ECLI:NL:GHAMS:2024:632

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 23/308

13 februari 2024

uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: G. Gieben)

tegen de uitspraak van 17 februari 2023 in de zaak met kenmerk HAA 21/6728 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Kennemerland Zuid,de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 25 februari 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [A-straat] 106a te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 naar waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 262.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 bekendgemaakt.

1.2.

Bij uitspraak van 28 oktober 2021 heeft de heffingsambtenaar het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 3 april 2023. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Met instemming van partijen heeft geen mondelinge behandeling plaatsgevonden. Bij brief van 7 februari 2024 heeft het Hof partijen geïnformeerd dat het onderzoek is gesloten.

2.2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’ respectievelijk ‘verweerder’):

“1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning, gebouwd in 1900. De inhoud van de woning is 269 m³ en de oppervlakte van het perceel is 98 m².”

2.2.

Het Hof gaat ook uit van de hiervoor vermelde feiten en vult deze als volgt aan.

2.3.

In het bezwaarschrift van 27 februari 2021 heeft de gemachtigde van belanghebbende verzocht om het taxatieverslag en om toezending van de op de zaak betrekking hebbende stukken. Zij schrijft:

“(…) Ik verzoek u, conform voorgaande zin, van het onderhavige object alsmede van de gehanteerde referentiepanden, de grondstaffels, liggingsfactor, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum en de KOUDV-factoren te overleggen.”

2.4.

Met dagtekening 1 maart 2021 heeft de heffingsambtenaar het taxatieverslag naar (de gemachtigde van) belanghebbende gestuurd en haar verder gewezen op het inzagerecht tijdens de bezwaarfase.

2.5.

Belanghebbende heeft haar bezwaarschrift bij brief van 25 mei 2021 aangevuld. Daarin wordt het eerder gedane informatieverzoek herhaald.

2.6.

Op 23 juli 2021 heeft een hoorzitting plaatsgevonden. In het verslag van het horen is vermeld:

“Tijdens de hoorzitting is het volgende aangevoerd:

 Het betreft uitsluitend [A-straat] 106a. Er is ook bezwaar gemaakt (en al gehoord) tegen [A-straat] 106 maar dat is niet juist. Dit bezwaar (…) zal worden ingetrokken.

 Er is overlast van de doorgaande weg ( [#] )

 Er is onvoldoende rekening gehouden met de ligging in het buitengebied, de verkoopcijfers liggen totaal anders. Op mijn opmerking welk buitengebied, geeft gemachtigde aan dat hij bedoelt dat er sprake is van een ander dorp en dus een andere markt.

 Het waardevoorstel is € 245.000.”

2.7.

Met dagtekening 28 oktober 2021 heeft de heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar gedaan. Daarbij verwijst de heffingsambtenaar naar de bijlage bij de uitspraak op bezwaar: een ‘Taxatieadvies’.

2.8.

Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft de heffingsambtenaar in de beroepsfase een ‘Waarderapport’ van taxateur [A] overgelegd, met een matrix en grondstaffels.

2.9.

Bij zijn verweerschrift in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een kopie van een akte van levering van grond meegestuurd. Hieruit blijkt dat op 9 april 2021 een perceel bouwgrond van 120 m² is verkocht voor € 341.708. De grond is gelegen aan de De [B-straat] in [Z] en bestemd voor nieuwbouwwoningen.

2.10.

Belanghebbende heeft de woning in 2014/2015 gekocht van haar ouders die in de naburige woning [A-straat] 106 wonen. In een (tweede) bezwaarschrift dat belanghebbende zelf op 1 maart 2021 langs elektronische weg heeft ingediend, is een koopsom van € 200.000 vermeld.

2.11.

Tot de gedingstukken behoort een Taxatierapport van taxateur [B] (waardepeildatum 26 augustus 2014). Daarin is onder meer vermeld:

“Object

(…)

Toegepaste constructie (…) Buitenmuur: steen

Binnenmuur: steen, bouwplaat”

3.Geschil in hoger beroep

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft als volgt overwogen en beslist:

“
Informatievoorziening in de bezwaarfase

5. Eiseres stelt dat verweerder artikel 40 van de Wet WOZ heeft geschonden door ondanks een daartoe strekkend verzoek, de zogenoemde grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning niet te verstrekken in de bezwaarfase.

6. De rechtbank is van oordeel dat uit artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ volgt dat verweerder het taxatieverslag gedurende de bezwaarfase dient te overleggen, hetgeen is gebeurd. Verweerder heeft daarom voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ (vgl. Hof Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499).

Schending motiveringsbeginsel

7. De stelling van eiseres dat verweerder de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd, wordt niet door de rechtbank gevolgd. De bij het proces gevoegde standpunten die eiseres in bezwaar heeft aangevoerd zijn door verweerder in de uitspraak op bezwaar afdoende besproken. Dat het resultaat niet is zoals door eiseres is gewenst maakt niet dat sprake is van een onvoldoende motivering.

De waarde van de woning

8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

9. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in gemeente [gemeente] gelegen twee-onder-één-kapwoningen zijn uit een nagenoeg gelijk bouwjaar (tussen 1900 en 1927) en waarvan de inhoud en perceelgrootte niet al te zeer afwijken van de woning. Eiseres heeft gesteld dat referentieobject [C-straat] (in [plaats] gelegen) geen goed referentieobject is, daar het object in een andere kern is gelegen. Verweerder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de ligging in twee verschillende dorpen ( [Z] en [plaats] ) door twee verschillende grondstaffels aan te houden. Er zijn bovendien – zo heeft verweerder onweersproken naar voren gebracht – ook geen beter vergelijkbare referentieobjecten beschikbaar, zodat ook om die reden het referentieobject niet buiten beschouwing kan worden gelaten. Ter zake van het standpunt van eiseres dat de waarde van [A-straat] 91 meer dan 35% afwijkt dan de eindwaarde van de woning van eiseres, overweegt de rechtbank dat deze 35%-regel een richtlijn van de Waarderingskamer betreft, welke niet dwingend van toepassing is op de waardevaststelling van de woning. Hoewel het minder wenselijk is om een referentieobject te gebruiken waarvan de verkoopprijs meer dan 35% afwijkt van de WOZ-waarde van het te waarderen object, acht de rechtbank [A-straat] 91 wel voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de referentieobjecten kunnen derhalve worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de referentieobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.

10. Dat laatste heeft verweerder gelet op de verschillen, zoals vermeld in de matrix, gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het verweerschrift en het daarbij overgelegde waarderapport een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de referentieobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Het referentieobject [A-straat] 91 verschilt weliswaar in bouwjaar en grootte, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen – waaronder inhoud en perceeloppervlakte – voldoende rekening is gehouden. De referentieobjecten hoeven niet identiek te zijn om te dienen als referentieobject. Daartoe overweegt de rechtbank dat het referentieobject in dezelfde straat als de woning is gelegen. Verweerder heeft derhalve aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging (zie hierboven), kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningenniveau in de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen.

11. Eiseres voert aan dat door de kleine oppervlakte van de tuin – wat zo goed als geen achtertuin is – het perceel hierdoor niet optimaal bruikbaar is. Deze stelling brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel over door de taxateur vastgestelde doelmatigheid van de tuin en waarde van de woning. In de waardering en de matrix is rekening gehouden met de grootte van het perceel. De ter zitting besproken kadastrale kaart (op pagina 9 van het waarderapport) brengt de rechtbank niet tot andere inzichten. Hoewel het inderdaad een kleine tuin (een patio of ‘plaatsje’) betreft, ziet de rechtbank geen reden hieraan bovenop het voorgaande een afzonderlijk waardedrukkend effect toe te kennen.

12. Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de woning geen spouwmuren heeft. De rechtbank volgt eiseres niet in dit betoog daar twee van drie referentieobjecten ( [D-straat] en [C-straat] ) evenmin spouwmuren hebben. Voor zover er een waardedrukkend effect uitgaat van het ontbreken van een spouwmuur, dan is dit verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze objecten.

13. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten. De rechtbank is van oordeel dat gelet op de in beroep overgelegde taxatie de waarde eerder te laag dan te hoog is vastgesteld.

14. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

Proceskosten

15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep

5.1.

Belanghebbende voert in hoger beroep aan dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de gezochte waarde. De referentieobjecten wijken daarvoor, gelet op waarde, ligging, bouwjaar, koopsom, inhoud en oppervlakte, te veel af van de woning. De rechtbank heeft dit miskend.

De waarde is bovendien, ook als de referentieobjecten in aanmerking worden genomen, te hoog vastgesteld. Er dient een (extra) neerwaartse correctie van de waarde van de woning plaats te vinden voor de extreem kleine tuin, die in feite niet meer behelst dan een klein plaatsje. Bovendien heeft de woning, anders dan het referentieobject [A-straat] 91, geen spouwmuren. Daarmee is onvoldoende rekening gehouden. Ook heeft de heffingsambtenaar de aangevoerde grieven onvoldoende besproken in de uitspraak op bezwaar, waardoor hij het motiveringsbeginsel heeft geschonden.

Tot slot stelt belanghebbende dat artikel 40 Wet WOZ is geschonden. De rechtbank heeft ten onrechte geoordeeld dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase kon volstaan met enkel het verstrekken van het taxatieverslag.

De heffingsambtenaar schaart zich achter het oordeel van de rechtbank.

5.2.

Het Hof stelt bij zijn beoordeling voorop dat (i) de in geschil zijnde waarde de waarde van de woning in zijn geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden slechts een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken, en (ii) bij de vaststelling van de waarde gaat het – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de peildatum – om een taxatie van de waarde op de peildatum. Een dergelijke taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend.

5.3.

Het standpunt van belanghebbende dat dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld, volgt het Hof niet. Het Hof onderschrijft hetgeen door de rechtbank is overwogen in r.o. 10, 11 en 12 van haar uitspraak. In aanvulling daarop overweegt het Hof dat uit het taxatierapport, zoals aangehaald onder 2.11, volgt dat de muren van de woning wellicht geen originele spouwmuren zijn (muren die uit twee evenwijdige delen bestaan: een buiten- en binnenmuur) maar evenmin dat het enkele (niet geïsoleerde) muren zijn. Nog daargelaten dat [D-straat] en [C-straat] ook geen spouwmuren hebben, zodat een eventueel waardedrukkend effect daarvan is verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze objecten.

De klacht over de te hoge waardering van de kavel vanwege de (zeer) kleine tuin, faalt. De heffingsambtenaar heeft een akte van levering overgelegd (van 9 april 2021) van een perceel bouwgrond (De [B-straat] te [Z] ) nabij de woning. En hoewel deze verkoop 16 maanden na de waardepeildatum is gerealiseerd, werpt deze transactie licht op de aan de kavel van de woning toegekende waarde van € 114.464. Voor genoemd perceel bouwgrond van 120 m² is € 341.708 betaald. Dit leidt het Hof tot het oordeel dat de onderwerpelijke kavel (98 m²), ook als rekening wordt gehouden met de indexering naar de waardepeildatum en de (zeer) bescheiden tuin, eerder (veel) te laag dan te hoog is vastgesteld.

Ten overvloede overweegt het Hof dat de woning eind 2015 door belanghebbende is gekocht van haar ouders (de bewoners van [A-straat] 106) die hun vrijstaande woning daarvoor hebben gesplitst in twee-onder-een-kapwoningen (nr. 106 en 106a). Daarbij is de tuin op een nogal ongebruikelijke wijze kadastraal gesplitst. Zo veronderstellende wijs wordt aangenomen dat van die kadastrale keuze een waarde drukkend effect uitgaat, kent het Hof daaraan, gelet op de familieband en de mogelijkheid die deze biedt tot aanpassing van die keuze, minder gewicht toe. Nog daargelaten dat een waarde drukkend effect van die keuze (de kleine tuin) niet zonder meer kan worden aangenomen omdat niet iedereen prijs stelt op een grote(re) tuin. Gelet op het vorenstaande ziet het Hof in de omvang van de tuin geen aanleiding voor een benedenwaartse bijstelling van de waarde. Het Hof verklaart het beroep van belanghebbende, voor zover het de beschikte waarde betreft, ongegrond.

5.4.

De klacht dat het motiveringsbeginsel door de heffingsambtenaar is geschonden wordt eveneens verworpen. Ter onderbouwing van dit oordeel verwijst het Hof naar hetgeen door de rechtbank in r.o. 7 van haar uitspraak is overwogen.

5.5.

De stelling dat de referentieobjecten genoemd in de matrix (behorende bij het waarderapport) niet kunnen dienen ter onderbouwing van de gezochte waarde, volgt het Hof evenmin. Het Hof onderschrijft hetgeen door de rechtbank ter zake is overwogen in r.o. 9 van haar uitspraak. Hetgeen in hoger beroep is aangevoerd leidt niet tot een ander oordeel.

5.6.

De klacht over schending van art. 40, lid 2, Wet WOZ slaagt wel. De stukken van het geding laten geen andere slotsom toe dan dat belanghebbende aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning. Ook de omstandigheid dat die gegevens mogelijk voorafgaande aan het hoorgesprek wel ter inzage hebben gelegen, doet daar niet aan af. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om haar een afschrift van die gegevens te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft aan deze verplichting niet voldaan (vgl. HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052).

5.7.

In een dergelijk geval, waarin wordt geoordeeld dat de waarde niet te hoog is vastgesteld maar wel sprake is van een schending van art. 40, lid 2, Wet WOZ, is de rechter bevoegd maar niet verplicht, om het bestuursorgaan te veroordelen tot vergoeding van proceskosten van de belanghebbende en het door de belanghebbende betaalde griffierecht. Het Hof ziet in dit geval geen aanleiding om van die bevoegdheid gebruik maken omdat, gelet op hetgeen belanghebbende in beroep tegen de beschikte waarde heeft aangevoerd (zie punt 3 van de rechtbankuitspraak), het Hof aannemelijk acht dat het gebrek aan informatievoorziening door de heffingsambtenaar niet van doorslaggevende betekenis is geweest om beroep in te stellen. Belanghebbende heeft in beroep immers tal van andere grieven aangevoerd die los staan van de gebrekkige informatieverstrekking, zoals de waardedrukkende invloed van het ontbreken van een achtertuin en spouwmuren, de ongeschiktheid van twee van de gebruikte referentieobjecten en een gebrekkige motivering van de uitspraak op bezwaar.

Naar ’s Hofs oordeel kan bovendien niet worden geoordeeld dat de waarde van de woning pas aannemelijk is gemaakt met de stukken die in de beroepsfase zijn overgelegd. Met name de al in het taxatieverslag genoemde verkoopprijs van de [A-straat] 91 (€ 471.000 voor een huis met iets minder inhoud en 290 m² perceel) onderbouwt de waarde ruimschoots.

Slotsom

5.8.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6.Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter, B.A. van Brummelen en
W.J. Blokland, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van
mrs. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 13 februari 2024 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: