Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.353.027/01 SKG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 11540653 \ KK EXPL 25-90
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 april 2025
inzake
[appellant],
wonend te [plaats] ,
appellante,
advocaat: mr. M.I. L’Ghdas te Amsterdam,
tegen
STICHTING DE ALLIANTIE,
gevestigd te Hilversum,
geïntimeerde,
advocaat: mr. H. Sevim te Amsterdam.
De zaak in het kort
Bij een bezoek aan de sociale huurwoning van appellante heeft de politie aldaar een sekswerker aangetroffen en spullen die kunnen duiden op gebruik van de woning als bordeel, alsmede hoeveelheden harddrugs. Appellante betwist van de aanwezigheid van die zaken op de hoogte te zijn geweest. De verhuurster vordert in kort geding ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter heeft die vordering toegewezen. In hoger beroep komt het hof tot dezelfde beslissing.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden verder [appellant] en De Alliantie genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 3 april 2025 onder aanvoering van vier grieven in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 17 maart 2025, onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen De Alliantie als eiseres en [appellant] als gedaagde. Aan de appeldagvaarding zijn producties gehecht. De zaak is aangebracht op de rol van 8 april 2025. [appellant] heeft daarna nog nadere producties in het geding gebracht.
De Alliantie heeft vervolgens een memorie van antwoord, met producties, ingediend.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 24 april 2025 mondeling doen toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord. Omdat geen tolk in de Spaanse taal beschikbaar was, maar [appellant] de Engelse taal goed bleek te beheersen, heeft de behandeling van de zaak gedeeltelijk in het Engels plaatsgevonden.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van De Alliantie zal afwijzen, met veroordeling van De Alliantie in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten.
De Alliantie heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep, inclusief de nakosten en met rente.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Die feiten zijn in hoger beroep niet bestreden en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Aangevuld met andere onomstreden feiten zijn die feiten de volgende.
2.1
[appellant] huurt sinds 25 juli 2024 van De Alliantie een sociale huurwoning aan de [straat 1] in [plaats] voor een huur van € 695,99 per maand.
2.2
In de ochtend van 1 december 2024 heeft de politie de woning bezocht vanwege een inbraakalarm dat afging. In de woning trof de politie een vriendin van [appellant] aan, [naam 1] , alsmede een mannelijke vriend van deze. Van het bezoek is door de politie een proces-verbaal opgemaakt. Daarin is vermeld dat in de woning harddrugs zijn aangetroffen en een grote hoeveelheid seksgerelateerde spullen. Uit de aanwezigheid van die spullen en het ontbreken van andere meubels dan drie bedden leidde de politie af dat de woning als bordeel in gebruik was. [naam 1] heeft tegenover de politie verklaard dat zij als sekswerker actief is, maar niet in de woning van [appellant] .
2.3
Nadat zij van de politie het proces-verbaal had ontvangen, heeft De Alliantie [appellant] per brief van 18 december 2024 uitgenodigd voor een gesprek op haar kantoor op 23 december 2024 over de bevindingen van de politie. [appellant] heeft hierop niet gereageerd en is niet verschenen. Bij brief van 23 december 2024 heeft De Alliantie [appellant] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen. Hierop heeft [appellant] contact opgenomen met De Alliantie. Na een gesprek op het kantoor van De Alliantie op 20 januari 2025 heeft De Alliantie op 23 januari 2025 per brief een gerechtelijke procedure aangekondigd. De inleidende dagvaarding is uitgebracht op 18 februari 2025.
3.Beoordeling
De procedure in eerste aanleg
3.1
Bij de inleidende dagvaarding heeft De Alliantie, voor zover in hoger beroep nog van belang, gevorderd dat [appellant] in kort geding wordt veroordeeld om de door haar van De Alliantie gehuurde woning binnen drie dagen na de betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen. Aan deze vordering heeft De Alliantie - samengevat - het volgende ten grondslag gelegd. Uit de bevindingen van de politie blijkt dat [appellant] het gehuurde niet als woning gebruikt en daar niet haar hoofdverblijf heeft. De woning is als bordeel ingericht en is betrokken bij drugsgerelateerde activiteiten. Door de woning op deze manier te (laten) gebruiken handelt [appellant] in strijd met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. De tekortkoming is zo ernstig dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De Alliantie heeft er een spoedeisend belang bij dat in kort geding op de ontbinding van de huurovereenkomst vooruit wordt gelopen, omdat zij de woning zo snel mogelijk weer ter beschikking wil kunnen stellen aan een van de vele wachtenden op de wachtlijst voor een sociale huurwoning in [plaats] .
3.2
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld de woning binnen veertien dagen na de betekening van het vonnis te ontruimen. De kantonrechter heeft geoordeeld dat De Alliantie vanwege de krapte op de woningmarkt en de lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen er belang bij heeft dat zo snel mogelijk een einde komt aan een eventuele onrechtmatige situatie, zodat de woning op korte termijn kan worden verhuurd aan een woningzoekende op de wachtlijst. De kantonrechter heeft voorshands aannemelijk geacht dat de woning werd gebruikt voor prostitutiewerkzaamheden. Tezamen met de aanwezigheid van een grote hoeveelheid harddrugs vormde dit volgens de kantonrechter een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst dat voldoende aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een eventuele bodemzaak zal worden ontbonden. De kantonrechter heeft [appellant] veroordeeld in de proceskosten.
De grieven
3.3
[appellant] heeft tegen het bestreden vonnis vier grieven aangevoerd. De eerste grief betreft de vraag of [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Met de tweede grief betoogt [appellant] dat die eventuele tekortkoming niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De derde grief luidt dat de kantonrechter ten onrechte geen belangenafweging heeft verricht. Met de vierde grief bestrijdt [appellant] dat De Alliantie een voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming.
Het spoedeisend belang van De Alliantie
3.4
Het hof ziet aanleiding eerst het vereiste van het spoedeisend belang te behandelen. De Alliantie heeft gesteld dat de woning die [appellant] van haar huurt, niet als zodanig wordt gebruikt, maar als bordeel en dat daarin een grote hoeveelheid harddrugs is aangetroffen. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat De Alliantie er een voldoende spoedeisend belang bij heeft aan een dergelijk onrechtmatig gebruik van een schaarse sociale huurwoning op korte termijn een einde te kunnen maken. Het tijdsverloop sinds de constateringen van de politie geeft geen reden hier anders over te oordelen, nu dat grotendeels het gevolg is van het uitblijven van een reactie van [appellant] op de brief van De Alliantie van 18 december 2024 en de keuze van De Alliantie om het (uitvoerbaar bij voorraad verklaarde) vonnis niet te executeren hangende het hoger beroep. Grief 4 heeft daarom geen succes.
De tekortkoming van [appellant]
3.5
De door [appellant] van De Alliantie gehuurde woning is een driekamerappartement. Bij haar bezoek op 1 december 2024 heeft de politie, zo volgt uit het proces-verbaal, in een van de twee slaapkamers een eenpersoonsbed aangetroffen, dat vol lag met kleding, waaronder “overdreven” veel setjes lingerie. In die kamer werden ook seksspeeltjes, condooms en andere seksgerelateerde artikelen aangetroffen, alsmede, in een rugtas, hoeveelheden harddrugs. In de tweede slaapkamer bevond zich een tweepersoonsbed en een tafel. In en op de tafel trof de politie onder meer hoeveelheden harddrugs en erectiepillen aan. Op het bed in deze kamer stonden de tas van [naam 1] en de rugtas van haar vriend. In beide bevonden zich hoeveelheden van diverse soorten harddrugs. In de derde kamer stond een eenpersoonsbed, met daarop tissues en een fles massageolie. Die kamer is oorspronkelijk bedoeld als woon-/eetkamer, maar daarin bevonden zich niet de gebruikelijke meubels zoals eettafel en stoelen, bank en televisiemeubel.
3.6
Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de aanwezigheid in de woning van een grote hoeveelheid seksgerelateerde artikelen in combinatie met het ontbreken van normale meubels in de woon-/eetkamer erop wijst dat de woning niet als woning, maar als bordeel in gebruik was. Het hof moet aannemen dat het overgrote deel van de seksartikelen in de woning eigendom was van [appellant] zelf, althans niet pas die ochtend in de woning is gebracht door [naam 1] en haar vriend. Die spullen zijn immers aangetroffen in alle vertrekken van de woning en het is onwaarschijnlijk dat [naam 1] , die kennelijk bij het binnengaan van de woning worstelde met het alarm dat afging (waardoor de politie werd gealarmeerd), in de tussentijd in alle vertrekken van de woning seksartikelen heeft neergelegd. Het hof acht het opmerkelijk dat [appellant] een dag nadat de huurovereenkomst voor de woning was ingegaan, op internet een groot aantal seksartikelen heeft aangeschaft. [appellant] heeft hier geen steekhoudende verklaring voor gegeven, enkele dat de seksartikelen in de aanbieding waren, terwijl zij tegelijkertijd stelt dat het haar zelfs aan geld voor meubels ontbrak. Dit versterkt het vermoeden dat de woning is gehuurd om voor prostitutiewerkzaamheden te worden gebruikt.
3.7
Met betrekking tot de harddrugs geldt hetzelfde als hiervoor met betrekking tot de seksartikelen is overwogen. Ook de harddrugs lagen in alle kamers van de woning. De harddrugs in hun tassen zullen van [naam 1] en haar vriend zijn geweest, maar het is waarschijnlijk dat veel van de overige drugs al langer in de woning aanwezig waren dan pas sinds de ochtend van het politiebezoek. Dit betekent dat [appellant] van de aanwezigheid van die drugs op de hoogte moet zijn geweest of had behoren te zijn.
3.8
[appellant] heeft tegenover het standpunt van de Alliantie naar voren gebracht dat zij in de nacht van 30 november op 1 december 2024 met [naam 1] uit was geweest in [plaats] en de sleutel van de woning aan [naam 1] had gegeven, zodat die daar met haar vriend kon overnachten, terwijl zij zelf bleef slapen bij haar vriend omdat ze zich niet goed voelde. [appellant] heeft echter niet kunnen verklaren hoe het kan dat de politie, zoals blijkt uit het proces-verbaal, in de telefoon van [naam 1] een whatsappbericht van [appellant] heeft gelezen waarin was vermeld dat [naam 1] de sleutel van de woning kon ophalen aan de [straat 2] te [plaats] . Dit bericht ging niet over een eerdere logeerpartij, want [appellant] heeft ter zitting in hoger beroep verklaard dat zij de sleutel nooit eerder aan [naam 1] had uitgeleend. Het adres in het whatsappbericht betreft het adres van een/de vriend van [appellant] , op welk adres de eenmanszaak van [appellant] tot 11 april 2025 was ingeschreven en waar ook de seksartikelen destijds zijn afgeleverd. Pas na de veroordeling tot ontruiming is de eenmanszaak met terugwerkende kracht ingeschreven op het adres van de gehuurde woning. Dat in de door [appellant] overgelegde uitdraai van de whatsappgesprekken tussen haar en [naam 1] het door de politie gelezen bericht niet voorkomt geeft het hof geen reden aan het relaas van de politie te twijfelen. [naam 1] heeft het bericht immers zelf aan de politie laten lezen om haar aanwezigheid in de woning te legitimeren.
3.9
Het voorgaande leidt ertoe dat het verweer van [appellant] dat zij de gehuurde woning wel degelijk als woning en als haar hoofdverblijf gebruikte en dat zij geen weet had van de aangetroffen harddrugs, als ongeloofwaardig terzijde moet worden geschoven. Aan die conclusie kan niet afdoen dat uit de whatsappconversatie tussen [appellant] en [naam 2] , een gezamenlijke vriend van haar en [naam 1] , niets blijkt van illegale activiteiten of wetenschap daarvan, dat de vader van [appellant] vanaf 24 december 2024, dus ná het bezoek van de politie, drie maanden bij [appellant] in de woning heeft verbleven en dat twee buren (gelijkluidend) hebben verklaard geen vreemde mensen de woning te hebben zien in- en uitgaan. Het een sluit het ander immers niet uit. Het argument dat de zichtbare aanwezigheid van een camera in de woning niet, zoals de kantonrechter heeft overwogen, wijst op gebruik van de woning als bordeel, maar juist op het tegendeel, omdat bordeelbezoekers niet gefilmd willen worden, is, wat ook de precieze functie van de camera geweest moge zijn, niet zodanig sterk dat het de overtuigingskracht van de bevindingen van de politie wezenlijk vermindert. Die overtuigingskracht is ook zo groot, dat De Alliantie geen verder onderzoek meer behoefde te doen behalve het horen van [appellant] zelf, zoals zij heeft gedaan.
3.1
Al met al acht het hof voorshands aannemelijk dat [appellant] de woning heeft gebruikt of heeft laten gebruiken als bordeel en wetenschap had of had behoren te hebben van de aanwezigheid van harddrugs in de woning. Aldus heeft zij in strijd gehandeld met het bepaalde in artikel 2 van Pro de huurovereenkomst en de artikelen 5.1, 5.2, 5.3 en 5.8 van de toepasselijke algemene huurvoorwaarden. Grief 1 faalt derhalve.
De tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst
3.11
Het gehuurde is een sociale huurwoning. Voor dergelijke woningen bestaat in [plaats] een zeer lange wachtlijst. Wachttijden van meer dan tien jaar zijn geen uitzondering. Oneigenlijk gebruik van een sociale huurwoning vormt dan ook een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, die grond geeft voor ontbinding daarvan.
3.12
[appellant] heeft zich erop beroepen dat het oneigenlijke gebruik van de woning in deze zaak slechts een incident was, waar zij zelf buiten stond. Uit hetgeen hiervoor bij de behandeling van grief 1 werd overwogen, blijkt echter dat het hof voorshands van oordeel is dat de woning niet als woonruimte in gebruik was en dat het niet anders kan zijn dan dat [appellant] van het feitelijke gebruik van de woning op de hoogte was of had behoren te zijn. Een incident kan dat niet worden genoemd.
3.13
Het woonbelang van [appellant] maakt niet dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd zou zijn. Aangezien [appellant] tot het bezoek van de politie de woning niet als woonruimte heeft gebruikt, heeft zij daaraan kennelijk ook geen behoefte. Dakloosheid hoeft dus niet te worden gevreesd. Andere redenen waarom ontbinding een te ver gaande sanctie zou zijn, zijn in deze zaak niet naar voren gekomen. Zo is niet uit de verf gekomen dat [appellant] wegens door haar gestelde paniekaanvallen juist in deze woning zou moeten wonen. Grief 2 faalt dus eveneens.
Belangenafweging
3.14
Het hof acht het uiterst aannemelijk dat de bodemrechter, als deze om een oordeel wordt gevraagd, de ontbinding van de huurovereenkomst zal uitspreken. Het oordeel van de bodemrechter behoeft echter niet te worden afgewacht, omdat De Alliantie, zoals hiervoor al werd overwogen, er een groot belang bij heeft om de woning zo snel mogelijk weer aan een woningzoekende ter beschikking te kunnen stellen, terwijl tegenover dat belang onvoldoende reëel belang van [appellant] staat. Ook de belangenafweging valt daarom in het nadeel van [appellant] uit. Grief 3 deelt het lot van de overige grieven.
Slotsom en kosten
3.15
De grieven van [appellant] falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [appellant] verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van De Alliantie begroot op € 827,= aan verschotten en € 2.428,= voor salaris en € 178,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.J.R. Brons, J.C.W. Rang en G.R. den Dekker en bij ontstentenis van de voorzitter in het openbaar uitgesproken door de oudste raadsheer op 25 april 2025.
Het bovenstaande bevat de vastlegging van de motivering van het reeds op 25 april 2025 uitgesproken arrest en is op 6 mei 2025 aldus vastgesteld en door de voorzitter voornoemd ondertekend.