Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.313.955/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 9656839 \ CV EXPL 22-356
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 27 februari 2024
inzake
[appellante]
wonende te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. I.P. van Rossen te Amsterdam,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET FLATGEBOUW [adres] TE [plaats] ,
gevestigd te Zaandam,
geïntimeerde,
advocaat: aanvankelijk mr. M.J. de Vries te Rotterdam, nu geen.
Partijen worden hierna [appellante] en de VvE genoemd.
1.De zaak in het kort
Deze zaak gaat over de vraag of [appellante] aan de VvE voorschotbijdragen in de schulden en kosten van de VvE verschuldigd is. Het hof beantwoordt die vraag, net als de kantonrechter, bevestigend. Anders dan [appellante] heeft gesteld, is de VvE op 30 november 1998 opgericht en in elk geval op 1 mei 2005 ontstaan.
2.Het geding in hoger beroep
[appellante] is bij dagvaarding van 18 juli 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 21 april 2022, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen de VvE als eiseres en [appellante] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met een productie;
- memorie van antwoord, met producties.
Op 21 november 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens [appellante] was alleen haar voornoemde advocaat aanwezig. De VvE is niet verschenen. De advocaat van [appellante] heeft het standpunt van [appellante] toegelicht aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd en vragen van het hof beantwoord. Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van de VvE zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van de VvE in de kosten van het geding in beide instanties.
De VvE heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep.
[appellante] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.8. de feiten vastgesteld. Met
grief 1is betoogd dat deze feitenvaststelling deels onjuist is. Het hof zal hiermee bij de nadere vaststelling van de feiten rekening houden en hierop bij de beoordeling terugkomen. Voor het overige zijn de door de kantonrechter vastgestelde feiten in hoger beroep niet in geschil en dienen zij derhalve ook het hof als uitgangspunt, voor zover in hoger beroep van belang. Aangevuld met andere onomstreden feiten komen de feiten neer op het volgende.
grief 1is betoogd dat deze feitenvaststelling deels onjuist is. Het hof zal hiermee bij de nadere vaststelling van de feiten rekening houden en hierop bij de beoordeling terugkomen. Voor het overige zijn de door de kantonrechter vastgestelde feiten in hoger beroep niet in geschil en dienen zij derhalve ook het hof als uitgangspunt, voor zover in hoger beroep van belang. Aangevuld met andere onomstreden feiten komen de feiten neer op het volgende.
3.1.
Bij notariële akte van 30 november 1998 (hierna: de splitsingsakte) is het woon-winkelhuis en het afzonderlijk woonhuis met ondergrond, erf en verdere aanhorigheden aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gebouw) gesplitst in drie appartementen. In de splitsingsakte is onder meer bepaald:
Voorts verklaart de comparante over te gaan tot vaststelling van een reglement, als bedoeld in artikel 5:111 onder Pro d van het Burgerlijk Wetboek.
Ten deze worden tevens van toepassing verklaard de bepalingen van het Model Reglement (…) van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (…) vastgesteld bij akte op twee januari negentienhonderd tweeënnegentig verleden (…), bij afschrift ingeschreven ten kantore van de Dienst Kadaster en Openbare Registers te Amsterdam op acht januari negentienhonderd tweeënnegentig (…) ten aanzien van welke tekst de navolgende aanvullingen en/of wijzigingen bij deze worden vastgesteld:
Artikel 2.
Ter aanvulling op het bepaalde in lid 1 wordt vastgesteld dat de eigenaren in de gemeenschap zijn gerechtigd voor de navolgende delen:
1. de eigenaar van het appartementsrecht met de index 1 voor het éénhonderddertig/driehonderdnegenenveertigste gedeelte;
2. de eigenaar van het appartementsrecht met de index 2 voor het éénhonderdachtentwintig/driehonderdnegenen-veertigste gedeelte;
3. de eigenaar van het appartementsrecht met de index 3 voor het éénennegentig/driehonderdnegenenveertigste gedeelte.
(…)
Artikel 30 lid Pro 2:
De vereniging draagt de naam:
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET FLATGEBOUW [adres] TE [plaats] en is gevestigd te [plaats] , doch kan elders kantoorhouden.
Artikel 34:
Het maximum aantal stemmen bedraagt drie.
De eigenaar van ieder appartementsrecht heeft één (1) stem.
(…)
3.2.
[appellante] is sinds 19 augustus 2005 (mede) eigenaresse van één appartementsrecht van het gebouw.
3.3.
Op 4 april 2020 stond de eerste algemene ledenvergadering van de VvE gepland, waar slechts één van de (toenmalige) appartementseigenaren aanwezig was, genaamd [naam] (hierna: [naam] ). De overige twee (toenmalige) appartementseigenaars, waaronder [appellante] , zijn niet verschenen. Nadat alle appartementseigenaars opnieuw zijn uitgenodigd voor het bijwonen van een tweede ledenvergadering is op 22 april 2020 voor ieder afzonderlijk de maandelijkse voorschotbijdrage aan de VvE vastgesteld (voor [appellante] een bedrag van € 98,21). In de notulen van die vergadering is onder meer het volgende opgenomen:
Er is contact geweest tussen (…) [naam] en de eigenaar van 43 en 45 maar helaas zijn deze niet ingegaan op de uitnodigingen van de vergadering en er is ook geen volmacht afgegeven.
3.4.
Op 12 april 2021 en 10 mei 2021 hebben algemene ledenvergaderingen plaatsgevonden. Op beide algemene ledenvergaderingen zijn opnieuw twee van de drie (toenmalige) appartementseigenaren, waaronder [appellante] , niet verschenen.
3.5.
[appellante] heeft de maandelijkse voorschotbijdragen aan de VvE niet betaald.
4.Beoordeling
4.1.
De VvE heeft in eerste aanleg, voor zover in hoger beroep relevant, gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van de achterstallige voorschotbijdragen, kadasterkosten, wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten, in totaal een bedrag van € 2.702,93, te vermeerderen met verdere wettelijke rente. De VvE heeft aangevoerd dat [appellante] als appartementseigenaresse lid is van de VvE en om die reden is gehouden tot betaling van de maandelijkse voorschotbijdragen aan de VvE.
4.2.
[appellante] heeft de vordering van de VvE betwist. Volgens [appellante] is de VvE niet rechtsgeldig opgericht en daardoor niet ontstaan.
4.3.
De kantonrechter heeft de vordering van de VvE, voor zover hierboven weergegeven, toegewezen en heeft daartoe het volgende overwogen. In de splitsingsakte is de VvE opgericht en er zijn drie afzonderlijke eigenaren. Dat de eerste inschrijving bij de Kamer van Koophandel langer heeft geduurd dan gebruikelijk brengt niet mee dat de VvE door tijdsverloop is opgehouden te bestaan. [appellante] is als eigenaresse van één van de drie appartementsrechten lid van de VvE en verplicht de voorschotbijdragen te voldoen. Als [appellante] zich niet kan verenigen met de totstandkoming of de inhoud van een besluit van de VvE heeft zij op grond van de artikelen 5:129 en 5:130 BW de mogelijkheid om dat besluit ter toetsing voor te leggen aan de rechter, maar dat heeft zij niet gedaan, aldus de kantonrechter.
4.4.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met drie grieven op.
4.5.
De grieven 1 en 2zijn gericht tegen de oordelen dat de VvE in de splitsingsakte is opgericht en dat de inschrijving uiteindelijk is geformaliseerd. Volgens [appellante] golden er ten tijde van de splitsing twee vereisten voor het bestaan van een VvE namelijk een akte van oprichting en statuten. Hier ontbreekt echter een akte van oprichting, want in de splitsingsakte is alleen het reglement vastgesteld. Verder moest er ten tijde van de splitsing op grond van het toenmalige artikel 5:125 lid 3 BW Pro meer dan één appartementseigenaar zijn om de VvE te laten ontstaan. De VvE heeft niet onderbouwd dat de VvE is opgericht, op welke datum dat is geweest en vanaf wanneer er meerdere appartementseigenaren waren. Bovendien vond de vermeende formalisering van de VvE pas na het verstrijken van 22 jaar plaats en hadden op de oprichtingsvergadering ten minste twee appartementseigenaren aanwezig moeten zijn. De VvE had zonodig op grond van artikel 5:144 lid 1 onder Pro a BW een wijziging van de splitsing kunnen verzoeken, aldus [appellante] .
4.6.
Deze grieven gaan niet op. Het hof licht dat als volgt toe.
4.7.
Op grond van artikel 5:109 lid 1 BW Pro vindt een splitsing in appartementsrechten plaats door een daartoe bestemde notariële akte en de inschrijving daarvan in de openbare registers. Artikel 5:111 aanhef Pro en sub d BW bepaalt vervolgens dat de akte van splitsing een reglement moet inhouden, waartoe geacht worden te behoren de bepalingen van een nauwkeurig aangeduid en in de openbare registers ingeschreven modelreglement. Het reglement moet op zijn beurt de oprichting van een vereniging van eigenaars en de statuten van de vereniging inhouden (artikel 5:112 lid 1 aanhef Pro en sub e BW). Ingevolge artikel 112 lid 2 BW Pro moeten de statuten van de vereniging van eigenaars bevatten:
a. de naam van de vereniging en de gemeente waar zij haar zetel heeft;
b. het doel van de vereniging;
c. een regeling omtrent door de appartementseigenaars periodiek aan de vereniging verschuldigde bijdragen;
d. de wijze van bijeenroeping van de vergadering van eigenaars en de bepaling van het aantal stemmen dat ieder der appartementseigenaars in de vergadering kan uitbrengen.
4.8.
Deze wetsartikelen zijn op 1 januari 1992 in werking getreden en hebben sindsdien alleen terminologische wijzigingen ondergaan.
4.9.
Uit de feiten zoals hiervoor onder 3.1. vastgesteld, volgt dat:
- op 30 november 1998 een splitsing in appartementsrechten heeft plaatsgevonden;
- in de splitsingsakte van toepassing is verklaard het in de openbare registers ingeschreven modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie van 1992 (hierna: het Modelreglement 1992);
- in de splitsingsakte de breukdelen, de naam en zetel van de VvE en het aantal stemmen dat elke appartementseigenaar in de vergadering kan uitbrengen, zijn vastgelegd.
4.10.
In de artikelen 2 lid 3 en 5 lid 2 van het Modelreglement 1992 is bepaald dat de appartementseigenaars overeenkomstig hun breukdelen moeten bijdragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn, dat zij in dat verband een voorschotbijdrage zijn verschuldigd die door de vergadering zal worden vastgesteld en dat de voorschotbijdragen maandelijks moeten worden voldaan. Artikel 30 leden Pro 1 en 3 van het Modelreglement 1992 bepalen dat bij de akte een vereniging van eigenaars als bedoeld in artikel 5:112 eerste Pro lid onder e BW wordt opgericht die als doel heeft het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars. In artikel 33 leden Pro 3, 4 en 8 van het Modelreglement 1992 is vastgelegd dat de vergadering van eigenaars wordt bijeengeroepen door het bestuur of door een aantal eigenaars dat ten minste tien procent van de stemmen kan uitbrengen, door een oproep met een termijn van tenminste vijftien dagen en een opgave van de agendapunten, de plaats en het tijdstip van de vergadering, die wordt verzonden naar de woonplaats van de eigenaars.
4.11.
Uit de hiervoor onder 3.1., 4.9. en 4.10. genoemde bepalingen in de splitsingsakte en het Modelreglement 1992 volgt, kortom, dat de akte van splitsing hier een reglement inhoudt, dat dit reglement op zijn beurt de oprichting van de vereniging van eigenaars en de statuten van de vereniging inhoudt en dat deze statuten de benodigde regels bevatten. Er is dus voldaan aan alle hiervoor onder 4.7. weergegeven vereisten die op grond van de artikelen 5:109 lid 1, 5:111 aanhef en sub d, 5:112 lid 1 aanhef en sub e en 5:112 lid 2 BW gelden (en ten tijde van de splitsing golden) voor de oprichting van een vereniging van eigenaars. De VvE is dus, anders dan [appellante] heeft aangevoerd, op 30 november 1998 opgericht.
4.12.
Hieraan doet niet af dat artikel 5:125 lid 3 BW Pro tot 1 mei 2005 bepaalde dat een vereniging van eigenaars pas ontstond zodra de appartementsrechten aan verschillende personen toebehoorden en dat de VvE niet heeft gesteld wanneer de appartementsrechten hier aan verschillende personen zijn gaan toebehoren. Artikel 125 lid 3 BW Pro is per 1 mei 2005 met onmiddellijke werking vervallen (artikel 68a lid 1 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek). De VvE is dus in elk geval op 1 mei 2005 ontstaan, aangezien de splitsingsakte alle daarvoor geldende vereisten bevat (vgl. HR 12 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8733, r.o. 3.5).
4.13.
Uit de hiervoor onder 4.7. weergegeven wettelijke bepalingen blijkt verder dat een inschrijving in het handelsregister van de Kamer van Koophandel en een oprichtingsvergadering geen vereisten zijn voor de oprichting van de vereniging van eigenaars. Wat [appellante] daarover heeft aangevoerd, is dus niet relevant.
4.14.
Grief 3is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellante] een besluit van de VvE waarmee zij zich niet kan verenigen, kan laten toetsen door de rechter op grond van de artikelen 5:129 en 5:130 BW en tegen de toewijzing van de wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten. [appellante] is pas door de dagvaarding in deze procedure bekend geraakt met besluiten van de VvE en kon daarom pas in deze procedure aanvoeren dat de besluiten van de VvE nietig zijn, aldus [appellante] .
4.15.
Ook deze grief slaagt niet. Hiervoor onder 4.11. tot en met 4.13. is overwogen dat de VvE is opgericht op 30 november 1998, in elk geval op 1 mei 2005 is ontstaan en dat niet relevant is of een inschrijving in het handelsregister van de Kamer van Koophandel en een oprichtingsvergadering hebben plaatsgevonden. [appellante] heeft niet aangevoerd dat er andere redenen zijn waarom het besluit waarin de voorschotbijdrage van [appellante] is vastgesteld (hierna: het besluit), vernietigbaar of nietig is. Daarbij komt dat, als veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat het besluit niet aan haar is bekendgemaakt, zij daar in elk geval na het uitbrengen van de dagvaarding in deze procedure van op de hoogte was en toen vernietiging had kunnen verzoeken of nietigheid had kunnen vorderen van het besluit. Dat heeft zij echter niet gedaan. Eén en ander brengt mee dat het hof ervan moet uitgaan dat het besluit rechtsgeldig is.
4.16.
De gestelde omstandigheid dat het besluit niet aan [appellante] is bekendgemaakt, staat verder niet in de weg aan de aanspraak van de VvE op wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten. De VvE heeft namelijk slechts aanspraak gemaakt op wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding. De VvE heeft ten slotte onweersproken gesteld dat zij [appellante] op 5 oktober 2021 heeft aangemaand en dat die aanmaning voldoet aan de ingevolge artikel 6:96 lid 6 BW Pro geldende vereisten voor een aanspraak op buitengerechtelijke kosten.
4.17.
Ter zitting heeft (de advocaat van) [appellante] aangevoerd dat de andere twee appartementen in het gebouw thans in één hand zijn en dat aan de eigenaar van de andere twee appartementen in het gebouw is meegedeeld dat alle schulden nihil zijn. Wat daar verder ook van zij, dit is niet relevant voor de beantwoording van de vraag of de VvE is opgericht en of [appellante] voorschotbijdragen verschuldigd is.
4.18.
[appellante] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld, die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden moeten leiden. Haar bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd.
4.19.
De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
5.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op € 783,- aan verschotten en € 1.672,- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door mr. C.A.H.M. ten Dam, mr. E.K. Veldhuijzen van Zanten en mr. J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2024.