ECLI:NL:GHAMS:2025:1446

• Datum uitspraak: 8 mei 2025
• Publicatiedatum: 4 juni 2025
• Zaaknummer: 24/103 en 24/104
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: N. Djebali; M.J. Leijdekker; J-P.R. van den Berg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van vrijstaande woning aan busbaan

Op 8 mei 2025 heeft het Gerechtshof Amsterdam uitspraak gedaan in een hoger beroep betreffende de WOZ-waarde van een vrijstaande woning, gelegen aan een busbaan. De belanghebbende, eigenaar van de woning, had bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde WOZ-waarden voor de jaren 2021 en 2022, die respectievelijk waren vastgesteld op € 918.000 en € 982.000. De heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer had deze waarden vastgesteld op basis van vergelijkingsobjecten in de omgeving. De rechtbank Noord-Holland had de beroepen van de belanghebbende ongegrond verklaard, waarna zij in hoger beroep ging.

In hoger beroep heeft het Hof de eerdere beslissing van de rechtbank bevestigd. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarden niet te hoog waren vastgesteld. De rechtbank had terecht geoordeeld dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar waren met de woning van de belanghebbende. De belanghebbende voerde aan dat er onvoldoende rekening was gehouden met de ligging van de woning en de staat van onderhoud, maar het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar hier voldoende rekening mee had gehouden. De rechtbank had ook terecht geoordeeld dat de waarde van de woning moest worden vastgesteld op basis van de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten, en niet op basis van eerdere WOZ-waarden.

Het Hof concludeerde dat de WOZ-waarden van de woning voor de jaren 2021 en 2022 niet te hoog waren vastgesteld en verklaarde het hoger beroep ongegrond. De uitspraak van de rechtbank werd bevestigd, en er werd geen aanleiding gezien voor een proceskostenveroordeling.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerken 24/103 en 24/104

8 mei 2025

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

tegen de uitspraak van 31 oktober 2023 in de zaken met kenmerken HAA 22/2642 en
HAA 23/4048 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer, de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 26 februari 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat 1] 60 te [Z] (hierna ook: de woning) voor het kalenderjaar 2021 naar waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 918.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 bekendgemaakt.

1.1.2.

Bij uitspraak van 22 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.2.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 maart 2022 op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de WOZ-waarde van de woning voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 982.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt.

1.2.2.

Bij uitspraak van 19 mei 2022 heeft de heffingsambtenaar het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

De rechtbank heeft de tegen de uitspraken op bezwaar ingestelde beroepen ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 12 december 2023. De heffingsambtenaar heeft voor beide jaren een verweerschrift ingediend.

1.5.

Met dagtekening 27 april 2024 heeft belanghebbende een nader stuk ingediend.

1.6.

Met instemming van partijen heeft geen mondelinge behandeling plaatsgevonden. Bij brief van 29 april 2025 heeft het Hof partijen geïnformeerd dat het onderzoek is gesloten.

2. 2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 2006, met onder meer een zwembad en een garage/berging. De woning heeft een inhoud van 790 m³/oppervlakte van 223 m², de oppervlakte van het zwembad is 34 m², de oppervlakte van de garage/berging is 55 m² en de oppervlakte van het perceel is 757 m².

2.2.

De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg, naast taxatieverslagen, voor beide jaren een waardematrix met (gevel- en liggingsfoto’s) overgelegd. De vergelijkingsobjecten voor 2021 betreffen vrijstaande woningen aan de adressen [straat 1] 83 (verkocht op 27 juli 2019), [straat 1] 6 (verkocht op 24 februari 2020) en [straat 1] 51 (verkocht op 16 maart 2021). Voor het jaar 2022 is eveneens vergeleken met [straat 1] 6 en [straat 1] 51 en daarnaast met [straat 1] 32 (verkocht op 27 april 2022).

2.3.

In de verweerschriften in hoger beroep zijn grondstaffels vermeld. Hieruit volgt een basiseenheidsprijs van € 770/m² voor 2021 en € 780/m² voor 2022 bij een gemiddelde ligging en een aftrek van 10% voor een matige ligging.

2.4.

In hoger beroep heeft belanghebbende foto’s overgelegd van het uitzicht vanuit haar woning en vanuit een aantal vergelijkingsobjecten. Daarnaast heeft zij foto’s meegestuurd van scheurvorming in de muren alsmede facturen voor stucwerk en binnen- en buitenschilderwerk.

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is, evenals in eerste aanleg, in geschil of de heffingsambtenaar de WOZ- waarden van de woning voor de kalenderjaren 2021 en 2022 te hoog heeft vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft als volgt overwogen en beslist (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ’eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“Waarde van de woning

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

8. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

9. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

10. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde objecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn, net als de woning, vrijstaande woningen en liggen in dezelfde straat. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.

11. Eiseres stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning. De woning is gelegen aan de enige ingang en rand van de wijk. Daarnaast ligt de woning aan een busbaan. Door de busbaanovergang is er scheurvorming ontstaan in de woning. Voorts stelt eiseres dat er een vuilniscontainer en een verzamelplaats voor de woning zijn gelegen. Tevens ervaart eiseres dag en nacht hinder door de zogenaamde hangjongeren ter hoogte van de bushalte en door trillingen van de [busbaan] . De woning is recht voor een hoog appartementsgebouw gelegen met zicht op een deels bovengrondse garage. Eiseres stelt ook dat er weinig parkeergelegenheid voor bezoekers is. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De ligging van de vergelijkingsobjecten in beide matrices zijn als ‘voldoende’ gekwalificeerd, terwijl de ligging van de woning als ‘matig’ is gekwalificeerd. Door deze lagere kwalificatie van de ligging van de woning ligt de vierkantemeterprijs van de woning in beide matrices lager. Voorts is de rechtbank van oordeel dat eiseres geen bijzonderheden heeft aangevoerd die nopen tot een lagere kwalificatie voor de ligging van de woning.

12. Tevens stelt eiseres dat gemiddelde prijs per vierkante en kubieke meter van de woning te hoog zijn. Zo stelt eiseres dat de waarde per kubieke meter in 2021 van de woning € 1.162 is en de gemiddelde kubiekemeterprijs van [straat 1] 83 en [straat 2] 15 € 918 bedraagt. Voor het belastingjaar 2022 stelt eiseres dat de vierkantemeterprijs van de woning € 432 hoger ligt dan de gemiddelde vierkante meterprijs. De vierkantemeterprijs van de grond voor het belastingjaar 2021 is € 633, terwijl de vierkantemeterprijs van de grond van de vergelijkingsobjecten € 770 is. De vierkantemeterprijs van de grond van de woning ligt dus een stuk lager. In 2022 is de vierkantemeterprijs van de grond van de woning € 702, terwijl de vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten € 780 bedraagt. In 2022 ligt de vierkantemeterprijs van de grond van de woning dus lager, dan de vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. De kubiekemeterprijs van de opstal in 2021 bedroeg € 479, terwijl de kubiekemeterprijs van de vergelijkingsobjecten tussen de € 529 en € 790 bedroeg.

De Waarderingskamer heeft beslist dat vanaf het belastingjaar 2022 de grootte van de opstal wordt aangegeven in vierkante meters en niet meer in kubieke meters. Hierdoor staat in de matrix van verweerder voor het belastingjaar 2022 een vierkantemeterprijs voor de opstal aangegeven. De vierkantemeterprijs van de woning bedraagt € 1.770 en de vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten ligt tussen de € 2.462 en € 3.050. Voor het belastingjaar 2022 liggen de vierkantemeterprijzen van de vergelijkingsobjecten dus ook hoger dan de vierkantemeterprijs van de opstal van de woning.

13. Daarnaast stelt eiseres dat de WOZ-waarde procentueel veel meer is gestegen dan van andere objecten. De rechtbank merkt hierbij op dat de vierkantemeterprijs en de kubiekemeterprijs van de woning in beide belastingjaren een stuk lager ligt, dan de vierkantemeterprijzen en kubiekemeterprijzen van de vergelijkingsobjecten. Daarnaast merkt de rechtbank op dat de waarde dient te worden vastgesteld op de (verkoop)waarde in het economische verkeer. De heffingsambtenaar heeft, om de waarde te onderbouwen, dan ook terecht gebruik gemaakt van verkoopprijzen van woningen (vergelijkingsobjecten) die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Een waardevaststelling op basis van (een stijgingspercentage van) een voor een eerder belastingjaar vastgestelde waarde dan wel een vergelijking met een voor andere onroerende zaak vastgestelde WOZ-waarde, is dus in strijd met de Wet WOZ. Een WOZ-waarde is immers geen verkoopprijs.

14. Voor zover eiseres daarmee een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel oordeelt de rechtbank als volgt. Een beroep op de meerderheidsregel kan slechts slagen indien minstens twee identieke objecten lager zijn gewaardeerd. Er is hier geen sprake van identieke objecten, aangezien de oppervlakten en de objectonderdelen van de woning en de vergelijkingsobjecten verschillen. Er kan dus geen beroep worden gedaan op de meerderheidsregel.

15. Het standpunt van eiseres dat er onvoldoende rekening is gehouden met de matige staat van kwaliteit en onderhoud volgt de rechtbank niet. De woning is gebouwd in 2002 en de rechtbank acht de kwalificatie ‘voldoende’ voor het onderhoud en de kwaliteit passend bij dit bouwjaar. Daarnaast heeft eiseres niet aangetoond dat er bijzonderheden zijn die nopen tot een lagere kwalificatie.

16. Ten slotte merkt de rechtbank op dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen, tenzij dat in strijd komt met de goede procesorde. De rechtbank is van oordeel dat in deze zaak geen sprake is van strijd met de goede procesorde, aangezien verweerder reeds in het verweerschrift de nieuwe vergelijkingsobjecten heeft aangedragen en eiseres daarop heeft gereageerd in haar nadere stukken.

Slotsom

17. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

18. De rechtbank zal de beroepen derhalve ongegrond verklaren.

19. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

5.1.

Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank ten aanzien van de WOZ-waarden en maakt de gronden waarop deze beslissing berust (rechtsoverweging 7 tot en met 19) tot de zijne. Naar aanleiding van hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, overweegt het Hof als volgt.

5.2.

Het Hof stelt bij zijn beoordeling van de WOZ-waarde van de woning voorop dat (i) de in geschil zijnde waarde de waarde van de woning in zijn geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken, en (ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de peildatum – om een taxatie van de waarde op de peildatum gaat; een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere objecten. Een dergelijke taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. Het verschilt daarom van geval tot geval en van jaar tot jaar welke verkoopgegevens (het beste) te gebruiken zijn.

5.3.

In het onderhavige geval gaat het om een vrijstaande woning die in een relatief klein wijkje ligt met veel vrijstaande woningen. Sommige woningen zoals [straat 1] 6 en [straat 1] 32 lijken qua type woning meer op de woning dan de andere vergelijkingsobjecten, waarbij [straat 1] 6 voor beide jaren het beste vergelijkingsobject is vanwege de ligging van zowel [straat 1] 6 als de onderhavige woning aan de busbaan, nabij de N205 en met vuilcontainers op korte afstand.

5.4.

Belanghebbende herhaalt in hoger beroep haar klacht over de slechte ligging van de woning en verwijst naar de meegestuurde foto’s (zie 2.4). Zij voert verder voor het eerst in hoger beroep aan dat [straat 1] 32 niet gebruikt kan worden ter onderbouwing van de WOZ-waarde 2022, omdat de verkoopdatum 1,5 jaar na de waardepeildatum ligt. Tevens beroept zij zich op de verlaging van de WOZ-waarde 2024 naar € 966.000, na telefonisch contact over de beschikte waarde van € 1.078.000 met de heffingsambtenaar.

5.5.

Naar het oordeel van het Hof heeft de rechtbank ten aanzien van de ligging van de woning in rechtsoverweging 11 het juiste overwogen. Met al hetgeen de heffingsambtenaar heeft overgelegd, waaronder de liggingsfoto’s van [straat 1] 6 en de woning, de grondstaffels (zie 2.3) en zijn toelichting op de correctie op de m²-prijs van belanghebbendes kavel met 10%, heeft hij aannemelijk gemaakt dat wel degelijk voldoende rekening is gehouden met de mindere ligging van de woning, ondanks het feit dat uit het verkoopcijfer van [straat 1] 6 niet blijkt dat de ligging een waardedrukkend effect had. In dit kader voert de heffingsambtenaar terecht aan dat als de ligging van [straat 1] 6 op matig wordt gewaardeerd, de waarde van de opstal van dat vergelijkingsobject stijgt en daarmee stijgt ook de door hem daaruit afgeleide waarde van belanghebbendes woning.

5.6.

Het Hof merkt op dat als [straat 1] 32 buiten de waardering moet worden gelaten (conform het standpunt van belanghebbende), [straat 1] 51 dan evenmin bruikbaar zou zijn voor de onderbouwing van de WOZ-waarde 2021, aangezien de verkoopdatum van dit pand (16 maart 2021) eveneens buiten de jaargrens ligt. Echter, ook gelet op de omstandigheid dat ook zonder voornoemde woningen de heffingsambtenaar de waarden naar het oordeel van het Hof aannemelijk heeft gemaakt, behoeft deze grond geen verdere uitwerking.

5.7.

Voorts acht het Hof het door belanghebbende in hoger beroep overgelegde bewijs ter onderbouwing van het door haar gestelde slechte kwaliteitsniveau onvoldoende om aan het voorgaande af te doen. Het Hof wijst in dit kader op de marge in m³-prijs (€ 479 versus € 529 en € 790) en m²-prijs (€ 1.770 versus € 3.050 en € 2.610) voor de opstal, die de door belanghebbende in aanmerking genomen correctie voor onderhoudskosten van € 25.000 ruimschoots overtreft.

5.8.

Belanghebbendes beroep op de door haar gestelde verlaging van de WOZ-waarde voor het jaar 2024 (zie 5.4), kan haar ook niet baten. De omstandigheid dat de heffingsambtenaar in 2024 een verlaging heeft toegepast, betekent niet dat de heffingsambtenaar die ook in de onderhavige jaren had moeten toepassen. Het is namelijk de bedoeling van de Wet WOZ dat de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten op of rond de waardepeildatum, zonder dat de waarde die voor andere waardepeildata aan de woning is toegekend daarbij van belang is.

5.9.

De conclusie van het onder 5.1 tot en met 5.8 overwogene is dat de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende hiertegen heeft aangevoerd, aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarden van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.

Slotsom

5.10.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, M.J. Leijdekker en
J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van
mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 8 mei 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: