ECLI:NL:GHAMS:2024:1981

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.311.037/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/693958 / HA ZA 20-1206

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 juli 2024

in de zaak van

[appellant] B.V.,

gevestigd te [plaats 1] ,

appellante,

advocaat: mr. P.B.J. van den Oord te Alphen aan den Rijn,

tegen

[geïntimeerde] B.V.,

gevestigd te [plaats 2] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.M. Hoving te Leiden.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

1.Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 16 mei 2022 in hoger beroep gekomen van vonnissen van 8 september 2021 en 16 februari 2022 van de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie, en [appellant] als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie.

Bij arrest van 14 juni 2022 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Deze heeft op 23 september 2022 plaatsgevonden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 4 april 2024 aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen laten toelichten door hun voornoemde advocaten, [appellant] mede door mr. R. van Ginkel, advocaat te Alphen aan den Rijn. Bij die gelegenheid heeft [appellant] nog drie producties ingediend.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en
- uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar in hoger beroep gewijzigde vorderingen zal toewijzen en de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de reële proceskosten in beide instanties.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De rechtbank heeft in 2.1 tot en met 2.8 van het in deze zaak gewezen vonnis van 8 september 2021 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.

[geïntimeerde] verhuurde tijdelijke opslag (zogenaamde ‘ministorage’) op een locatie gelegen aan de [straat] in [plaats 2] .

2.2.

[appellant] exploiteert opslaglocaties voor ministorage door het hele land, waaronder ook een locatie aan de [straat] in [plaats 2] .

2.3.

Begin december 2019 zijn partijen in onderhandeling getreden over overname van de activiteiten van [geïntimeerde] door [appellant] . Nadat mondeling overeenstemming was bereikt, hebben partijen gemaild en gesproken over de tekst en inhoud van de schriftelijke overeenkomst. De eerste versie ging uit van een koopprijs van
€ 900.000,00, met een (maximale) neerwaartse correctie van € 25.000,00 in verband met de na de verhuizing overblijvende klanten. In een versie die op 14 mei 2020 aan [geïntimeerde] is gemaild, heeft [appellant] een extra correctiemechanisme op de prijs opgenomen (in artikel 3.2). [geïntimeerde] heeft hierop geen commentaar geleverd.

2.4.

Op 21 mei 2020 heeft [geïntimeerde] de overeenkomst van koop, verkoop en overdracht van activa getekend (hierna: de koopovereenkomst). [appellant] heeft op 28 mei 2020 getekend. [appellant] kocht de huurovereenkomsten en bijbehorende borgsommen tussen [geïntimeerde] en haar huurders. De inhoud van de units van de huurders zou worden verhuisd van de locatie van [geïntimeerde] naar units op de locatie van [appellant] .

2.5.

Artikel 1 van de koopovereenkomst luidt:

Artikel 1 - Interpretatie

1.1

In deze koopovereenkomst en de bijlagen gelden de volgende definities - voor zover niet nader gedefinieerd in deze Koopovereenkomst -:

(…)

2.Effectieve Datum:een nader tussen Partijen overeen te komen datum waarop de verhuizing van de huurders onder de Huurovereenkomsten naar de nieuwe [appellant] vestiging in [plaats 2] start.

(…)

4.Overdrachtsdatum:de datum van ondertekening van deze Koopovereenkomst. (…)

2.6.

Over de koopprijs is in de koopovereenkomst het volgende bepaald:

Artikel 3 – Koopprijs en Betaling

3.1

De te betalen prijs voor de overdracht van de Activa is door Partijen in onderling overleg vastgesteld op een totale koopprijs van EUR 900.000,- (negenhonderdduizend euro), welke koopprijs is gebaseerd op een huuromzet van EUR 46.680 per maand, exclusief omzetbelasting.

3.2

Koper heeft op het moment van ondertekenen van deze overeenkomst van Verkoper geen huurlijst ontvangen waaruit deze omzet blijkt per 23 maart 2020. Verkoper zal uiterlijk7 dagen na ondertekening van deze overeenkomst aan koper de huurlijst per 23 maart 2020 toesturen. Vanaf 23 maart 2020 tot de datum van overdracht zal Verkoper alle mutaties op de huurlijst bijhouden in een mutatieoverzicht. Indien de huuromzet afwijkend is aan EUR 46.680 per maand, dan zal de koopsom naar rato worden aangepast.

3.3

De door de daadwerkelijk naar de nieuwe vestiging van [appellant] in [plaats 2] verhuisde huurders aan verkoper betaalde borgen worden verrekend met de koopprijs. Indien en voor zover de daadwerkelijke huuromzet van de verhuisde, betalende klanten, blijkende uit de omzetlijst per de Effectieve Datum, vijf procent (5%) of meer lager is dan voormelde EUR 46.680 per maand, exclusief omzetbelasting, wordt de koopprijs verminderd met EUR 25.000.

3.4

Koper zal de totale koopprijs als hiervoor in artikel 3.1 bedoeld voldoen op de bankrekening van Verkoper (…) en wel in twee termijnen: de eerste termijn van 50% van de totale koopprijs één week vóór de startdatum van de verhuizing en de tweede termijn van 50% van de koopprijs na een Koper conveniërende afronding van de verhuizing. (…)

2.7.

In de artikelen 8 en 10 van de koopovereenkomst zijn diverse garanties en aanspraken daarop opgenomen:

Artikel 8 – Garanties van Verkoper

(…)

8.3

Verkoper garandeert dat zij op de Overdrachtsdatum de volle en onbezwaarde eigendom van de over te dragen Activa heeft en dat zij tevens volledig en exclusief rechthebbende is tot de Activa en dat levering daarvan geschiedt vrij van beslagen, zakelijke rechten en persoonlijke rechten (…) van derden.

8.4

Verkoper garandeert dat alle eventuele toestemmingen en/of goedkeuringen met betrekking tot de onderhavige verkoop en levering van de Activa zijn verkregen.

(…)

8.8

Verkoper garandeert dat het door Verkoper opgegeven klantenbestand en de Huurovereenkomsten volledig en juist zijn.

(…)

8.1

Verkoper garandeert al die informatie te hebben verschaft aan Koper die naar de huidige opvattingen ter kennis van Koper horen te worden gebracht.

Dezelfde garanties worden door Verkoper verstrekt per de Effectieve Datum.

(…)

Artikel 10 – Aanspraak op Garanties

(…)

10.2

Verkoper en Koper stellen vast dat de in deze Koopovereenkomst verstrekte garanties een risicoverdeling beogen. Wordt niet voldaan aan een in deze Koopovereenkomst verstrekte garantie, dan wel is een in deze Koopovereenkomst verstrekt garantie onjuist, onvolledig of misleidend, dan:

a. Geldt dit als een tekortkoming van de Partij die de betreffende garantie heeft verstrekt;

b. Wordt de sub a. bedoelde tekortkoming aan de Partij die de betreffende garantie heeft verstrekt toegerekend, ongeacht de oorzaak van de tekortkoming; en

c. Kan de Partij aan wie de betreffende garantie is verstrekt schadevergoeding of herstel vorderen en komen alle bevoegdheden en rechten die de wet aan een tekortkoming verbindt, toe aan de Partij aan die de betreffende garantie is afgegeven.

(…)

2.8.

In de periode tussen 3 augustus 2020 en 21 augustus 2020 is de inhoud van de units van klanten van [geïntimeerde] verhuisd naar de units op de locatie van [appellant] .

2.9.

Op 30 september 2020 heeft [appellant] een afrekening naar [geïntimeerde] gemaild
.Daarin staat onder meer het volgende:

In de getekende koopovereenkomst staat onder andere:

Art. 3.1: Koopsom bedraagt € 900.000 o.b.v. huuromzet € 46.680 p/mnd
Art. 3.2: Indien huuromzet afwijkend is aan Eur 46.680 p/mnd wordt de koopsom naar rato aangepast
Art. 3.3: Indien huuromzet 5% of meer lager is dan Eur 46.680 p/mnd wordt de koopsom met Eur 25.000 verminderd

Afrekening overgenomen contracten (excel)

(…)

Overgenomen huuromzet p/mnd: € 36.193,94
Overgenomen huuromzet p/mnd is 22,5% lager dan Eur 46.680
Koopsom naar rato overgenomen huuromzet: € 900.000 / € 46.680 * € 36.193,94 = € 697.826,61

(…)

Recap afrekening/nog door [appellant] te betalen:

Koopsom naar rato: € 697.826,61
Af: vermindering koopsom door meer dan 5% afwijking huuuromzet: € 25.000,00
Af: overgenomen waarborgsommen: € 35.682,05
Af: omzet [appellant] , door [geïntimeerde] gefactureerd: € 35.573,04
Af: reeds door [appellant] betaald op 28-07-2020: € 450.000,00
Per saldo nog door [appellant] te betalen: € 151.571,52

Het verschuldigde bedrag, groot € 151.571,52 zullen wij binnen 14 dagen overmaken (…).

2.10.

Hierna is tussen partijen discussie ontstaan over de berekening van de koopprijs. [naam] (statutair directeur van [geïntimeerde] , hierna: [naam] ) heeft uitgesproken dat hij in de veronderstelling was dat slechts een correctie van € 25.000,00 zou worden toegepast, als de omzet na de verhuizing was gedaald met 5% of meer. Hij was zich niet bewust van een pro rata aanpassing in de koopovereenkomst. Als er al een pro rata aanpassing zou moeten plaatsvinden, dan zou volgens hem niet van een omzet van
€ 36.193,94 moeten worden uitgegaan. [appellant] heeft daar tegenover vastgehouden aan de berekening zoals weergegeven in 2.9.

3.Eerste aanleg

3.1.

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg, in conventie, (aanvankelijk) gevorderd dat de rechtbank [appellant] zou veroordelen tot betaling van € 189.085,34, met rente en kosten.

Zij heeft aan deze vordering ten grondslag gelegd dat de koopprijs op grond van artikel 3.2 van de koopovereenkomst pro rata moest worden gecorrigeerd naar
€ 861.912,00. Een correctie op grond van artikel 3.3 was niet aan de orde en voor zover dat wel zo zou zijn, zou die op grond van de redelijkheid en billijkheid voor rekening van [appellant] moeten blijven. [appellant] heeft de daling van de maandomzet na de verhuizing namelijk zelf veroorzaakt door de slechte timing van de verhuizing en de rommelige uitvoering ervan. Rekening houdend met eerdere betalingen van [appellant] en afgesproken verrekeningen, resteerde het gevorderde bedrag, aldus [geïntimeerde] .

3.2.

[appellant] heeft hiertegen verweer gevoerd en, in reconventie, een verklaring voor recht gevorderd dat zij aan haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst heeft voldaan. Daarnaast vorderde zij een veroordeling van [geïntimeerde] in de reële proceskosten.

[appellant] heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat de koopprijs na toepassing van de correcties van de artikelen 3.2 en 3.3 van de koopovereenkomst € 697.826,61 bedraagt. [appellant] heeft dit bedrag aan [geïntimeerde] betaald en is daarom niets meer verschuldigd. Verder heeft [appellant] gesteld dat deze procedure voorkomen had kunnen worden als [geïntimeerde] de koopovereenkomst goed zou hebben bestudeerd alvorens deze te ondertekenen. Ook heeft [appellant] voorgesteld de zaak minnelijk te regelen, maar [geïntimeerde] is hierop niet ingegaan en heeft [appellant] meteen gedagvaard. Volgens [appellant] diende [geïntimeerde] daarom haar volledige proceskosten te vergoeden.

3.3.

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen van [appellant] .

3.4.

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis van 8 september 2021 overwogen dat artikel 3.2 van de koopovereenkomst zo moet worden uitgelegd, dat de koopprijs van € 900.000,00 pro rata moet worden aangepast op basis van een correctiefactor, berekend door de contractwaarde van de huurders op de datum van ondertekening van de koopovereenkomst (de ‘huuromzet’) af te zetten tegen het uitgangspunt van € 46.680,00. Om de betreffende contractwaarde te bepalen, moet bekeken worden welke huurders er op de datum van ondertekening van de koopovereenkomst (21 mei 2020) waren. Vervolgens moet per huurder bekeken worden wat deze huurder op maandbasis aan huur verschuldigd was (ongeacht het moment waarop de huur werd gefactureerd), hetgeen bij elkaar moet worden opgeteld om tot de huuromzet op de datum van ondertekening van de koopovereenkomst te komen.

3.5.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om zich gemotiveerd, en met stukken onderbouwd, uit te laten over hoe de koopprijs op basis van het voorgaande zou moeten worden berekend.

3.6.

De rechtbank oordeelde verder dat het beroep van [geïntimeerde] om op gronden van redelijkheid en billijkheid toepassing van artikel 3.3 achterwege te laten, niet slaagt. De rechtbank oordeelde voorts dat de vordering van [appellant] tot veroordeling van [geïntimeerde] in de reële proceskosten niet voor toewijzing in aanmerking zou komen.

3.7.

Na aktewisseling – waarbij beide partijen hun eis hebben gewijzigd – heeft de rechtbank in het bestreden eindvonnis als volgt overwogen.

De rechtbank gaat uit van het volledige ‘overzicht contracten mei 2020’ van [geïntimeerde] . Hieruit maakt de rechtbank op dat de huuromzet op 21 mei 2020 € 44.262,90 was. Dit betekent dat de correctiefactor 94,82% (€ 44.262,90 : € 46.680,00 x 100%) is. De op grond van artikel 3.2 pro rata aangepaste koopprijs wordt daarmee vastgesteld op € 853.380,00 (94,82% van € 900.000,00). De rechtbank volgt partijen verder in hun aftrek van € 25.000,00 op grond van artikel 3.3 van de koopovereenkomst.

Na diverse verrekeningen en aftrek van betalingen, is [appellant] een bedrag van € 155.553,39 aan [geïntimeerde] verschuldigd. De rechtbank wijst dat bedrag toe, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente. De gedeeltelijke toewijzing van de vordering van [geïntimeerde] brengt met zich dat [appellant] niet geheel heeft voldaan aan haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. De door [appellant] gevorderde verklaring voor recht wordt dus niet toegewezen.

[appellant] is zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten veroordeeld.

4.Beoordeling

4.1.

[appellant] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. Haar eerste grief heeft betrekking op de uitleg die de rechtbank heeft gegeven aan artikel 3.2 van de koopovereenkomst. Bij haar tweede grief betoogt [appellant] dat [geïntimeerde] inbreuk heeft gemaakt op de verstrekte garanties en aanspraken als opgenomen in de artikelen 8 en 10 van de koopovereenkomst. Hieraan koppelt [appellant] een schadevergoedingsvordering. De derde grief ziet op de afwijzing van de gevorderde reële proceskostenvergoeding.

Uitleg en toepassing van artikel 3.2 van de koopovereenkomst

4.2.

Volgens [appellant] heeft de rechtbank het koopprijsmechanisme zoals opgenomen in artikel 3.2 van de koopovereenkomst weliswaar juist toegepast, maar is zij daarbij uitgegaan van een onjuiste afrekendatum (21 mei 2020). Hieraan heeft [appellant] het volgende ten grondslag gelegd.

4.2.1.

Artikel 3.2 van de koopovereenkomst is duidelijk. Met ‘overdracht’ in artikel 3.2 van de koopovereenkomst wordt bedoeld de datum van de daadwerkelijke overdracht van de huurovereenkomsten/huurders middels verhuizing naar de [appellant] locatie. Uitgegaan moet worden van de datum waarop de verhuizing volledig is afgerond (21 augustus 2020); een andere uitleg is taalkundig, economisch en in het licht van de gedragingen van partijen niet logisch. Op het moment van afronding van de verhuizing was de maandelijkse huur van de overgebleven huurders € 36.193,94. Het tekort moet worden verdisconteerd in de koopprijs.

4.2.2.

Blijkens artikel 3.2 van de koopovereenkomst was de koopsom van € 900.000,00 gebaseerd op een omzet van € 46.680,00 per maand. Omdat de omzet hiervan afwijkt, moet de koopsom naar rato worden aangepast. Naast deze aanpassing van de koopprijs moet de koopsom conform artikel 3.3 van de koopovereenkomst met € 25.000,00 worden verlaagd, omdat de daadwerkelijk verhuisde huuromzet meer dan 5% afwijkt van de overeengekomen huuromzet.

4.2.3.

[geïntimeerde] heeft dit koopprijsmechanisme ook zo begrepen en hiermee ingestemd, aldus [appellant] .

4.3.

Het hof volgt [appellant] niet in haar uitleg van het koopprijsmechanisme in artikel 3.2 van de koopovereenkomst, en wel gelet op het navolgende.

4.4.

Tussen partijen is in de kern in geschil hoe de in artikel 3.2 van de koopovereenkomst opgenomen frase ‘datum van overdracht’ moet worden uitgelegd. De hoogte van de koopprijs hangt in de gegeven omstandigheden hiervan af.

4.5.

Bij de uitleg van deze frase stelt het hof voorop dat bij de beantwoording van de vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding tussen partijen is geregeld, het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, Ernes/Haviltex).

4.6.

Omdat het in deze zaak om een commerciële overeenkomst gaat, gesloten tussen professioneel opererende partijen die over de inhoud van de overeenkomst hebben onderhandeld, terwijl de overeenkomst ertoe strekt de wederzijdse rechten en verplichtingen nauwkeurig vast te leggen, komt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen groot gewicht toe. Niettemin kunnen de overige omstandigheden van het geval meebrengen dat een andere dan de taalkundige betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht.

De vrijheid om als uitgangspunt groot gewicht toe te kennen aan de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van de omstreden woorden van de overeenkomst, stelt de rechter in staat om, vooralsnog zonder een inhoudelijke beoordeling van de stellingen van partijen, te komen tot een voorshands gegeven oordeel over de uitleg van de overeenkomst. Vervolgens moet de rechter beoordelen of de partij die een andere uitleg van de overeenkomst verdedigt, voldoende heeft gesteld om tot (tegen)bewijs te worden toegelaten (Hoge Raad 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101).

4.7.

Naar het oordeel van het hof is de meest voor de hand liggende taalkundige betekenis van ‘datum van overdracht’, de datum van ondertekening van de koopovereenkomst. Dat staat immers met zoveel woorden in artikel 1.1 sub 4 van de koopovereenkomst (de ‘Overdrachtsdatum’). De door [appellant] voorgestane uitleg van ‘datum van overdacht’ komt niet voor in de begrippenlijst van artikel 1.1.

Dat partijen in artikel 3.2 de ‘Overdrachtsdatum’ hebben bedoeld, is ook af te leiden uit het bepaalde in artikel 3.3 van de koopovereenkomst. Daarin wordt namelijk met zoveel woorden gesproken over ‘de daadwerkelijk naar de nieuwe vestiging (…) verhuisde huurders’ en ‘de verhuisde, betalende klanten, blijkende uit de omzetlijst per de Effectieve Datum’. Zonder nadere toelichting van [appellant] , die ontbreekt, valt niet in te zien waarom dergelijke bewoordingen niet in artikel 3.2 zijn opgenomen, als partijen in dat artikel niet bedoeld zouden hebben de in artikel 1.1 gedefinieerde ‘Overdrachtsdatum’ overeen te komen maar een datum gelegen op of na de eveneens in dat artikel gedefinieerde Effectieve Datum (te weten de dag waarop de verhuizing volledig zou zijn afgerond).

4.8.

[appellant] heeft onvoldoende (concrete) omstandigheden naar voren gebracht waaruit niettemin zou moeten volgen dat met ‘datum van overdracht’ bedoeld is ‘de datum waarop de verhuizing volledig is afgerond’. Nog los van dat dat niet in artikel 3.2 staat – en evenmin in de begrippenlijst van artikel 1 – blijkt die partijbedoeling ook niet uit de gang van zaken voorafgaande aan de totstandkoming van de koopovereenkomst. Het hof licht dit als volgt toe.

4.9.

[appellant] heeft in de memorie van grieven gesteld dat (de door haar voorgestane afrekendatum van) het koopprijsmechanisme in artikel 3.2 van de koopovereenkomst tijdens een bijeenkomst begin mei 2020 met [geïntimeerde] is besproken. Ter zitting in hoger beroep heeft [appellant] gesteld dat dit niet alleen is besproken tijdens de bijeenkomst in mei 2020, maar begin januari 2020 al met [geïntimeerde] is afgesproken. Volgens [appellant] hebben partijen tijdens de bespreking in mei 2020 de tekst van de koopovereenkomst ‘punt voor punt’ met elkaar doorgenomen.

4.10.

[geïntimeerde] heeft deze gang van zaken op haar beurt weersproken. Tijdens de zitting in hoger beroep heeft [naam] toegelicht dat hij, vanaf het moment dat partijen (mondeling) overeenstemming bereikten over de verkoop, is uitgegaan van een koopprijs van € 900.000,00 waarop slechts een correctie van € 25.000,00 zou worden toegepast als de omzet bij de verhuizing was gedaald met 5% of meer. Hier heeft hij een hand op gegeven, aldus [naam] . Deze afspraak was ook opgenomen in de eerste versie van (toen nog) artikel 3.1. De aanpassingen van artikel 3.2 zijn op een laat moment voor het tekenen van de schriftelijke koopovereenkomst eenzijdig doorgevoerd door [appellant] en vervolgens, naar [geïntimeerde] stelt, door [geïntimeerde] over het hoofd gezien.

4.11.

Het hof is van oordeel dat het standpunt van [appellant] dat (de door haar bepleite uitleg van) het koopprijsmechanisme in artikel 3.2 al in januari 2020 tussen partijen is afgesproken moeilijk valt te rijmen met de eerste conceptovereenkomst van 13 januari 2020, waarin dit koopprijsmechanisme niet is opgenomen. De stelling dat partijen dit begin mei 2020 hebben besproken, aan de hand van de tekst van de koopovereenkomst, acht het hof evenmin weinig voor de hand liggend. [appellant] heeft immers de door haar gewijzigde koopovereenkomst per e-mail van 14 mei 2020, dus ná de bespreking van begin mei 2020, toegestuurd aan [geïntimeerde] . Dat de door [appellant] gewijzigde tekst – met daarin dus artikel 3.2 met het koopprijsmechanisme – tijdens de bespreking begin mei 2020 al voor beide partijen voorhanden was, staat daarmee op gespannen voet en is door [appellant] niet verder toegelicht. Dat partijen daarnaast ook nog zouden hebben gesproken over de door [appellant] voor het eerst in hoger beroep bepleite betekenis van ‘datum van overdracht’ in het artikel en dat [geïntimeerde] met die (latere) afrekendatum zou hebben ingestemd, is niet gebleken.

Het hof houdt het er daarom voor dat enkel het in mindering brengen van een bedrag van € 25.000,00 (eerst artikel 3.1, later artikel 3.3 van de koopovereenkomst) uitdrukkelijk in de besprekingen tussen partijen aan de orde is geweest, maar dat dit niet is komen vast te staan voor (de door [appellant] bepleite afrekendatum van) het koopprijsmechanisme in artikel 3.2 van de koopovereenkomst. Hoewel [geïntimeerde] , naar zij zelf ook stelt, gebonden is aan artikel 3.2, is niet gebleken van omstandigheden voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomst die duiden op een uitleg van de frase ‘datum van overdracht’ op de door [appellant] voorgestane wijze.

4.12.

Voorts heeft [appellant] nog betoogd dat het, gezien de commerciële verhouding tussen partijen, volstrekt onlogisch is dat [appellant] zou betalen voor huurders(opbrengsten) die zij niet geleverd zou krijgen. Enige andere uitleg dan de uitleg die zij voorstaat, zou met zich brengen dat zij een ‘black box’ heeft gekocht, waarbij dan achteraf pas zou blijken hoeveel de onderneming daadwerkelijk waard was. [appellant] had immers geen inzicht in de actuele huurlijsten tot dat punt.

Het hof is van oordeel dat [appellant] hiermee echter ten onrechte voorbij gaat aan de omstandigheid dat zij bij dergelijke transacties altijd al uitgaat van een huurdersverlies van 10-15%. In het licht van het met stukken onderbouwde standpunt van [geïntimeerde] , heeft [appellant] onvoldoende weersproken dat bij het bepalen van de koopprijs van € 900.000,00 al rekening is gehouden met een dergelijk huurdersverlies. De correctie van € 25.000,00 bij een (extra) verlies van 5% van de huurders komt daar nog bij. Bovendien maakte het systeem van bijhouden en overleggen van mutatieoverzichten het mogelijk om tussentijds controles uit te oefenen op het klantenbestand en, waar nodig, in te grijpen. [appellant] heeft zich bij het sluiten van deze koop dus al ruimschoots ingedekt tegen verliezen. Dat het verlies in dit geval groter is dan 10-15%, of zelfs 20%, kan te wijten zijn aan de rommelige gang van zaken rondom de verhuizing. Daarin heeft [appellant] echter zelf ook een aandeel gehad. Hoe dan ook maakt deze tegenvaller niet dat daarom moet worden uitgaan van de uitleg die [appellant] , in weerwil van de tekst, aan de frase ‘datum van overdracht’ geeft.

4.13.

Ook het handelen van partijen na ondertekening van de koopovereenkomst biedt geen steun voor de uitleg die [appellant] aan de frase geeft. [geïntimeerde] heeft de huur- en mutatielijsten weliswaar niet op 21 mei 2020 aangeleverd en [appellant] heeft er bovendien niet om gevraagd, maar dat laat onverlet dat commerciële partijen als deze de koopprijs evengoed achteraf aan de hand van feitelijke gegevens over de huuromzet kunnen vaststellen. De afspraken in artikel 3 van de koopovereenkomst zijn hier ook op geënt en het is in de praktijk zo gegaan. Ongeacht van welke overdrachtsdatum zou moeten worden uitgegaan, moest de definitieve koopprijs achteraf nog worden vastgesteld en akkoord bevonden aan de hand van de lijsten. Pas daarna zou de tweede helft van de koopprijs worden betaald (artikel 3.4 van de koopovereenkomst).

4.14.

[appellant] heeft verder nog verwezen naar een e-mail van [naam] van 25 juli 2020, waarin deze in het kader van de verhuizing van de klanten heeft geschreven dat het ‘in beider belang is dat er zoveel mogelijk klanten overstappen’. Volgens [appellant] blijkt hieruit dat [naam] bekend en akkoord was met het koopprijsmechanisme, waarbij alleen zou worden betaald voor de uiteindelijk daadwerkelijk verhuisde huurders. Het hof volgt [appellant] hierin niet. Immers, zoals [geïntimeerde] heeft aangegeven, kan deze uitlating net zo goed verband houden met de correctie van € 25.000,00 die nog op de koopprijs zou worden toegepast als het klantenbestand op de Effectieve Datum (start van de verhuizing) met 5% zou zijn afgenomen (artikel 3.3 van de koopovereenkomst).

4.15.

Dat de tekst van artikel 3.2 van de koopovereenkomst geen steun biedt voor het standpunt van [appellant] , moet, (mede) gelet op de omstandigheid dat zij de tekst van de koopovereenkomst heeft opgesteld, voor rekening en risico van [appellant] blijven. Als zij met ‘de datum van overdacht’ niet ‘de Overdrachtsdatum’ bedoelde, maar ‘de datum waarop de verhuizing is afgerond’, had het op haar weg gelegen om dat laatste bij de toevoeging van de tekst uitdrukkelijk in artikel 3.2 van de koopovereenkomst op te nemen.

[appellant] heeft ter zitting in hoger beroep meermalen aangegeven dat de huidige tekstversie niet is voorgesteld door een jurist. Voor zover zij daarmee heeft bedoeld te stellen dat (eventuele) onduidelijkheden daar aan te wijten zijn, moet ook dat voor haar rekening en risico blijven. Zeker bij zo’n belangrijke wijziging – het betrof een kernbeding – lag het op de weg van [appellant] dit goed, en niet voor meerderlei uitleg vatbaar, in de koopovereenkomst op te (doen) nemen.

4.16.

Tegen deze achtergrond ziet het hof geen reden een andere uitleg aan de overeenkomst te geven dan de in 4.7 gegeven taalkundige uitleg. Het hof volgt daarom de uitleg van de rechtbank, waarachter [geïntimeerde] zich (inmiddels) heeft geschaard.

4.17.

Het hof oordeelt daarnaast dat [appellant] te weinig specifieke stellingen heeft ingenomen om tot bewijs daarvan te worden toegelaten. Rekening houdend met de tekst van de koopovereenkomst en de gang van zaken voorafgaande aan de totstandkoming van de koopovereenkomst, mocht een verdere toelichting wel van [appellant] worden verwacht.

Aan bewijslevering wordt dus niet toegekomen.

4.18.

De eerste grief faalt.

Geen aanspraken in verband met garanties

4.19.

[appellant] vordert in hoger beroep betaling van een (schade)vergoeding vanwege inbreuken op de door [geïntimeerde] verstrekte garanties in de koopovereenkomst.

[geïntimeerde] heeft met de artikelen 8.3, 8.4, 8.8 en 8.10 en 10 van de koopovereenkomst gegarandeerd dat het opgegeven klantenbestand volledig en juist zou zijn en dat zij alle relevante informatie had verschaft aan [appellant] . Dat heeft zij echter nagelaten; zij heeft een onjuist klantenbestand doorgegeven en [appellant] niet geïnformeerd over het feit dat een aanzienlijk aantal huurders was vertrokken.

Eerst ter zitting in hoger beroep is duidelijk geworden dat [appellant] zich in het kader van haar schadevergoedingsvordering met name beroept op de artikelen 8.4 en 10.2 van de koopovereenkomst. [appellant] legt artikel 8.4 van de koopovereenkomst zo uit, dat hierin een garantie is opgenomen dat alle klanten mee overgaan. Vervolgens volgt volgens [appellant] uit artikel 10.2 van de koopovereenkomst dat het niet mee overgaan van klanten voor rekening en risico van [geïntimeerde] komt.

4.20.

Het hof laat in het midden of de garanties en aanspraken van de artikelen 8 en 10 van de koopovereenkomst zo ver strekken dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor het niet mee overgaan van alle klanten naar [appellant] . Partijen hebben immers in artikel 3 van de koopovereenkomst al twee mechanismes opgenomen die voorzien in het niet mee overgaan van alle klanten. De koopprijs van € 900.000,00 is hier bovendien op afgestemd. De schade die [appellant] lijdt als niet alle klanten mee overgaan, is hiermee al verdisconteerd in de koopprijs. Deze specifieke regeling gaat voor op de algemeen geformuleerde garanties en aanspraken verderop in de koopovereenkomst.

4.21.

[appellant] heeft, naar het hof begrijpt, verder betoogd dat de schade die zij heeft geleden niet (volledig) wordt gedekt door het koopprijsmechanisme.

Voor zover artikel 3 van de koopovereenkomst en de garanties en aanspraken nog ruimte zouden bieden voor een aanvullende schadevergoeding, al dan niet gegrond op dwaling, gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst en/of onrechtmatig handelen, oordeelt het hof dat [appellant] onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt
datzij (aanvullende) schade heeft geleden en dat, mede in het licht van de gang van zaken rondom de verhuizing, [geïntimeerde] deze gestelde schade heeft veroorzaakt. Ook de hoogte van de gevorderde schadevergoeding heeft onvoldoende handen en voeten gekregen. [appellant] heeft enkel een grafiek en schema overgelegd, die, zoals ter zitting is gebleken, niet up-to-date zijn en bovendien niet zijn voorzien van onderbouwende stukken.

Omdat [appellant] ook op dit punt onvoldoende aan haar stelplicht heeft voldaan, wordt niet aan bewijslevering toegekomen.

4.22.

Ook de tweede grief slaagt dus niet.

Reële proceskostenvergoeding

4.23.

Omdat de eerste twee grieven van [appellant] falen, en [geïntimeerde] dus niet in de proceskosten in hoger beroep zal worden veroordeeld, kan de derde grief onbesproken blijven.

Slotsom en proceskosten

4.24.

De grieven treffen geen doel. De bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd.

4.25.

[appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:

- griffierecht € 5.689,00

- salaris advocaat € 10.716,00 (tarief € 3.572,00, 3 punten)

Totaal € 16.405,00.

5.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 16.405,00.

Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, E.J. Bellaart en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2024.

Uitleg van het koopprijsmechanisme in een commerciële overeenkomst met betrekking tot de aanpassing van de koopprijs op basis van huuromzet

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

1.Het geding in hoger beroep

2.Feiten

3.Eerste aanleg

4.Beoordeling

5.Beslissing