Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.346.969/01 SKG
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 11210514 \ VV EXPL 24-129
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 juni 2025
in de zaak van
PHDW VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. S.J. Mijdam te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [plaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. I. Langeveld te Haarlem.
Partijen worden hierna PHDW en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
PHDW vordert in kort geding ontruiming van het gehuurde door [geïntimeerde] wegens verwaarlozing en vervuiling van de woning en overlast voor omwonenden. In tegenstelling tot de kantonrechter is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] zodanig is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen, dat in voldoende mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, als het geschil aan hem zou worden voorgelegd, tot toewijzing van de vordering tot ontbinding en ontruiming zal komen. Het hof wijst de ontruiming toe.
2.Het geding in hoger beroep
PHDW is bij dagvaarding van 30 september 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 3 september 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen PHDW als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis). De appeldagvaarding bevat de grieven. PHDW heeft geconcludeerd overeenkomstig die dagvaarding.
[geïntimeerde] heeft een memorie van antwoord ingediend.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 15 mei 2025 laten toelichten door hun voornoemde advocaten, PHDW mede aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Partijen hebben inlichtingen verstrekt en vragen beantwoord. Beide partijen hebben bij deze gelegenheid ieder nog een productie in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
PHDW heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties, inclusief nakosten en met wettelijke rente.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van PHDW in de proceskosten in hoger beroep.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in 2.1 tot en met 2.4 van het bestreden vonnis de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat.
Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere voldoende aannemelijk geworden feiten, komen de feiten op het volgende neer.
3.1.
[geïntimeerde] huurt sinds 28 februari 2006 van (de rechtsvoorganger van) PHDW de woning aan [straat] [nummer] in [plaats] (hierna: de woning).
3.2.
Sinds 2014 hebben omwonenden bij (de rechtsvoorganger van) PHDW geklaagd over stankoverlast, vervuiling, ongedierte en het (woon)gedrag van [geïntimeerde] . De rechtsvoorganger van PHDW en PHDW hebben [geïntimeerde] hierop meermaals aangesproken.
3.3.
Op 8 september 2021 heeft PHDW de ongediertebestrijding Rentokil ingeschakeld vanwege muizen en ratten in de woning. Hiervan heeft Rentokil op diezelfde datum een rapport opgemaakt, waarin onder meer staat:
Tijdens de inspectie is er een besmetting van knaagdieren geconstateerd in het pand en met name bij [het huisnummer van [geïntimeerde] , hof] is een hevige besmetting aan de gang.
De hygiene laat zeer te wensen over wat bevordelijk is voor de groei en in stand houden van de aanwezige populatie huismuizen.
3.4.
Sinds mei 2024 krijgt [geïntimeerde] drie uur per week schoonmaakhulp van [naam 1] van [bedrijf 1] ! Zorggroep (hierna: [naam 1] ).
3.5.
Op 24 juni 2024 en opnieuw op 23 september 2024 hebben PHDW en de beheerder de woning geïnspecteerd. Hiervan zijn foto’s en videobeelden gemaakt.
4.Eerste aanleg
4.1.
PHDW heeft, samengevat, gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van de woning en tot betaling van herstelkosten en de proceskosten.
4.2.
De kantonrechter heeft de vorderingen van PHDW afgewezen en haar in de proceskosten veroordeeld. Hij heeft aan dit oordeel, in de kern, ten grondslag gelegd dat het onvoldoende zeker is dat de door PHDW gestelde vervuiling en overlast in een bodemprocedure grond zullen vormen voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Een en ander mede gelet op de gemotiveerde betwisting van de stellingen van PHDW door [geïntimeerde] en de verklaring van [naam 1] ter zitting. Hieruit blijkt volgens de kantonrechter dat de situatie is verbeterd en dat er zicht is op verdere verbetering. Het rapport van Rentokil geeft geen uitsluitsel over de vraag of de geconstateerde plaag (geheel of gedeeltelijk) is te wijten aan het woongedrag van [geïntimeerde] of ook aan de staat van het pand. Niet kan worden uitgesloten dat de bodemrechter verder onderzoek zal moeten doen naar de gestelde feiten en omstandigheden, aldus de kantonrechter.
De kantonrechter heeft de gevorderde herstelkosten afgewezen omdat volgens hem een eventuele bodemprocedure zou kunnen worden afgewacht. Bovendien heeft PHDW de gestelde schade niet onderbouwd en heeft [geïntimeerde] deze gemotiveerd betwist, zo overwoog de kantonrechter.
5.Beoordeling
5.1.
PHDW heeft in hoger beroep vier grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis. Deze grieven richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de ontruimingsvordering niet toewijsbaar is en lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
5.2.
Het hof stelt voorop dat bij toewijzing van een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming grote terughoudendheid moet worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar de bestreden feiten. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, als het geschil aan hem zou worden voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanig dringende situatie dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht. Aan deze voorwaarden is in dit geval voldaan. Dat legt het hof hierna uit.
5.3.
Het standpunt van PHDW dat [geïntimeerde] zich niet als goed huurder van de woning heeft gedragen steunt onder meer op vele meldingen van verschillende soorten overlast. Zo hebben buren geklaagd over stank- en geluidsoverlast en over overlast door gedrag van [geïntimeerde] in en rondom het pand, zoals schreeuwen en schelden tegen omwonenden en voorbijgangers. Vast staat (onder meer) dat de onderbuurman schade heeft geleden en overlast heeft ervaren als gevolg van grote hoeveelheden water en urine die vanuit de woning van [geïntimeerde] zijn winkelruimte in zijn gelekt. Ook hebben de buren geklaagd over de grote aantallen muizen en ratten die worden aangetrokken door de slechte hygiëne in de woning. Dat dit laatste het geval is, vindt steun in het rapport van Rentokil van 8 september 2021 (zie 3.3 hierboven).
5.4.
De klachten over verwaarlozing en vervuiling van de woning en het (woon)gedrag van [geïntimeerde] zijn consistent met de bevindingen van PHDW tijdens inspecties en het hiervan overgelegde beeldmateriaal. Niet voor niets zijn ook [naam 1] (schoonmaakhulp) en [naam 2] (medewerker [bedrijf 2] , het sociaal wijkteam van de gemeente [plaats] ) bij de situatie betrokken. [geïntimeerde] heeft het gedrag waarop de meldingen van de buren betrekking hebben niet of nauwelijks weersproken. De (enkele) omstandigheid dat een omwonende [geïntimeerde] een prettig en ingetogen mens vindt, legt daartegenover onvoldoende gewicht in de schaal.
5.5.
PHDW heeft bovendien onvoldoende weersproken gesteld dat [geïntimeerde] gevaarzettend handelt. [geïntimeerde] heeft ter zitting in hoger beroep verklaard dat hij zijn gasfornuis heeft gebruikt om zijn appartement te verwarmen. Sinds de vervanging door een elektrische kookplaat zet hij zijn gasoven open met hetzelfde doel. Daarnaast staat vast dat hij tenminste één wandcontactdoos en meerdere lamparmaturen en brand-/koolmonoxidemelders heeft gedemonteerd, en aan de gedeelde gaskraan heeft gesleuteld. Naast zijn (intussen gedemonteerde) douche heeft hij een elektrische kachel gehangen en elektrische bedrading ligt op meerdere plekken bloot. Het hof acht het risico op brand niet denkbeeldig, zelfs als [geïntimeerde] zijn douche niet gebruikt. [geïntimeerde] heeft geen verklaring kunnen geven voor dit gedrag waarmee hij zichzelf en omwonenden in gevaar brengt.
5.6.
Deze situatie doet zich al sinds (in ieder geval) 2014 voor.
5.7.
Het hof concludeert daarom dat [geïntimeerde] structureel ernstige overlast heeft veroorzaakt en bovendien gevaarzettend handelt. (De rechtsvoorganger van) PHDW heeft [geïntimeerde] hierop herhaaldelijk aangesproken, maar dat heeft niet tot een (wezenlijke) gedragsverandering geleid, waarover hieronder meer.
5.8.
PHDW heeft de verplichting om haar andere huurders en omwonenden te beschermen tegen overlast door en gevaarzettend gedrag van [geïntimeerde] . De gedragingen van [geïntimeerde] hebben onmiskenbaar nadeel toegebracht aan deze andere huurders en omwonenden. Zo heeft één huurster door het woongedrag van [geïntimeerde] de huur opgezegd en heeft een huurder onder het appartement van [geïntimeerde] ingrijpende schoonmaak- en herstelwerkzaamheden moeten (laten) verrichten in zijn winkelruimte door (water- en urine)lekkage. Daarnaast leven er grote zorgen over het gedrag van [geïntimeerde] in en rondom het pand en over de (brand)veiligheid.
5.9.
De kantonrechter heeft geoordeeld dat de situatie is verbeterd sinds de wekelijkse schoonmaak door [naam 1] en heeft de verwachting uitgesproken dat de situatie nog verder zou verbeteren omdat [naam 1] een gespecialiseerde schoonmaakploeg van het Leger des Heils zou helpen inschakelen. Dit laatste is echter niet gebeurd. Ter zitting bij het hof bleek daar ook (nog steeds) geen concreet zicht op te bestaan. Dat de situatie wezenlijk is verbeterd sinds [geïntimeerde] wordt ondersteund door [naam 1] en [bedrijf 2] is ook onvoldoende gebleken. Het beeldmateriaal uit september 2024 laat in elk geval niet zien dat de woning ten opzichte van de situatie in juni 2024 aanzienlijk minder is vervuild of veiliger is gemaakt. Recenter beeldmateriaal ontbreekt, op een door [geïntimeerde] overgelegde foto van het toilet na. In het licht van de omvang van de problematiek volstaat deze enkele foto niet om te kunnen aannemen dat er in het woongedrag van [geïntimeerde] serieuze verbetering is opgetreden. Waaruit de betrokkenheid en begeleiding [bedrijf 2] precies bestaan is bovendien onvoldoende duidelijk geworden. [naam 2] heeft weliswaar verklaard dat de hygiëne in de woning is verbeterd, maar heeft in dit verband enkel gewezen op de schoonmaakwerkzaamheden die [naam 1] heeft verricht, terwijl het standpunt van PHDW dat voor een daadwerkelijke verbetering ingrijpende herstel- en schoonmaakwerkzaamheden nodig zijn onvoldoende gemotiveerd is weersproken. Dat [geïntimeerde] werkelijk bereid is om dergelijke werkzaamheden toe te laten is onvoldoende gebleken. Aanwijzingen dat hij zijn gevaarzettend gedrag niet zal voortzetten of daarin niet weer zal vervallen zijn er ook niet.
5.10.
Uit de verklaring van [naam 2] van 18 juli 2024 maakt het hof bovendien op dat de situatie zorgwekkend is, dat [geïntimeerde] niet in staat is om voor zichzelf te zorgen, en dat het van maatschappelijk belang is dat [geïntimeerde] kan verhuizen naar een plaats waar hulpverleners en begeleiders continu beschikbaar zijn, zodat hij in een veilige en passende woonomgeving kan blijven functioneren, zeker gezien zijn leeftijd en toenemende behoefte aan verzorging. In zijn verklaring van 28 oktober 2024 herhaalt [naam 2] dat het van maatschappelijk belang is dat [geïntimeerde] kan verhuizen naar een plaats waar hulpverleners en begeleiders continu beschikbaar zijn. Het hof kan uit al het voorgaande niet anders concluderen dan dat de huidige hulp en ondersteuning bij deze orde van problematiek onvoldoende zijn en dat perspectief dat de (woon)situatie nog zal verbeteren ontbreekt. Het belang van [geïntimeerde] om de woning te behouden weegt tegen die achtergrond onvoldoende op tegen het belang dat PHDW haar andere huurders en omwonenden de terugkeer van rust, hygiëne en (een gevoel van) veiligheid in en rond het pand kan bieden. Dat [geïntimeerde] het risico loopt dakloos te raken maakt niet dat de belangenafweging anders uitvalt. Het hof ziet geen ruimte meer voor uitstel van de gevorderde ontruiming.
5.11.
Uit het voorgaande volgt dat PHDW voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [geïntimeerde] ernstige tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichting zich als een goed huurder te gedragen, op grond waarvan het hof verwacht dat een bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst zou uitspreken. In het licht van al het voorgaande is ook het spoedeisend belang van PHDW bij ontruiming van de woning gegeven.
5.12.
Het hof zal de gevorderde ontruiming alsnog toewijzen en deze veroordeling, vanwege het hiervoor overwogene, uitvoerbaar bij voorraad verklaren. PHDW heeft gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen de woning ter beschikking te stellen in de staat waarin deze zich bevond bij aanvang van de huurovereenkomst. Niet gesteld of gebleken is wat deze staat (bijna twintig jaar geleden) was, als gevolg waarvan het hof [geïntimeerde] zal veroordelen de woning leeg op te leveren. Het hof ziet aanleiding om de ontruimingstermijn op veertien dagen te stellen.
5.13.
PHDW is in hoger beroep niet opgekomen tegen de afwijzing door de kantonrechter van de gevorderde herstelkosten. Die beslissing zal daarom worden bekrachtigd.
5.14.
De grieven slagen. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd, behoudens voor zover daarbij de gevorderde herstelkosten zijn afgewezen. [geïntimeerde] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in beide instanties. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
Eerste aanleg:
- explootkosten € 115,22
- griffierecht € 372,00
- salaris advocaat € 1.628,00 (tarief € 814,00, 2 punten)
Totaal € 2.115,22
Hoger beroep:
- explootkosten € 137,39
- griffierecht € 798,00
- salaris advocaat € 2.428,00 (tarief € 1.214,00, 2 punten)
Totaal € 3.363,39
6.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis voor zover daarbij de vordering tot ontruiming is afgewezen, en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerde] om binnen veertien dagen na de betekening van dit arrest de woning aan [straat] [nummer] in [plaats] te ontruimen en onder afgifte van de sleutels leeg op te leveren en ter algehele vrije beschikking van PHDW te stellen;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties, tot op heden aan de zijde van PHDW vastgesteld op:
- € 2.115,22 voor de eerste aanleg,
- € 3.363,39 voor het hoger beroep,
- € 178,- voor nasalaris,
te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, I. de Greef en G.R. den Dekker en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2025.