ECLI:NL:GHAMS:2025:1738

• Datum uitspraak: 17 juni 2025
• Publicatiedatum: 4 juli 2025
• Zaaknummer: 24/15
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M. Ferrier
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde woning en schending van artikel 40 Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 17 juni 2025 uitspraak gedaan in hoger beroep over de WOZ-waarde van een woning. De belanghebbende, eigenaar van een portiekflat, had bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde WOZ-waarde van € 854.000 voor het kalenderjaar 2022, vastgesteld door de heffingsambtenaar van de gemeente. Het bezwaar werd ongegrond verklaard door de heffingsambtenaar, waarna de belanghebbende beroep aantekende bij de rechtbank, die het beroep op 6 oktober 2023 eveneens ongegrond verklaarde. De belanghebbende ging in hoger beroep, waarbij de vraag centraal stond of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog had vastgesteld en of hij in de bezwaarfase had voldaan aan de verplichtingen van de Wet WOZ.

Tijdens de zitting op 20 mei 2025 heeft het Hof de argumenten van de belanghebbende en de heffingsambtenaar gehoord. De rechtbank had eerder overwogen dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld, en het Hof heeft deze overwegingen overgenomen. De belanghebbende voerde aan dat de heffingsambtenaar niet alle relevante stukken had verstrekt in de bezwaarfase, maar het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende informatie had verstrekt en dat de klachten van de belanghebbende vaak standaardformuleringen waren zonder voldoende onderbouwing.

Het Hof concludeerde dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde op een juiste wijze had vastgesteld en dat er geen aanleiding was voor een proceskostenvergoeding. De uitspraak van de rechtbank werd bevestigd, en het hoger beroep van de belanghebbende werd verworpen.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/15

17 juni 2025

uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

tegen de uitspraak van 6 oktober 2023 in de zaak met kenmerk AMS 23/105 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 26 februari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de woning aan het adres [straat 1] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 854.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt.

1.2.

Het daartegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend
23 november 2022, ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 6 oktober 2023 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof

ingekomen op 17 november 2023. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 mei 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een portiekflat. De oppervlakte van de woning bedraagt ongeveer 104 m².

2.2.

Belanghebbende is in de bezwaarfase bijgestaan door een andere gemachtigde dan de gemachtigde in de (hoger) beroepsfase.

2.3.

In de uitspraak op bezwaar staat het volgende:

“Op 30 mei 2022 is er door de heer [naam] een e-mail naar u verzonden waarin de gehanteerde grondstaffels staan aangegeven alsmede andere onderdelen van de modelinrichting en gehanteerde secundaire objectkenmerken. Op 1 augustus 2022 hebt u via e-mail aangegeven akkoord te zijn met de verstrekte gegevens en dat hier mee voldaan is aan het verzoek om inzagerecht.”

2.4.

De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg, naast het intern waarde-advies en een grondstaffel, een waardematrix (“Overzicht taxatiewaarden”) en een detailberekening van de erfpachtcorrecties overgelegd, alsmede foto’s van de woning en van de in de waardematrix opgevoerde vergelijkingsobjecten.

3. Geschil in hoger beroep

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Daarnaast is in geschil of de heffingsambtenaar in de bezwaarfase heeft voldaan aan de verplichtingen van artikel 7:4 Awb en/of artikel 40 van de Wet WOZ.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’):

“
Oordeel van de rechtbank

5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

6. Tijdens de zitting heeft eiseres de gronden dat zij het taxatieverslag niet heeft ontvangen en dat de heffingsambtenaar in een meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde heeft vastgesteld, ingetrokken. Deze gronden zullen daarom niet worden besproken.

7. Eiseres heeft in het beroepschrift vermeld dat de gronden die zij in bezwaar heeft aangevoerd in beroep als herhaald en ingelast dienen te worden beschouwd. De rechtbank stelt vast dat eiseres hierbij niet heeft uitgelegd waarom het standpunt van de heffingsambtenaar in reactie op haar bezwaargronden niet in stand kan blijven. De rechtbank gaat daarom niet in op de algemene stelling dat eiseres de bezwaargronden herhaalt, maar alleen op de beroepsgronden die zijn toegelicht.

8. Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet alle stukken die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde heeft verstrekt. De rechtbank overweegt dat uit het arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023 volgt dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is om een afschrift te verstrekken van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde, indien daar een voldoende specifiek verzoek toe gedaan is. In het bezwaarschift heeft eiseres om inzage verzocht in de grondstaffels, KOUDV-scores en waarden van de deelobjecten die ten grondslag liggen aan de WOZ-waardebepaling. In het bestreden besluit staat dat de heffingsambtenaar op 30 mei 2022 een e-mail naar eiseres heeft verzonden waarin de gehanteerde grondstaffels staan aangegeven alsmede andere onderdelen van de modelinrichting en gehanteerde secundaire objectkenmerken. De heffingsambtenaar verwijst in het bestreden besluit naar de e-mail van 1 augustus 2022 waarin gemachtigde per e-mail heeft aangegeven akkoord te zijn met de verstrekte gegevens en dat hiermee voldaan is aan het verzoek om inzagerecht. De rechtbank ziet geen reden om daar aan te twijfelen, aangezien de gemachtigde in beroep pas op de zitting voor het eerst ontkend heeft dat dit klopt, zonder dat hij dat nader heeft onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.

9. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk gemotiveerd heeft. Verder is hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken niet volledig weergegeven. De rechtbank volgt dit niet. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat hij in bezwaar de gehanteerde grondstaffels, alsmede andere onderdelen van de modelinrichting en gehanteerde secundaire objectkenmerken heeft overgelegd. Eiseres heeft dit niet bestreden. De uitspraak op bezwaar is voorzien van een uitgebreide motivering, waarbij voldoende is ingegaan op hetgeen tijdens de hoorzitting is besproken. Dit is summier, maar volgens de rechtbank voldoende duidelijk. Van een motiveringsgebrek is dan ook geen sprake.

10. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar heeft met de matrix in beroep het vereiste inzicht in de gegevens over het indexcijfer en de gehanteerde objectkenmerken gegeven. Er is wat betreft het indexcijfer en de objectkenmerken geen sprake van een ‘black box’-achtige situatie waarbij sprake is van een besluit dat het resultaat is van een geautomatiseerd proces dat gebaseerd is op ondoorzichtige gegevens, aannames en keuzes die ter controle van de gegevens, aannames en keuzes aan de belanghebbende verstrekt moeten worden. Het gaat immers om een door een taxateur opgestelde matrix waarin de gehanteerde index en objectkenmerken zichtbaar zijn en dus ook gecontroleerd kunnen worden.

11. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar de inhoud (lees: oppervlakte) van de woning niet juist heeft berekend. Dit betoog slaagt niet, omdat het niet is onderbouwd.

12. Eiseres voert aan dat de WOZ-waarde van de woning kennelijk niet is berekend op grond van de modelmatige waardebepaling en daarom in strijd is met het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel. De rechtbank is van oordeel dat het de heffingsambtenaar in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer), ook als die waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling is vastgesteld. Deze handelswijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel.

13. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar geselecteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres wat betreft buurt, wijk, type woning, bouwjaar, kwaliteit en onderhoud. De vergelijkingsobjecten die zijn genoemd in het taxatierapport van Eerlijke WOZ zijn minder goed vergelijkbaar met de woning dan de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar. De door eiseres genoemde vergelijkingsobjecten liggen namelijk in andere straten, terwijl twee van de drie door de heffingsambtenaar geselecteerde vergelijkingsobjecten in dezelfde straat liggen als de woning van eiseres. De vergelijkingsobjecten zijn binnen een jaar voor of na de waardepeildatum verkocht. Vergelijkingsobjecten 1 en 2 zijn wel groter dan de woning van eiseres, maar de rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Er is voldoende marge tussen de gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de woning (€ 6.988,-) en de gemiddelde gecorrigeerde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten (€ 7.387,-). De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar de vergelijkingsobjecten had kunnen gebruiken om de WOZ-waarde van de woning van eiseres te onderbouwen.

Conclusie

14. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal het beroep daarom ongegrond verklaren.

15. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

5.1.

Het Hof verenigt zich met de uitspraak van de rechtbank en maakt de gronden waarop die berust tot de zijne. Al wat belanghebbende in hoger beroep aanvullend heeft aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaak. Het Hof overweegt verder als volgt.

WOZ-waarde

5.2.

De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van de woning niet te hoog is. Een en ander is namelijk afdoende onderbouwd met verkoopcijfers van hetzelfde type portiekflats uit dezelfde bouwperiode als de woning, alle gelegen op het [straat 2] en binnen een jaar van de waardepeildatum verkocht. Het zijn twee woningen die net als de woning aan het [straat 1] zijn gelegen en één woning aan de [straat 3] . Met verschillen tussen de woningen, zoals de betere ligging aan het [straat 1] en verschillen in overige kenmerken, waaronder de oppervlakte, is rekening gehouden.

5.3.

Over de WOZ-waarde van de woning heeft zich in hoger beroep in wezen hetzelfde geschil ontvouwd als in bezwaar en beroep. Belanghebbende komt met verkoopcijfers van referentiewoningen aan de [straat 3] en stelt dat die verkoopcijfers duidelijk maken dat de WOZ-waarde van de woning aan het [straat 1] te hoog is vastgesteld. Het Hof acht echter aannemelijk, dat de ligging van de woningen direct aan [straat 4] een meerwaarde heeft ten opzichte van de woningen aan de [straat 3] , die meer over de haven uitkijken. Belanghebbende heeft daarmee geen rekening gehouden. Sterker nog, belanghebbende heeft desgevraagd niet kunnen toelichten hoe de verkoopprijzen van deze woningen leiden tot een lagere waarde (dan wel tot de door belanghebbende voorgestane waarde van € 672.000). Het Hof kan dat bij gebrek aan gegevens en onderbouwing ook niet. Daarbij komt dat twee van de drie verkopen behoorlijk ver van de waardepeildatum liggen.

Alsdan geeft hetgeen door belanghebbende ten aanzien van deze objecten is aangevoerd, geen aanleiding voor verlaging van de door de heffingsambtenaar gehanteerde waarde.

Stukken en gegevens in de bezwaarfase

5.4.

Belanghebbendes gemachtigde treedt veelvuldig op als belangenbehartiger van belastingplichtigen in WOZ-procedures in den lande. Hij maakt daarbij gebruik van uitvoerige standaard tekstblokken waarin over de stukken en gegevens veelal dezelfde of nagenoeg gelijke klachten naar voren worden gebracht, die daarnaast worden aangevuld met enkele summiere specifiekere argumenten die op de desbetreffende woning zien.

5.5.1.

In beroep en hoger beroep worden bekende standaardklachten geuit over het ontbreken van gegevens en stukken in de bezwaarfase. In verschillende bewoordingen wordt gesteld dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase niet heeft voldaan aan de verplichtingen van artikel 7:4 Awb en/of artikel 40 van de Wet WOZ. Bij bestudering van de gedingstukken blijkt dan meestal dat een aantal klachten evident onjuist of niet ter zake doend is. Zo staat bij de klacht over artikel 6:17 Awb dat “verweerder heeft geweigerd stukken toe te zenden” (evident onjuist) en verderop dat belanghebbende “zelfs geen taxatieverslag heeft ontvangen” (bij de rechtbank erkend: het is wel ontvangen), of “een grondstaffel had moeten verstrekken” (het gaat om een appartement). Sommige klachten zijn inconsistent “waarom kan wel een taxatieverslag worden toegezonden en geen grondstaffel”.

5.5.2.

Als de rechtbank daar ter zitting op wijst worden de klachten vaak (niet altijd) ingetrokken, maar worden ingetrokken klachten in hoger beroep via de standaardformulering weer ingenomen (zie in deze zaak bijvoorbeeld de klacht over het taxatieverslag). Het is vervolgens aan de heffingsambtenaar (en de hogerberoepsrechter) om uit te zoeken welke klachten “nog gelden” en welke “ondubbelzinnig zijn ingetrokken”.

5.5.3.

Deze werkwijze klemt in het bijzonder indien uit verklaringen van de heffingsambtenaar en/of uit de stukken blijkt dat door gemeenten met veelprocederende gemachtigden werkafspraken zijn gemaakt en nageleefd over inzage in het dossier en het toezenden van de aan de waardevaststelling ten grondslag liggende stukken in de bezwaarfase en dat zij bereidwillig zijn om aan het gevraagde ruimschoots te voldoen. De heffingsambtenaar heeft zulks in onderhavige zaak toegelicht wat betreft afspraken met de vorige gemachtigde van belanghebbende (zie ook 2.3). In de (hoger) beroepsprocedure worden daar dan – in weerwil van de gemaakte afspraken en namens één en dezelfde belastingplichtige – toch klachten over geformuleerd. Dit kan met geen ander doel zijn dan het zoeken naar de mogelijkheid om op grond van een procedurele fout een aan de gemachtigde toekomende (proces)kostenvergoeding te ontvangen. Een redelijk doel of de belangen van de belastingplichtige dient deze werkwijze niet.

5.5.4.

De gemachtigde heeft het bezwaarfase-dossier van de vorige gemachtigde niet ontvangen, weet niet welke afspraken waren gemaakt, noch wat over en weer is gewisseld. De hierboven beschreven stellingen worden enkel ingenomen bij gebrek aan wetenschap, aangezien de gemachtigde niet de moeite heeft genomen zich van deze informatie te voorzien. Niettemin wenst hij daarvoor wel een kostenvergoeding te krijgen.

5.5.5.

Reeds op grond van het in 5.5.3. overwogene, maar temeer in samenhang met de in 5.5.1 tot en met 5.5.4. beschreven omstandigheden, acht het Hof niet aannemelijk dat de heffingsambtenaar niet naar tevredenheid van partijen aan zijn verplichtingen in de bezwaarfase heeft voldaan.

5.6.

Het in 5.5 overwogene vormt mede een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 2, lid 3, van het Besluit proceskosten bestuursrecht waarom in elk geval geen aanleiding bestaat voor toekenning van een proceskostenvergoeding (vergelijk Hoge Raad 20 december 2024, ECLI:NL:HR:2024:1880, ro. 4.1.2).

Overige klachten

5.7.

Belanghebbende heeft een aantal standaardgrieven aangevoerd die het Hof al vele malen heeft verworpen, en die het Hof ook thans verwerpt om de redenen die zijn vermeld in de uitspraak van 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594. Het Hof is daarnaast van oordeel dat de gedingstukken geen blijk geven van een schending van de door hem genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur, algemene rechtsbeginselen en mensenrechten vastgelegd in internationale verdragen. Al hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep heeft aangevoerd, leidt evenmin tot gegrondverklaring van het hoger beroep.

Slotsom

5.8.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.J. Nagel als griffier. De beslissing is op 17 juni 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: