Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.318.202/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 9258304/ CV EXPL 21-2838
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 april 2025
in de zaak van
[appellant 1] ,
[appellant 2] ,
beiden wonende te [plaats 1] , Duitsland,
appellanten,
tevens incidenteel geïntimeerden,
advocaat: mr. J.A.M. Janssen LLM. te Groningen,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [plaats 2] , Duitsland,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellant,
advocaat: mr. D.M.R. Janssen te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
Deze zaak gaat over een perceel op een vakantiepark dat door [appellanten] aan [geïntimeerde] is verhuurd en waarop [geïntimeerde] een vakantiewoning in eigendom heeft. In artikel 17 van Pro de huurovereenkomst staat dat [appellanten] zich het recht voorbehouden om de koper een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden. Tussen partijen is in geschil of [appellanten] hadden moeten meewerken aan de verkoop door [geïntimeerde] van de vakantiewoning aan een derde, door een huurovereenkomst aan te bieden aan deze derde voor het perceel waarop de vakantiewoning staat. Het hof is van oordeel dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst onder het bereik valt van de Richtlijn EEG/93/13 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn oneerlijke bedingen) en dat het voorbehoud in artikel 17 van Pro de huurovereenkomst oneerlijk is. Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd en [appellanten] worden daarnaast veroordeeld tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat.
2.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
2.1.
Het hof heeft in deze zaak op 11 juni 2024 een tussenarrest (hierna: het tussenarrest) gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar het tussenarrest verwezen.
2.2.
[appellanten] hebben een akte uitlaten na tussenarrest ingediend. [geïntimeerde] heeft een antwoordakte uitlaten na tussenarrest ingediend. Vervolgens is arrest gevraagd.
3.De verdere beoordeling
3.1.
In het tussenarrest heeft het hof, samengevat, als volgt overwogen. De in artikel 16 van Pro de huurovereenkomst voorgeschreven procedure voor een voorgenomen verkoop van de vakantiewoning is door [geïntimeerde] correct gevolgd. [appellanten] kunnen niet aan [geïntimeerde] tegenwerpen dat hij niet om een aanvraagformulier voor een nieuwe huurovereenkomst heeft verzocht en niet heeft laten weten dat [naam] een nieuwe huurovereenkomst wilden sluiten met [appellanten] Daarmee ligt de vraag voor of [appellanten] een koper kunnen weigeren als huurder op grond van artikel 17 van Pro de huurovereenkomst. Beoordeeld moet worden of de Richtlijn oneerlijke bedingen van toepassing is op de huurovereenkomst en zo ja, wat daarvan de gevolgen zijn voor het beding in artikel 17 van Pro de huurovereenkomst. Vervolgens zijn partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de volgende vragen:
- Moeten partijen als consument ( [geïntimeerde] ) en verkopers ( [appellanten] ) worden aangemerkt (artikel 2 onder Pro b en c van de Richtlijn oneerlijke bedingen)?
- Is over artikel 17 van Pro de huurovereenkomst niet afzonderlijk onderhandeld (artikel 3 lid 1 van Pro de Richtlijn oneerlijke bedingen)?
- Moet het beding in artikel 17 van Pro de huurovereenkomst dat de eigenaar zich het recht voorbehoudt om de koper een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden, worden beschouwd als een oneerlijk beding (artikel 3 lid 1 van Pro de Richtlijn oneerlijke bedingen)?
- Zijn er nog andere punten die in dit geval van belang zijn?
3.2.
Uit hetgeen partijen in hun aktes naar voren hebben gebracht, kan worden opgemaakt dat tussen hen vaststaat dat [appellanten] als verkopers moeten worden aangemerkt en dat over artikel 17 van Pro de huurovereenkomst niet afzonderlijk is onderhandeld. Wat partijen verdeeld houdt, is of [geïntimeerde] kan worden beschouwd als consument en of het beding in artikel 17 van Pro de huurovereenkomst dat de eigenaar zich het recht voorbehoudt om de koper een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden, een oneerlijk beding is.
Is [geïntimeerde] een consument?
3.3.
De Hoge Raad heeft bij arrest van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1800) het volgende overwogen over de vraag wanneer een partij bij een overeenkomst kan worden beschouwd als een consument in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen:
Een consument is volgens art. 2, onder b, Richtlijn 93/13 iedere natuurlijke persoon die bij onder de richtlijn vallende overeenkomsten handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen. Het begrip ‘consument’ is een objectief begrip. Niet van belang is over welke concrete kennis of informatie de betrokken persoon beschikt. Evenmin is van belang of de betrokkene een onderneming drijft. In plaats daarvan moet, aan de hand van alle omstandigheden van het geval, worden vastgesteld met welk doel de overeenkomst is aangegaan, wat met name moet worden afgeleid uit de aard van het goed of de dienst waarop de betrokken overeenkomst betrekking heeft. (HvJEU 3 september 2015, C-110/14, ECLI:EU:C:2015:538, punt 21-23 (Costea))
3.4.
De huurovereenkomst heeft betrekking op een perceel dat is bestemd om door de huurder te worden bebouwd met een vakantiewoning. De vakantiewoning is bestemd om te worden gebruikt voor recreatieve bewoning door de eigenaar van de vakantiewoning of door derden die de vakantiewoning huren. Tussen partijen is in geschil of dit laatste (recreatief gebruik door derden) moet worden aangemerkt als een doel dat buiten de bedrijfs- of beroepsactiviteit van [geïntimeerde] valt. Naar het oordeel van het hof is dat het geval en is daarbij niet relevant dat [geïntimeerde] nog een vakantiewoning op het vakantiepark heeft, wie de verhuur van de vakantiewoning regelde, of het gebruik door derden het eigen gebruik van de vakantiewoning overtrof en dat de inkomsten uit de verhuur met btw worden belast. Daarvoor is het volgende redengevend.
3.5.
Ook consumenten kunnen beleggen. Het is niet ongebruikelijk dat een consument een vakantiewoning mede aankoopt als beleggingsobject. Er is verder geen enkel verband tussen de beroepsmatige activiteiten van [geïntimeerde] en de vakantiewoning. Uit de stellingen van [geïntimeerde] en door hem overgelegde stukken blijkt immers dat hij in loondienst werkt als administratief medewerker en magazijnmedewerker bij een bedrijf in (onder meer) isolatiesystemen. Ten slotte genereerde [geïntimeerde] weliswaar inkomsten met de verhuur van zijn twee vakantiewoningen op het vakantiepark, maar was zijn voornaamste inkomen zijn inkomen uit arbeid, zoals blijkt uit een overzicht van [appellanten] van de inkomsten uit de verhuur enerzijds en loonstroken van [geïntimeerde] anderzijds. [geïntimeerde] verdiende dus hoofdzakelijk de kost met zijn hiervoor genoemde werk en niet met de verhuur van zijn vakantiewoningen.
3.6.
Slotsom is dat [geïntimeerde] ten aanzien van de huurovereenkomst met [appellanten] moet worden aangemerkt als consument in de zin van artikel 2 onder Pro b van de Richtlijn oneerlijke bedingen.
Is het voorbehoud oneerlijk?
3.7.
De eerste vraag die in dit verband moet worden beantwoord is of het voorbehoud in artikel 17 van Pro de huurovereenkomst een kernbeding is. Kernbedingen worden namelijk niet getoetst op oneerlijkheid in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen, behalve als ze niet transparant zijn (artikel 4 lid 2 Richtlijn Pro oneerlijke bedingen). Naar het oordeel van het hof is het voorbehoud in artikel 17 van Pro de huurovereenkomst echter geen kernbeding, omdat het geen betrekking heeft op het eigenlijke voorwerp van de huurovereenkomst, zijnde de prijs, het object en de duur. Artikel 17 van Pro de huurovereenkomst kan dus worden getoetst op oneerlijkheid in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen.
3.8.
Hiervoor onder 3.2 kwam al aan de orde dat niet in geschil is dat over het voorbehoud in artikel 17 van Pro de huurovereenkomst niet afzonderlijk is onderhandeld. Een beding waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, wordt als oneerlijk beschouwd als het in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van Pro de Richtlijn oneerlijke bedingen). Voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding worden alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst, alle andere bedingen van de overeenkomst of van een andere overeenkomst waarvan deze afhankelijk is, op het moment waarop de overeenkomst is gesloten, in aanmerking genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 4 lid 1 Richtlijn Pro oneerlijke bedingen).
3.9.
Om te bepalen of een beding een ‘aanzienlijke verstoring van het evenwicht’ tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen veroorzaakt, moet met name rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen op dit punt geen regeling hebben getroffen. Aan de hand van een dergelijk vergelijkend onderzoek kan de nationale rechter bepalen of, en in voorkomend geval, in welke mate, de overeenkomst de consument in een juridisch minder gunstige positie plaatst dan die welke uit het geldende nationale recht voortvloeit. Met betrekking tot de vraag in welke omstandigheden een aanzienlijke verstoring van het evenwicht ‘in strijd met de goede trouw’ wordt veroorzaakt, moet de nationale rechter nagaan of de verkoper redelijkerwijs ervan kon uitgaan dat de consument een dergelijk beding zou aanvaarden indien daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld.
3.10.
Het voorbehoud van [appellanten] inzake het aanbieden van een nieuwe huurovereenkomst is ongeclausuleerd. Zij hoeven geen enkele reden te geven, laat staan een geldige reden, voor een weigering om een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden aan de koper. Bovendien houdt de in de artikelen 16 en 17 van de huurovereenkomst voorgeschreven procedure in dat pas ná het sluiten van de koopovereenkomst en het betalen van een onkostenvergoeding van 5 % van de koopprijs duidelijk wordt of [appellanten] hun medewerking zullen verlenen aan het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst met de koper. De huurder (hier: [geïntimeerde] ) heeft op dat moment dus al verplichtingen op zich genomen tegenover de koper en kosten moeten maken.
3.11.
Op grond van artikel 6:159 BW Pro kan een partij bij een overeenkomst haar rechtsverhouding tot de wederpartij met medewerking van deze laatste overdragen aan een derde bij een tussen haar en de derde opgemaakte akte. Zonder het beding in artikel 17 van Pro de huurovereenkomst zou [geïntimeerde] dus ook afhankelijk zijn van de medewerking van [appellanten] , maar die medewerking kan ook vooraf al worden verzocht en [appellanten] zouden dan verplicht zijn zich tegenover [geïntimeerde] te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:2 BW Pro). Artikel 17 van Pro de huurovereenkomst plaatst [geïntimeerde] dus in een juridisch minder gunstige positie dan die welke uit het geldende nationale recht voortvloeit. Dit levert naar het oordeel van het hof een aanzienlijke verstoring van het evenwicht op.
3.12.
De aanzienlijke verstoring van het evenwicht is bovendien in strijd met de goede trouw, gelet op het belang van [geïntimeerde] bij de mogelijkheid dat een koper het perceel waarop de vakantiewoning staat, kan huren. Zoals het hof in rechtsoverweging 5.13 van het tussenarrest heeft overwogen, is dat belang doorgaans groot omdat aan een vakantiewoning de nodige investeringen plegen te worden gedaan. Die investeringen verliezen hun waarde geheel of gedeeltelijk als een (toekomstige) koper het perceel waarop de vakantiewoning staat, niet kan huren. [appellanten] konden redelijkerwijs dan ook niet ervan uitgaan dat [geïntimeerde] het voorbehoud in artikel 17 van Pro de huurovereenkomst zou hebben aanvaard als daarover op eerlijke en billijke wijze afzonderlijk was onderhandeld.
3.13.
Volgens het Hof van Justitie moet een oneerlijk beding op grond van de Richtlijn oneerlijke bedingen buiten toepassing worden gelaten, mede op grond van het uiteindelijke doel van de Richtlijn, te weten het ontmoedigen van het gebruik van oneerlijke bedingen (HvJ EU 30 mei 2013, C-488/111). De nationale rechter heeft op grond van de Richtlijn dus geen bevoegdheid om een beding te herzien of te matigen. Bij de toetsing mag verder alleen worden gekeken naar de inhoud en de tekst van het beding, niet naar de wijze waarop aan het beding uitvoering is gegeven. Gelet hierop gaat het hof voorbij aan de stellingen van [appellanten] dat het weigeringsrecht van [appellanten] kan worden getoetst aan artikel 6:248 lid 2 BW Pro, dat [geïntimeerde] bekend was met de praktijk dat een koper in beginsel als nieuwe huurder werd geaccepteerd tenzij dat niet van [appellanten] kon worden verwacht vanwege een aanwijsbare redelijke grond en dat dit laatste zich bij [naam] voordeed.
