4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (het Hof heeft de hierin opgenomen voetnoten weggelaten):
“7. De rechtbank zal eerst beoordelen of eiser een belang heeft in de zin van artikel 28, eerste lid, van de Wet WOZ.
8. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat eiser geen belang heeft bij de waardebeschikking van de woning in aanbouw, omdat de gemeente [Z] een dergelijk waardegegeven niet gebruikt voor de overstapregeling.
9. De rechtbank is van oordeel dat eiser wel een belang heeft bij een waardebeschikking van de woning in aanbouw. De gemeente gebruikt het waardegegeven van de woning in aanbouw namelijk als grondslag om de onbezwaarde waarde te bepalen in het kader van de overstapregeling. De gemeente doet dat door de waarde van de verschillende deelobjecten te sommeren zonder toepassing van het percentage-gereed. Zoals de Hoge Raad heeft geoordeeld, moet het gebruik van een waardegegeven door de gemeente [Z] in het kader van de overstapregeling op één lijn worden gesteld met het geval waarin het waardegegeven op grond van een wettelijk voorschrift wordt gebruikt. De rechtbank overweegt verder dat alleen als aan bepaalde vereisten niet is voldaan, de onbezwaarde waarde onafhankelijk van het waardegegeven wordt bepaald. Dat daar in dit geval sprake van is, is niet gebleken. Daarnaast kan het waardegegeven van belang zijn in de procedure van bedenkingen tegen de onbezwaarde waarde en bij de civiele rechter of de ombudsman, zoals de gemachtigde van eiser op de zitting heeft gezegd.
10. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen waardebeschikking voor 2015 voor de woning in aanbouw heeft afgegeven.
11. Voor zover eiser gesteld heeft dat de heffingsambtenaar een waardebeschikking voor 2015 moet afgeven alsof de woning op 1 januari 2015 al was afgebouwd, volgt de rechtbank hem niet. De Wet WOZ biedt namelijk geen grondslag voor het afgeven van een dergelijke (fictieve) waardebeschikking.
12. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar de mogelijkheid om op grond van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ een dergelijke waardebeschikking af te geven, omdat door de overstapregeling sprake is van een bijzondere omstandigheid. Daargelaten of de overstapregeling als bijzondere omstandigheid kwalificeert, wijst de rechtbank erop dat deze bepaling slechts voorziet in het verleggen van de waardepeildatum (1 januari 2014) naar de toestandsdatum (1 januari 2015), zodat met waardeveranderingen gedurende het jaar rekening kan worden gehouden. Niet in geschil is dat de woning op 1 januari 2015 nog in aanbouw was, zodat deze bepaling geen grond biedt om een fictieve waardebeschikking voor een afgebouwde woning af te geven. Deze beroepsgrond slaagt niet.
13. Eiser heeft verder aangevoerd dat de gemeente [Z] in strijd handelt met de wijze waarop bevoegdheden in de Gemeentewet en de Wet WOZ zijn toebedeeld. Alleen de heffingsambtenaar is bevoegd om de WOZ-waarde vast te stellen bij voor bezwaar vatbare beschikking. De gemeente [Z] handelt in strijd hiermee door in het kader van de overstapregeling zelf een onbezwaarde waarde vast te stellen, wat eigenlijk een soort WOZwaarde is, maar waartegen geen bezwaar en beroep mogelijk is, aldus eiser. De rechtbank is van oordeel dat ook deze beroepsgrond niet slaagt. Zoals de civiele rechter heeft geoordeeld, wordt de onbezwaarde waarde in dit geval vastgesteld in het kader van het aanbod om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht, wat een civielrechtelijk aanbod betreft. Er is dus geen sprake van de situatie die eiser schetst, waarbij een ander dan de heffingsambtenaar een WOZwaarde vaststelt.
14. Eiser voert tot slot aan dat de procedure die gevolgd kan worden tegen de vastgestelde onbezwaarde waarde met minder waarborgen is omkleed dan de bestuursrechtelijke weg van bezwaar en beroep. Tegen de hoogte van de onbezwaarde waarde kan een procedure van bedenkingen worden gevoerd, en kan worden opgekomen bij de ombudsman en de civiele rechter. Deze ongelijke behandeling van woningeigenaren is in strijd met artikel 1 van de Grondwet en internationale antidiscriminatiebepalingen en antiwillekeurbepalingen. Eiser wijst op de Memorie van Toelichting bij de Wet WOZ. Daarin staat dat het vanuit een oogpunt van rechtsbescherming noodzakelijk is dat ieder die de gevolgen ondervindt van een met betrekking tot de desbetreffende onroerende zaak genomen beslissing voor de belastingheffing de mogelijkheid wordt geboden om tegen de waardebeschikking bezwaar en beroep aan te tekenen. Volgens eiser moet daarom alsnog een waardebeschikking worden afgeven alsof de woning was afgebouwd.
15. De rechtbank overweegt dat het gerechtshof [Z] in de uitspraak van 1 maart 2022 heeft overwogen dat bij de waardering van een woning op grond van de Wet WOZ het wettelijk waardebegrip het uitgangspunt is. Het doel waarvoor de waarde wordt vastgesteld, in dit geval als grondslag voor de overstapregeling, is niet van invloed op de wijze waarop de heffingsambtenaar de waarde dient te bepalen. Van strijd met de door eiser genoemde rechtsbeginselen zoals antidiscriminatiebepalingen is derhalve geen sprake. Van de door eiser gestelde willekeur is evenmin gebleken. Hetgeen in de Memorie van Toelichting staat en waar eiser op wijst, heeft betrekking op het gegeven dat een nieuwe belastingplichtige een rechtsingang wordt geboden ten aanzien van een voor hem geldende waarde. Dit betekent niet dat de waarde moet worden bepaald op andere wijze dan de Wet WOZ voorschrijft. Deze beroepsgrond slaagt niet.
16. Het beroep is gegrond. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ten onrechte niet-ontvankelijk verklaard en heeft ten onrechte geen waardebeschikking voor 2015 afgegeven. Dat had wel gemoeten, omdat ook het waardegegeven van een woning in aanbouw gebruikt wordt in het kader van de overstapregeling. Er bestaat verder geen grond voor het oordeel dat de heffingsambtenaar een waardebeschikking voor 2015 moet afgeven alsof de woning al was afgebouwd. De heffingsambtenaar zal daarom opnieuw op het bezwaar dienen te beslissen en met inachtneming van deze uitspraak een waardebeschikking voor 2015 dienen af te geven.
17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
18. De rechtbank stelt de te vergoeden kosten voor juridische bijstand in de beroepsfase vast op € 2.092,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting van 4 april 2022 en 0,5 punt voor het verschijnen op de zitting van 13 februari 2023, met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1). De rechtbank merkt de onderhavige zaak bij de veroordeling van de proceskosten aan als samenhangende zaak in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht met de zaken AMS 21/6042 en AMS 21/6043. De desbetreffende zaken zijn in beroep gelijktijdig behandeld, terwijl de beroepsmatige rechtsbijstand in deze zaken is verleend door dezelfde gemachtigde en de werkzaamheden van deze gemachtigde in elk van deze zaken nagenoeg identiek konden zijn. De te vergoeden proceskosten van in totaal € 2.092,50 worden daarom verdeeld over de drie zaken. Het bedrag aan te vergoeden proceskosten met betrekking tot de onderhavige zaak wordt vastgesteld op € 697,50.”