4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt verweerder aangeduid als ‘verweerder’):
“
Beoordeling van het geschil
7. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40 Wet WOZ omdat verweerder de correcties op basis van de KOUDV-factoren, de waarde van de objectonderdelen, de indexering en de grondstaffel onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen.
8. De Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, lid 2 Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiser aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag, grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiseres om haar een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving. 9. Uit de stukken leidt de rechtbank af dat het taxatieverslag, de grondstaffel, de KOUDV-factoren en de matrices op 27 april 2022 naar de gemachtigde van eiser zijn verzonden en de gemachtigde de ontvangst daarvan op 12 juli 2022 heeft bevestigd. De rechtbank is van oordeel dat met de inhoud van deze gegevens voldoende inzichtelijk is gemaakt welke gegevens en aannames zijn gebruikt voor de vaststelling van de WOZwaarde. Anders dan eiser stelt, heeft verweerder hiermee voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.
10. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
11. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft daartoe een matrix overgelegd met daarin vermeld de marktgegevens van de objecten [B-straat] , [A-straat] 10A, [A-straat] 6, [A-straat] 29 en [C-straat] . Dit zijn vrijstaande woningen uit respectievelijk 1980, 1955, 1880, 1955 en 1969. Deze objecten en de woning verschillen onderling, maar naar het oordeel van de rechtbank zijn de vergelijkingsobjecten qua type, grootte en prijsklasse voldoende met de woning te vergelijken om als vergelijkingsobject te kunnen dienen. De gerealiseerde verkoopprijzen van deze objecten, die rond de waardepeildatum zijn verkocht, zijn dan ook bruikbaar als uitgangspunt voor het vaststellen van de waarde van de woning, mits met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening wordt gehouden. Dat, naar eiseres heeft aangevoerd, verweerder in de beroepsfase gebruik maakt van andere vergelijkingsobjecten dan in de bezwaarfase, doet daar niet aan af. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad – verweerder heeft daar terecht ook op gewezen – mag in beroep ander bewijs worden aangedragen dan in de bezwaarfase en daarom mogen in de beroepsfase ook andere vergelijkingsobjecten dan in de bezwaarfase worden genoemd. Datzelfde heeft te gelden voor de fase van een conclusie van repliek en dupliek. Van een schending van de goede procesorde is geen sprake.
12. Ten aanzien van de stelling van eiser dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt, overweegt de rechtbank als volgt. De gerealiseerde verkoopprijzen en de naar de waardepeildatum herrekende verkoopprijzen van de referentieobjecten staan vermeld in de door verweerder overgelegde waardematrix zodat de indexering van de verkoopprijzen inzichtelijk is. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank volgt verweerder in de door hem gegeven onderbouwing. De indexeringspercentages berusten – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een waardematrix een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059). 13. Dat de in de matrix vermelde gegevens op enig punt onjuist zijn is niet aannemelijk geworden. In de matrix zijn kwaliteit en staat van onderhoud van de woning gekwalificeerd als voldoende en de staat van onderhoud als matig. De gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn herleid naar prijzen per vierkante meter kaveloppervlakte en vierkante meter gebruiksoppervlakte, waarbij rekening is gehouden met het tijdsverloop tussen de transactiedata en de waardepeildatum, met ligging, kwaliteit en staat van onderhoud en met het wel of niet aanwezig zijn van voorzieningen als berging, serre, tuinhuis, garage, carport, terrasoverkapping of hobbyruimte. Herleiding van de verkoopprijzen heeft geleid tot een prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.528 voor [B-straat] , van € 2.800 voor [A-straat] 10A, van € 2.742 voor [A-straat] 6, van € 2.751 voor [A-straat] 29 en van € 2.678 voor [C-straat] . Voor de objecten [B-straat] , [A-straat] 10A en [A-straat] 6 is een prijs per vierkante meter kaveloppervlakte vastgesteld van € 480 en voor de objecten [A-straat] 29 en [C-straat] van € 576. Het op dezelfde wijze analyseren van de vastgestelde waarde van de woning heeft geleid tot een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.359 en tot een waarde per vierkante meter kaveloppervlakte van € 480. Naar het oordeel van de rechtbank staat de vastgestelde waarde van de woning in een goede verhouding tot de gerealiseerde verkooprijzen van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank merkt daarbij nog op dat de gebruiksoppervlakte van de woning groter is dan die van de vergelijkingsobjecten en de waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woning lager is dan de prijzen per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten. Het is van algemene bekendheid dat door de werking van de zogenoemde wet van het afnemend grensnut bij een grotere oppervlakte de waarde per vierkante meter kleiner wordt. Naar het oordeel is met dit verschijnsel voldoende rekening gehouden en ziet de rechtbank voor een verdere verlaging geen aanleiding.
14. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat de vastgestelde waarde van de woning ten opzichte van de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten niet te hoog is. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde op geen enkele wijze onderbouwd en inzichtelijk gemaakt. In zijn conclusie van repliek stelt eiser dat de door verweerder verstrekte gegevens niet op juistheid kunnen worden gecontroleerd. Dit stuit af op hetgeen is overwogen in 9, 12 en 13, en eiser, die immers kan worden geacht het meest op de hoogte te zijn van de staat en de ligging van de woning, heeft aangaande de zijns inziens matige ligging en matige staat van onderhoud nauwelijks iets concreets aangevoerd, althans geen feiten en omstandigheden die tot een lagere waarde zouden moeten leiden.
15. Gelet op het vorenstaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
16. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.”