Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.351.819/01 SKG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 11417997/ KK EXPL 24-797
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 juli 2025
in de zaak van
STICHTING LEGER DES HEILS WELZIJNS- EN GEZONDHEIDSZORG,
gevestigd te Almere,
appellante,
advocaat: mr. S.A. den Engelsen te Rotterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [plaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.E. Zweers te Amsterdam.
Partijen worden hierna Leger des Heils en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
De geïntimeerde in deze zaak huurt een zelfstandige woning van Leger des Heils in het kader van een woonbegeleidingstraject. Op grond van overlast vordert Leger des Heils in kortgeding ontruiming van de woning. Vanwege de ernst van de overlast is toewijzing van die vordering gerechtvaardigd, of tussen partijen nu een gemengde woon-/zorgovereenkomst bestaat of een zelfstandige huurovereenkomst naast een zorgovereenkomst. Omdat in kort geding niet duidelijk is geworden of de woonbegeleiding door Leger des Heils altijd optimaal is geweest, speelt bij de beslissing tot toewijzing een rol dat Leger des Heils heeft toegezegd de huurder op te vangen in een groepswoning totdat voor hem plaats beschikbaar komt in een voorziening voor begeleid wonen.
2.Het geding in hoger beroep
Leger des Heils is bij dagvaarding van 18 februari 2025 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 21 januari 2025 van de kantonrechter in de rechtbank [plaats] , onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen Leger des Heils als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven. Aan de dagvaarding zijn producties gehecht.
Op de eerst dienende dag heeft Leger des Heils geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding en de producties in het geding gebracht.
[geïntimeerde] heeft daarna een memorie van antwoord, met producties, ingediend.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 24 juni 2025 laten toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten, beiden aan de hand van overlegde spreekaantekeningen.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Leger des Heils heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar vordering tot ontruiming zal toewijzen en [geïntimeerde] zal veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van Leger des Heils in de kosten van het geding in hoger beroep, inclusief de nakosten.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.11 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat die feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Samengevat zijn die feiten de volgende.
a. Leger des Heils huurt van Eigen Haard de woning aan het adres [straat 1] [nummer] te [plaats] (hierna: de woning) met het doel die onder te verhuren aan cliënten die zij zorg en begeleiding biedt.
b. Met betrekking tot de woning hebben Leger des Heils en [geïntimeerde] op 24 juni 2022 een zogenoemde “Huurovereenkomst woonruimte met hulp- en zorgbepaling Leger des Heils (hierna: de huurovereenkomst) gesloten.
c. In de huurovereenkomst staat onder het kopje “Partijen nemen het volgende in aanmerking,” het volgende, voor zover hier van belang:
- Verhuurder heeft uitdrukkelijk niet tot doel om als reguliere verhuurder woningen te verhuren. Verhuurder is een zorgorganisatie die zich statutair ten doel stelt (…) Alleen in het kader van deze hulp- en zorgverlening stelt verhuurder woonruimte ter beschikking.
(…)
- Huurder heeft hulp- en zorgverlening nodig in het dagelijks leven. In verband met het scheiden van wonen en zorg zal deze hulp en zorgverlening geregeld worden in een aparte met de verhuurde gesloten zorg en dienstverleningsovereenkomst.
(…)
- (…) In de relatie tussen huurder en verhuurder zal het zorg- en begeleidingselement overheersend zijn. De hulp- en zorgverlening door verhuurder en het in huur geven van de woonruímte zijn onverbrekelijk met elkaar verbonden. De huurovereenkomst zal derhalve worden beëindigd, wanneer de zorg- en dienstverleningsovereenkomst eindigt.
(…)
d. Op 13 december 2023 zijn partijen zogenoemde “Aanvullende voorwaarden bij zorg- en dienstverleningsovereenkomst Omslag” (hierna: aanvullende voorwaarden) overeengekomen. In de aanvullende voorwaarden zijn onder andere de volgende specifieke afspraken opgenomen:
Zorgtraject:
- De deelnemer heeft minimaal 1 keer per week contact met de -door het Leger des Heils toegewezen- begeleiding op de woning. De deelnemer laat de begeleiding binnen in de woning en houdt zich aan de gemaakte afspraken.
(...)
- De deelnemer veroorzaakt geen overlast in de woning, op straat en/of in de buurt. De deelnemer is ervoor verantwoordelijk dergelijke overlastmeldingen te voorkomen.
(…)
Consequenties
- Het herhaaldelijk en/of zonder gegronde reden afzeggen van het contactmoment met de begeleiding (zie onder meer 'zorgtraject’) heeft een waarschuwing tot gevolg.
(…)
- Voor het niet nakomen van de voorwaarden krijgt de deelnemer een waarschuwing.(…) Indien de deelnemer zich niet aan de sommatie houdt, worden daarna het wooncontract (de huurovereenkomst woonruimte met hulp- en zorgbepaling) en de zorg- en dienstverleningsovereenkomst beëindigd. (…)
(…)
- in afwijking hiervan zal bij (verbale) aanhoudende agressie door de deelnemer tegen de begeleiders, zorgverleners of omwonenden het wooncontract (huurovereenkomst woonruimte met hulp- en zorgbepaling) en de zorg- en dienstverleningsovereenkomst per direct beëindigd worden.
(…)
e. Bij brief van 24 april 2024 heeft Leger des Heils [geïntimeerde] een zogenoemde “laatste kans huurovereenkomst” aangeboden.
f. De laatstekansovereenkomst is op 8 mei 2024 tot stand gekomen door ondertekening van de “Aanvullende afspraken wanneer je in de woning aan [straat 1] [nummer] blijft wonen”. Deze aanvullende afspraken zijn, voor zover hier van belang, de volgende:
1. Je verleent volledige medewerking aan de zorg en begeleiding vanuit het Leger des Heils en/of de andere betrokken hulpverleningsinstanties.
2. Je laat de medewerkers van het Leger des Heils altijd toe tot je woning, ook als je hoog in je emotie zit.
3. Je accepteert hulp op het gebied van de geconstateerde agressie en geeft aan de begeleiders openheid van zaken op het gebied van de voortgang van de training of therapie die je volgt. Je houdt je daarbij aan de huisregels en de aanwijzingen die de zorgverlener geeft voor de training of behandeling.
Woongedrag en omgang met omwonenden
4. Je veroorzaakt in welke vorm dan ook geen overlast in of bij je woning. We accepteren niet dat je tegen buren of omwonenden schreeuwt of hen uitscheldt.
5. Je bevestigt onze weergave van de voorgeschiedenis op de eerste pagina. (…).
g. Bij brief van 18 juli 2024 heeft [geïntimeerde] van Leger des Heils vanwege een incident op 5 juli 2024 een eerste officiële waarschuwing ontvangen.
h. Bij brief van 17 oktober 2024 heeft Leger des Heils op grond van een incident op 13 oktober 2024 de zorgovereenkomst met [geïntimeerde] opgezegd per 15 november 2024 en hem aangezegd dat hij de woning per die datum moest verlaten, omdat dan ook de huurovereenkomst eindigde.
i. Bij brief van 14 november 2024 heeft de advocaat van [geïntimeerde] aan Leger des Heils laten weten dat [geïntimeerde] niet instemde met het einde van de zorg- en huurovereenkomst en de woning niet zou ontruimen.
4.Eerste aanleg
4.1.
Leger des Heils heeft in eerste aanleg gevorderd dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld de woning te ontruimen binnen twee weken na het te wijzen vonnis, met zijn veroordeling in de kosten van het geding. Aan deze vordering heeft Leger des Heils primair, samengevat, ten grondslag gelegd dat zij de zorg- en dienstverleningsovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd, zodat [geïntimeerde] sinds 15 november 2024 zonder recht of titel in de woning woont en zij er een spoedeisend belang bij heeft aan die bewoning een einde te maken. Voor het geval zou worden geoordeeld dat [geïntimeerde] niet zonder recht of titel in de woning verblijft of dat de huurbepalingen overheersend zijn heeft Leger des Heils haar vordering subsidiair gebaseerd op tekortkomingen van [geïntimeerde] in de nakoming van zijn verplichtingen. Zij acht het zeer waarschijnlijk dat op grond van de misdragingen van [geïntimeerde] de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden. Zij stelt er een spoedeisend belang bij te hebben de omwonenden te vrijwaren van verdere confrontatie met het explosieve en onvoorspelbare gedrag van [geïntimeerde] , zodat in kort geding op de ontbinding van de huurovereenkomst vooruit moet worden gelopen.
4.2.
De kantonrechter heeft de vordering van Leger des Heils afgewezen en haar in de kosten van het geding veroordeeld. Hij heeft deze beslissing, samengevat, gebaseerd op de volgende overwegingen.
Niet is vast te stellen of Leger des Heils een gedegen begeleidingsplan heeft opgesteld gericht op de specifieke problemen van [geïntimeerde] , zoals van haar mocht worden verwacht. Dat klemt te meer omdat de incidenten die tot de opzegging hebben geleid juist in verband lijken te staan met die problematiek. Het is de vraag of de incidenten van 5 juli 2024 en 13 oktober 2024 voldoende ernstig zijn om nu het einde van de zorg- en begeleidingsovereenkomst te rechtvaardigen, mede in aanmerking genomen dat de mening van [geïntimeerde] buurman [naam 1] over de ernst van de gedragingen van [geïntimeerde] door andere directe buren niet wordt gedeeld. Op basis van het voorgaande is de voorshandse conclusie dat Leger des Heils in aanloop naar de opzegging niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van haar had mogen verwacht en de opzegging niet wordt gerechtvaardigd door een voldoende gewichtige reden.
De beschreven incidenten vormen weliswaar een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [geïntimeerde] uit de huurovereenkomst en de zorg- en dienstverleningsovereenkomst, maar de klachten lijken echter vooral afkomstig van buurman [naam 1] en gaan slechts over scheldpartijen en niet over fysiek geweld. Twee andere buren hebben schriftelijk verklaard geen overlast van [geïntimeerde] te ondervinden. Om te kunnen vaststellen dat de door [geïntimeerde] veroorzaakte overlast zo structureel en ernstig is dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, is nader feitenonderzoek nodig, waarvoor een kort geding zich niet leent.
5.Beoordeling
5.1
In hoger beroep heeft [geïntimeerde] voor het eerst aangevoerd dat de tussen partijen bestaande rechtsverhouding niet kan worden gekwalificeerd als een gemengde woon-/zorgovereenkomst, maar een combinatie is van een zorgovereenkomst en een zelfstandige huurovereenkomst. Het zorgelement is volgens hem in de relatie van partijen niet zo overheersend dat dat prevaleert boven het huurelement. Of [geïntimeerde] in dit opzicht het gelijk aan zijn zijde heeft, kan in het midden blijven, omdat het hof de vordering op de subsidiaire grondslag in ieder geval toewijsbaar acht. Dit oordeel berust op het volgende.
5.2
Al in september 2022 is [geïntimeerde] door Leger des Heils gewaarschuwd wegens het uitschelden en bedreigen van omwonenden. In de waarschuwing is vermeld dat zijn buurvrouw hiervan zo angstig was geworden dat zij nauwelijks nog langs zijn woning durfde te lopen. Het hof begrijpt dat dit over bovenbuurvrouw [naam 3] gaat. In mei 2024 heeft Leger des Heils met [geïntimeerde] een laatstekansovereenkomst gesloten omdat de begeleiding stroef verliep en [geïntimeerde] geregeld woede-uitbarstingen had, waardoor omwonenden zich onveilig voelden. In de brief van 24 april 2024 waarmee die overeenkomst is aangeboden is vermeld dat [geïntimeerde] inmiddels een goed contact had met zijn directe buren. Uit de overige stukken in het dossier leidt het hof af dat deze vermelding met name betrekking had op [geïntimeerde] buurvrouw [naam 2] , met wie [geïntimeerde] vanaf het begin een goed contact had gehad en op zijn bovenbuurman Vasco, met wie [geïntimeerde] aanvankelijk problemen had gehad.
5.3
Op 18 juli 2024 heeft Leger des Heils [geïntimeerde] weer een schriftelijke waarschuwing gestuurd. De aanleiding daartoe was het feit dat [geïntimeerde] in de nacht van 5 juli 2024 via Whatsapp berichten heeft gestuurd aan zijn ambulant begeleider waarin hij te kennen gaf zeer kwaad te zijn op zijn buurman [naam 1] , omdat hij dacht dat diens verbouwing de oorzaak was van de aanwezigheid van muizen in zijn woning, waarna hij in de ochtend appte dat hij [naam 1] na een woordenwisseling de hals had doorgesneden. Toen vanuit Leger des Heils contact met hem werd opgenomen, meldde hij dat dat laatste bericht slechts een geintje en een schreeuw om aandacht was geweest. Ondanks de gegeven waarschuwing is [geïntimeerde] op 13 oktober 2024 bij zijn buurman [naam 1] langsgegaan om deze de huid vol te schelden en te bedreigen vanwege de muizen. Deze laatste gebeurtenis was de directe aanleiding voor de opzegging van 17 oktober 2024.
5.4
Met betrekking tot de hiervoor omschreven incidenten heeft de kantonrechter in het bestreden vonnis geoordeeld dat die niet ernstig genoeg zijn om de ontruiming van de woning te rechtvaardigen omdat de incidenten geen betrekking hadden op fysiek geweld en de klachten met name afkomstig waren van buurman [naam 1] , terwijl de andere directe buren hadden verklaard geen overlast van [geïntimeerde] te ondervinden. Het hof kijkt hier anders tegen aan. Ten eerste kan ook overlast die “slechts” aan één omwonende wordt aangedaan voldoende grond opleveren om een ontruiming toe te wijzen. Hier geldt niet de regel dat de meeste stemmen gelden. Ten tweede acht het hof verbale dreigementen van iemand die lijdt aan onbeheersbare woedeaanvallen en, blijkens het Whatsappbericht van 5 juli 2024, uiterst gewelddadige fantasieën heeft, wel degelijk zeer zorgwekkend. Ten derde wordt de overlast niet alleen door buurman [naam 1] ervaren, maar in ieder geval ook door buurvrouw [naam 3] . Dat blijkt niet alleen uit de waarschuwing uit 2022, maar ook uit de brief die buurman [naam 1] na het incident van 17 oktober 2024 aan Eigen Haard heeft gestuurd, waarin hij meldt dat [naam 3] naar aanleiding van het incident bekende zelf al jarenlang doodsbang voor [geïntimeerde] te zijn. In hoger beroep is een verklaring van buurvrouw [naam 3] overgelegd, waarin zij dit bevestigt en bovendien meldt ook bezorgd te zijn voor de veiligheid van haar pasgeboren kind, over wie [geïntimeerde] zich op respectloze wijze uitlaat. Dit laatste wordt bevestigd door buurvrouw [naam 2] , die inmiddels radicaal van mening is veranderd over [geïntimeerde] . Waar zij eerder zijn kant koos en vond dat hij een kans verdiende, is zij, kennelijk met name vanwege [geïntimeerde] gedrag tegenover [naam 3] en haar baby, nu van mening dat [geïntimeerde] niet geschikt is om in een gewone woning te wonen en beter kan worden opgevangen in een voorziening voor begeleid wonen.
5.5
Dat laatste is ook wat Leger des Heils wil. De casus van [geïntimeerde] is besproken in het reguliere overleg met de gemeente en de GGD, waar is besloten [geïntimeerde] op de wachtlijst voor een voorziening voor begeleid wonen te plaatsen.
5.6
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis overwogen dat de incidenten waarop Leger des Heils zich beroept in rechtstreeks verband lijken te staan met [geïntimeerde] gebrekkige woederegulatie, die nu juist de aanleiding is geweest voor Leger des Heils om hem de woning aan te bieden, en dat niet kan worden beoordeeld of Leger des Heils een gedegen begeleidingsplan heeft opgesteld dat op dat probleem was gericht. In hoger beroep heeft Leger des Heils betwist dat het woederegulatieprobleem haar bij de start van de begeleiding bekend was. Zij heeft verder aangevoerd dat door de weigerachtige en soms ronduit bedreigende houding van [geïntimeerde] de woonbegeleiding door Leger des Heils nooit goed op gang is gekomen en ook nooit een begeleidingsplan kon worden opgesteld.
5.7
Uit de door Leger des Heils overgelegde stukken kan ook het hof niet goed afleiden waaraan het is te wijten dat het woonbegeleidingstraject geen succes is geworden en of Leger des Heils in dit verband wellicht steken heeft laten vallen. De verslaglegging lijkt in ieder geval gebrekkig te zijn geweest. Niet kan worden uitgesloten dat [geïntimeerde] niet altijd de begeleiding en steun heeft gekregen die hij, mede gezien zijn stoornis, mocht verwachten. Deze omstandigheid moet worden meegewogen bij de beoordeling of de hiervoor beschreven incidenten en de voorgeschiedenis daarvan zodanig ernstige tekortkomingen van [geïntimeerde] zijn in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst met Leger des Heils, dat ontruiming is gerechtvaardigd. Voor het hof slaat de balans uiteindelijk in het nadeel van [geïntimeerde] door, omdat Leger des Heils haar handen niet van [geïntimeerde] aftrekt. [geïntimeerde] is op een wachtlijst voor begeleid wonen geplaatst op de locatie [straat 2] in [plaats] en Leger des Heils heeft ter zitting in hoger beroep toegezegd dat zij na een toewijzing van de vordering tot ontruiming [geïntimeerde] zo nodig onderdak zal bieden in een van haar groepswoningen (waartoe dan voor die periode een nieuwe huur-/zorgovereenkomst moet worden gesloten) totdat hij voor begeleid wonen op de [straat 2] aan de beurt is. Op deze wijze worden de gevolgen van de (ontbinding en de) ontruiming verzacht en wordt recht gedaan aan álle bij deze zaak betrokken belangen: het belang van Leger des Heils om de woning niet langer ter beschikking te hoeven stellen aan een cliënt met wie de hulpverleningsrelatie is gestrand, het belang van [geïntimeerde] om niet dakloos te raken en met begeleiding te kunnen doorgroeien naar zelfstandig wonen en het belang van de buren bij een veilige en rustige woonomgeving.
5.8
Onder de geschetste voorwaarden acht het hof het voldoende aannemelijk dat in een eventuele bodemzaak de ontbinding van de overeenkomst zal worden toegewezen. Leger des Heils heeft er een spoedeisend belang bij dat in dit kort geding op die ontbinding vooruit wordt gelopen door middel van een toewijzing van de vordering tot ontruiming. Het belang van [geïntimeerde] om in de woning te kunnen blijven, moet voor dat belang van Leger des Heils wijken.
Slotsom en kosten
5.9
De grieven slagen. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de vordering tot ontruiming zal alsnog worden toegewezen, zij het met de kanttekening zoals beschreven onder 5.7. Gelet op dat laatste acht het hof compensatie van de proceskosten in beide instanties passend.
6.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerde] om de woning aan de [straat 1] [nummer] in [plaats] binnen veertien dagen na de betekening van dit arrest te ontruimen en ter beschikking van Leger des Heils te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in art. 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de kosten van het geding in beide instanties aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door mr. J.C.W. Rang, mr. L.A.J. Dun en mr. D.W.J.M. Kemperink en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2025.