Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.332.636/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/726868/ HA ZA 22-1021
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 januari 2025
in de zaak van
1.[appellant 1] ,
2. [appellant 2] ,
beiden wonend te [woonplaats 1] ,
appellanten,
advocaat: mr. F.C.M. Tamis te Alkmaar,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
2. [geïntimeerde 2] ,
3. [geïntimeerde 3] ,
allen wonende te [woonplaats 1] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. M.J. Guit te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellanten 1] en [geïntimeerde 1] genoemd. [geïntimeerde 1] worden zo nodig ieder apart [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] genoemd.
1.De zaak in het kort
Door een ruilverkaveling zijn erfdienstbaarheden vervallen. De rechtbank oordeelde dat deze erfdienstbaarheden door verkrijgende verjaring opnieuw zijn ontstaan, omdat geïntimeerden (en hun rechtsvoorgangers) tenminste tien jaar bezitter te goeder trouw zijn. Het hof komt tot hetzelfde oordeel.
2.Het verdere verloop van het geding in hoger beroepHet hof heeft in deze zaak op 17 september 2024 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot deze datum verwijst het hof naar dat arrest (hierna: het tussenarrest).
Vervolgens hebben partijen de volgende stukken ingediend:
- akte na tussenarrest van de zijde van [appellanten 1] ;
- akte na uitlating tussenarrest van de zijde van [geïntimeerde 1]
Ten slotte hebben partijen opnieuw arrest gevraagd.
3.De ontvankelijkheid
Bij tussenarrest heeft het hof partijen onder meer verzocht zich uit te laten over de vraag of de door [geïntimeerde 1] ingestelde vordering tot verklaring voor recht dat een erfdienstbaarheid door verjaring is ontstaan is gebaseerd op artikel 3:27 BW. Omdat de inschrijving (artikel 3:17 lid 1 onder e BW) van een op grond van artikel 3:27 BW verkregen verklaring voor recht positieve werking heeft, moet de dagvaarding waarbij hoger beroep tegen dat vonnis wordt ingesteld immers binnen acht dagen worden ingeschreven in het rechtsmiddelenregister als bedoeld in artikel 433 Rv.
Partijen zijn het er over eens dat het in deze zaak gaat om een vordering tot verklaring voor recht, gebaseerd op artikel 3:302 BW en dat in dat geval er geen verplichting tot inschrijving in het rechtsmiddelenregister bestaat. Het hof volgt dat standpunt en zal dan ook overgaan tot een inhoudelijk oordeel over de zaak als bedoeld in rechtsoverweging 2.4 van het tussenarrest.
4.4. Feiten
De rechtbank heeft onder 2. van het bestreden vonnis een aantal feiten opgesomd die tot uitgangspunt zijn genomen. Het hof neemt deze feiten, voor zover hieronder vermeld, eveneens tot uitgangspunt. Waar nodig zijn deze feiten aangevuld met andere feiten.
4.1
[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , [geïntimeerde 3] en [appellanten 1] zijn buren. [geïntimeerde 3] is sinds 14 november 2014 eigenaar van de woning aan [straat] [1] te [woonplaats 1] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn sinds 22 oktober 2021 eigenaar van de woning aan [straat] [2] en [appellanten 1] zijn sinds 2022 eigenaar van de woning aan [straat] [3] .
4.2
Bij akte van 1 december 1964 is ten behoeve van [straat] [2] en ten laste van [straat] [3] een erfdienstbaarheid van weg gevestigd om met een auto van [straat] [2] naar [straat] heen en terug te gaan. Voorts is bij die akte ten behoeve van het bovenhuis van [straat] [1] en ten laste van [straat] [2] een erfdienstbaarheid tot het hebben van een riolering gevestigd.
4.3
Bij akte van 1 september 1971 is ook ten behoeve van [straat] [1] en ten laste van [straat] [3] een erfdienstbaarheid van weg gevestigd.
4.4
Op 13 oktober 2006 heeft een ruilverkaveling plaatsgevonden waarbij de percelen van de woningen aan [straat] [2] tot en met [3] betrokken zijn geweest. In de akte van ruilverkaveling zijn de eerdergenoemde erfdienstbaarheden niet vermeld in het plan van toedeling.
4.5
In de akte van 14 november 2014, waarmee de woning aan [straat] [1] door de [naam 5] aan [geïntimeerde 3] is geleverd, wordt voor de erfdienstbaarheden verwezen naar de akte uit 1971. In de akte van 22 oktober 2021, waarmee de woning aan [straat] [2] door mevrouw [naam 3] aan [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] is geleverd, zijn de erfdienstbaarheden uit de vorige aktes woordelijk opgenomen.
4.6
Na het bestreden vonnis is tussen partijen de akte houdende herstel erfdienstbaarheden gepasseerd, op 6 juli 2023. Het doel van deze akte is als volgt omschreven:
´
Het doel van deze akte is ten behoeve van de hierna omschreven heersende erven en ten laste van de hierna omschreven dienende erven het herstel van het in het verleden gevestigde – en door na te vermelden ruilverkaveling vervallen – erfdienstbaarheden te constateren en, voor zover nodig en vereist, deze erfdienstbaarheden bij deze akte opnieuw te vestigen.’
´
Het doel van deze akte is ten behoeve van de hierna omschreven heersende erven en ten laste van de hierna omschreven dienende erven het herstel van het in het verleden gevestigde – en door na te vermelden ruilverkaveling vervallen – erfdienstbaarheden te constateren en, voor zover nodig en vereist, deze erfdienstbaarheden bij deze akte opnieuw te vestigen.’
In de akte zijn de erfdienstbaarheden omschreven conform het bestreden vonnis.
5.Beoordeling
5.1
[geïntimeerde 1] komen met drie grieven op tegen het bestreden vonnis waarin de rechtbank voor recht heeft verklaard, kort gezegd, dat de erfdienstbaarheden door verjaring opnieuw zijn ontstaan en waarin [appellanten 1] , uitvoerbaar bij voorraad, zijn veroordeeld om binnen een maand na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan inschrijving van de erfdienstbaarheden in het openbare register van het Kadaster. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
5.2
Ook in hoger beroep is niet in geschil dat door de ruilverkaveling in 2006 de erfdienstbaarheden die in 1964 en 1971 zijn gevestigd zijn vervallen. Partijen zijn, in de eerste plaats, verdeeld over de vraag of deze erfdienstbaarheden opnieuw zijn ontstaan door verkrijgende verjaring, zoals de rechtbank heeft geoordeeld. Dit is het geval als [geïntimeerde 1] of hun rechtsvoorgangers gedurende tenminste tien jaar bezitter te goeder trouw zijn geweest.
Het recht van overpad5.3 Uit het over en weer gestelde leidt het hof af dat pas na de levering van [straat] [3] aan [appellanten 1] – op [5] februari 2022 – het gebruik van dit perceel ten behoeve van het overpad naar [straat] [2] en [1] ter discussie is komen te staan. Tot die tijd maakten [geïntimeerde 1] feitelijk gebruik van dit perceel om (met de auto) van en naar hun woningen te komen. Dit gebruik was ook overeenkomstig de omschrijving zoals deze was opgenomen in de akte van levering van respectievelijk [straat] [1] en [2] van 14 november 2014 ( [geïntimeerde 3] ) en 21 oktober 2021 ( [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ). Het was pas de notaris van [appellanten 1] die, kort voor het passeren van de akte van levering van [straat] [3] in 2022, constateerde dat de erfdienstbaarheden als gevolg van de ruilverkaveling waren komen te vervallen.
5.4
Dit blijkt ook uit artikel 1. f) in de bijlage bij de (door [geïntimeerde 1] overgelegde) koopovereenkomst van [appellanten 1] In dit artikel is nog opgenomen dat er bijzondere lasten en beperkingen op het perceel rusten, te weten een ‘
recht van weg ten behoeve van huisnummer [1] en [2]’. Verder blijkt uit de door [naam 1] afgelegde verklaring (overgelegd door [appellanten 1] ), die kennelijk aanwezig is geweest ten tijde van de levering van [straat] [3] bij de notaris, dat de notaris bij het doornemen van de akte van levering erop heeft gewezen dat er in 2006 een ruilverkaveling heeft plaatsgevonden en dat toen alle aanwezige erfdienstbaarheden zijn komen te vervallen. Uit deze verklaring volgt ook dat de verkoper, [naam 2] , later in het gesprek heeft gevraagd naar de plannen van [appellanten 1] en of zij ook de doorgang in de voortuin voor de buren zouden afsluiten. Ook hieruit leidt het hof af dat op dat moment deze buren nog steeds feitelijk gebruik maakten van de mogelijkheid om naar hun eigen woning te komen via het perceel van [straat] [3] .
recht van weg ten behoeve van huisnummer [1] en [2]’. Verder blijkt uit de door [naam 1] afgelegde verklaring (overgelegd door [appellanten 1] ), die kennelijk aanwezig is geweest ten tijde van de levering van [straat] [3] bij de notaris, dat de notaris bij het doornemen van de akte van levering erop heeft gewezen dat er in 2006 een ruilverkaveling heeft plaatsgevonden en dat toen alle aanwezige erfdienstbaarheden zijn komen te vervallen. Uit deze verklaring volgt ook dat de verkoper, [naam 2] , later in het gesprek heeft gevraagd naar de plannen van [appellanten 1] en of zij ook de doorgang in de voortuin voor de buren zouden afsluiten. Ook hieruit leidt het hof af dat op dat moment deze buren nog steeds feitelijk gebruik maakten van de mogelijkheid om naar hun eigen woning te komen via het perceel van [straat] [3] .
5.5
In het licht van het voorgaande is er voor het hof geen reden om te twijfelen aan de verklaringen van [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] . In hoger beroep zijn deze verklaringen nogmaals door [geïntimeerde 1] overgelegd, nu voorzien van een handtekening. Uit deze verklaringen blijkt het volgende:
- [naam 4] , die in 2022 al 55 jaar op de [straat] woonde ( nummer [4] en nummer [5] ) verklaart onder meer dat hij niet beter weet ‘
dan dat er al die 55 jaar, recht van overpad is geweest van nummer [3] naar nummer [2] en nummer [1].’;
dan dat er al die 55 jaar, recht van overpad is geweest van nummer [3] naar nummer [2] en nummer [1].’;
- [naam 3] (voormalige eigenaar nummer [2] ) verklaart onder meer: ‘
Wij hebben het huis in 1996 met eigen parkeerplaatsen gekocht. (…) Wij hebben altijd onze auto’s voor het huis geparkeerd (…). Voor onze elektrische auto hadden wij zelfs een laadpaal naast de voordeur. Om bij onze woning te kunnen komen moeten en mochten we met onze auto’s een stukje over het perceel van nummer [3] (toen nog van [naam 2] ) en nummer [1] ( [geïntimeerde 3] ). Dit recht van overpad was ook vastgelegd in onze koop- en leveringsakte.(…)Jullie gaven aan dat de nieuwe bewoners van nummer [3] nu zeggen dat het recht van overpad door een ruilverkaveling in 2006 niet meer zou bestaan. Dat lijkt mij heel vreemd. Van die ruilverkaveling hebben wij nooit iets gehoord of gemerkt. Wij zijn er nooit over geïnformeerd en die informatiefolder die jullie mij lieten zien hebben wij dus ook nooit ontvangen. (…)’;
Wij hebben het huis in 1996 met eigen parkeerplaatsen gekocht. (…) Wij hebben altijd onze auto’s voor het huis geparkeerd (…). Voor onze elektrische auto hadden wij zelfs een laadpaal naast de voordeur. Om bij onze woning te kunnen komen moeten en mochten we met onze auto’s een stukje over het perceel van nummer [3] (toen nog van [naam 2] ) en nummer [1] ( [geïntimeerde 3] ). Dit recht van overpad was ook vastgelegd in onze koop- en leveringsakte.(…)Jullie gaven aan dat de nieuwe bewoners van nummer [3] nu zeggen dat het recht van overpad door een ruilverkaveling in 2006 niet meer zou bestaan. Dat lijkt mij heel vreemd. Van die ruilverkaveling hebben wij nooit iets gehoord of gemerkt. Wij zijn er nooit over geïnformeerd en die informatiefolder die jullie mij lieten zien hebben wij dus ook nooit ontvangen. (…)’;
- [naam 2] (voormalige eigenaar nummer [3] ) verklaren onder meer:
‘Bij het doornemen van de leveringsakte heb ik aan de notaris aangegeven dat de erfdienstbaarheid van weg, zoals die in onze oorspronkelijke koopakte wordt vermeld, niet is opgenomen in de nieuwe leveringsakte en dat dit mijns inziens onjuist is. Alle betrokkenen zijn er altijd van uitgegaan dat dit recht van weg continu heeft bestaan en er is voortdurend gebruik gemaakt van deze erfdienstbaarheid inclusief het gezamenlijk onderhouden van bestrating.De notaris legde uit dat zij niet van onze oorspronkelijke koopakte is uitgegaan maar van een akte die is opgesteld naar aanleiding van een ruilverkavelingsproject Herindeling Amstelland. Kennelijk is hierin, per abuis, de betreffende erfdienstbaarheid van weg niet overgenomen. (…)’.
‘Bij het doornemen van de leveringsakte heb ik aan de notaris aangegeven dat de erfdienstbaarheid van weg, zoals die in onze oorspronkelijke koopakte wordt vermeld, niet is opgenomen in de nieuwe leveringsakte en dat dit mijns inziens onjuist is. Alle betrokkenen zijn er altijd van uitgegaan dat dit recht van weg continu heeft bestaan en er is voortdurend gebruik gemaakt van deze erfdienstbaarheid inclusief het gezamenlijk onderhouden van bestrating.De notaris legde uit dat zij niet van onze oorspronkelijke koopakte is uitgegaan maar van een akte die is opgesteld naar aanleiding van een ruilverkavelingsproject Herindeling Amstelland. Kennelijk is hierin, per abuis, de betreffende erfdienstbaarheid van weg niet overgenomen. (…)’.
Ook deze verklaringen duiden op een voortdurend feitelijk gebruik van het overpad, dat ook is voortgezet na de ruilverkaveling in 2006.
5.6
[appellanten 1] hebben in hoger beroep opnieuw naar voren gebracht dat de informatie over de ruilverkaveling bekend moet zijn geweest bij de rechtsvoorgangers van [geïntimeerde 1] , en dat dit dat aan het bezit te goeder trouw in de weg staat. Ter toelichting wijzen zij op de bij memorie van grieven overgelegde productie [3] (Kennisgeving Herinrichting Amstelland). Uit deze productie blijkt echter niet dat deze was gericht aan de rechtsvoorgangers van [appellanten 1] ( [naam 2] ), laat staan dat deze kennisgeving de bewoners van [straat] [2] en [1] ooit heeft bereikt. Dit terwijl uit de hiervoor aangehaalde verklaringen van de diverse bewoners blijkt dat zij juist niet op de hoogte waren van de ruilverkaveling en dat zij hierover ook geen informatie hebben ontvangen.
5.7
Ook herhalen [appellanten 1] in hoger beroep dat artikel 3:23 BW aan een beroep op de goede trouw in de weg zou staan. Het hof is van oordeel dat dit niet het geval is.
De rechtsvoorgangers van [geïntimeerde 1] en [appellanten 1] hebben niet opgemerkt dat het recht van erfdienstbaarheid was komen te vervallen vanwege de ruilverkaveling. Verder is niet gebleken dat hen hiervan een verwijt kan worden gemaakt. Zelfs de betrokken notarissen die de akten van 2014 en 2021 passeerden hebben dit niet opgemerkt. In een geval als dit staat artikel 3:23 BW niet aan een beroep op de goede trouw in de weg van degenen die, zoals [geïntimeerde 1] , meenden het recht van erfdienstbaarheid nooit te hebben verloren. Zie Hoge Raad 22 december 2023, NJ 2024, 25.
De rechtsvoorgangers van [geïntimeerde 1] en [appellanten 1] hebben niet opgemerkt dat het recht van erfdienstbaarheid was komen te vervallen vanwege de ruilverkaveling. Verder is niet gebleken dat hen hiervan een verwijt kan worden gemaakt. Zelfs de betrokken notarissen die de akten van 2014 en 2021 passeerden hebben dit niet opgemerkt. In een geval als dit staat artikel 3:23 BW niet aan een beroep op de goede trouw in de weg van degenen die, zoals [geïntimeerde 1] , meenden het recht van erfdienstbaarheid nooit te hebben verloren. Zie Hoge Raad 22 december 2023, NJ 2024, 25.
De riolering
5.8
[appellanten 1] komen ook op tegen het oordeel van de rechtbank dat de vorderingen van [geïntimeerde 1] die betrekking hebben op de erfdienstbaarheid tot het hebben en houden van een riool ten laste van [straat] [2] toewijsbaar zijn nu daartegen geen verweer is gevoerd. In de paragrafen 22 en verder van de memorie van antwoord refereren [geïntimeerde 1] aan een kaart van Waternet waaruit zou blijken dat juist het riool van [straat] [3] alleen over het perceel [straat] [1] loopt. Zonder een gevestigde erfdienstbaarheid zouden [appellanten 1] dan geen toegang hebben tot een aangesloten riool. Het hof heeft partijen in de gelegenheid gesteld hierop bij akte te reageren. [appellanten 1] hebben gesteld een eigen toegang te hebben tot het riool. Dit zou blijken uit een opgave van Waternet uit 2024 die echter niet als productie is overgelegd. [geïntimeerde 1] hebben deze stelling nogmaals betwist onder verwijzing naar de reeds bij memorie van antwoord overgelegde kaart van Waternet uit 2014. Hieruit blijkt dat de riolering van [appellanten 1] alleen over het perceel [straat] [1] loopt.
Het hof is van oordeel dat, gezien deze gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde 1] , [appellanten 1] onvoldoende hebben gesteld om tot een ander oordeel te komen dan dat van de rechtbank, zoals opgenomen in het dictum. Overigens is in de akte houdende herstel erfdienstbaarheden van 6 juli 2023 een erfdienstbaarheid gevestigd ten nutte en ten gebruike van [straat] [3] en ten laste van [straat] [1] en [2] . Dit conform het genoemde dictum van het bestreden vonnis.
Het hof is van oordeel dat, gezien deze gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde 1] , [appellanten 1] onvoldoende hebben gesteld om tot een ander oordeel te komen dan dat van de rechtbank, zoals opgenomen in het dictum. Overigens is in de akte houdende herstel erfdienstbaarheden van 6 juli 2023 een erfdienstbaarheid gevestigd ten nutte en ten gebruike van [straat] [3] en ten laste van [straat] [1] en [2] . Dit conform het genoemde dictum van het bestreden vonnis.
Slotsom
5.9
Al met al oordeelt het hof dat de grieven niet kunnen slagen. Het hof passeert daarbij het bewijsaanbod van [appellanten 1] nu zij hun stellingen onvoldoende concreet hebben toegelicht zodat aan bewijsvoering niet kan worden toegekomen.
Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en [appellanten 1] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en [appellanten 1] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
6.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellanten 1] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde 1] begroot op € 343,- aan verschotten en € 1.214,- voor salaris, en op € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mr. E.K. Veldhuijzen van Zanten, mr. L.A.J. Dun en mr. E. Loesberg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2025.