ECLI:NL:GHAMS:2025:1483

• Datum uitspraak: 8 april 2025
• Publicatiedatum: 6 juni 2025
• Zaaknummer: 23/235
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Deels toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.J. Leijdekker
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 13 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen vaststelling WOZ-waarde woning in Bloemendaal

Belanghebbende maakte bezwaar tegen de vastgestelde WOZ-waarde van haar woning te Bloemendaal, welke door de heffingsambtenaar was vastgesteld op €739.000 voor het jaar 2021. Na een ongegrond verklaring van het bezwaar door de heffingsambtenaar en een afwijzing van het beroep door de rechtbank, stelde belanghebbende hoger beroep in bij het Gerechtshof Amsterdam.

Het geschil betrof de vraag of de WOZ-waarde te hoog was vastgesteld en of artikel 40, lid 2, Wet WOZ was geschonden door onvoldoende verstrekking van stukken voorafgaand aan het hoorgesprek. Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar weliswaar niet alle gevraagde gegevens tijdig had verstrekt, waardoor het hoger beroep op dat punt gegrond werd verklaard.

Ten aanzien van de WOZ-waarde bevestigde het hof de eerdere bevindingen van de rechtbank dat de gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar waren en dat de waardering niet te hoog was vastgesteld. De heffingsambtenaar had de waarde onderbouwd met een taxatierapport en een aangepaste waarderingsmatrix, waarbij ook rekening was gehouden met de inpandige garage van een referentieobject.

Het hof veroordeelde de heffingsambtenaar tot vergoeding van de proceskosten van belanghebbende voor beroep en hoger beroep, inclusief griffierecht, en bevestigde de WOZ-waarde. De uitspraak werd gedaan door mr. M.J. Leijdekker op 8 april 2025.

Uitkomst: Het hoger beroep is gegrond verklaard wegens schending van artikel 40 Wet WOZ, de vastgestelde WOZ-waarde wordt bevestigd en de heffingsambtenaar wordt veroordeeld tot vergoeding van proceskosten en griffierecht.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 23/235

8 april 2025

uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z], belanghebbende,

(gemachtigde: G. Gieben)

tegen de uitspraak van 8 februari 2023 in de zaak met kenmerk HAA 21/6450 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal , de inspecteur.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 25 februari 2021 op grond

van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de woning aan het adres [Z] 69 te [Z] (de woning) voor het kalenderjaar 2021 naar waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 739.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 bekendgemaakt.

1.2.

Het daartegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar

van 7 oktober 2021 ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep

ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De

heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 18 februari 2025 heeft de heffingsambtenaar de bij het verweerschrift ontbrekende bijlage toegezonden.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 februari 2025. Van het verhandelde

ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft onder meer de volgende feiten vastgesteld (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“1. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande bungalow uit het bouwjaar 1961. De woning heeft een onderpandige garage. De inhoud van de woning is circa 528 m³ en de oppervlakte van het perceel is circa 627 m².

3. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwezen naar een in beroep ingebracht waarderapport met matrix, opgemaakt op 25 februari 2022 door [taxateur], WOZ-taxateur. In dat rapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 761.000. In het rapport is gebruik gemaakt van de volgende referentieobjecten (alle gelegen te [Z]):

• [B-straat] 140, een vrijstaande woning, verkocht op 17 juni 2019 voor € 908.000;
• [Z] 71, een vrijstaande bungalow, verkocht op 20 juli 2018 voor € 789.900;
• [C-straat] 19, een vrijstaande bungalow, verkocht op 7 mei 2021 voor € 831.000.”

Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten en voegt daaraan het volgende toe.

2.2.

In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een aangepaste versie van de matrix overgelegd, in die zin dat garage van het referentieobject [Z] 71 anders is gewaardeerd. De waarde van de woning die daaruit volgt is € 759.000.

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of artikel 40 Wet WOZ is geschonden en of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Ook is in geschil tot welk bedrag aan belanghebbende een proceskostenvergoeding dient te worden toegekend.

4. Overwegingen van de rechtbank

De rechtbank heeft als volgt overwogen:

“
Op de zaak betrekking hebbende stukken (bezwaarfase)

4. Eiseres stelt dat verweerder artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en artikel 40, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) heeft geschonden door niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen toe te zenden aan haar gemachtigde. Meer in het bijzonder doelt eiseres op de grondstaffel en de zogenoemde KOUDV-factoren. Het is voor een gemachtigde die veel belastingplichtigen bijstaat niet werkbaar om telkens naar het bestuursorgaan te moeten reizen om stukken in te zien. Bovendien werken er meerdere personen van het kantoor van de gemachtigde aan het dossier, waardoor het noodzakelijk is dat er een afschrift van deze stukken in het dossier zit.

5. Op grond van artikel 7:4 en artikel 8:42 van de Awb in samenhang beoordeeld en met inachtneming van de wetsgeschiedenis is er voor eiseres slechts een inzagerecht in de stukken voorafgaand aan het hoorgesprek. Indien hiervan gebruik is gemaakt kan tegen vergoeding een afschrift van deze stukken verkregen worden. In deze zaak is niet in geschil dat de stukken voorafgaand aan het hoorgesprek in bezwaar ter inzage hebben gelegen en dat eiseres geen gebruik van haar inzagerecht heeft gemaakt. Anders dan eiseres betoogt is de rechtbank van oordeel dat artikel 6:17 van de Awb geen verdergaande verplichting voor verweerder tot toezending van stukken met zich brengt. Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ brengt mee dat verweerder het taxatieverslag gedurende de bezwaarfase dient te overleggen, hetgeen is gebeurd. Verweerder heeft daarom voldaan aan zijn verplichtingen op grond van de artikelen 7:4 en 6:17 van de Awb en artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ (vgl. Hof Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499).

De waarde van de woning

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in het waarderapport en waardeopbouw genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Verweerder heeft ter zitting onbetwist toegelicht dat het type woning van eiseres (een vrijstaande bungalow) niet veel voorkomt in [Z]. Verder is [Z] ook een vrij kleine plaats waardoor het aantal vergelijkingsobjecten beperkt is. Gelet daarop is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende bruikbaar zijn, ook al zijn zij niet in dezelfde wijk gelegen en zijn twee verkopen wat verder van de waardepeildatum (1 januari 2020) verwijderd. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de herleide verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

8. Vervolgens is de vraag aan de orde of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder dit – gelet op het door hem overgelegde waarderapport met waardeopbouw en de door hem gegeven toelichting hierop – heeft gedaan. Verweerder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat rekening is gehouden met de staat van het onderhoud van de woning door het onderhoud in de matrix te kwalificeren als matig (2).

9. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de inpandige garage bij [Z] 71 is meegewaardeerd in de kubieke meters van het hoofdgebouw. Dat laatste is naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk, aangezien in de waardeopbouw geen waarde wordt toegekend aan de garage en de m3-prijs is afgeleid op basis van de inhoud van het hoofdgebouw (672 m3). Dat daarbij de inhoud van de garage (75 m3 volgens de waardeopbouw) niet is inbegrepen, blijkt uit de door verweerder overgelegde iWOZ-rapportage, waarin een totale inhoud van 790 m3 wordt opgegeven. Dat de inhoud van het hoofdgebouw 747 m3 zou bedragen en de inhoud van de garage daarbij nog opgeteld zou moeten worden, zoals verweerder ter zitting heeft aangegeven, staat haaks op de gegevens die in de matrix zijn opgenomen. Indien de m3-prijs voor het vergelijkingsobject [Z] 71 hiervoor zou worden gecorrigeerd door voor de garage van dat object dezelfde waarde in aanmerking te nemen als voor de garage van de woning (€ 67.500), zou de (gecorrigeerde en ongecorrigeerde) m3-prijs voor de woonruimte van [Z] 71 lager uitkomen, namelijk op € 597,32. Op grond daarvan kan echter nog niet worden geconcludeerd dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Verweerder is weliswaar voor de woonruimte van de woning uitgegaan van een (ongecorrigeerde) m3-prijs van € 722,48, maar daar staat tegenover dat uit de verkoopcijfers voor de vergelijkingsobjecten [B-straat] 140 en [C-straat] 19 (gecorrigeerde) m3-prijzen van respectievelijk € 686,57 en € 783,10 zijn afgeleid. De m3-prijs voor de woonruimte van de woning bevindt zich daarmee nog steeds binnen het bereik van de voor de vergelijkingsobjecten vastgestelde prijzen. De vastgestelde WOZ-waarde van € 739.000 geeft ten opzichte van de getaxeerde waarde in het waarderapport (€ 761.000) bovendien voldoende ruimte om zo nodig enig waardeverschil te overbruggen.

10. De omstandigheid dat de WOZ-waarde van de woning in 2022, ondanks een stijgende markt, lager is vastgesteld (op € 717.000) doet hier niet aan af. Verweerder stelt immers ieder jaar de WOZ-waarde vast door middel van een methode van vergelijking met de dan beschikbare verkoopcijfers van vergelijkbare woningen.

11. Eiseres stelt verder dat verweerder niet heeft voldaan aan zijn verplichting om de indexeringscijfers inzichtelijk te maken en dat niet bekend is hoe verweerder tot de toegepaste indexeringspercentages is gekomen. Verweerder heeft - in antwoord hierop - toegelicht dat verkoopcijfers binnen de gemeente rond de waardepeildatum worden geanalyseerd en dat uit deze analyse een mediaan bepaling volgt die vervolgens wordt getoetst aan cijfers van de NVM en het CBS. Het resultaat is een indexpercentage per gemeente en per type woning. Het bepaalde percentage per type object wordt in de hele gemeente gebruikt om de verkopen te indexeren naar de waardepeildatum.

12. Naar aanleiding hiervan oordeelt de rechtbank het volgende. De enkele stelling dat de indexering niet inzichtelijk is, maakt deze niet onjuist. Uit de door verweerder overgelegde waardeopbouw volgen de voor de vergelijkingsobjecten gehanteerde indexeringspercentages zodat deze inzichtelijk zijn. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank volgt verweerder in de door hem gegeven onderbouwing en acht de gehanteerde indexeringspercentages voldoende aannemelijk gemaakt. De indexeringspercentages berusten bovendien – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven.

13. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De waarde is dan ook niet te hoog vastgesteld.

14. De rechtbank zal het beroep, gelet op het vorenoverwogene, ongegrond verklaren.”

5. Beoordeling van het geschil

Verstrekken van informatie (artikel 40, lid 2, Wet WOZ)

5.1.

De heffingsambtenaar heeft zich in hoger beroep op het standpunt gesteld dat (daarbij wijzend op na de uitspraak van de rechtbank gewezen jurisprudentie; HR 18 augustus 2023, ​ECLI:NL:HR:2023:1052) in de bezwaarfase sprake is geweest van een schending van artikel 40, lid 2,​ Wet WOZ. Dit is het geval omdat hij, ondanks dat belanghebbende daar voldoende specifiek om heeft verzocht, heeft verzuimd gegevens te verstrekken die ten grondslag lagen aan de vastgestelde WOZ-waarde van de woning. Het Hof ziet geen aanleiding hier anders over te oordelen. Het hoger beroep is in zoverre gegrond.

De WOZ-waarde van de woning

5.2.

De vastgestelde waarde is volgens belanghebbende te hoog. Belanghebbende herhaalt ter onderbouwing grotendeels haar voor de rechtbank ingenomen stellingen. Het Hof onderschrijft hetgeen de rechtbank heeft overwogen over de WOZ-waarde van de woning in rechtsoverwegingen 7, 8 en 10 tot en met 12 over en maakt deze tot de zijne. In aanvulling daarop overweegt het Hof het volgende.

5.3.

Ter zitting in hoger beroep heeft belanghebbende aangevoerd dat vanwege het zeldzame karakter van de woning in dit geval slechts één referentieobject, de in dezelfde straat gelegen woning aan de [Z] 71, moet worden gebruikt voor het vaststellen van de waarde. Het Hof volgt belanghebbende daarin niet. Ook de andere twee door de heffingsambtenaar gebruikte referentieobjecten zijn wat type (vrijstaande bungalows) , bouwjaar (1980 en 1978), ligging en inhoud (560 m³ en 435 m³) betreft - in vergelijkbare mate als het buurpand (vrijstaande bungalow uit 1965, inhoud 598 m³) - voldoende vergelijkbaar met de woning. Onder die omstandigheden geeft het gebruik van verkoopprijzen van drie geschikte referentieobjecten de voorkeur boven het gebruik van slechts één van die objecten.

5.4.

In de herziene matrix heeft de heffingsambtenaar de aan de inpandige garage van [Z] 71 toegekende waarde aangepast overeenkomstig het standpunt van belanghebbende (aparte waardering voor de garage ad € 63.281). Als gevolg daarvan is de getaxeerde waarde van de woning verlaagd naar € 759.000, welke waarde nog steeds ruimschoots onderbouwt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende heeft betoogd dat de heffingsambtenaar in de herziene matrix als gevolg van bovengenoemde aanpassing ten onrechte ook de inhoud van de woonruimte van [Z] 71 heeft aangepast. Met de ter zitting gegeven toelichting door (de taxateur van) de heffingsambtenaar ziet het Hof geen reden te twijfelen aan de in de matrix opgenomen bruto inhoud van [Z] 71.

5.5.

Op grond van bovenstaande is het Hof, evenals de rechtbank, van oordeel dat op grond van de door de heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten duidelijk is dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen belanghebbende daartegen in heeft gebracht leidt niet tot een andere conclusie.

6. Kosten

Het hoger beroep slaagt op het punt van de informatieverstrekking aan belanghebbende (artikel 40, lid 2, Wet WOZ). Het Hof ziet daarin aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet (ECLI:NL:HR:2025:185). Het Hof zal de heffingsambtenaar veroordelen tot een tegemoetkoming in de kosten van beroepsmatige rechtsbijstand van belanghebbende voor beroep en hoger beroep van € 1.814 (4 punten x € 907 x wegingsfactor 0,5). Ook het voor het beroep en hoger beroep betaalde griffierecht dient aan belanghebbende vergoed te worden.

7. Beslissing

Het Hof:

• vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
• verklaart het beroep gegrond;
• bevestigt de uitspraak op bezwaar;
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende in beroep en hoger beroep tot een bedrag van € 1.814, en
• draagt de heffingsambtenaar op het voor het beroep (€ 49) en hoger beroep (€ 136) betaalde griffierecht van in totaal € 185 aan belanghebbende te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mr. M.J. Leijdekker, lid van de de vijftiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen, als griffier. De beslissing is op 8 april 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl . Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl .

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: