ECLI:NL:GHAMS:2024:605

• Datum uitspraak: 22 februari 2024
• Publicatiedatum: 13 maart 2024
• Zaaknummer: 22/2378
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.M. van Amsterdam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake vaststelling WOZ-waarde van een woning

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 22 februari 2024 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende, [X], tegen de heffingsambtenaar van de gemeente [Z]. Het geschil betreft de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende, gelegen aan de [A-straat] te [Z]. De heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld op € 251.000, welke waarde na bezwaar werd verlaagd naar € 223.000. De rechtbank Amsterdam verklaarde het beroep van belanghebbende ongegrond, waarna hij in hoger beroep ging.

Tijdens de zitting op 30 januari 2024 heeft het Hof de argumenten van belanghebbende gehoord, waaronder dat de WOZ-waarde te hoog zou zijn vastgesteld en dat er onvoldoende rekening was gehouden met de staat van de woning en de VvE-reserves. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld. Het Hof concludeerde dat de vergelijkingsobjecten die door de heffingsambtenaar waren gebruikt, voldoende vergelijkbaar waren met de woning van belanghebbende en dat de toegepaste waarderingsmethodiek correct was.

Het Hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het hoger beroep ongegrond. Er werd geen aanleiding gezien voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht. De uitspraak is openbaar uitgesproken en partijen hebben de mogelijkheid om binnen zes weken beroep in cassatie in te stellen bij de Hoge Raad der Nederlanden.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 22/2378

22 februari 2024

uitspraak van de dertiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 9 september 2022 in de zaak met kenmerk AMS 21/5963 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) genomen beschikking van 28 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 251.000.

1.2.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de naheffingsaanslag. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 2 november 2021 het bezwaar gegrond verklaard en de waarde verminderd naar € 223.000.

1.3.

Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 9 september 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 januari 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning gelegen aan de [A-straat] te [Z] .

2.2.

De woning betreft een portiekflat met berging. De oppervlakte van de woning bedraagt 66 m².

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is, net als in beroep, in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’):

“5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

7. De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Zowel de woning als de vergelijkingsobjecten betreffen portiekflats met berging, gelegen in dezelfde buurt, en met hetzelfde bouwjaar.

8. Eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met het matige onderhouds- en kwaliteitsniveau van de woning. De rechtbank merkt op dat uit het 'Overzicht taxatiewaarden' blijkt dat de heffingsambtenaar bij de waardering al is uitgegaan van een matig onderhoudsniveau. Eiser heeft niet onderbouwd dat het onderhoudsniveau zodanig is, dat het als ‘slecht’ moet worden gekwalificeerd. De rechtbank is verder van oordeel dat uit de door eiser overgelegde foto’s niet blijkt dat daarnaast ook rekening moet worden gehouden met een matig kwaliteitsniveau.

9. Eiser heeft zich verder op het standpunt gesteld dat vergelijkingsobjecten verkoop 1 en verkoop 3 ten tijde van verkoop in goede staat verkeerden wat betreft het onderhoud. Dit blijkt volgens eiser uit de tekst en foto’s van de verkoopadvertenties. De rechtbank vindt in deze advertentietekst en foto’s echter niet voldoende aanleiding voor de conclusie dat rekening moet worden gehouden met een bovengemiddeld onderhoudsniveau van de twee vergelijkingsobjecten.

10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling rekening moet houden met VvE-reserves. De rechtbank leidt uit het ‘Overzicht taxatiewaarden’ af dat in de waardering ook rekening is gehouden met de aanwezigheid van VvE-reserves.

11. Eiser voert verder aan dat geen sprake is van een zorgvuldige voorbereiding, omdat de heffingsambtenaar geen volledige heroverweging heeft gedaan. Ook zou sprake zijn van een motiveringsgebrek.

De rechtbank volgt eiser daarin niet. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt voldoende waarop de heffingsambtenaar zijn beslissing heeft gebaseerd, dat alle relevante waarderingsaspecten bij de (her)beoordeling zijn betrokken en er is voldoende ingegaan op hetgeen in bezwaar is aangevoerd. Niet gebleken is dat er sprake is van een motiveringsgebrek.

15. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde met twee procent verminderd moet worden. De gemeente [Z] heeft ter zake het belastingjaar 2019 een korting van twee procent toegepast in verband met lopende procedures over de erfpachtcorrectie. De rechtbank verwerpt het standpunt van eiser dat hij ook voor het belastingjaar 2021 recht heeft op die korting en dat de heffingsambtenaar anders de algemene beginselen van behoorlijk bestuur schendt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 23 november 2021. Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel noch de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur ertoe nopen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor andere jaren dan 2019 met twee procent zou moeten verlagen.

12. Eiser voert tot slot aan dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet op zijn verzoek de op de toegepaste erfpachtcorrecties betrekking hebbende stukken aan hem heeft toegezonden. De rechtbank is echter van oordeel dat er geen sprake is van een gebrek. Uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022 blijkt namelijk de heffingsambtenaar in de bezwaarfase gehouden is om het taxatieverslag toe te sturen, maar dat dit niet geldt voor overige gegevens die door eiser worden genoemd.

13. Eiser voert verder aan dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor het berekenen van de erfpachtcorrectie niet optimaal is. De rechtbank overweegt echter dat de heffingsambtenaar niet verplicht is om uit een brede waaier aan mogelijke schattingen van de erfpachtcorrectie de meest waarschijnlijke of de beste te kiezen. Voldoende is dat de gemeente op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzes maakt. Dit volgt ook uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019, waarin het hiervoor genoemde betoog van de gemachtigde van eiser reeds is verworpen.

Conclusie

14. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.

15. Bij die uitkomst is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

overleggen stukken

5.1.

Belanghebbende heeft (eerst) in hoger beroep gevraagd om overlegging van de bouwtekeningen. Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar gehanteerde woonoppervlakte nimmer betwist, en zijn verzoek om bouwtekeningen op geen enkele wijze onderbouwd, anders dan middels een verwijzing naar een arrest van de Hoge Raad uit 2018 (ECLI:NL:HR:2018:672). In eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar bij brief van 12 januari 2022 de stukken van het geding (in kopie) overgelegd aan de rechtbank. Belanghebbende heeft ook op dat moment niet gevraagd om bouwtekeningen.

Nu iedere onderbouwing ontbreekt, en ook niet ter zitting naar voren is gebracht, ziet het Hof geen grond voor een verplichting van de heffingsambtenaar om de bedoelde gegevens alsnog in te brengen.

Die verplichting is in ieder geval niet gelegen in de op de heffingsambtenaar rustende bewijslast inzake de door hem vastgestelde WOZ-waarde, aangezien het hem volgens vaste jurisprudentie in een procedure over een WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer; vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, 17/00395, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, 19/05491, ECLI:NL:HR:2020:988).

algemene beginselen van behoorlijk bestuur

5.2.

Het beroep op andere beginselen van behoorlijk bestuur, zoals geformuleerd in het hogerberoepschrift (het handelen in strijd met het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en/of het motiveringsbeginsel, en het ontbreken van een zorgvuldige voorbereiding van een besluit) treft evenmin doel.

Op belanghebbende rust de last feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken.

WOZ-waarde

5.3.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.

5.4.

Het Hof stelt daarbij voorop dat:

(i) de in geschil zijnde (WOZ-)waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en

(ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene – verkoopprijzen van andere objecten; en

(iii) doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.

5.5.

De in de matrix van de heffingsambtenaar opgenomen vergelijkingsobjecten (de [B-straat] 220 en 256 en de [C-straat] - alle te [Z] ) zijn alle rond de waardepeildatum verkocht. Wat betreft grootte, bouwjaar, type, uitstraling en ligging (in dezelfde buurt) zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning. De (naar de waardepeildatum 1 januari 2020 gecorrigeerde) verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten bieden – rekening houdend met de onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging van de woningen alsmede de (beperkte) verschillen in oppervlakte - steun aan de (nader) voor de woning op € 223.000 vastgestelde WOZ-waarde.

5.6.

De heffingsambtenaar heeft in dit verband uit de transactieprijzen van deze vergelijkingsobjecten prijzen per m2 herleid van gemiddeld € 3.692. De woning van belanghebbende is gewaardeerd op € 3.264 per m2 en daarmee onder het gemiddelde van de vergelijkingspanden. Gelet op dit verschil met het gemiddelde voor de vergelijkingspanden is er geen aanleiding voor verlaging van de waarde.

5.7.

De (in hoger beroep herhaalde) stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de staat van de woning, treft evenmin doel. Uit de matrix blijkt dat voor de woning is uitgegaan van de kwalificatie ‘matig’ voor onderhoud (en voor de vergelijkingspanden van ‘gemiddeld’). Uit de overgelegde foto’s valt af te leiden dat de staat van de woning minder is dan gemiddeld, maar de foto’s bieden geen of althans onvoldoende onderbouwing dat uitgegaan zou moeten worden van een lagere kwalificatie zoals ‘slecht’.

5.8.

Belanghebbende heeft zijn stelling dat het onderhoud van de vergelijkingspanden aan de [B-straat] 220 en [C-straat] zodanig goed is dat voor deze panden uitgegaan moet worden van een 5% lagere prijs per m2 - tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar - niet of althans onvoldoende aannemelijk gemaakt. De enkele verwijzing naar een verkoopbrochure (waarbij uit de aard der zaak de te verkopen zaak zo positief mogelijk wordt omschreven, zoals de aanprijzing: ‘Kortom, een fantastisch afgewerkt appartement en gelijk instapklaar’) is daartoe in ieder geval onvoldoende.

Echter, ook als belanghebbende in deze stelling – veronderstellenderwijs – zou moeten worden gevolgd, leidt dat niet tot een lagere waarde zoals volgt uit de doorrekening (daarin niet weersproken door gemachtigde) die de heffingsambtenaar bij het verweerschrift in hoger beroep heeft gevoegd.

5.9.

De (in hoger beroep herhaalde) stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het aandeel in het VvE-reservefonds treft geen doel, omdat uit de matrix duidelijk blijkt dat de heffingsambtenaar hier wel degelijk rekening mee heeft gehouden – zoals gemachtigde al door de rechtbank is voorgehouden.

erfpachtcorrectie

5.10.

Belanghebbende bestrijdt de voor de woning toegepaste erfpachtcorrectie. Het Hof is op grond van hetgeen is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 13 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:107, en de aldaar genoemde jurisprudentie van oordeel dat:

- het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen (zie rechtsoverweging 5.5.4);

- het rapport van 19 september 2019 van [A] en Van [B] (ook wel: Ortec-rapport) en opmerking van belanghebbende dat de gemeente [Z] naar aanleiding van dat rapport het oude correctiesysteem niet langer toepast, niet tot een ander oordeel leiden (zie rechtsoverwegingen 5.5.5 en 5.5.6);

5.11.

Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

Slotsom

5.12.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. A.M. van Amsterdam, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.J. Nagel als griffier. De beslissing is op 22 februari 2024 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: