ECLI:NL:GHAMS:2024:1749

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.326.661/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10345553 KK EXPL 23-103

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 juni 2024

in de zaak van

[appellant],

wonend te [plaats 1] ,

appellant,

advocaat: onttrokken (voorheen: mr. W. Albers te Amsterdam),

tegen

STICHTING YMERE,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en Ymere genoemd.

1.De zaak in het kort

De huurder van een sociale huurwoning verhuurt kamers tegen hoge prijzen, zonder toestemming van Ymere. De vordering tot ontruiming wordt toegewezen.

2.Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 20 april 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 23 maart 2023, in kort geding gewezen onder bovenvermeld zaaknummer tussen Ymere als eiseres en [appellant] en [naam 1] (hierna: [naam 1] ) als gedaagden (hierna: het bestreden vonnis).

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd - zo begrijpt het hof - tot vernietiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de vorderingen van Ymere, met veroordeling van Ymere in de kosten van het geding in beide instanties. Bij memorie van grieven heeft [appellant] subsidiair gevorderd Ymere te veroordelen om een gelijkwaardige zelfstandige woning of schadevergoeding aan hem aan te bieden.

Ymere heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.

[appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.

3.Feiten

De kantonrechter heeft onder 1. van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten komen de feiten neer op het volgende.

3.1

Ymere heeft de woning aan [plaats 2] te ( [postcode] ) [plaats 1] (hierna: de woning) in beheer en eigendom.

3.2

[appellant] huurt de woning met ingang van 5 juni 2015. Het betreft een sociale huurwoning bestaande uit een woonkamer en twee slaapkamers. De thans geldende huurprijs bedraagt € 644,78 bruto per maand.

3.3

In de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Woningen 2012 van toepassing verklaard. Daarin staat onder meer dat de huurder verplicht is de woning zelf te bewonen en daar zijn hoofdverblijf te hebben (artikel 6 lid 2) en dat het hem verboden is de woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden (artikel 6 lid 10 en lid 11).

3.4

In mei 2022 had [appellant] een huurachterstand van € 4.300,-. Ymere heeft die uit coulance kwijtgescholden.

3.5

Kort na mei 2022 heeft [appellant] opnieuw een huurachterstand laten ontstaan.

3.6

Op 7 juli 2022 heeft Ymere een melding gekregen van [naam 2] . Zij heeft verklaard dat zij vanaf januari tot juli 2022 een kamer heeft gehuurd in de woning, dat zij daarvoor € 700,- per maand aan huur betaalde aan [appellant] en dat zij een borg van € 700,- heeft betaald. In januari woonde [appellant] zelf ook nog in de woning, maar in februari is hij ergens anders gaan wonen en heeft hij nog een kamer verhuurd aan een ander meisje, [naam 3] . [naam 2] heeft de kamer gevonden via Facebook. [appellant] heeft tegen haar gezegd dat zij de huur contant moest betalen, omdat hij anders zou worden gekort op zijn huurtoeslag. Ook heeft hij gezegd dat [naam 2] moest zeggen dat zij op de katten paste, als iemand zou vragen wat zij in de woning deed.

3.7

In augustus 2022 bedroeg de huurachterstand € 1.723,78. Op enig moment heeft [appellant] met Ymere een afbetalingsregeling getroffen waarbij hij € 200,- per maand zou aflossen op de achterstand. Later is dat op zijn verzoek € 150,- per maand geworden.

3.8

Op 10 november 2022 heeft een toezichthouder van de gemeente [plaats 1] samen met een medewerker van Ymere een bezoek gebracht aan de woning. Zij troffen daar [naam 4] , [naam 1] (medegedaagde in eerste aanleg) en ene [naam 5] .
[naam 4] heeft verklaard een kamer te huren van [appellant] voor € 700,- per maand. Zij is met hem in contact gekomen via Facebook. [naam 4] deelt de kamer met [naam 5] , die daarvoor € 550,- per maand betaalt. [naam 4] heeft verklaard dat de kamers voordat zij die huurden werden verhuurd aan [naam 6] en [naam 7] . [appellant] heeft tegen [naam 4] gezegd dat zij bij het overmaken van de huur ‘medische lening’ moest vermelden. [naam 4] heeft de kamer uiteindelijk van 30 september 2022 tot en met 1 december 2022 onderverhuurd.

3.9

Bij brief van 6 december 2022 heeft Ymere [appellant] gesommeerd om de huurovereenkomst op te zeggen omdat hij de woning heeft onderverhuurd.

3.1

[appellant] heeft in een e-mail van 7 december 2022 gevraagd om een gesprek met Ymere om zijn situatie toe te lichten. Dat gesprek heeft plaatsgevonden op 16 december 2022.

3.11

Ymere heeft haar standpunt niet bijgesteld naar aanleiding van het gesprek met [appellant] en heeft op 22 december 2022 opnieuw een sommatiebrief met een huuropzeggingsformulier verstuurd.

3.12

Op 20 december 2022 heeft Ymere contact gehad met [naam 1] . Zij heeft verklaard een kamer van [appellant] te huren voor € 850,- per maand. Ook heeft zij een borg van € 850,- betaald. [appellant] stuurde haar na zijn gesprek met Ymere steeds berichten dat ze moest zeggen dat ze op de katten paste. [naam 1] is ergens in december 2022 vertrokken uit de woning, maar staat daar nog steeds ingeschreven.

3.13

Bij brief van 1 februari 2023 heeft (de advocaat van) Ymere [appellant] nogmaals een sommatie en een huuropzeggingsformulier toegezonden.

3.14

[appellant] heeft bij e-mail van 1 februari 2023 laten weten dat hij de huurovereenkomst niet zal opzeggen en dat hij Ymere wel bij de rechter zal zien.

3.15

De woning is op 4 mei 2023 door de deurwaarder ontruimd.

4.Beoordeling

Eerste aanleg

4.1.

In eerste aanleg heeft Ymere, kort gezegd, ontruiming van de woning gevorderd. Hieraan heeft Ymere ten grondslag gelegd dat [appellant] in strijd met de huurovereenkomst en de Algemene Voorwaarden Woningen de woning heeft onderverhuurd, tegen buitensporig hoge bedragen. Daarnaast heeft [appellant] meerdere keren een huurachterstand laten ontstaan. [naam 1] stond ingeschreven op het adres van de woning en is om die reden ook gedagvaard.

4.2

[appellant] heeft toen erkend dat hij de woning heeft onderverhuurd en dat hij een fout heeft gemaakt. Hij heeft om begrip voor zijn situatie gevraagd. Hij is slachtoffer van zijn gokverslaving maar heeft zijn leven inmiddels weer op de rit, zo stelde hij.

[naam 1] is niet verschenen.

4.3.

De kantonrechter heeft de vorderingen van Ymere toegewezen.

Daartoe heeft hij, kort gezegd, het volgende overwogen. De verboden onderverhuur vormt een dermate ernstige tekortkoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst dat deze een ontbinding rechtvaardigt. Het is dan ook voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen. Van Ymere kan niet worden gevergd dat de uitkomst van een bodemprocedure wordt afgewacht.
Dat [appellant] de (hoge) bedragen die hij aan huur ontving nodig had om in zijn gokverslaving te voorzien maakt niet dat hij niet verantwoordelijk kan worden gehouden. [appellant] heeft al eerder een tweede kans gekregen van Ymere toen zij hem een huurachterstand van € 4.300,- heeft kwijtgescholden. Door de woning onder te verhuren en daarvoor een veelvoud van zijn eigen huurbedrag te vragen heeft [appellant] niet alleen misbruik gemaakt van het systeem van sociale huurwoningen maar ook van jonge mensen die moeite hebben om een woning in [plaats 1] te vinden. Van Ymere kan niet worden verwacht dat zij dit tolereert.

Hoger beroep4.4 Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] op met drie grieven, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling. Zij houden, kort gezegd, in dat de kantonrechter de ontruiming ten onrechte heeft toegewezen en [appellant] in de proceskosten heeft veroordeeld.
Het hof oordeelt als volgt.

4.5

Vast staat dat [appellant] aan, in ieder geval, zeven jonge vrouwen kamers heeft verhuurd en daarvoor forse bedragen heeft geïncasseerd. De bedragen per huurster variëren tussen de € 550,- en € 850,- per maand. Hij verbleef zelf niet in de woning. Dit levert op zichzelf al een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst op. Daarnaast staat ook vast dat [appellant] , nadat hem een forse huurachterstand was kwijtgescholden in 2022, opnieuw een huurachterstand heeft laten ontstaan.

4.6

De vraag is of deze tekortkoming ernstig genoeg is voor een ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure, en daarop vooruitlopend in deze procedure, voor ontruiming van de woning. Evenals de kantonrechter is ook het hof van oordeel dat dit het geval is.

4.7

Voorop staat dat het hier gaat om een schaarse sociale huurwoning waarvoor lange wachtlijsten bestaan. Ymere is verantwoordelijk voor een rechtvaardige verdeling van dit soort woningen onder haar doelgroep van financieel minder draagkrachtigen in de maatschappij. Dat [appellant] kamers verhuurde tegen bedragen die (veel) hoger zijn dan de door hem te betalen huur en de woning zelf niet bewoonde staat op gespannen voet met dit belang van Ymere.

4.8

[appellant] heeft geschetst dat hij een moeilijk leven heeft (gehad) en te kampen had met een gokverslaving. Dit betekent echter niet dat hij niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor de wijze waarop hij de woning heeft geëxploiteerd.
Uit de bij de memorie van grieven overgelegde producties blijkt dat [appellant] werkte aan verbetering van zijn situatie, hetgeen te prijzen valt. De toelating tot de schuldsanering (januari 2022) en inschrijving bij CRUKS (oktober 2022) hebben hem er echter kennelijk niet van kunnen weerhouden op dezelfde voet voort te gaan met de onderverhuur van kamers. Het feit dat hij met Ymere een betalingsregeling was overeen gekomen om zijn huurachterstand weg te werken maakt zijn handelen ook niet minder ernstig.
Ten slotte is niet gebleken dat [appellant] op straat is komen te staan als gevolg van de ontruiming. Diverse huursters hebben verklaard dat [appellant] niet in de woning woonde hetgeen impliceert dat hij elders verblijft.

4.9

Al met al weegt het belang van Ymere bij ontruiming zwaarder dat het belang van [appellant] om de woning te mogen blijven gebruiken. Daarbij kan, gezien de schaarste van dit soort woningen in [plaats 1] , niet van Ymere gevergd worden om de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten.

Slotsom en proceskosten

4.1

Het hof komt tot de conclusie dat de grieven falen en dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Voor bewijslevering is in dit kort geding geen plaats, nog daargelaten dat [appellant] de feiten niet betwist, alleen de conclusie van de kantonrechter daaromtrent. Nu [appellant] in het ongelijk wordt gesteld zal hij de kosten van het geding in hoger beroep moeten dragen.

5.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellant] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op € 783,- aan verschotten en € 1.214,- voor salaris;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mr. L.A.J. Dun, mr. J.E. van der Werff en mr. E. Loesberg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2024.