Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.326.968/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 10052641/ CV EXPL 22-2995
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 september 2024
in de zaak van
[appellant]
wonend te [plaats 1] ,
appellant,
advocaat: mr. A.W. van Dalen te Amsterdam,
tegen
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en Rochdale genoemd.
1.De zaak in het kort
Omdat in het gehuurde een hennepkwekerij is aangetroffen vordert een verhuurder
ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De aanwezigheid van de hennepkwekerij in het gehuurde en het illegaal aftappen van stroom vormen een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Deze tekortkoming is zo ernstig, dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Het belang van de huurder om in de woning te blijven weegt minder zwaar dan het belang van de verhuurder bij ontruiming. De door de kantonrechter uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde blijven in hoger beroep in stand.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 8 mei 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 23 februari 2023 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Rochdale als eiseres en [appellant] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met productie;
- memorie van antwoord.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 9 juli 2024 laten toelichten. [appellant] door mr. Van Dalen voornoemd en Rochdale door mr. L. Hennink, advocaat te Amsterdam. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en (naar het hof begrijpt) alsnog de vorderingen van Rochdale zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Rochdale in de proceskosten in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.
Rochdale heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep, inclusief de nakosten.
Rochdale heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in 2.1 tot en met 2.5 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn die feiten de volgende.
3.1
Rochdale verhuurde vanaf 10 augustus 2011 aan [appellant] de woning aan het adres [straat] te [plaats 1] (hierna ook: het gehuurde of de woning). Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte 2009 woningstichting Rochdale (hierna: de algemene huurvoorwaarden). In deze huurvoorwaarden is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
Goed huurder
8.1.
De huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen (…).
Bestemming
8.2.
De huurder gebruikt het gehuurde uitsluitend als woonruimte. Het is niet toegestaan de woning als bedrijfsruimte te gebruiken.
Drugs
8.12.
Het is de huurder niet toegestaan in het gehuurde drugs te verhandelen c.q. hennep te kweken en/of aanwezig te hebben, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.
3.2
Op 8 februari 2022 heeft de politie Noord-Holland in het gehuurde een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen en ontmanteld, waarbij onder andere 105 planten, zes assimilatielampen en een koolstoffilter zijn aangetroffen. Daarnaast heeft de politie geconstateerd dat er illegaal stroom is afgenomen in de woning.
3.3
Bij brief van 21 februari 2022 heeft de gemeente [x] aan Rochdale medegedeeld dat in het gehuurde een hennepkwekerij is aangetroffen. Naar aanleiding hiervan heeft Rochdale [appellant] op 14 maart 2022 schriftelijk medegedeeld dat [appellant] , door het houden van een hennepkwekerij in het gehuurde, in strijd handelt met de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden en is [appellant] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen. [appellant] heeft aan deze sommatie geen gehoor gegeven.
3.4
Bij brief van 23 maart 2022 heeft de burgemeester van de gemeente [x] aan [appellant] zijn besluit om het gehuurde voor zes maanden te sluiten kenbaar gemaakt. [appellant] heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit. Naar aanleiding van dit bezwaar heeft de gemeente op 13 oktober 2022 besloten dat het besluit in stand blijft, maar niet zal worden geëffectueerd.
3.5
Bij brief van 27 juni 2022 heeft Rochdale [appellant] gesommeerd het gehuurde te ontruimen en de woning leeg aan Rochdale op te leveren. Tevens is [appellant] medegedeeld dat wanneer hij het gehuurde niet ontruimt, Rochdale een procedure zal starten waarin ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden gevorderd.
3.6
[appellant] heeft het gehuurde op 27 maart 2023 ontruimd.
4.Eerste aanleg
4.1
Rochdale heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt, met de ontruiming van het gehuurde en met nevenvorderingen. Zij heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [appellant] tekort is geschoten in zijn verplichtingen om het gehuurde als goed huurder en conform de bestemming te gebruiken en in strijd heeft gehandeld met artikel 8.12 van de algemene huurvoorwaarden doordat er een hennepkwekerij in zijn woning is aangetroffen. De tekortkoming van [appellant] is volgens Rochdale zodanig ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
4.2
[appellant] heeft verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vorderingen.
4.3
De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen. Deze beslissing berust, kort samengevat, op de volgende overwegingen. De toepasselijke algemene huurvoorwaarden bepalen dat het niet is toegestaan hennep in het gehuurde te kweken. Dat [appellant] naar eigen zeggen niet betrokken is geweest bij de hennepkweek in zijn woning, kan hem niet baten omdat hij als huurder van de woning verantwoordelijk is voor al hetgeen in het gehuurde plaatsvindt. Zelfs als hij niet betrokken was bij het opzetten en de exploitatie van de kwekerij in het gehuurde is hij tekortgeschoten. Verder heeft [appellant] zijn stelling dat hij gedwongen is om hennepteelt in zijn woning toe te staan onvoldoende onderbouwd. Hij heeft geen aangifte gedaan van bedreiging of gebeld met de politie om naar de stand van zaken in het onderzoek naar de hennepteelt te informeren. Die stelling is daardoor niet te verifiëren. Ook als zou worden uitgaan van de juistheid van de verklaring van [appellant] , zou daarmee niet zonder meer vast staan dat hij geen andere keuze had dan mee te werken en ook geen mogelijkheid had om de politie te waarschuwen. De tekortkoming van [appellant] is dusdanig ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Gelet op het aantal aangetroffen hennepplanten had de teelt op grond van de Opiumwet een beroeps- of bedrijfsmatig karakter. Het belang van Rochdale om de huurovereenkomst te ontbinden weegt zwaarder dan het belang van [appellant] om de woning te behouden.
5.Beoordeling
5.1
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met twee grieven op. Deze grieven houden in de kern in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellant] zodanig ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dat de ontbinding daarvan, met als gevolg de ontruiming, gerechtvaardigd is.
5.2
Samengevat heeft Rochdale in hoger beroep haar standpunt gehandhaafd dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming gerechtvaardigd zijn gelet op de ernst van de tekortkoming. Rochdale heeft ook in hoger beroep betwist dat de exploitatie van de hennepkwekerij onder dwang in de woning heeft plaatsgevonden en gewezen op haar belang bij handhaving van haar zogenoemde ‘zero tolerance’ beleid.
5.3
Het hof neemt het volgende tot uitgangspunt. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van de huurder de verhuurder de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op ontbinding van de overeenkomst. Of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, dient te worden beoordeeld met inachtneming van alle omstandigheden van het geval.
5.4
Op grond van de stellingen van partijen en de overgelegde stukken staat vast dat de politie in het gehuurde een in werking zijnde hennepplantage met 105 planten, zes assimilatielampen en een koolstoffilter heeft aangetroffen. Daarnaast heeft de politie geconstateerd dat er illegaal stroom is afgenomen in de woning. De hennepkwekerij is, gezien de omvang daarvan, bedrijfsmatig, zodat de bestemming van het gehuurde is gewijzigd. Het voorgaande betekent dat de in de huurovereenkomst en in de wet vastgelegde verplichtingen (artikel 8.1, 8.2 en 8.12 van de algemene huurvoorwaarden en artikel 7:213 en Pro 7:214 BW) zijn geschonden. Hiervoor is in beginsel [appellant] als huurder verantwoordelijk. Het ligt vervolgens op zijn weg om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die kunnen leiden tot het oordeel dat de tekortkoming van onvoldoende gewicht is om de ontbinding met haar gevolgen te rechtvaardigen.
5.5
[appellant] heeft onvoldoende naar voren gebracht voor het oordeel dat de tekortkoming niet dient te leiden tot de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. Daartoe is het volgende redengevend.
5.6
[appellant] heeft in hoger beroep zijn verweer dat hij gedwongen werd de hennepplantage in zijn woning in te richten en te houden slechts nader onderbouwd met een ongetekende verklaring van zijn kapper. De verklaring vindt geen steun in andere stukken en is niet te verifiëren. [appellant] heeft geen getuigenbewijs aangeboden. De verklaring biedt daarom geen betrouwbare basis om een oordeel op te baseren. Daarnaast is de verklaring onvoldoende concreet en overtuigend om daaraan doorslaggevend gewicht toe te kennen. [appellant] heeft zijn verweer dat hij gedwongen werd ook in hoger beroep onvoldoende onderbouwd. Dat [appellant] strafrechtelijk niet is vervolgd, doet aan het voorgaande niet af. De beoordeling in een civiele procedure is een andere.
5.7
Verder is het hof met de kantonrechter van oordeel dat, al zou [appellant] onder druk van een derde en dreiging met een vuurwapen de hennepplantage in het gehuurde hebben gefaciliteerd, hij voor het gehuurde niet de zorg heeft betracht die hij als goed huurder jegens Rochdale in acht diende te nemen. Die zorgplicht bracht mee dat [appellant] het nodige deed om op de kortst mogelijke termijn een einde aan de aanwezigheid van de hennepplantage te maken. [appellant] heeft onvoldoende toegelicht dat hij geen andere keuze had dan mee te (blijven) werken en geen mogelijkheid had om te politie - al dan niet anoniem - te waarschuwen. Volgens de eigen verklaring van [appellant] ter zitting heeft de plantage uiteindelijk bijna twee jaar in het gehuurde gefunctioneerd.
5.8
Daarbij komt dat het een feit van algemene bekendheid is dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij gepaard gaat met risico’s op brand, schade (zoals brandschade, waterschade en schimmelvorming) en overlast in de buurt. Dat [appellant] heeft aangevoerd dat de hennepplantage geen overlast heeft veroorzaakt kan hem niet baten. Dit ontneemt immers niet haar ernst aan de tekortkoming. Voldoende is dat met de aanwezigheid van de hennepkwekerij in het gehuurde de mogelijkheid is geschapen dat Rochdale of omwonenden daarvan nadeel konden ondervinden. [appellant] gaat er bovendien aan voorbij dat tijdens de inval van de politie is geconstateerd dat de stroomvoorziening ten behoeve van de hennepkwekerij illegaal werd afgetapt, een situatie die bij uitstek gevaar kan opleveren voor anderen.
5.9
Vervolgens dient de ernstige tekortkoming van [appellant] te worden afgezet tegen zijn (woon)belang. Het door [appellant] in dit verband genoemde belang van zijn gezondheid en dat hij en ook zijn zoon (die af en toe bij hem verblijft) weer gebruik kunnen maken van het gehuurde, waarbij hij erop heeft gewezen dat hij de woning al lang huurde zonder dat zich problemen hebben voorgedaan, weegt niet op tegen de ernst van de tekortkoming. Rochdale heeft groot belang bij handhaving van haar zogenoemde ‘zero tolerance’ beleid ter voorkoming van drugsgerelateerde activiteiten in haar - sociale - huurwoningen wegens de daarmee samenhangende ongewenste gevolgen. Dat de burgemeester het besluit om de woning te sluiten niet heeft geëffectueerd, legt onvoldoende gewicht in de schaal om tot een andere slotsom te leiden, aangezien het bestuursrechtelijke traject los staat van de civielrechtelijke maatregelen die de verhuurder kan treffen.
5.1
Op grond van het voorgaande luidt de conclusie dat de kantonrechter de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en, in het verlengde daarvan, de ontruiming van het gehuurde terecht heeft toegewezen. De grieven slagen niet.
5.11
Het hoger beroep heeft geen succes en het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
- griffierecht € 783,00
- salaris advocaat € 2.428,00 (tarief II x 2 punten)
Totaal € 3.211,00
6.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Rochdale vastgesteld op € 3.211,00 en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Hinskens- van Neck, J.C.W. Rang en M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 september 2024.