Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 22/2298
22 februari 2024
uitspraak van de dertiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr A. Bakker)
tegen de uitspraak van 1 augustus 2022 in de zaak met kenmerk AMS 21/1758 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] ,de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) genomen beschikking van 20 juli 2020 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 1.169.500.
1.2.
Belanghebbende heeft bij brief van 3 augustus 2020 bezwaar gemaakt tegen de naheffingsaanslag.
1.3.
Bij uitspraak op bezwaar van 10 februari 2021 heeft de inspecteur het bezwaar ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 1 augustus 2022 heeft de rechtbank heb beroep ongegrond verklaard.
1.5.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 januari 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van een woning gelegen aan de [A-straat] te [Z] .
2.2.
De woning heeft een oppervlakte van 234 m2 en de kavel heeft een oppervlakte van 159 m².
3.Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
4.Beoordeling van het geschil in hoger beroep
oproepen Grondbedrijf
4.1.1.
Belanghebbende roept in haar hogerberoepschrift: “de gemeente afdeling Grond en Ontwikkeling”, ook wel grondbedrijf genoemd, op als derde belanghebbende teneinde om aan de onderhavige procedure deel te nemen en standpunt in te nemen ten aanzien van de WOZ-waarde van belastingjaar 2015 met waardepeildatum 1 januari 2014.
4.1.2.
Voor zover belanghebbende met het voorgaande bedoelt het Hof in te lichten over een door haar gedane oproep aan het grondbedrijf constateert het Hof dat dit het grondbedrijf er niet toe heeft bewogen een verzoek te doen om als partij aan het geding deel te nemen. Voor zover zij bedoelt het Hof te verzoeken het grondbedrijf, als eigenaar van de grond, in de gelegenheid te stellen aan het geding deel te nemen wijst het Hof dat verzoek af. Het Hof vindt geen aanleiding (ambtshalve of op verzoek van belanghebbende) gebruik te maken van zijn bevoegdheid om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen, reeds omdat niet is toegelicht welk belang belanghebbende daarbij heeft (vgl. A-G Pauwels 22 september 2023, ECLI:NL:PHR:2023:831). Het Hof acht een dergelijk belang ook niet aannemelijk; het grondbedrijf heeft immers ten opzichte van belanghebbende een tegenovergesteld belang. Daarnaast heeft het grondbedrijf zelf geen verzoek gedaan deel te nemen aan het geding (vgl. Hof Amsterdam 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594).
overleggen stukken
4.2.1.
Belanghebbende heeft met een beroep op artikel 40, lid 2, Wet WOZ, verzocht om de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, omdat deze volgens belanghebbende aan de vaststelling van de waarde ten grondslag liggen. Daarnaast stelt belanghebbende dat deze transactiegegevens behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb).
De heffingsambtenaar stelt dat hij alle gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de waardevaststelling en alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd en toegezonden en dat van schending van de genoemde artikelen geen sprake is.
4.2.2.
Het Hof volgt de heffingsambtenaar in zijn onweersproken stelling dat hij alle gegevens heeft verstrekt waar belanghebbende om heeft verzocht (zoals grondstaffels, iWOZ-vastgoedrapporten, indexatiefactoren en berekeningen van de erfpachtcorrecties), met uitzondering van de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd. Het Hof is van oordeel dat deze transactiegegevens niet ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en niet een op de zaak betrekking hebbend stuk vormen. Ook anderszins is er geen gegeven van modelmatige waardebepaling dat ten grondslag ligt aan de vastgestelde waarde, noch een stuk van modelmatige waardebepaling dat op de zaak betrekking heeft. De heffingsambtenaar heeft dus niet in strijd heeft gehandeld met de voornoemde artikelen (40, lid 2, Wet WOZ en 7:4, lid 2, en 8:42, lid 1, Awb) door deze gegevens niet te verstrekken, ter inzage te leggen en in het geding te brengen. Ter onderbouwing verwijst het Hof naar hetgeen dienaangaande is overwogen in rechtsoverwegingen 5.4.1-5.5.4 van de uitspraak van dit Hof van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594.
4.2.3.
Ook anderszins ziet het Hof geen grond voor een verplichting van de heffingsambtenaar om de gegevens van andere transacties in te brengen dan hij heeft gedaan. Die verplichting is in ieder geval niet gelegen in de op hem rustende bewijslast inzake de door hem vastgestelde WOZ-waarde, aangezien het hem volgens vaste jurisprudentie in een procedure over een WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer; vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, 17/00395, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, 19/05491, ECLI:NL:HR:2020:988). Anders dan belanghebbende betoogt, is deze handelswijze niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel.
algemene beginselen van behoorlijk bestuur
4.3.
Het beroep op andere beginselen van behoorlijk bestuur, zoals geformuleerd in het hogerberoepschrift (het handelen in strijd met het gelijkheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel en het motiveringsbeginsel, en het ontbreken van een zorgvuldige voorbereiding van een besluit) treft evenmin doel.
Op belanghebbende rust de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken.
WOZ-waarde
4.4.1.
Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
4.4.2.
Het Hof stelt daarbij voorop dat:
(i) de in geschil zijnde (WOZ-)waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en
(ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene – verkoopprijzen van andere objecten; en
(iii) doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.
4.4.3.
De in de matrix van de heffingsambtenaar opgenomen vergelijkingsobjecten (de [B-straat] , [C-straat] en de [E-straat] - alle te [Z] ) zijn alle rond de waardepeildatum verkocht. Wat betreft grootte, bouwjaar, type, uitstraling en ligging (in dezelfde buurt) zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning. De (naar waardepeildatum 1 januari 2014 gecorrigeerde) verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten bieden – rekening houdend met de onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging van de woningen alsmede de (beperkte) verschillen in oppervlakte - steun aan de voor de woning op € 1.169.500 vastgestelde WOZ-waarde.
4.4.4.
Aan belanghebbende kan worden toegegeven dat het vergelijkingspand [C-straat] op enige afstand van de woning ligt (en daarmee verder dan beide andere vergelijkingspanden). Echter, dit vergelijkingspand is in hetzelfde jaar gebouwd als de woning en in dezelfde buurt gelegen, en ook overigens goed vergelijkbaar met de woning. Het Hof ziet geen aanleiding dit vergelijkingspand buiten aanmerking te laten.
Belanghebbende heeft haar stelling dat de [E-straat] niet als vergelijkingspand kan dienen vanwege de ‘uitstekende ligging’ niet of althans onvoldoende onderbouwd.
4.4.5.
De heffingsambtenaar heeft in dit verband uit de transactieprijzen van deze vergelijkingsobjecten prijzen per m2 herleid van (na aanpassing in hoger beroep) gemiddeld € 5.468. De woning van belanghebbende is gewaardeerd op € 4.300 per m2 en daarmee substantieel onder het gemiddelde van de vergelijkingspanden. Gelet op dit ruime verschil met het gemiddelde voor de vergelijkingspanden is er geen aanleiding voor verlaging van de waarde.
4.4.6.
De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met (de waarde drukkende invloed van) de nabijheid van de drukke [F-straat] , treft geen doel. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat de woning ongeveer dertig meter verwijderd ligt van de [F-straat] , hetgeen ook blijkt uit de in het hogerberoepschrift opgenomen luchtfoto. In ieder geval ligt de woning niet zodanig dicht bij de [F-straat] dat mogelijk verkeerslawaai en/of fijnstof tot merkbare en meetbare waardedruk leidt – nog daargelaten dat het vergelijkingspand aan de [E-straat] op overeenkomstige afstand van de [F-straat] ligt zodat eventuele waardeverminderende invloed in de voor dit vergelijkingspand gerealiseerde verkoopprijs verdisconteerd zal zijn. Het Hof merkt in dit verband op dat belanghebbende ondanks deze nabijheid van de [F-straat] voor de [E-straat] benadrukt dat het gaat om een vergelijkingspand op een ‘uitstekende ligging’.
De stelling van belanghebbende dat het waargenomen zwerfvuil bij de vuilcontainers aan de overzijde van de straat leidt tot een lagere waarde, treft evenmin doel. Het komt helaas voor dat vuilnis niet altijd op de juiste wijze wordt aangeboden en soms (zoals waar te nemen op de door belanghebbende overgelegde foto’s) naast vuilcontainers wordt geplaats totdat het door vuilnisophaaldienst wordt opgehaald. Echter, dit verschijnsel doet zich (helaas) overal in [Z] (en ook daarbuiten) voor. Op de foto’s is voorts waar te nemen dat de vuilcontainers zich op de hoek van de [F-straat] bevinden - en derhalve op ongeveer dertig meter van de woning. Dit alles is niet zodanig dat het tot een merkbare en in aanmerking te nemen waardedruk leidt.
De enkele omstandigheid dat belanghebbende er blijkbaar voor kiest om een kamer op de tweede etage nog op te knappen (zoals ook op de overgelegde foto’s is waar te nemen), leidt evenmin tot een vermindering van de waarde.
Wat daar van zij, ook als belanghebbende veronderstellende wijze zou moeten worden gevolgd in een of meer van bovengenoemde gestelde waard verminderende factoren, is er met de door de heffingsambtenaar gehanteerde gemiddelde prijs per m2 voor de vergelijkingspanden (ruim) voldoende marge om af te zien van een lagere waarde van de woning.
4.4.7.
Hetzelfde heeft te gelden voor het door belanghebbende gestelde hogere woonoppervlakte van [B-straat] : 325 m2 in plaats van de door heffingsambtenaar (nader) vastgestelde 316 m2. Ook als belanghebbende in deze waarneming moet worden gevolgd, is het verschil dermate gering (en de marge tot de vergelijkingspanden dermate groot) dat er geen merkbare of meetbare waardedruk van uit gaat.
4.5.
Belanghebbende voert een pand aan de [F-straat] aan als mede in aanmerking te nemen vergelijkingspand. Het Hof kan belanghebbende daarin niet volgen. De verkoop van dit pand (te weten, op 1 mei 2015) is dermate ver van waardepeildatum verwijderd (meer dan een jaar) dat de voor dit pand gerealiseerde verkoopprijs niet kan worden gebruikt voor de waardering van de woning – nog daargelaten dat deze woning is gelegen in een straat met (althans, volgens belanghebbende) ernstige verkeers-, geluids- en fijnstofoverlast dat de daarvoor gerealiseerde verkoopprijs ad € 950.000 eerder een onderbouwing vormt voor de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde, dan voor de door belanghebbende verdedigde waarde van € 994.000.
4.6.
Het Hof volgt belanghebbende niet in haar stelling dat de heffingsambtenaar de vergelijkingsobjecten “strategisch heeft gekozen”, waarmee zij kennelijk bedoelt dat hij bewust enkele objecten vanwege de relatief hoge verkoopprijs in de matrix heeft opgenomen, terwijl objecten met een relatief lagere verkoopprijs beschikbaar waren. Belanghebbende heeft onvoldoende ingebracht om haar stelling aannemelijk te maken (bijvoorbeeld ten minste even goed vergelijkbare objecten met een relatief lagere verkoopprijs).
4.7.
Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bepaalde bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen, wat daar ook verder van zij.
erfpachtcorrectie
4.8.
Belanghebbende bestrijdt de voor de woning toegepaste erfpachtcorrectie. Het Hof is op grond van hetgeen is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 13 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:107, en de aldaar genoemde jurisprudentie van oordeel dat:
- het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen (zie rechtsoverweging 5.5.4);
- het rapport van 19 september 2019 van [A] en Van [B] (ook wel: Ortec-rapport) en opmerking van belanghebbende dat de gemeente [Z] naar aanleiding van dat rapport het oude correctiesysteem niet langer toepast, niet tot een ander oordeel leiden (zie rechtsoverwegingen 5.5.5 en 5.5.6);
- belanghebbende geen recht heeft op de 2%-korting (zie 2.5 en 2.6) en dat het hem onthouden van die korting geen schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur oplevert (zie rechtsoverweging 5.12), en dat
- de omstandigheid dat de WOZ-waarde in deze zaak is vastgesteld met het oog op de mogelijke deelname aan de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht geen aanleiding vormt om van het hiervoor overwogene af te wijken (zie rechtsoverweging 5.5.7).
4.9.
Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen gemachtigde overigens heeft aangevoerd (in zijn lange, moeilijk te volgen hogerberoepschrift) brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
Slotsom
4.10.
De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
5.Kosten
Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mr. A.M. van Amsterdam, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.J. Nagel als griffier. De beslissing is op 22 februari 2024 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: