Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 23/831
27 mei 2025
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te [Z], belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
tegen de uitspraak van 24 juli 2023 in de zaak met kenmerk AMS 23/86 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z],de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 26 februari 2022 de waarde in de zin van artikel 17 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak [straat 1] te [Z] (de woning) voor het jaar 2022 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 1.064.000.
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking gehandhaafd.
1.3.
Het tegen die uitspraak door belanghebbende ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Op 4 april 2025 heeft belanghebbende een nader stuk ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 april 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’):
“1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een bovenwoning. De oppervlakte van het woningdeel is ongeveer 165 m².
(…)
4. (…) [De heffingsambtenaar] heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de woning getaxeerd op € 1.064.000. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [straat 2] (verkoop 1), [straat 3] (verkoop 2) en [straat 4] (verkoop 3), alle in [Z].”
2.2.
Het Hof gaat eveneens uit van de hiervoor vermelde feiten.
3.Geschil in hoger beroep
In geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
Voor zover dat niet al bij de rechtbank was gedaan, heeft belanghebbende ter zitting van het Hof alle klachten over het niet verstrekken van stukken laten varen.
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:
“5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem beschikte waarde niet te hoog is. De vergelijkingsobjecten zijn gelegen in dezelfde buurt en hebben een vergelijkbaar bouwjaar. Verkoop 1 is met 131 m² woonoppervlakte kleiner dan de woning van eiser, maar verkoop 2 en verkoop 3 hebben een goed vergelijkbaar woonoppervlakte (174 m² en 165 m²). De gemiddelde vierkantemeterprijs die uit de referentieverkopen volgt, ligt met € 7.301 hoger dan de getaxeerde vierkantemeterwaarde van € 6.450. Dat wijst erop dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
7. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met het afnemend grensnut. Uit de drie transacties waar eiser in de bezwaarfase naar verwezen heeft, zou blijken dat de vierkantemeterwaarde van de woning lager hoort te zijn. De rechtbank overweegt dat uit het bij het bezwaarschrift gevoegde taxatierapport van taxateur H. van Waveren van ‘Eerlijke WOZ’ weliswaar een lagere vierkantemeterwaarde volgt (gemiddeld € 6.167), maar dat er eerst forse correcties zijn toegepast op de transactieprijzen, welke verder niet worden onderbouwd. Zonder deze correcties, die betrekking hebben op de indexering, het afnemend grensnut en de erfpacht, wijzen de transactieprijzen niet op een lagere waarde. De rechtbank vindt daarom dat uit dit taxatierapport niet blijkt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
8. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase ten onrechte niet alle op de waardeberekening betrekking hebbende stukken aan hem heeft toegezonden, zoals de indexcijfers. De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van een gebrek. Uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 20221 blijkt dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase gehouden is om het taxatieverslag toe te sturen, maar dat dit niet geldt voor andere gegevens. Dat de heffingsambtenaar het inzagerecht van eiser heeft geschonden, is verder gesteld noch gebleken.
9. De rechtbank is niet gebleken van willekeur en rechtsongelijkheid. De heffingsambtenaar heeft bij het bepalen van de WOZ-waarde de vergelijkingsmethode met drie panden gebruikt. Deze methode is goedgekeurd.
Conclusie
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken.
11. Het beroep is ongegrond. Voor een vergoeding van de proceskosten of het door eiser betaalde griffierecht bestaat geen aanleiding.”
5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep
5.1.
Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze beslissing berust tot de zijne. Hetgeen partijen in hoger beroep aanvullend nog hebben aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaken.
Het Hof overweegt aanvullend hierover nog als volgt.
Algemene beginselen van behoorlijk bestuur
5.2.
Het Hof overweegt ten aanzien van de in hoger beroep gestelde schending van het motiveringsbeginsel als volgt. Belanghebbende stelt in dit verband dat ‘Niet is volledig weergegeven hetgeen op de hoorzitting is besproken’.
Deze grief faalt. In de bestreden uitspraak op bezwaar is op de tweede bladzijde een ruime weergave opgenomen van hetgeen tijdens het horen aan de orde is geweest. Indien en voor zover daarbij belangrijke gespreksonderwerpen niet zijn opgenomen, had het op de weg van de gemachtigde van belanghebbende gelegen om dit nader te substantiëren. Nu dat achterwege is gebleven faalt reeds daarom deze stelling.
WOZ-waarde
5.3.
Het door de rechtbank in aanmerking genomen toetsingskader (onder 5) acht het Hof juist en neemt het Hof over.
5.4.
Ter aanvulling op toetsingskader merkt het Hof op dat:
- de in geschil zijnde (WOZ-)waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en
- het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene - verkoopprijzen van andere objecten.
5.5.
De heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast invulling gegeven door inbreng van een matrix (bij zijn verweer in eerste aanleg), waarin vergelijkingsobjecten (aan de [straat 2] en [straat 4] en de [straat 3], alle te [Z]) opgenomen zijn die rond de waardepeildatum zijn verkocht.
Wat betreft grootte van het woonoppervlak, woningtype (bovenwoningen), bouwstijl, bouwjaar (1931 en 1932), uitstraling en ligging (alle in de [buurt] in [Z]) zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de woning om als onderbouwing van de waarde daarvan te dienen. Belanghebbende gebruikt dezelfde vergelijkingsobjecten.
5.6.
De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar zonder aankondiging een nieuwe waarderingsmethode (door hem aangeduid als de ‘marge methode’) heeft gehanteerd, wat daar ook van zij, treft geen doel.
Bij de waardering door de heffingsambtenaar wordt (alleen) de vergelijkingsmethode gehanteerd. Daar heeft (de taxateur van) de heffingsambtenaar slechts een controleberekening aan toegevoegd, waarbij wordt uitgerekend hoeveel ‘marge’ bestaat. Deze marge bestaat uit het verschil tussen de gemiddelde prijs per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten en de voor de woning gehanteerde prijs per vierkante meter vermenigvuldigd met het aantal vierkante meters van de woning. Gemachtigde heeft zijn stelling dat de heffingsambtenaar in de matrix onjuiste oppervlaktematen heeft gehanteerd voor de vergelijkingspanden, niet nader onderbouwd (vgl. ECLI:NL:GHAMS:2024:2282, r.o. 5.5.2) zodat deze stelling reeds hierom geen doel treft.
5.7.
Door belanghebbende is in zijn nader stuk van 4 april 2025 een waardebepaling aan de hand van gegevens van de woning en de vergelijkingsobjecten (dezelfde vergelijkingsobjecten als welke door de heffingsambtenaar in aanmerking zijn genomen) opgenomen waarin belanghebbende concludeert tot een waarde van € 860.000. Het Hof ziet geen aanleiding om deze berekening te volgen en overweegt daartoe als volgt.
Allereerst merkt het Hof op dat zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, niet inzichtelijk is hoe belanghebbende voor de woning en de vergelijkingsobjecten tot de door hem gehanteerde prijzen per vierkante meter is gekomen. Het Hof begrijpt dat hij voor de door hem aangenomen staat van onderhoud (zoals: ‘Uitmuntend’) en het afwerkingsniveau (zoals: ‘Luxe’, en ‘Modern, architectonisch’) van de vergelijkingsobjecten (enkel) heeft geput uit de tekst van de verkoopbrochures die bij het nader stuk zijn gevoegd. Het Hof merkt op dat daarbij de voorzichtigheid mist die uit de aard der zaak moet worden betracht bij het overnemen van informatie zoals verstrekt door (de makelaar van) de verkoper van een onroerende zaak.
Voorts zijn correctiepercentages door belanghebbende opgesomd (gemiddelde kwaliteit -5%, matig onderhoud -10%, gemiddelde/matige voorzieningen -10%, extra correctie lift 5%). De heffingsambtenaar heeft daartegen terecht ingebracht dat een afwaardering van 5% bij een gemiddelde kwaliteit niet juist is; bij een gemiddelde kwaliteit moet worden uitgegaan van af- noch opwaardering (dus geen correctie). Hetzelfde heeft te gelden voor de gestelde afwaardering voor gemiddeld/matige voorzieningen. Voorts is het (kennelijk) gehanteerde percentage voor de afwaardering voor onderhoud (-10%), en de afwezigheid van een lift (+5%) niet, althans onvoldoende, onderbouwd. Met dit alles schiet de onderbouwing door belanghebbende voor de door hem verdedigde waarde ad. € 860.000 ernstig tekort.
De overgelegde foto’s van delen van het interieur van de woning, leiden niet tot een ander oordeel. Ook de heffingsambtenaar is uitgegaan van een mindere kwaliteit, door in de matrix uit te gaan van ‘Gemiddeld’ en bij de vergelijkingspanden van ‘Goed’ (bij het derde vergelijkingspand geldt dat ook voor de staat van onderhoud).
Tenslotte verwijst het Hof naar het hiervóór geformuleerde uitgangspunt (5.4) dat het om de waarde van de woning in haar geheel gaat, en waarderen geen mathematische exercitie is waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend.
5.8.
Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld.
Slotsom
5.9.
De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6.Kosten
Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. A.M. van Amsterdam, voorzitter, M.J. Leijdekker en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 27 mei 2025 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: