Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.343.109/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10897010 EA VERZ 24-67
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 augustus 2025
inzake
[appellant] ADVIES B.V.,
gevestigd te [plaats] ,
appellante,
advocaat: mr. M. Dorgelo te Amsterdam,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAREN [straat] [nummer 1] TE [plaats],
gevestigd te [plaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. S.H.M. Koeleman te 's-Hertogenbosch.
Partijen worden hierna [appellant] en de VvE genoemd.
1.De zaak in het kort
In deze zaak ligt een aantal besluiten van de VvE voor. De door [appellant] verzochte vernietiging is afgewezen door de kantonrechter. Het hof bekrachtigt de bestreden beschikking.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij beroepschrift, met producties, ontvangen ter griffie van het hof op
1 juli 2024, in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) op 30 mei 2024 onder bovenvermeld zaaknummer heeft gegeven (hierna: de bestreden beschikking).
1 juli 2024, in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) op 30 mei 2024 onder bovenvermeld zaaknummer heeft gegeven (hierna: de bestreden beschikking).
Op 24 september 2025 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep, met producties, van de VvE ingekomen.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 19 juni 2025 laten toelichten door hun voornoemde advocaten, beiden aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen.
Uitspraak is bepaald op heden.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en de verzoeken in eerste aanleg - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zal toewijzen, met veroordeling van de VvE in de kosten van het geding in beide instanties inclusief nakosten en met rente.
De VvE heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [appellant] in haar verzoeken, althans afwijzing van haar verzoeken en bekrachtiging van de bestreden beschikking, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep inclusief nakosten en met rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs aangeboden van hun stellingen.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in 2.1 tot en met 2.13 van de bestreden beschikking de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Waar nodig aangevuld, komen de feiten neer op het volgende.
3.1.
Bij notariële akte van 8 november 1985 (hierna: de splitsingsakte) is het bedrijfspand, bestaande uit een benedenverdieping en vier bovenverdiepingen, staande en gelegen aan de [straat] nummers [nummer 1] , [nummer 1] , [nummer 1] te [plaats] , gesplitst in vijf appartementsrechten.
3.2.
Daarbij is de VvE opgericht. Het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 22 november 1983 (hierna: het modelreglement 1983) is daarbij van toepassing verklaard. De aandelen in de gemeenschap bedragen voor elk appartementsrecht 1/5e aandeel. Het totaal aantal in de vergadering uit te brengen stemmen bedraagt vijf, waarbij voor ieder appartementsrecht één stem kan worden uitgebracht.
3.3.
In de splitsingsakte is bepaald dat het onderhoud van het trappenhuis voor 1/13e aandeel voor de eigenaar van het appartemensrecht met het indexnummer 1 en voor 3/13e aandeel voor ieder van de eigenaren van de overige appartementsrechten komt.
3.4.
[appellant] is eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer 1, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de begane grond, met inbegrip van de uitbouw (hierna: de uitbouw). Dit appartementsrecht is bestemd voor gebruik als bedrijfsruimte en wordt door [appellant] verhuurd. [appellant] en [naam 1] (hierna: vader [appellant] respectievelijk zoon [appellant] ) zijn bestuurders van [appellant] .
3.5.
De overige vier appartementsrechten geven recht op het uitsluitend gebruik van de eerste tot en met vierde verdieping van het gebouw die in gebruik zijn als woningen. [naam 2] (eigenaar van het appartement op de vierde verdieping, hierna: [naam 2] ) is voorzitter van het bestuur van de VvE. Voorheen was dit [naam 3] (hierna: [naam 3] ), die zijn appartement op de derde verdieping inmiddels heeft verkocht aan [naam 4] . [naam 5] (hierna: [naam 5] ) is eigenaar van het appartement op de eerste verdieping. [naam 6] en [naam 7] zijn eigenaar van het appartement op de tweede verdieping.
3.6.
Het pand heeft thans twee toegangsdeuren en de straatnummering is aangepast. Nummer [nummer 2] heeft een deur die toegang geeft tot de verdiepingen en nummer [nummer 3] heeft een deur die toegang geeft tot de begane grond.
3.7.
In juli 2021 heeft [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ) renovatiewerkzaamheden verricht aan onder meer het dak van de uitbouw. Daarbij is een uitsparing met opstaande randen verwijderd.
3.8.
Bij e-mail van 14 februari 2022 heeft zoon [appellant] aan de leden van de VvE een video gestuurd waarop een lekkage langs de muur in de uitbouw is te zien. Zoon [appellant] schrijft dat hij [bedrijf] heeft gevraagd om de lekkage te verhelpen. De offerte van [bedrijf] bedraagt € 5.929,60 en ziet volgens de omschrijving op het herstellen van de buitenmuren, inclusief reparatie van de scheuren die met beton zullen worden dichtgesmeerd, het impregneren van de muren met een vochtwerende coating en het vastzetten van het slaglood.
3.9.
[naam 3] heeft bij e-mail van 15 februari 2022 aan zoon [appellant] geschreven dat hij tenminste nog één offerte wil opvragen, omdat het gaat om een aanzienlijk bedrag. Hij verzoekt zoon [appellant] om [bedrijf] nog niet te laten beginnen met de werkzaamheden.
3.10.
Op 17 februari 2022 is [naam 3] zelf gaan kijken en constateerde hij sporen van lekkage. Hij schrijft in zijn e-mail van 22 februari 2022 aan alle leden van de VvE dat hij een tweede offerte heeft aangevraagd, maar dat zoon [appellant] telefonisch heeft meegedeeld dat hij vanwege de urgentie al aan [bedrijf] opdracht heeft gegeven om de werkzaamheden te verrichten. [naam 3] schrijft dat de VvE deze opdracht niet heeft goedgekeurd.
3.11.
Op 21 december 2023 heeft een ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. Volgens de notulen van de vergadering waren alle eigenaren vertegenwoordigd. In de notulen is onder meer het volgende vermeld:
(…)
Besluit 21/12/2023: Er is door het VVE bestuur nooit opdracht gegeven aan [bedrijf] om de lichtkoepel te herstellen, de VVE zal daarom de rekening niet betalen. Het bestuur geeft aan dat JtH beter contact op kan nemen met [bedrijf] waarom deze zonder opdracht van de VVE iets zou hebben verwijderd. Besluit wordt genomen dat de VVE hiervoor niet verantwoordelijk is geweest omdat het hiertoe nooit een opdracht heeft gegeven. Het besluit wordt aangenomen met 4 voor en 1 tegen (JtH tegen).
(…)
Besluit 21/12/2023: Het VVE bestuur heeft geen opdracht gegeven en de offerte van [bedrijf] niet goedgekeurd. EvR heeft op verzoek van het VVE bestuur de werkzaamheden bekeken, en ook door een derde persoon laten beoordelen. Het werk is van zeer slechte kwaliteit en kan nooit een factuur van € 6000 opleveren. EvR heeft navraag gedaan bij [bedrijf] naar specificatie van de factuur, maar krijgt dan reacties van JtH. Ook de prijzen die in de factuur zijn opgenomen kloppen niet. Op de vraag aan JtH wat hij hiervan vindt wordt geen antwoord gegeven. JtH vraagt of er dan geen sprake was van urgentie. DJ en JJK antwoorden dat besloten was dat een offerte eerst door de VVE moet worden goedgekeurd, dat kan ook snel gebeuren. Het volgende besluit wordt in stemming gebracht: de VVE zal de rekening niet betalen omdat (1) er twijfel is over of de muur uberhaupt (deels) eigendom is van de VVE, zie vorige punt. (2) geen opdracht is gegeven aan [bedrijf] door de VVE (3) het werk van zeer slechte kwaliteit is, en (4) de factuur onredelijk hoog is. Het besluit wordt aangenomen met 4 voor en 1 tegen (JtH tegen).
(…)
Besluit 21/12/2023: Dit heeft plaats gevonden. Er is een gezamenlijke wasbeurt uitgevoerd, er is nu een gezamenlijk abonnement
(…)
Besluit 21/12/2023: Er wordt besloten dat de jaarrekening 2021 niet kan worden goedgekeurd, en dat DJ met de accountant AdFisc bovenstaande punten zal checken en reactie geven.
(…)
Besluit 21/12/2023: Er wordt besloten dat de jaarrekening 2021 [het hof leest: 2022] niet kan worden goedgekeurd, en dat DJ met de accountant AdFisc bovenstaande punten zal checken en reactie geven.
(…)
Volgens het huidige MJOP moet er rond 2029 een grote investering gedaan worden voor het buitenschilderwerk en gevel renovatie. Er wordt gesteld dat het buitenschilderwerk eind 2020 volledig opnieuw gedaan is (incl. het verwijderen van houtrot en herstel van het hout). Daarnaast zal EvR het MJOP aankomend jaar updaten. Met dit in ogenschouw genomen stelt het bestuur voor het maandelijkse servicebedrag per eigenaar aan te passen naar € 275 vanaf 1 januari 2024. Deze wijziging wordt in stemming gebracht. Het besluit wordt aangenomen met 4 voor en 1 tegen (JtH tegen).
(…)
Besluit 21/12/2023: zie eerder besluit bovenstaand over lichtkoepel. GK is niet gekomen met stukken naar JtH. JtH heeft een stuk aangeleverd van [bedrijf] waarin wordt gezegd dat er een dakraam was. DJ is het niet eens met het gegeven dat er een dakraam was. Gezien de verstrengeling tussen JtH en [bedrijf] wordt dit niet gezien als een betrouwbaar bewijsstuk. Het VVE bestuur geeft aan dat het nooit opdracht heeft gegeven tot het verwijderen van iets tijdens de dakrenovatie. Mocht dit wel het geval zijn geweest dan kan JtH dit beter aanhangig maken bij de partij die dit heeft uitgevoerd, in dit geval [bedrijf] .
(…)
Besluit 21/12/2023: Gederfde huurinkomsten zijn voor risico van de verhuurder. Met het aangeleverde bewijs is niet bewezen dat dit door toedoen van de VVE is gebeurd. De VVE neemt in stemming dat de gemiste huur van JtH niet door de VVE hoeft te worden betaald. Het besluit wordt aangenomen met 4 voor en 1 tegen (JtH tegen).
3.12.
Op 18 april 2024 heeft opnieuw een vergadering van de VvE plaatsgevonden. Tijdens deze vergadering is het besluit genomen om de post “Trappenhuis” in het meerjarenbegrotingplan aan te passen, zodat [appellant] 1/13e deel dient bij te dragen en de overige eigenaren 3/13e deel, conform het bepaalde in de splitsingsakte, en dat de voorschotbijdrage naar aanleiding hiervan wordt aangepast.
4.Eerste aanleg
4.1.
[appellant] heeft in eerste aanleg verzocht om bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad, te bepalen dat nietig zijn, subsidiair vernietigd worden, de notulen van de vergadering van 21 december 2023 en de volgende daarin opgenomen besluiten:
a. om te bepalen dat de VvE niet verantwoordelijk is voor het verwijderen van de
lichtkoepel en de rekening van [bedrijf] niet te betalen;
b. om de rekening van [bedrijf] niet te betalen voor het herstellen van de lekkage
in het appartement van [appellant] ;
c. om (een aantal) ramen van het gebouw van de VvE te laten wassen;
d. om advies te vragen aan Adfisc over de jaarrekening 2021;
e. om advies te vragen aan Adfisc over de jaarrekening 2022;
f. om de meerjarenbegroting 2023 en de maandelijkse servicekosten goed te keuren;
g. om de gederfde huurinkomsten van [appellant] niet te vergoeden;
een en ander met veroordeling van de VvE in de proceskosten.
4.2.
De kantonrechter heeft de verzoeken van [appellant] afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
5.Beoordeling
5.1.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] in hoger beroep met elf grieven op. De VvE heeft de grieven bestreden.
5.2.
Het meest verstrekkende verweer dat de VvE voert is dat [appellant] niet in het hoger beroep kan worden ontvangen omdat het beroepschrift te laat is ingediend. Dit verweer wordt gepasseerd. Alhoewel juist is dat de beroepstermijn van artikel 5:130 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) een maand na 30 mei 2024 verstreek, viel de laatste dag van deze termijn, 30 juni 2024, op een zondag. Rekening houdend met artikel 1 van de Algemene Termijnenwet kon [appellant] het beroepschrift op 1 juli 2024 nog indienen. [appellant] is ontvankelijk in haar verzoek.
5.3.
Het hof stelt vast dat [appellant] geen grieven heeft gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat ziet op het besluit van de VvE met betrekking tot het wassen van de ramen en omtrent het advies vragen aan AdFisc over de jaarrekeningen 2021 en 2022.
5.4.
Evenmin heeft [appellant] gegriefd tegen het door de kantonrechter in rechtsoverwegingen 4.2 tot en met 4.7 van de bestreden beschikking geschetste juridische kader. Ook het hof gaat van dit kader uit. Beoordeeld dient te worden of de VvE in redelijkheid tot de genomen besluiten kon komen; dit betreft een marginale toetsing.
5.5.
Grieven 1 tot en met (deels) 3zien op het besluit van de VvE met betrekking tot de lichtkoepel. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter ten onrechte vastgesteld dat
(i) die lichtkoepel er niet was ten tijde van het bestreden besluit en ten onrechte geoordeeld dat (ii) de verklaring van [bedrijf] onbetrouwbaar is en dat (iii) de VvE niet verantwoordelijk is voor de verwijdering omdat zij daartoe geen opdracht heeft gegeven.
(i) die lichtkoepel er niet was ten tijde van het bestreden besluit en ten onrechte geoordeeld dat (ii) de verklaring van [bedrijf] onbetrouwbaar is en dat (iii) de VvE niet verantwoordelijk is voor de verwijdering omdat zij daartoe geen opdracht heeft gegeven.
5.6.
Tussen partijen staat vast dat bij de renovatiewerkzaamheden in juli 2021
geen lichtkoepel maar een uitsparing met opstaande randen is verwijderd. Ook zijn partijen het erover eens dat dit in opdracht van [naam 5] is gebeurd. Uit de notulen van de vergaderingen van 13 juli 2020 en 24 juni 2023 is genoegzaam gebleken dat [naam 5] op dat moment geen bestuurder meer was van de VvE en alleen al daarom niet bevoegd was een dergelijke opdracht te geven namens de VvE. Dat betekent dat de VvE in redelijkheid kon besluiten dat zij niet verantwoordelijk was voor het verwijderen van die uitsparing (door partijen ook wel lichtkoepel genoemd) en voor betaling van de kosten van herstel. [appellant] is ook inmiddels bereid die kosten voor eigen rekening te nemen maar stelt dat de VvE - als eigenaar - opdracht dient te geven opnieuw een uitsparing aan te brengen. Waar het op neerkomt is dat [appellant] daar toestemming van de VvE voor wil krijgen. Omdat er geen verzoek voorligt met die strekking, wordt aan de stellingen van [appellant] voorbij gegaan. Datzelfde geldt voor de door [appellant] overgelegde verklaring van [bedrijf] . Die is bij deze stand van zaken niet van belang. De grieven falen.
geen lichtkoepel maar een uitsparing met opstaande randen is verwijderd. Ook zijn partijen het erover eens dat dit in opdracht van [naam 5] is gebeurd. Uit de notulen van de vergaderingen van 13 juli 2020 en 24 juni 2023 is genoegzaam gebleken dat [naam 5] op dat moment geen bestuurder meer was van de VvE en alleen al daarom niet bevoegd was een dergelijke opdracht te geven namens de VvE. Dat betekent dat de VvE in redelijkheid kon besluiten dat zij niet verantwoordelijk was voor het verwijderen van die uitsparing (door partijen ook wel lichtkoepel genoemd) en voor betaling van de kosten van herstel. [appellant] is ook inmiddels bereid die kosten voor eigen rekening te nemen maar stelt dat de VvE - als eigenaar - opdracht dient te geven opnieuw een uitsparing aan te brengen. Waar het op neerkomt is dat [appellant] daar toestemming van de VvE voor wil krijgen. Omdat er geen verzoek voorligt met die strekking, wordt aan de stellingen van [appellant] voorbij gegaan. Datzelfde geldt voor de door [appellant] overgelegde verklaring van [bedrijf] . Die is bij deze stand van zaken niet van belang. De grieven falen.
5.7.
Grieven 3 (deels) tot en met 7hebben betrekking op de lekkage in februari 2021. [appellant] stelt zich op het standpunt dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft vastgesteld dat [naam 3] akkoord was met de offerte en bevoegd was de offerte goed te keuren. Ook had de kantonrechter moeten vaststellen dat [appellant] bevoegd was het gemeenschappelijke gedeelte te laten repareren en dat geen uitstel mogelijk was.
5.8.
In geschil is of [naam 3] - toen nog voorzitter van de VvE - tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden door [bedrijf] akkoord heeft gegeven op de offerte van [bedrijf] en het uitvoeren door [bedrijf] van de werkzaamheden. De VvE heeft dit betwist en ter onderbouwing van die betwisting gewezen op de onder 3.9 en 3.10 genoemde e-mails en op het feit dat [appellant] in haar e-mails van daarna (waaronder een e-mail van 28 februari 2022) met geen woord over de goedkeuring van [naam 3] heeft gerept. [appellant] heeft daar niets meer tegenover gesteld. Het hof gaat daarom ervan uit dat [naam 3] - daargelaten de vraag of hij daartoe bevoegd was - geen akkoord heeft gegeven. Aan bewijsvoering - en de in dat verband door [appellant] overgelegde verklaring van [bedrijf] - wordt niet toegekomen. Daarmee kunnen de overige stellingen van [appellant] onbesproken blijven. De grieven hebben geen succes.
5.9.
Met
grieven 8 tot en met 10komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] moet meebetalen aan de intercom en gehouden zou zijn net als de andere leden van de VvE € 275,- per maand te betalen. [appellant] stelt dat alleen op nummer [nummer 2] een intercom aanwezig is (en dus niet op [nummer 3] ) en dat de posten energie, trappenhuis en brandveiligheid onderhoud van het trappenhuis betreffen. Daarom is [appellant] slechts gehouden tot betaling van 1/13e van de kosten daarvan en niet van 1/5e.
grieven 8 tot en met 10komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] moet meebetalen aan de intercom en gehouden zou zijn net als de andere leden van de VvE € 275,- per maand te betalen. [appellant] stelt dat alleen op nummer [nummer 2] een intercom aanwezig is (en dus niet op [nummer 3] ) en dat de posten energie, trappenhuis en brandveiligheid onderhoud van het trappenhuis betreffen. Daarom is [appellant] slechts gehouden tot betaling van 1/13e van de kosten daarvan en niet van 1/5e.
5.10.
In feite komt [appellant] op tegen de verdeelsleutel van de kosten. Zoon [appellant] heeft dit tijdens de zitting in hoger beroep ook bevestigd en toegelicht dat dit komt doordat [appellant] inmiddels een eigen voordeur heeft en dus niets meer met het trappenhuis te maken heeft. De verdeelsleutel van de kosten ligt echter niet voor in deze procedure. Het bestreden besluit ziet op de goedkeuring van de meerjarenbegroting en de daarop gebaseerde voorschotbijdrage van € 275,-. [appellant] heeft niets gesteld op grond waarvan dient te worden geoordeeld dat dit besluit in strijd is met de in acht te nemen redelijkheid en billijkheid. Zoals de VvE terecht heeft aangevoerd, gaat het om een voorschot en wordt pas na de vaststelling van de jaarrekening duidelijk welke bijdrage de leden van de VvE uiteindelijk dienen te betalen. Er is dus nog geen sprake van een afrekening, terwijl de argumenten van [appellant] wel in die sfeer liggen. De grieven slagen niet.
5.11.
Grief 11is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de VvE kon besluiten de door [appellant] als gevolg van de lekkage gederfde huurinkomsten niet te vergoeden. Volgens [appellant] had de VvE tijdens de vergadering van 24 juni 2023 al besloten wel tot vergoeding over te gaan mits [appellant] zou bewijzen dat de huurder vanwege de lekkage geen huur heeft betaald. Dat meent [appellant] te hebben gedaan door overlegging van de verklaring van de huurder.
5.12.
Ook deze grief faalt. Anders dan [appellant] stelt, is tijdens de vergadering van
24 juni 2023 geen toezegging door de VvE gedaan om ‘gederfde huur’ te betalen indien een verklaring van de huurder zou worden overgelegd. In de notulen kan niet meer worden gelezen dan dat de VvE heeft aangegeven betaling te zullen overwegen wanneer vaststaat dat [appellant] huurinkomsten gederfd heeft door de lekkage. [appellant] voert aan dat zij dit bewijs heeft geleverd met de verklaring van de huurder, maar het stond de VvE vrij daar geen genoegen mee te nemen. De VvE kon dan ook in redelijkheid besluiten niet tot vergoeding over te gaan.
24 juni 2023 geen toezegging door de VvE gedaan om ‘gederfde huur’ te betalen indien een verklaring van de huurder zou worden overgelegd. In de notulen kan niet meer worden gelezen dan dat de VvE heeft aangegeven betaling te zullen overwegen wanneer vaststaat dat [appellant] huurinkomsten gederfd heeft door de lekkage. [appellant] voert aan dat zij dit bewijs heeft geleverd met de verklaring van de huurder, maar het stond de VvE vrij daar geen genoegen mee te nemen. De VvE kon dan ook in redelijkheid besluiten niet tot vergoeding over te gaan.
5.13.
Nu geen van de grieven succes heeft, zal de bestreden beschikking worden bekrachtigd, voor zover die in dit hoger beroep aan het hof is voorgelegd. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. De VvE heeft - na wijziging van eis - verzocht om toepassing van liquidatietarief V althans IV, maar het hof ziet geen aanleiding om van het toepasselijke tarief af te wijken. Alhoewel het vervelend is dat steeds procedures gevoerd moeten worden, is onvoldoende aangevoerd voor de conclusie dat sprake is van misbruik van recht van de zijde van [appellant] .
6.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de bestreden beschikking, voor zover aan het hof voorgelegd;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 798,- aan verschotten en € 2.428,- aan salaris, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van de beschikking;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mrs. F.J. van de Poel, E.K. Veldhuijzen van Zanten en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2025.