ECLI:NL:GHAMS:2025:1672

• Datum uitspraak: 24 juni 2025
• Publicatiedatum: 27 juni 2025
• Zaaknummer: 24/19
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.A. van Brummelen; C.J. Hummel; E.A.M. Huiskers-Stoop
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een woning in Amsterdam

Op 24 juni 2025 heeft het Gerechtshof Amsterdam uitspraak gedaan in een hoger beroep betreffende de WOZ-waarde van een woning in Amsterdam. De belanghebbende, vertegenwoordigd door mr. A. Bakker, had hoger beroep ingesteld tegen een eerdere uitspraak van de rechtbank Amsterdam, die op 6 oktober 2023 het beroep van de belanghebbende ongegrond had verklaard. De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam had de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 327.000 voor het jaar 2022. De belanghebbende betwistte deze waarde en stelde dat de waarde te hoog was vastgesteld en dat hij vertrouwen had ontleend aan een lagere waarde die in het WOZ-waardeloket was vermeld.

Tijdens de zitting op 20 mei 2025 heeft het Hof de argumenten van de belanghebbende gehoord. De rechtbank had eerder geoordeeld dat de heffingsambtenaar voldoende gegevens had verstrekt en dat de waarde van de woning niet te hoog was vastgesteld. Het Hof bevestigde deze conclusie en oordeelde dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld. Het Hof oordeelde ook dat de belanghebbende geen vertrouwen kon ontlenen aan de vermelding in het WOZ-waardeloket, aangezien dit geen bindende waarde was. Het Hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het hoger beroep ongegrond.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/19

24 juni 2025

uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 6 oktober 2023 in de zaak met kenmerk AMS 23/1796 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2022 de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [straat 1] te [Z] (de woning) voor het jaar 2022 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 327.000.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd.

1.3.

Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 mei 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

De woning is een bovenwoning. De oppervlakte van de woning is ongeveer 48 m2.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatierapport (‘intern waardeadvies’) ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 327.000,- (waardepeildatum 1 januari 2021). Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen, namelijk [straat 2] , [straat 3] en [straat 4] , alle in [Z] .

3. Geschil in hoger beroep

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daarnaast is in geschil of belanghebbende aan het WOZ-waardeloket het vertrouwen kan ontlenen dat de waarde is verlaagd tot € 297.000.

3.2.

Belanghebbende heeft ter zitting bij het Hof de grieven met betrekking tot de onvoldoende gegevensverstrekking door de heffingsambtenaar ingetrokken, met uitzondering van de grief dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase de verschillen in kwaliteit en onderhoud (KO-factoren) tussen de woning en de referentieobjecten had moeten verstrekken. Ook zijn grief dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd heeft belanghebbende ter zitting ingetrokken.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het volgende overwogen:

“5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

6. Tijdens de zitting heeft eiser de gronden over het taxatieverslag, de erfpachtcorrecties en het VvE reservefonds ingetrokken. Deze gronden zullen daarom niet worden besproken.

7. Eiser heeft in het beroepschrift vermeld dat de gronden die hij in bezwaar heeft aangevoerd in beroep als herhaald en ingelast dienen te worden beschouwd. De rechtbank stelt vast dat eiser hierbij niet heeft uitgelegd waarom het standpunt van de heffingsambtenaar in reactie op zijn bezwaargronden niet in stand kan blijven. De rechtbank gaat daarom niet in op de algemene stelling dat eiser de bezwaargronden herhaalt, maar alleen op de beroepsgronden die zijn toegelicht.

8. Eiser heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet alle stukken die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde heeft verstrekt. De rechtbank overweegt dat uit het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023 volgt dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is om een afschrift te verstrekken van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde, indien daar een voldoende specifiek verzoek toe gedaan is. In het bezwaarschrift staat een opsomming van de stukken waarvan eiser een afschrift verlangt. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dat de heffingsambtenaar de inzage in het dossier met eiser heeft afgestemd. De rechtbank ziet geen reden om daar aan te twijfelen, aangezien de gemachtigde in beroep pas op de zitting voor het eerst ontkend heeft dat dit klopt, zonder dat hij dat nader heeft onderbouwd of heeft aangegeven om welke stukken het precies gaat. De gemachtigde heeft verder op de zitting aangegeven dat hij in beroep wel alle stukken ontvangen heeft, zoals de indexcijfers, de iWOZ-rapporten en de gegevens over de oppervlakten van de vergelijkingsobjecten. De beroepsgrond slaagt niet.

9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk gemotiveerd heeft. Verder is hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken niet volledig weergegeven. De rechtbank volgt dit niet. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat zij in bezwaar de gehanteerde grondstaffels, alsmede andere onderdelen van de modelinrichting en gehanteerde secundaire objectkenmerken heeft overgelegd. Eiser heeft dit niet bestreden. De uitspraak op bezwaar is voorzien van een uitgebreide motivering, waarbij voldoende is ingegaan op hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken. Dit is summier, maar volgens de rechtbank voldoende duidelijk. Van een motiveringsgebrek is dan ook geen sprake.

10. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar de inhoud (lees: oppervlakte) van de woning niet juist heeft berekend. Dit betoog slaagt niet, omdat het niet is onderbouwd.

11. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar geselecteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning wat betreft buurt, wijk, type woning, bouwjaar, ligging en oppervlakte. De vergelijkingsobjecten zijn een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, want de woning is in zeer slechte staat. De keuken is zeer gedateerd, er is scheurvorming zichtbaar en er zijn lekkageplekken. Eiser is daarom van mening dat de woning als slecht moet worden gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar wel rekening heeft gehouden met de verschillen door het onderhoud van de woning als matig aan te merken. De heffingsambtenaar heeft hiervoor een correctie toegepast. Daarnaast is er voldoende marge tussen de vierkantemeterprijs van de woning (€ 7.178,-) en de gemiddelde gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten (€ 7.618,-) om eventuele verschillen te compenseren.

Conclusie

12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal het beroep daarom ongegrond verklaren.

13. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Ontvankelijkheid hoger beroep

5.1.

Uit het arrest van de Hoge Raad van 8 maart 2024 (ECLI:NL:HR:2024:238), r.o. 4.1.3, volgt dat in gevallen waarin uit de vaststaande feiten voortvloeit dat de gebruiker van een woning door een wijziging van de vastgestelde WOZ-waarde niet in een gunstiger positie kan komen, dient te worden aangenomen dat een rechtsmiddel (bezwaar, beroep of hoger beroep) niet-ontvankelijk moet worden verklaard als de indiener daarbij geen belang heeft, in die zin dat het aanwenden van dat rechtsmiddel, ongeacht de gronden waarop het steunt, hem niet in een betere positie kan brengen met betrekking tot het bestreden besluit en eventuele bijkomende (rechterlijke) beslissingen zoals die met betrekking tot proceskosten en griffierecht.

5.2.

Partijen hebben ter zitting desgevraagd verklaard dat zij er van uit gaan dat de huur voor de woning niet-geliberaliseerd is en dat belanghebbende daarom een procesbelang heeft. Gelet op deze verklaringen van partijen gaat het Hof er (net als partijen) van uit dat belanghebbende als huurder een procesbelang heeft en wordt toegekomen aan een inhoudelijke behandeling.

Informatievoorziening

5.3.

Belanghebbende voert aan dat hij het overzicht met KO-factoren niet heeft ontvangen in de bezwaarfase (maar pas in de uitspraak op bezwaar) terwijl hij daar wel om had gevraagd, zodat artikel 40 Wet WOZ is geschonden. De heffingsambtenaar heeft het achterhouden van informatie weersproken en aangevoerd dat – zoals in de uitspraak op bezwaar ook is vermeld – de inzage van het dossier in de bezwaarfase juist is afgestemd met de gemachtigde. In de uitspraak op bezwaar is vermeld dat de gemachtigde is gehoord en van de hoorzitting een geluidsopname heeft ontvangen. De heffingsambtenaar heeft voorts onweersproken verklaard dat, vanwege de vele zaken waarin Bakker als gemachtigde optreedt, algemene werkafspraken met hem zijn gemaakt over de (wijze van) inzageverstrekking. Die werkafspraken zijn ook in dit geval gevolgd, aldus de heffingsambtenaar. Het Hof ziet geen aanleiding om deze verklaring in twijfel te trekken. In reactie op de uitspraak op bezwaar heeft de gemachtigde ook niet geklaagd over het feit dat daarin (ten onrechte) over ‘afstemming’ wordt gesproken. Afstemmen houdt in de regel in dat verwachtingen over en weer op elkaar worden afgestemd. Afstemming impliceert dus in beginsel ‘wederzijds goedvinden’. Onder die omstandigheden acht het Hof aannemelijk dat de inzage in het dossier inderdaad is afgestemd met de gemachtigde en de inzage voldeed aan de wensen (waaronder begrepen inzage in de KO-factoren) van de gemachtigde. De klacht faalt daarom.

De waarde

5.4.

Het door de rechtbank in aanmerking genomen toetsingskader (onder 5 van de uitspraak) acht het Hof juist en neemt het Hof over. Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank ten aanzien van de waarde en maakt de gronden waarop deze beslissing berust tot de zijne. Het Hof overweegt in aanvulling daarop als volgt.

5.5.

Het Hof stelt voorop dat:

• de in geschil zijnde (WOZ-)waarde de waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de in de matrix aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en
• het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene - verkoopprijzen van de referentie-objecten; en
• doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.

5.6.

Belanghebbende voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten. De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de staat van de woning op de waardepeildatum door het onderhoud van de woning als ‘matig’ te kwalificeren. Naar aanleiding van die kwalificatie heeft hij een lagere waarde aan de woning toegekend. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening gehouden met de verschillen, ook met inachtneming van hetgeen belanghebbende daartegenover heeft gesteld (zie ook rechtsoverweging 11 van de uitspraak van de rechtbank).

5.7.

Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

Vertrouwensbeginsel

5.8.

Belanghebbende doet tot slot een beroep op het vertrouwensbeginsel. In het WOZ-waardeloket is voor het onderhavige jaar voor de woning een (lagere) waarde van € 297.000 vermeld. Volgens belanghebbende kan aan die vermelding in het WOZ-waardeloket het in rechte te beschermen vertrouwen worden ontleend dat de WOZ-waarde van de woning is verlaagd. Het Hof overweegt ter zake als volgt.

Het WOZ-waardeloket heeft tot doel de vastgestelde WOZ-waardes kenbaar te maken aan derden. Belanghebbende kan aan een dergelijke uitlating van een ander orgaan dan het bevoegde gezag om de WOZ-waarde vast te stellen (i.c. de heffingsambtenaar) geen vertrouwen ontlenen dat de WOZ-waarde van zijn woning is verlaagd. De klacht faalt.

5.9.

Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

Slotsom

5.10.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, C.J. Hummel en E.A.M. Huiskers-Stoop, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 24 juni 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: