Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.326.536/01
zaak- en rolnummer rechtbank Amsterdam: C/15/314750 / HA ZA 21-172
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 maart 2024
inzake
1.[appellant 1] ,
en
2.
[appellant 2],
[appellant 2],
beiden wonend te [plaats 1] ,
appellanten,
advocaat: mr. M. Maasdam te Berkhout, gemeente Koggenland,
tegen
[plaats 2],
wonend te [plaats 2] , Duitsland,
geïntimeerde,
niet verschenen.
Partijen worden hierna [appellanten] . en [plaats 2] genoemd.
1.De zaak in het kort
Vanwege een gebrekkige ingebrekestelling kon de koopovereenkomst niet worden ontbonden en is geen boete verbeurd.
2.Het geding in hoger beroep
[appellanten] . zijn bij dagvaarding van 16 december 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 28 september 2022, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [appellanten] . als eisers en [plaats 2] als gedaagde. Tegen [plaats 2] is verstek verleend. [appellanten] . hebben een memorie van grieven met producties ingediend. Ten slotte is arrest bepaald.
[appellanten] . hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en
- uitvoerbaar bij voorraad - alsnog hun vordering zal toewijzen, met veroordeling van [plaats 2] in de kosten van het geding in beide instanties.
3.De feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.6 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, komen de feiten neer op het volgende.
a. [appellanten] . als verkopers en [plaats 2] als koper hebben op 22 oktober 2020 een schriftelijke koopovereenkomst gesloten over een perceel grond met woning in [plaats 1] . De koopprijs bedroeg € 1.250.000,00. Croon Makelaars (hierna: de makelaar) trad bij deze verkoop op als verkopend makelaar.
b. De schriftelijke koopovereenkomst is gebaseerd op het ‘model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning’ van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen uit 2018 (hierna: de NVM-akte).
c. De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
artikel 5 Bankgarantie/ Waarborgsom
5.1.
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 20 november 2020 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 125.000,- (…). (…)
5.2.
In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 5.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens derdenrekening. (…)
artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding
11.1.
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2.
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (…) van de koopsom verbeuren (…).
(…)
artikel 15 Ontbindende voorwaarden
15.1.
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op 18 november 2020 koper voor de financiering (…) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (…).
(…)
15.3. (…)
(…) Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt (…) onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. (…)
d. Op 17 november 2020 heeft [plaats 2] per e-mail aan de makelaar bericht dat noch de Duitse banken noch de Nederlandse banken tot financiering willen overgaan. Namens de makelaar is hierop later op deze dag per e-mail gevraagd om een afwijzing van de bank. [plaats 2] heeft daarop nog per e-mail geantwoord dat ‘a written statement’ is opgevraagd en na ontvangst zal worden doorgestuurd.
e. [plaats 2] heeft geen zekerheid gesteld door het verstrekken van een bankgarantie of het storten van een waarborgsom, zoals bedoeld in artikel 5 van de koopovereenkomst.
f. Bij brief van 23 november 2020 heeft de makelaar onder meer aan [plaats 2] geschreven:
Subject: notice of default/observance of obligations
(…)
You have concluded a purchase agreement with our clients (…) [ [appellanten] ., hof] concerning the real estate known locally (…) [adres perceel met woning, hof]. (…)
Our clients contacted us with the notice that you have failed to fulfill your obligations. This failure consists of the fact that you have failed to dissolve this contract of sale in accordance with Article 15.3 of the contract of sale and the failure to comply with Article 5.1 regarding the deposit.
By e-mail you have let us know that you will not be able to complete your financing, we have immediately pointed out to you by e-mail article 15.3 which states that you can only dissolve the contract if you can hand it over to our client “well-documented” with a copy of the mortgage offer/application and the rejection of the lender with the reason for rejection.
To date, you have not fulfilled this obligation and our clients reserve the right to fulfill the purchase agreement, please note, the deposit à € 125.000,- to be claimed in accordance with article 5.1.
(…)
Hoping to have stimulated you to fulfill your obligations.
g. Op 25 november 2020 heeft de betrokken notaris aan [plaats 2] per e-mail onder meer geschreven:
I understand that you have been declared in default on November 23rd. for the fulfillment of your obligations under the purchase agreement regarding (…)[adres perceel met woning, hof]
, and specifically with regard to the incomplete invocation of the resolutive condition for obtaining financing (not documented as referred to in the purchase agreement) and not paying the agreed deposit or providing a bank guarantee.
, and specifically with regard to the incomplete invocation of the resolutive condition for obtaining financing (not documented as referred to in the purchase agreement) and not paying the agreed deposit or providing a bank guarantee.
I hereby draw your attention to the consequences of non-compliance with the agreement, as mentioned in Article 11 of the purchase agreement, including the owing of an immediately payable fine of 10% of the purchase price, without prejudice to the right to additional compensation.
Pursuant to Article 11 paragraph 1 in conjunction to 4 of the purchase agreement, you have eight days after the notice of default to still fulfill your obligations.
h. Op 26 november 2020 heeft [plaats 2] per e-mail aan de notaris geantwoord:
I had explained that due to Covid Pandemic offices here are not staffed by 100%. I had addressed this now several times to the real estate company. I am awaiting the written response form our financial adviser and will forward this upon receipt.
Please understand as well, that we let know one treated us for anzry reasons nor means.
If it makes more sense, we can turn this directly into our legal firm.
i. Bij brief van 16 december 2020 is door de advocaat van [appellanten] . aan [plaats 2] geschreven onder verwijzing naar artikel 11 van de koopovereenkomst:
Namens cliënten doe ik hierbij een beroep op deze bepaling en wordt middels dit schrijven de koopovereenkomst ontbonden.
Cliënten maken tevens aanspraak op de verschuldigde boete en verzoeken – en voor zoveel nodig sommeren – u het bedrag van € 125.000,-- binnen 10 dagen na heden op hun rekening of op de rekening van de notaris over te maken.
j. De levering van het verkochte perceel heeft niet plaatsgevonden.
4.De beoordeling
4.1
[appellanten] . hebben in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, ontbinding van de koopovereenkomst, voor zover noodzakelijk, en veroordeling van [plaats 2] tot betaling van een bedrag van € 125.000,00, vermeerderd met kosten en rente.
4.2
De rechtbank heeft deze vordering afgewezen. Zij heeft daartoe overwogen dat [plaats 2] niet (correct) in gebreke is gesteld. De ontbinding namens [appellanten] . heeft daarom geen effect gesorteerd en dus is ook geen boete verschuldigd. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] . met drie grieven op.
4.3
Met de rechtbank is het hof van oordeel dat de Nederlandse rechter bevoegd is op de daartoe door de rechtbank in het bestreden vonnis onder 4.2 genoemde gronden. Daaraan doet niet af dat [plaats 2] in hoger beroep niet (meer) verschenen is.
4.4
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 4.8 overwogen dat de verplichting van artikel 15.3 om het beroep op ontbinding ‘goed gedocumenteerd’ te doen, geen verplichting is die bij niet nakoming ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigt. Immers, als dat beroep niet aan de eisen van dit artikel uit de koopovereenkomst voldoet, leidt dat alleen ertoe dat het beroep op ontbinding niet slaagt en de koper tot nakoming van de koopovereenkomst is gehouden. Tot de verplichtingen die [plaats 2] als koper in dat geval moest nakomen, behoort onder meer het stellen van zekerheid als bedoeld in artikel 5.1 (bankgarantie) of artikel 5.2 (waarborgsom). De brief [van 23 november 2020, hof] van de makelaar vermeldt wat dit betreft slechts dat de opdrachtgevers zich het recht voorbehouden de waarborgsom te vorderen. Om als ingebrekestelling te worden beschouwd, diende de brief te vermelden dat [plaats 2] de verplichting tot het stellen van zekerheid niet nakwam waarbij hem een termijn van ten minste acht dagen werd gegeven om alsnog aan die verplichting te voldoen. Omdat dat niet is gebeurd, kan de brief van 23 november 2020 niet worden beschouwd als een ingebrekestelling als bedoeld in de artikelen 11.1 en 11.2 van de koopovereenkomst. Het e-mailbericht van 25 november 2020 van de notaris ziet uitsluitend op de onderbouwing van het beroep op ontbinding en bevat overigens evenmin een termijn voor nakoming, zo heeft de rechtbank haar oordeel toegelicht.
4.5
De
eerste griefis gericht tegen deze overwegingen. Het hof deelt echter het oordeel van de rechtbank dat van de in de brief van 23 november 2020 van de makelaar gestelde tekortkomingen alleen het niet tijdig stellen van zekerheid een tekortkoming is op grond waarvan de koopovereenkomst kan worden ontbonden en dat [plaats 2] op dit punt niet correct in gebreke is gesteld. In deze brief wordt geen termijn voor nakoming van deze verplichting gesteld. In het e-mailbericht van 25 november 2020 van de notaris wordt een termijn van acht dagen genoemd, maar deze termijn kan niet achteraf alsnog aan de brief van 23 november 2020 (“the notice of default”) worden verbonden. De wet definieert een ingebrekestelling als een schriftelijke aanmaning waarbij een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld. De rechtbank heeft in dit verband ook verwezen naar de door [plaats 2] overgelegde schriftelijke toelichting die bij de NVM-akte hoort en waarin met betrekking tot artikel 11 onder meer staat vermeld:
eerste griefis gericht tegen deze overwegingen. Het hof deelt echter het oordeel van de rechtbank dat van de in de brief van 23 november 2020 van de makelaar gestelde tekortkomingen alleen het niet tijdig stellen van zekerheid een tekortkoming is op grond waarvan de koopovereenkomst kan worden ontbonden en dat [plaats 2] op dit punt niet correct in gebreke is gesteld. In deze brief wordt geen termijn voor nakoming van deze verplichting gesteld. In het e-mailbericht van 25 november 2020 van de notaris wordt een termijn van acht dagen genoemd, maar deze termijn kan niet achteraf alsnog aan de brief van 23 november 2020 (“the notice of default”) worden verbonden. De wet definieert een ingebrekestelling als een schriftelijke aanmaning waarbij een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld. De rechtbank heeft in dit verband ook verwezen naar de door [plaats 2] overgelegde schriftelijke toelichting die bij de NVM-akte hoort en waarin met betrekking tot artikel 11 onder meer staat vermeld:
Dit constateren vindt plaats door de andere partij in gebreke te stellen, dat wil zeggen, in een officieel stuk mee te delen dat deze zijn verplichtingen niet nakomt. Dit moet gepaard gaan met een sommatie om alsnog binnen acht dagen de verplichting na te komen. Hiermee geeft men de wederpartij als het ware een laatste kans.
Voor zover [appellanten] . hebben bedoeld te betogen dat de acht dagen-termijn reeds op basis van de tekst van de koopovereenkomst gaat lopen bij een
notice of defaultgaat dat betoog dus niet op. Het hof overweegt ten slotte dat het e-mailbericht van 25 november 2020 van de notaris geen zelfstandige ingebrekestelling bevat. De met de eerste grief ingenomen stelling, dat wel degelijk een termijn is gesteld en daarmee aan de vereisten van het in gebreke stellen is voldaan, heeft dus geen succes. De
tweede grief, die op de eerste grief voortborduurt, faalt om bovenstaande redenen eveneens. [appellanten] . hebben elders in de memorie van grieven (onder randnummers 13 en 14) nog aangevoerd dat de verwijzing van [plaats 2] naar zijn advocaat in de hierboven onder feit 3.h weergegeven brief (“
If it makes more sense, we can turn directly into our legal firm.”) duidelijk maakt dat [plaats 2] niet kan en niet wil nakomen waardoor verzuim zonder ingebrekestelling is ingetreden. Uit deze tekst, bezien in de context van dit bericht, kan dit echter onvoldoende worden afgeleid, daargelaten waartoe een dergelijke conclusie in dit geschil zou moeten leiden. De
derde griefbehoeft na voorgaande overwegingen geen behandeling meer.
notice of defaultgaat dat betoog dus niet op. Het hof overweegt ten slotte dat het e-mailbericht van 25 november 2020 van de notaris geen zelfstandige ingebrekestelling bevat. De met de eerste grief ingenomen stelling, dat wel degelijk een termijn is gesteld en daarmee aan de vereisten van het in gebreke stellen is voldaan, heeft dus geen succes. De
tweede grief, die op de eerste grief voortborduurt, faalt om bovenstaande redenen eveneens. [appellanten] . hebben elders in de memorie van grieven (onder randnummers 13 en 14) nog aangevoerd dat de verwijzing van [plaats 2] naar zijn advocaat in de hierboven onder feit 3.h weergegeven brief (“
If it makes more sense, we can turn directly into our legal firm.”) duidelijk maakt dat [plaats 2] niet kan en niet wil nakomen waardoor verzuim zonder ingebrekestelling is ingetreden. Uit deze tekst, bezien in de context van dit bericht, kan dit echter onvoldoende worden afgeleid, daargelaten waartoe een dergelijke conclusie in dit geschil zou moeten leiden. De
derde griefbehoeft na voorgaande overwegingen geen behandeling meer.
4.6
Aangezien het hoger beroep faalt, zal het vonnis waarvan beroep worden bekrachtigd en zullen [appellanten] . als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
5.De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] . in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [plaats 2] begroot op nihil.
Dit arrest is gewezen door mrs. I. de Greef, E.K. Veldhuijzen van Zanten en M. Mieras en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2024.