Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.328.288/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/15/327650 / HA ZA 22-276
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 juni 2025
in de zaak van
[appellant],
wonend te [plaats 1] ,
appellante,
advocaat: mr. R. Vos te Haarlem,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
beiden wonend te [plaats 2] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. W. Searle te Almere.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 21 april 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van
15 maart 2023 van de rechtbank Noord-Holland, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).
15 maart 2023 van de rechtbank Noord-Holland, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 10 april 2025 laten toelichten. [appellant] door mr. Vos voornoemd, aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen, en [geïntimeerden] door mr. Searle voornoemd. Bij die gelegenheid heeft [appellant] nog producties ingediend. [geïntimeerden] hebben één productie ingediend.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis gedeeltelijk zal vernietigen en
– voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – alsnog de vorderingen van [geïntimeerden] zal afwijzen en de in hoger beroep gewijzigde vorderingen van [appellant] zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en rente.
– voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – alsnog de vorderingen van [geïntimeerden] zal afwijzen en de in hoger beroep gewijzigde vorderingen van [appellant] zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en rente.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De rechtbank heeft onder 2.1 tot en met 2.9 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. [appellant] heeft tegen die vaststelling een grief gericht (grief 1), waarmee bij de feitenvaststelling hieronder rekening zal worden gehouden. De door de rechtbank vastgestelde feiten zijn voor het overige in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten komen de feiten neer op het volgende.
2.1.
[appellant] is sinds 17 mei 2019 eigenaar van het perceel met woning, erf, tuin en verdere aanhorigheden, gelegen aan [straat] [nummer 1] in [plaats 2] (hierna ook: perceel [nummer 1] ), met kadastraal [nummer 2] .
2.2.
[geïntimeerden] zijn sinds 10 maart 2021 eigenaar van het naastgelegen perceel met woning en verder toebehoren, gelegen aan [straat] [nummer 3] in [plaats 2] (hierna ook: perceel [nummer 3] ), met kadastraal [nummer 4] .
2.3.
Ten laste van perceel [nummer 1] en ten behoeve van perceel [nummer 3] is (onder meer) de volgende erfdienstbaarheid gevestigd, die op 9 februari 1976 is ingeschreven (hierna: de erfdienstbaarheid):
“de erfdienstbaarheid van voetpad ten behoeve van voormeld kadastrale perceel gemeente [plaats 2] sectie [letter] [nummer 4] als heersend erf en ten laste van het aan verkopers in eigendom toebehorend kadastrale perceel gemeente [plaats 2] , sectie [letter] [nummer 2] als lijdend erf van en naar de openbare weg door de tot laatstgemeld perceel behorende poort”.
2.4.
Naast de woning van [appellant] is een poort. De poort vormt de scheiding tussen de openbare weg en de achter de poort gelegen steeg. De steeg komt uit op een betegeld achterplaatsje van [appellant] . De poort is voorzien van een slot. De poort en steeg behoren tot perceel [nummer 1] . De steeg grenst aan het perceel [straat] [nummer 5] .
2.5.
Achter de woning van [geïntimeerden] ligt een betegeld plaatsje. Een gedeelte van dit achterplaatsje ligt op het perceel met kadastraal [nummer 6] (hierna: perceel [nummer 6] ). Alleen [geïntimeerden] hebben toegang tot dit achterplaatsje (vanuit hun woning). Vanaf het achterplaatsje hebben zij toegang tot een schuur, via een deur. Deze deur en – bezien vanuit het perceel van [geïntimeerden] – het eerste gedeelte van de schuur liggen op perceel [nummer 6] . Het is feitelijk mogelijk om door de schuur naar het perceel van [appellant] te lopen, zij het dat [appellant] hier fietsen stalde waardoor de doorgang werd geblokkeerd. Aan de kant van [appellant] is de schuur afgesloten door een deur met een slot. Die deur geeft toegang tot het eerdergenoemde achterplaatsje van [appellant] .
2.6.
De enige mogelijkheid om vanaf het plaatsje achter de woning van [geïntimeerden] buitenom de openbare weg te bereiken is door voornoemde schuur.
2.7.
Vanaf enig moment tot 4 juni 2010 was de eigendom van perceel [nummer 1] en van perceel [nummer 6] (alsook van perceel [nummer 7] ) in één hand. Bij twee aktes van levering van 4 juni 2010 hebben de toenmalige eigenaren perceel [nummer 1] enerzijds en de percelen [nummer 6] en [nummer 7] anderzijds geleverd aan derden. In deze aktes is ten behoeve van perceel [nummer 1] en ten laste van de eigenaar van de percelen [nummer 6] en [nummer 7] een kwalitatieve verplichting gevestigd, inhoudende de verplichting voor de eigenaar van de percelen [nummer 6] en [nummer 7] om te dulden dat de huidige – daarop deels gesitueerde – fietsenberging (behorend bij perceel [nummer 1] ), blijft gehandhaafd. Met de fietsenberging wordt bovengenoemde schuur bedoeld.
3.Eerste aanleg
3.1.
[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg in conventie, samengevat, een verklaring voor recht gevorderd dat ten behoeve van perceel [nummer 3] als heersend erf en ten laste van perceel [nummer 1] als dienend erf een erfdienstbaarheid van voetpad bestaat van en naar de openbare weg door de tot laatst genoemde perceel behorende poort. Daarnaast hebben [geïntimeerden] gevorderd om [appellant] te veroordelen om te gedogen dat [geïntimeerden] gebruik maken van de erfdienstbaarheid, en [appellant] te veroordelen tot afgifte van de sleutels van de poort en de deur van de schuur aan [geïntimeerden] en haar te veroordelen om het voetpad zodanig vrij te houden van goederen dat er van en naar de openbare weg kan worden gegaan, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
3.2.
[appellant] heeft verweer gevoerd en in reconventie – voor zover in hoger beroep nog van belang – gevorderd dat de erfdienstbaarheid van voetpad wordt opgeheven dan wel voor recht te verklaren dat deze erfdienstbaarheid is verjaard en [appellant] te machtigen tot inschrijving hiervan in de registers over te gaan, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.
3.3.
De rechtbank heeft de vorderingen van [geïntimeerden] in conventie toegewezen. Zij overwoog dat een erfdienstbaarheid kan worden opgeheven, als die niet meer kan worden uitgevoerd. [geïntimeerden] hebben alleen toegang tot de schuur en de tuin van [appellant] via het perceel met kadastraal [nummer 6] . Een deel van de achtertuin van [geïntimeerden] ligt op dat perceel. Dat staat echter aan het recht om van dat voetpad gebruik te maken niet in de weg. Het is niet aan [appellant] hoe perceel [nummer 6] wordt gebruikt en wat ten aanzien van dat perceel rechtens heeft te gelden. [appellant] moet op grond van de erfdienstbaarheid aan [geïntimeerden] de toegang tot het voetpad faciliteren en dat is mogelijk via de schuur. De erfdienstbaarheid kan dus nog steeds worden uitgevoerd. Dat [geïntimeerden] alleen via perceel [nummer 6] toegang tot het voetpad kunnen krijgen, kan dus niet leiden tot opheffing van de erfdienstbaarheid.
[appellant] heeft geen feiten gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat er gedurende 20 jaar geen gebruik van de erfdienstbaarheid is gemaakt. De rechtbank heeft daarom ook het beroep van [appellant] op verjaring verworpen. De rechtbank heeft [appellant] in conventie veroordeeld in de proceskosten.
3.4.
De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] in reconventie die zijn weergegeven onder 3.2 afgewezen. De rechtbank heeft de proceskosten in reconventie gecompenseerd, omdat zij de – in hoger beroep niet langer in geschil zijnde – vordering van [appellant] tot opheffing van de erfdienstbaarheid van afvoer van fecaliën en rioolwater wel heeft toegewezen (dictum onder 6.6).
4.Beoordeling
4.1.
[appellant] heeft in hoger beroep acht grieven aangevoerd en haar vordering gewijzigd. Zij vordert, samengevat, dat het hof, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de erfdienstbaarheid van voetpad met perceel [nummer 3] als heersend erf en perceel [nummer 1] als dienend erf opheft dan wel voor recht verklaart dat de erfdienstbaarheid van voetpad is verjaard, alsmede [appellant] machtigt tot inschrijving hiervan in de registers over te gaan, onder veroordeling van [geïntimeerden] tot afgifte van de (drie) sleutels van de schuur en de poort, kracht bijgezet door een door het hof te bepalen dwangsom als zij hieraan niet voldoen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten in beide instanties, alsmede die in het kort geding waarin de voorzieningenrechter op 12 juli 2023 vonnis wees, met nakosten en rente.
4.2.
[appellant] klaagt met haar grieven 2 tot en met 4 en 8 dat de rechtbank heeft miskend dat de erfdienstbaarheid van voetpad niet (meer) kan worden uitgeoefend. Immers, uit de kadastrale kaart en de plaats van de schuur blijkt dat niet meer vanaf perceel [nummer 3] op perceel [nummer 1] kan worden gekomen. Volgens [appellant] heeft de rechtbank ten onrechte overwogen dat het niet aan [appellant] is hoe perceel [nummer 6] wordt gebruikt en wat ten aanzien van dat perceel rechtens heeft te gelden. De uitoefening van de erfdienstbaarheid is onmogelijk geworden omdat [geïntimeerden] niet gerechtigd zijn om via perceel [nummer 6] het perceel van [appellant] te betreden. Uit de aktes volgt niet dat perceel [nummer 1] een erfdienstbaarheid van voetpad vanaf perceel [nummer 6] moet dulden. Perceel [nummer 6] en perceel [nummer 1] zijn geen heersend respectievelijk dienend erf ten opzichte van elkaar. Wat [geïntimeerden] willen, namelijk het recht van voetpad uitoefenen via een niet in de akte genoemd perceel, kan alleen maar als de akte daarin voorziet, een geldige rechtsverkrijging of aanvullende erfdienstbaarheid is ontstaan met betrekking tot dat perceel, dan wel de feitelijke situatie verkrijgende of bevrijdende verjaring heeft doen ontstaan. Daarvan is geen sprake en daar hebben [geïntimeerden] ook geen beroep op gedaan. De rechtbank heeft dan ook ten onrechte de vordering van [appellant] in reconventie tot opheffing van de erfdienstbaarheid op grond van artikel 5:79 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) afgewezen, aldus nog steeds [appellant] .
4.3.
[geïntimeerden] hebben hiertegen aangevoerd dat uit de omstandigheid dat in de akte niet is opgenomen dat de uitoefening van de erfdienstbaarheid van voetpad dient te geschieden met behulp van een ander erf (perceel [nummer 6] ) niet volgt dat dit in de weg staat aan de erfdienstbaarheid van voetpad. In de akte is namelijk ook niet opgenomen dat uitsluitend van dat recht gebruik kan worden gemaakt indien en voor zover perceel [nummer 1] rechtstreeks vanaf perceel [nummer 3] te betreden is. De akte verplicht [appellant] om te gedogen dat [geïntimeerden] het perceel van [appellant] betreden om gebruik te kunnen maken van het voetpad naar de poort en de openbare weg. Dit is mogelijk via de schuur. Dat zij kadastraal gezien over een ander perceel (perceel [nummer 6] ) moeten gaan om bij het perceel van [appellant] te geraken maakt geenszins dat de uitoefening van de erfdienstbaarheid onmogelijk is geworden, aldus nog steeds [geïntimeerden]
4.4.
De grieven slagen. Het hof licht dat als volgt toe.
Het hof zal hierbij allereerst ingaan op de inhoud van de erfdienstbaarheid. De inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening worden bepaald door de akte van vestiging en, voor zover in die akte regelen daaromtrent ontbreken, door de plaatselijke gewoonte. Is een erfdienstbaarheid te goeder trouw geruime tijd zonder tegenspraak op een bepaalde wijze uitgeoefend, dan is in geval van twijfel deze wijze van uitoefening beslissend (artikel 5:73 lid 1 BW Pro). De akte van vestiging staat dus voorop. Bij de uitleg van de akte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (HR 10 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ2904).
4.5.
Volgens [appellant] houdt de erfdienstbaarheid in dat het dienende erf rechtstreeks vanaf het heersende erf mag worden betreden. Perceel [nummer 1] kan echter uitsluitend vanaf perceel [nummer 3] worden bereikt via perceel [nummer 6] . Volgens [geïntimeerden] volgt deze eis van rechtstreekse toegang niet uit de akte.
4.6.
Het hof volgt de uitleg die [appellant] aan de akte geeft. In de akte zijn uitsluitend de percelen [nummer 3] en [nummer 1] genoemd als heersend respectievelijk als dienend erf. Indien het de bedoeling was geweest dat de erfdienstbaarheid zou worden uitgeoefend via een derde perceel (perceel [nummer 6] ) had het voor de hand gelegen dat dit in de akte zou zijn opgenomen. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep is bovendien door de advocaat van [geïntimeerden] verklaard dat er geen rechtsverhouding is tussen perceel [nummer 3] en perceel [nummer 6] . Het hof houdt het er daarom voor dat de erfdienstbaarheid zoals gevestigd in de akte inhoudt het recht van voetpad om vanaf perceel [nummer 3] rechtstreeks naar perceel [nummer 1] te gaan teneinde via de op laatstgenoemd perceel gelegen poort de openbare weg te bereiken (en andersom).
4.7.
Op grond van artikel 5:79 BW Pro kan de rechter de erfdienstbaarheid op vordering van de eigenaar van het dienende erf opheffen, wanneer de uitoefening daarvan onmogelijk is geworden en het niet aannemelijk is dat de mogelijkheid van de uitoefening zal terugkeren. Dit is het geval. Tussen partijen is immers niet langer in geschil dat het onmogelijk is om vanaf perceel [nummer 3] rechtstreeks perceel [nummer 1] te bereiken: perceel [nummer 1] kan uitsluitend vanaf perceel [nummer 3] worden bereikt via perceel [nummer 6] . Vast staat ook dat die toestand – vanwege de ligging van de woning van [geïntimeerden] tot (en zelfs gedeeltelijk over) de erfgrens met perceel [nummer 6] – duurzaam is. Dit betekent dat de erfdienstbaarheid zoals deze is gevestigd in 1976 nu niet (meer) kan worden uitgeoefend. De discussie tussen partijen tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep over de vraag of de ligging van de woning van [geïntimeerden] ten opzichte van de erfgrens met perceel [nummer 6] altijd zo is geweest (standpunt [geïntimeerden] ) of op enig moment ná de vestiging van de erfdienstbaarheid is veranderd omdat de woning van [geïntimeerden] (en die van [appellant] ) aan de achterkant is (zijn) uitgebouwd (standpunt [appellant] ), is in dit kader dan ook niet relevant. Immers, de uitoefening van de erfdienstbaarheid zoals neergelegd in de akte is door de ligging van de woning(en) op de betreffende percelen nu feitelijk en praktisch onmogelijk (geworden).
4.8.
Anders dan [geïntimeerden] in eerste aanleg nog stellen, valt – zonder nadere toelichting, die ontbreekt – niet in te zien dat zij aan de in 2010 gevestigde kwalitatieve verplichting (zie onder 2.7), die immers geldt tussen perceel [nummer 1] en perceel [nummer 6] (en perceel [nummer 7] ), in dit kader rechten kunnen ontlenen.
4.9.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat uitoefening van de in 1976 gevestigde erfdienstbaarheid onmogelijk is (geworden) in de zin van artikel 5:79 BW Pro. Dit betekent dat het bestreden vonnis in conventie en in reconventie niet in stand kan blijven (behalve het dictum onder 6.6) en dat het hof de vorderingen van [geïntimeerden] zal afwijzen en de door [appellant] primair gevorderde opheffing van de erfdienstbaarheid alsnog zal toewijzen. Het hof zal [appellant] tevens machtigen de opheffing te doen inschrijven in de openbare registers. Ook zal het hof [geïntimeerden] veroordelen om de sleutels van de schuur en de poort aan [appellant] terug te geven, op straffe van verbeurte van een dwangsom als nader in het dictum gepreciseerd en gemaximeerd.
4.10.
Bij deze stand van zaken behoeven de grieven 5 en 7 geen bespreking. Grief 6 over de afvoer van hemelwater evenmin, omdat [appellant] tijdens de mondelinge behandeling haar vordering tot opheffing van de erfdienstbaarheid van afvoer van hemelwater heeft ingetrokken.
Bewijsaanbod
4.11.
[geïntimeerden] hebben geen concrete stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot andere beslissingen zouden kunnen leiden dan hiervoor gegeven. Hun bewijsaanbod wordt daarom van de hand gewezen.
Conclusie
4.12.
De grieven treffen doel. Het bestreden vonnis, zowel in conventie als in reconventie gewezen, zal worden vernietigd, behalve het dictum onder 6.6. De vorderingen van [geïntimeerden] zullen alsnog worden afgewezen en de vorderingen van [appellant] zullen worden toegewezen. [geïntimeerden] zijn in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zullen daarom worden veroordeeld in de proceskosten in beide instanties. Voor een ruimere proceskostenveroordeling in verband met een tussen partijen gevoerd kort geding is geen plaats. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
Kosten eerste aanleg:
- griffierecht € 314,00
- salaris advocaat in conventie € 1.794,00 (tarief € 598,00 x 3 punten)
- salaris advocaat in reconventie € 897,00 (tarief € 598,00 x 3 punten x 0,5)
Totaal € 3.005,00
Kosten hoger beroep:
- explootkosten € 129,14
- griffierecht € 343,00
- salaris advocaat € 2.428,00 (tarief € 1.214,00 x 2 punten)
Totaal € 2.900,14
5.Beslissing
Het hof:
5.1.
vernietigt het bestreden vonnis zowel in conventie als in reconventie gewezen, behalve het dictum onder 6.6;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
5.2.
wijst de vorderingen van [geïntimeerden] af;
5.3.
heft op de erfdienstbaarheid van voetpad met perceel [nummer 3] als heersend erf en perceel [nummer 1] als dienend erf en machtigt [appellant] de opheffing te doen inschrijven in de openbare registers;
5.4.
veroordeelt [geïntimeerden] tot afgifte aan [appellant] van de sleutels van de schuur en de poort binnen veertien dagen na betekening van dit arrest, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50,00 per dag(deel) dat zij hieraan niet voldoen met een maximum van
€ 1.000,00;
€ 1.000,00;
5.5.
veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, tot op heden aan de zijde van [appellant] vastgesteld op:
- € 3.005,00 voor de eerste aanleg,
- € 2.900,14 voor het hoger beroep,
te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
5.6.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. K. van Dijk, E.J. Bellaart en [letter] . Sepmeijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2025.