Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.328.594/01 NOT
nummer eerste aanleg : 23-07
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 26 maart 2024
inzake
[appellant] ,
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
tegen
mr. [geïntimeerde] ,
notaris te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. N. van Collem, advocaat te Zoetermeer.
Partijen worden hierna klager en de notaris genoemd.
1.De zaak in het kort
Klager is in 2019 failliet verklaard. De in het faillissement benoemde curator heeft de woning van klager verkocht. De waarnemer van de notaris heeft de akte van levering van de woning gepasseerd. Klager verwijt de notaris dat hij niet aan zijn zorgplicht jegens klager heeft voldaan.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Klager heeft op 20 juni 2023 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 12 juni 2023 (ECLI:NL:TNORDHA:2023:13).
2.2.
De notaris heeft op 30 augustus 2023 een verweerschrift bij het hof ingediend.
2.3.
Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.
2.4.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 11 januari 2024. Klager en de notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; klager en de gemachtigde van de notaris aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnota’s. Klager heeft ter zitting nog een aanvullende productie ingediend. Desgevraagd heeft de notaris ter zitting verklaard geen bezwaar te hebben tegen toelating van deze buiten de daarvoor gestelde termijn ingediende productie, zodat deze tot de processtukken behoort.
3.Feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat. De feiten komen neer op het volgende.
3.1.
Op 8 mei 2019 is klager failliet verklaard. Mr. [naam] (hierna: de curator) is als curator benoemd en mr. W.J. Don als rechter-commissaris.
3.2.
Klager was voor de onverdeelde helft eigenaar van de woning aan de [straatnaam] 44 te [plaats] . De ex-partner van klager was eveneens eigenaar voor de onverdeelde helft. Sinds 2014 zijn klager en zijn ex-partner niet meer samen. Klager is in de woning blijven wonen.
3.3.
Bij beschikking van 16 juli 2020 heeft de rechtbank Den Haag op grond van artikel 174 van Pro boek 3 van het Burgerlijk Wetboek de curator gemachtigd de woning te gelde te maken. Omdat in de beschikking een onjuist huisnummer was opgenomen heeft de rechtbank op 27 januari 2021 een herstelbeschikking afgegeven.
3.4.
Op 8 januari 2021 heeft de curator, in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van klager, en als gemachtigde van de ex-partner van klager, benoemd bij gerechtelijke beschikking van 16 juli 2020, een koopovereenkomst gesloten met twee natuurlijke personen als kopers van de woning.
3.5.
Op 14 januari 2021 heeft de notaris de koopovereenkomst ingeschreven in de openbare registers.
3.6.
Op 2 februari 2021 heeft een kandidaat-notaris als waarnemer van de notaris, de akte van levering van de woning gepasseerd.
4.De klacht
4.1.
Klager verwijt de notaris dat hij zijn drie essentiële taken heeft verzuimd, namelijk:
I. informatieplicht: de notaris heeft klager nimmer op de hoogte gehouden van
ontwikkelingen rondom de verkoop van de woning;
II. controleplicht: bij de inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers heeft de notaris niet gecontroleerd of de beschikking van 16 juli 2020, gewezen tussen de curator en de ex-partner van klager, legitiem was. Ook heeft de notaris niet gecontroleerd of de handtekening van klager onder de koopovereenkomst ter zake artikel 21 echt Pro was. Dit artikel ziet op aansprakelijkheid bij verborgen gebreken. Klager stelt dat de handtekening van klager is vervalst;
III. controle wilsovereenstemming verkoop woning: de notaris heeft niet gecontroleerd of de hypotheekbank ABNAMRO en de rechter-commissaris akkoord waren met de verkoop van de woning. Omdat de lening niet was opgeëist, diende er eerst schriftelijke toestemming te zijn van de hypotheekbank.
4.2.
De bij de kamer ingediende klacht is opgebouwd uit de drie hierboven omschreven klachtonderdelen en die onderdelen zijn in hoger beroep nader feitelijk door klager toegelicht.
5.Beoordeling
5.1.
De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen de notaris ongegrond verklaard.
5.2.
Klager heeft bezwaren gemaakt tegen de gang van zaken in eerste aanleg. Naar het oordeel van het hof behoeven deze bezwaren geen nadere bespreking, nu het hof op de voet van artikel 107 lid 4 van Pro de Wet op het notarisambt (Wna) de zaak opnieuw in volle omvang behandelt en de door klager gestelde tekortkomingen
- daargelaten de juistheid hiervan - derhalve ten gevolge van de behandeling in hoger beroep zijn hersteld.
Klachtonderdeel I: informatieplicht
5.3.
De notaris was niet gehouden klager te informeren over ontwikkelingen rondom de verkoop van de woning. Klager was bij de verkoop van de woning geen partij. Aan de zijde van verkopers was uitsluitend de curator bevoegd de woning te verkopen, enerzijds in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van klager, anderzijds als gemachtigde van de ex-partner van klager. De notaris heeft niettemin een conceptakte van levering en een nota van afrekening aan klager gezonden op 28 januari 2021. Van laakbaar handelen door de notaris is niet gebleken. Dat betekent dat dit klachtonderdeel ongegrond is.
Klachtonderdeel II: controleplicht
5.4.
De kamer heeft dit klachtonderdeel ongegrond geoordeeld en in dit kader als volgt overwogen. Vast is komen te staan dat de curator optrad in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van klager en op grond van de rechterlijke machtiging namens de vrouw. Een notaris mag na summier onderzoek afgaan op de stukken die hij van partijen ontvangt. Indien een rechterlijke beschikking is overgelegd, hoeft de notaris in beginsel niet te twijfelen aan de juistheid daarvan. Dat in de beschikking aanvankelijk een onjuist huisnummer was opgenomen maakt dat niet anders, omdat – zoals ook is overwogen in de herstelbeschikking – sprake was van een kennelijke fout, die zich leende voor eenvoudig herstel. Dat de notaris niet betrokken was bij het opstellen en ondertekenen van de koopovereenkomst brengt mee dat hij niet gehouden was onderzoek te doen naar de echtheid van de handtekeningen onder de aan hem verstrekte overeenkomst, ook niet naar de echtheid van de handtekening van klager in verband met artikel 21 van Pro de koopovereenkomst. Een eventuele ongeldigheid van artikel 21 heeft Pro immers geen gevolgen voor de juridische levering.
5.5.
Het hof verenigt zich met deze overwegingen en het oordeel van de kamer en maakt die tot de zijne. In hoger beroep zijn geen feiten of omstandigheden gebleken die een ander oordeel rechtvaardigen. Ook dit klachtonderdeel faalt dus.
Klachtonderdeel III: controle toestemming bank en rechter-commissaris
5.6.
Het hof gaat ervan uit dat de verkoop van de woning in overleg met de bank onderhands is geschied, en dat de bank ook heeft ingestemd met de verkoop en het royement van de hypotheek tegen betaling van de uitstaande schuld, gelet op het feit dat de notaris bij de bank een aflosnota heeft opgevraagd en verkregen.
5.7.
Voor zover het de toestemming van de rechter-commissaris betreft, heeft de notaris aangevoerd dat hem uit onderzoek is gebleken dat de rechter-commissaris deze heeft gegeven aan de curator. Het hof merkt, evenals de kamer, op dat het ontbreken van deze toestemming, op grond van artikel 72 lid 1 Faillissementswet Pro geen gevolgen had gehad voor de geldigheid van de door de notaris verzorgde levering.
5.8.
Uit het voorgaande volgt dat ook dit klachtonderdeel ongegrond is.
Conclusie
5.9.
Het hoger beroep slaagt niet. Het hof verklaart alle klachtonderdelen, net als de kamer, ongegrond. Het hof zal de bestreden beslissing daarom bevestigen.
6.Beslissing
Het hof:
- bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. J.W.M. Tromp, A.D.R.M. Boumans en
J.T.A. van der Stok en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2024 door de rolraadsheer.