huurder kan worden en de opzeggingsmogelijkheid van [appellanten] bij tekortkomingen sluit een weigeringsrecht van [appellanten] allemaal niet zonder meer uit. Daarentegen zou het voorbehoud in artikel 17 van de huurovereenkomst zinledig zijn als [appellanten] een koper niet als huurder kunnen weigeren.

5.13.

Het hof constateert echter ook dat het voorbehoud dat [appellanten] hebben bedongen inzake het aanbieden van een nieuwe huurovereenkomst aan een koper ongeclausuleerd is. [appellanten] als verhuurder hoeven voor hun weigering tot medewerking geen enkele reden en uitleg te geven. Dit, terwijl het hof de overweging van de kantonrechter onderschrijft dat de mogelijkheid dat een koper het perceel kan huren doorgaans van (groot) belang is voor een huurder, gelet op de investeringen die aan de vakantiewoning plegen te worden gedaan. De huurder staat bij een weigering tot medewerking met lege handen, is volledig overgeleverd aan de wil of onwil van de verhuurder en moet in het slechtste geval (zoals in deze zaak dreigde te gebeuren) zijn vakantiewoning afbreken en verwijderen. Het is de vraag of met deze bepaling het evenwicht tussen verhuurder en huurder niet ernstig uit balans raakt.

5.14.

Er moet dus worden beoordeeld of de Richtlijn oneerlijke bedingen van toepassing is op de huurovereenkomst en zo ja, wat daarvan de gevolgen zijn voor het beding in artikel 17 van de huurovereenkomst dat de eigenaar zich het recht voorbehoudt om de koper een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden. Aangezien partijen zich hierover niet hebben uitgelaten, zal het hof hen in de gelegenheid stellen zich bij akte uit te laten over de volgende vragen:

- Moeten partijen als consument ( [geïntimeerde] ) en verkopers ( [appellanten] ) worden aangemerkt (artikel 2 onder b en c van de Richtlijn oneerlijke bedingen)?

- Is over artikel 17 van de huurovereenkomst niet afzonderlijk onderhandeld (artikel 3 lid 1 van de Richtlijn oneerlijke bedingen)?

- Moet het beding in artikel 17 van de huurovereenkomst dat de eigenaar zich het recht voorbehoudt om de koper een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden, worden beschouwd als een oneerlijk beding (artikel 3 lid 1 van de Richtlijn oneerlijke bedingen)?

- Zijn er nog andere punten die in dit geval van belang zijn?

5.15.

Grief 2 in incidenteel appelis gericht tegen de overweging dat de tegenvordering tot betaling van € 4.008,- is gegrond op de schikkingsovereenkomst. De tegenvordering is volgens [geïntimeerde] niet gegrond op de schikkingsovereenkomst, maar op artikel 17 van de huurovereenkomst, waarin is bepaald dat de huurder € 8,- moet betalen voor elke dag dat het perceel niet is ontruimd. [geïntimeerde] heeft aan zijn betalingsverplichting uit de schikkingsovereenkomst voldaan.

5.16.

Deze grief slaagt niet bij gebrek aan belang. Weliswaar blijkt uit de onderbouwing door [appellanten] van hun tegenvordering tot betaling van € 4.008,- inderdaad dat die is gebaseerd op artikel 17 van de huurovereenkomst - en dus niet, zoals de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen, op de schikkingsovereenkomst - maar deze tegenvordering is in het dictum van het bestreden vonnis afgewezen. Het instellen van een grief door [geïntimeerde] is dan niet nodig. Voor zover [appellanten] in principaal appel opkomen tegen de afwijzing van hun tegenvordering tot betaling van € 4.008,-, brengt de devolutieve werking van het hoger beroep mee dat het verweer van [geïntimeerde] in eerste aanleg, inhoudende dat hij niet verplicht is het perceel te ontruimen, in de beoordeling wordt betrokken – nog daargelaten dat [geïntimeerde] in principaal appel ook verweer heeft gevoerd. Naar aanleiding van de beide grieven in principaal appel, de grieven 1 en 3 in incidenteel appel en het daartegen over en weer gevoerde verweer worden partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten op de hierna vermelde wijze. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

6.Beslissing

Het hof:

- verwijst de zaak naar de rol van 9 juli 2024 voor een akte aan de zijde van [appellanten] betreffende hetgeen in 5.14. is overwogen, waarna [geïntimeerde] op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen;

- houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mr. L.A.J. Dun, mr. J.E. van der Werff en mr. A.J.M. Lauvenberg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2024.