3.14.
Het voorbehoud in artikel 17 van Pro de huurovereenkomst moet dus als oneerlijk worden beschouwd in de zin van artikel 3 lid 1 van Pro de Richtlijn oneerlijke bedingen. Ten overvloede overweegt het hof dat het op zichzelf begrijpelijk is dat [appellanten] zich het recht willen voorbehouden om een nieuwe huurder te accepteren. Om het evenwicht niet aanzienlijk en in strijd met de goede trouw te verstoren, moet het dan echter voor de bestaande huurder inzichtelijk zijn waaraan een verzoek zal worden getoetst en mogelijk zijn om vóór het sluiten van een koopovereenkomst en het betalen van een onkostenvergoeding duidelijkheid te krijgen over de acceptatie of weigering van een nieuwe huurder.
Oordeel van het hof over de vorderingen en de tegenvorderingen
3.15.
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis:
- voor recht verklaard dat de huurovereenkomst niet is geëindigd door de schikkingsovereenkomst (rechtsoverweging 6.2);
- [appellanten] geboden [geïntimeerde] toegang te verschaffen tot het gehuurde op straffe van een dwangsom (rechtsoverweging 6.3);
- de huurovereenkomst ontbonden voor de periode vanaf 28 februari 2019 tot het moment dat [appellanten] [geïntimeerde] de toegang tot het gehuurde verschaft, inhoudende dat [geïntimeerde] over deze periode is bevrijd van zijn betalingsverplichting (rechtsoverweging 6.4);
- [appellanten] veroordeeld tot betaling van de proceskosten en de nakosten (rechtsoverwegingen 6.5 en 6.6);
- de beslissingen in de rechtsoverwegingen 6.3, 6.5 en 6.6 uitvoerbaar bij voorraad verklaard;
- de door [geïntimeerde] gevorderde schadevergoeding afgewezen (rechtsoverweging 6.8);
- de tegenvorderingen van [appellanten] afgewezen (rechtsoverweging 6.9).
3.16.
Omdat het voorbehoud in artikel 17 van Pro de huurovereenkomst oneerlijk is, moet het hof dit voorbehoud buiten beschouwing laten. [appellanten] kunnen dus geen beroep daarop doen. Dit brengt mee dat de grieven van [appellanten] falen en hun (vermeerderde) vorderingen moeten worden afgewezen. Dit betekent ook dat voor zover de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde] heeft toegewezen en de tegenvorderingen van [appellanten] heeft afgewezen, die beslissingen terecht zijn.
3.17.
In de grieven I en III in incidenteel hoger beroep ligt besloten dat [geïntimeerde] heeft beoogd in hoger beroep (ook) op te komen tegen de afwijzing door de kantonrechter van de door hem gevorderde schadevergoeding. [appellanten] hebben dat ook zo begrepen, zo blijkt uit de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.
3.18.
[appellanten] zijn tegenover [geïntimeerde] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen om [naam] een huurovereenkomst aan te bieden en [geïntimeerde] toegang te geven tot het perceel vanaf 28 februari 2019. Het is voldoende aannemelijk dat [geïntimeerde] hierdoor schade heeft geleden. Tussen partijen is niet in geschil dat de voorgenomen verkoop van de vakantiewoning aan [naam] niet is doorgegaan en dat [geïntimeerde] gedurende de periode dat [appellanten] hem geen toegang tot de vakantiewoning hebben gegeven, de vakantiewoning niet heeft kunnen onderhouden.
3.19.
Primair heeft [geïntimeerde] schadevergoeding in natura en een bedrag van € 36.750,00 gevorderd en subsidiair een verklaring voor recht dat [appellanten] aansprakelijk zijn voor de schade van [geïntimeerde] vanwege de tekortkoming in de nakoming van hun verplichting om [naam] een huurovereenkomst aan te bieden en [geïntimeerde] toegang te verschaffen tot de vakantiewoning, en veroordeling van [appellanten] tot vergoeding van deze schade nader op te maken bij staat. [appellanten] hebben de primaire vordering van [geïntimeerde] gemotiveerd weersproken. Daarbij komt dat [geïntimeerde] zelf ook heeft gesteld dat hij zijn schade nog niet geheel kan onderbouwen, omdat hij geen koper kan vinden door de onduidelijkheid over de uitkomst van deze procedure. Weliswaar hebben [appellanten] daartegen ingebracht dat [geïntimeerde] weer toegang tot de vakantiewoning heeft, zodat hij die kan opknappen en verkopen en dat [appellanten] aan dat laatste zullen meewerken, maar daaraan gaat het hof voorbij. Hiervoor onder 3.10-3.12 heeft het hof uiteengezet om welke redenen het voorbehoud in artikel 17 van Pro de huurovereenkomst als oneerlijk moet worden aangemerkt. Diezelfde redenen brengen mee dat goed voorstelbaar is dat [geïntimeerde] de uitkomst van deze procedure wil afwachten voordat hij opnieuw de vakantiewoning zal (proberen te) verkopen. Eén en ander betekent dat het hof de subsidiaire vordering van [geïntimeerde] zal toewijzen, maar alleen gedeeltelijk, namelijk zonder de zinsnede ‘waaronder maar niet beperkt tot de gederfde koopsom, gederfd huurgenot en kosten van achterstallig onderhoud’. [appellanten] hebben terecht aangevoerd dat bij die zinsnede het risico van dubbeltellingen dreigt.
3.20.
Voor het overige zal het hof de beslissingen in het bestreden vonnis bekrachtigen. Daarbij overweegt het hof dat de vorderingen van [geïntimeerde] in hoger beroep onder I, III en IV weliswaar iets anders zijn verwoord dan zijn vorderingen in eerste aanleg, maar feitelijk op hetzelfde neerkomen. Voor bewijslevering is geen plaats omdat geen bewijs is aangeboden van concrete feiten en omstandigheden die, indien bewezen, aan het voorgaande kunnen afdoen.
3.21.
[appellanten] worden in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zullen daarom hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten in principaal en incidenteel hoger beroep. [geïntimeerde] heeft in dat verband ook nog aanspraak gemaakt op vergoeding van de door hem gemaakte kosten van betekening en vertaling, maar daaraan gaat het hof voorbij. In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter namelijk [appellanten] al veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van de door hem gemaakte kosten van betekening en vertaling en het is niet gebleken dat [geïntimeerde] in aanvulling daarop in dit hoger beroep nog meer kosten voor betekening en vertaling heeft moeten maken. Het hof ziet verder geen aanleiding om [appellanten] te veroordelen in de daadwerkelijke proceskosten, omdat niet is gebleken dat hier misbruik van procesrecht aan de orde is. Het hof stelt de proceskosten daarom overeenkomstig de daarvoor geldende richtlijnen forfaitair als volgt vast:
- griffierecht € 343,00
- salaris advocaat principaal hoger beroep € 1.821,00 (tarief € 1.214,00, 1,5 punt)
- salaris advocaat incidenteel hoger beroep € 910,50 (tarief € 607,00, 1,5 punt)
Totaal € 3.074,50
4.Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel hoger beroep:
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover daarin onder 6.8 het meer of anders gevorderde is afgewezen;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
verklaart voor recht dat [geïntimeerde] schade lijdt doordat [appellanten] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door te weigeren om [naam] een huurovereenkomst aan te bieden en door [geïntimeerde] geen toegang tot de vakantiewoning te verschaffen;
veroordeelt [appellanten] tot vergoeding van de schade die [geïntimeerde] dientengevolge lijdt, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
veroordeelt [appellanten] hoofdelijk in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 3.074,50 en op € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mr. L.A.J. Dun, mr. J.E. van der Werff en mr. A.J.M. Lauvenberg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 april 2025.