ECLI:NL:GHAMS:2025:1853

• Datum uitspraak: 22 mei 2025
• Publicatiedatum: 15 juli 2025
• Zaaknummer: 23/830
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.M. van Amsterdam; M.J. Leijdekker; M. Ferrier
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een woning in Amsterdam

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 22 mei 2025 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende, [X], tegen de heffingsambtenaar van de gemeente [Z]. De zaak betreft de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende voor het jaar 2022, die door de heffingsambtenaar was vastgesteld op € 597.000. De rechtbank had eerder het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarna hij in hoger beroep ging. Tijdens de zitting op 15 april 2025 heeft belanghebbende zijn klachten over het niet verstrekken van stukken laten varen. Het Hof heeft de feiten van de rechtbank overgenomen en geconcludeerd dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof heeft de vergelijkingsmethode van de heffingsambtenaar goedgekeurd en vastgesteld dat de waarde van de woning in het economische verkeer correct is vastgesteld. Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank is bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 23/830

22 mei 2025

uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 24 juli 2023 in de zaak met kenmerk AMS 23/103 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [straat 1] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2022 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 597.000.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd.

1.3.

Het tegen die uitspraak door belanghebbende ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 april 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’):

“1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. Het gaat om een repeterende tussenwoning met een dakterras en een parkeerplaats. De oppervlakte van de woning is ongeveer 116 m² en de oppervlakte van het dakterras is ongeveer 13 m².

4. [De heffingsambtenaar] heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de woning getaxeerd op € 597.000. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [straat 2] (verkoop 1), [straat 3] (verkoop 2) en [straat 4] (verkoop 3), alle in [Z] .”

2.2.

Het Hof gaat eveneens uit van de hiervoor vermelde feiten.

3. Geschil in hoger beroep

In geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.

Voor zover dat niet al bij de rechtbank was gedaan, heeft belanghebbende ter zitting van het Hof alle klachten over het niet verstrekken van stukken laten varen.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:

“5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

6. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem beschikte waarde niet te hoog is. De vergelijkingsobjecten betreffen tevens repeterende tussenwoningen met een parkeerplaats, en hebben een vergelijkbaar bouwjaar. Ook de woonoppervlakte is vergelijkbaar met die van de woning. Uit de vergelijkingsobjecten volgt een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 4.392, terwijl de woning van eiser gewaardeerd is op € 4.055 per vierkante meter.

7. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting aangevoerd dat uit het bij het bezwaarschrift gevoegde taxatierapport van taxateur [naam] van ‘ [taxateur] ’ blijkt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt echter dat uit dat taxatierapport juist blijkt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de transactieprijs van de [straat 5] in [Z] volgt een vierkantemeterprijs van € 4.241, en uit het vergelijkingsobject [straat 4] volgt een vierkantemeterprijs van € 4.351. De reden dat uit het rapport een lagere eindwaarde volgt voor de woning (€ 400.000) komt door het object [straat 6] . De taxateur heeft de transactieprijs van dat object namelijk uitgesplitst in een perceelwaarde van € 528.477 en een opstalwaarde van € 19.304. Daarmee komt de vierkantemeterprijs van de woonoppervlakte voor dit object volgens het taxatierapport neer op € 361. Nu de gemachtigde van eiser dit op de zitting ook niet nader heeft kunnen verklaren, gaat de rechtbank ervan uit dat het hier om een fout gaat, zodat het taxatierapport van eiser niet leidt tot het oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld.

8. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet alle op de waardeberekening betrekking hebbende stukken aan hem heeft toegezonden, zoals de indexcijfers. De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van een gebrek. Uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari [2022] blijkt dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase gehouden is om het taxatieverslag toe te sturen, maar dat dit niet geldt voor andere gegevens. Dat de heffingsambtenaar het inzagerecht van eiser heeft geschonden, is verder gesteld noch gebleken.

9. De rechtbank is niet gebleken van willekeur en rechtsongelijkheid. De heffingsambtenaar heeft bij het bepalen van de WOZ-waarde de vergelijkingsmethode met drie panden gebruikt. Deze methode is goedgekeurd.

Conclusie

10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken.

11. Het beroep is ongegrond. Voor een vergoeding van de proceskosten of het door eiser betaalde griffierecht bestaat geen aanleiding.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

5.1.

Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze beslissing berust tot de zijne. Hetgeen partijen in hoger beroep aanvullend nog hebben aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaken. Het Hof overweegt aanvullend hierover nog als volgt.

Algemene beginselen van behoorlijk bestuur

5.2.

Het beroep op algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals geformuleerd in het hogerberoepschrift (zoals het handelen in strijd met het gelijkheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel, en het ontbreken van een zorgvuldige voorbereiding van een besluit) treft evenmin doel.

Op belanghebbende rust de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Ook ten aanzien van het motiveringsbeginsel is door belanghebbende niet onderbouwd welke belangrijke gesprekonderwerpen hij mist in de ruime weergave van het hoorgesprek in de uitspraak op bezwaar. Nu dat achterwege is gebleven faalt reeds daarom deze stelling.

WOZ-waarde

5.3.

Het door de rechtbank in aanmerking genomen toetsingskader (onder 5) acht het Hof juist en neemt het Hof over.

5.5.

Het Hof stelt daarbij voorop dat:

• de in geschil zijnde (WOZ-)waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en
• het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene - verkoopprijzen van andere objecten; en
• doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.

5.6.

De heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast onder andere invulling gegeven door inbreng van een matrix. De in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten (aan de [straat 2] , [straat 3] en [straat 4] (alle te [Z] ) zijn kort voor of na de waardepeildatum verkocht. Wat betreft grootte van het woonoppervlak, woningtype (tussenwoning, repeterend), bouwstijl, bouwjaar (tussen 2013 en 2016) uitstraling en ligging (gelegen in dezelfde buurt in [Z] : [buurt 1] en [buurt 2] ) zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de woning om als onderbouwing van de waarde daarvan te dienen.

5.7.

Belanghebbende stelt dat de oppervlakten van de vergelijkingspanden groter zijn dan die van de woning. Daar is echter afdoende rekening mee gehouden in de matrix, zodat de waarde van het woningdeel lager is dan die bij de vergelijkingspanden. Met de hogere kwaliteit van twee vergelijkingspanden (waar belanghebbende eveneens op wijst) is ook afdoende rekening gehouden door een hogere prijs per vierkante meter te hanteren. Het Hof volgt belanghebbende bij gebrek aan verdere onderbouwing dan ook niet in zijn stelling, daarin gemotiveerd weersproken door de heffingsambtenaar, dat bedoelde verschillen moeten leiden tot een nog lagere waardering van de woning. Voor het overige verwijst het Hof naar het hiervóór geformuleerde uitgangspunt dat het om de waarde van de woning in haar geheel gaat, en waarderen geen mathematische exercitie is waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend.

5.8.

Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

Slotsom

5.9.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. A.M. van Amsterdam, voorzitter, M.J. Leijdekker en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 22 mei 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: