Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team 1
zaaknummer : 200.353.083/01 SKG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 11530352 \ KK EXPL 25-72
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 juli 2025
inzake
LIEVEN DE STAD B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. C. Wiggers te Amsterdam,
tegen
BSO KIDSART B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. I. Langeveld te Haarlem.
Partijen worden hierna Lieven de Stad en BSO Kidsart genoemd
Tegenwoordig zijn:
mr. M.A. Wabeke - voorzitter
mr. E.J. Bellaart - raadsheer
mr. M. Mieras - raadsheer
mr. M.J.S. Crousen - griffier
Verschenen zijn:
aan de zijde van Lieven de Stad:
- [naam 1] ( [functie 1] ), bijgestaan door mr. Wiggers voornoemd,
aan de zijde van BSO Kidsart:
- [naam 2] ( [functie 2] BSO KidsArt), [naam 3] ( [functie 2] BSO KidsArt) en [naam 4] ( [functie 3] ), bijgestaan door mr. Langeveld voornoemd.
Bij vonnis van 20 maart 2025 (hierna: het bestreden vonnis), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen BSO Kidsart als eiseres en Lieven de Stad als gedaagde, heeft de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam de vorderingen van BSO Kidsart grotendeels toegewezen en Lieven de Stad veroordeeld in de kosten van het geding en nakosten.
Lieven de Stad is bij appeldagvaarding van 31 maart 2025 in hoger beroep gekomen tegen dit vonnis. De dagvaarding bevat acht grieven en vier producties. Op de rolzitting van 8 april 2025 heeft Lieven de Stad geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding en de producties in het geding gebracht.
Op 22 april 2025 heeft BSO Kidsart een memorie van antwoord genomen, met acht producties.
Lieven de Stad heeft geconcludeerd dat het hof BSO Kidsart niet-ontvankelijk verklaart in haar vorderingen, althans de vorderingen afwijst, met veroordeling van BSO Kidsart in de proceskosten van beide instanties, vermeerderd met de wettelijke rente.
BSO Kidsart heeft geconcludeerd dat het hof Lieven de Stad in haar grieven tegen het bestreden vonnis niet-ontvankelijk zal verklaren en het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van Lieven de Stad in de proceskosten van beide instanties.
Tijdens de mondelinge behandeling op 15 juli 2025 hebben mrs. Wiggers en Langeveld voornoemd het woord gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van het hof beantwoord.
Van het verhandelde op de zitting zijn zittingsaantekeningen gemaakt, die zo nodig in een apart proces-verbaal schriftelijk worden uitgewerkt.
Na een schorsing en hervatting van de zitting heeft het hof mondeling uitspraak gedaan, die in dit proces-verbaal schriftelijk wordt weergegeven.
De zaak in het kort
BSO Kidsart huurt bedrijfsruimte van Lieven de Stad. Daarin exploiteert zij een buitenschoolse opvang voor kinderen van 4 tot en met 13 jaar. Na een grote lekkage in juni 2023 is de betonvloer in het gehuurde beschadigd. Volgens BSO Kidsart werkt ook de vloerverwarming niet meer naar behoren. Zij heeft in kort geding herstel van de vloer en de vloerverwarming gevorderd en huurvermindering totdat de gebreken zijn hersteld. De kantonrechter heeft de vorderingen grotendeels toegewezen. In hoger beroep heeft het hof dit vonnis vernietigd en alleen herstel van de vloer bevolen op een nader bepaalde wijze.
Beoordeling
Feiten
1. Het hof gaat uit van de door de kantonrechter opgesomde feiten, die in hoger beroep niet of onvoldoende gemotiveerd zijn betwist. Aanvullend gaat het hof uit van het verslag van Bouma CV Totaal Techniek d.d. 13 februari 2025. Daarin staat:
Naar aanleiding van ons bezoek hebben wij geconstateerd dat de vloerverwarming niet op de juiste wijze gebruikt word.Ook de instellingen van de verdeler stonden niet juist afgesteld, dit heb ik ter plekke aangepast. Na aankomst heb ik de thermostaat aangetroffen op 10 graden, ruimte temperatuur was op dat moment 18 graden. De opwarmtijd in een koude betonnen vloer duurt langer dan normaal. De leidingen van de vloerverwarming liggen dicht genoeg naast elkaar om te concluderen dat deze als hoofdverwarming is bedoeldDe verwarming werkt nu naar behoren mits deze juist gebruikt wordt.Ons advies is daarom om 1 ingestelde temperatuur aan te houden zodat niet elke keer de koude betonvloer eerst dient op te warmen.De lekkage heeft geen invloed op de werking van de vloerverwarming aangezien dit een gesloten systeem betreft.
2. Met grief 2 heeft Lieven de Stad aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte ook een irrelevant feit heeft opgenomen (dat vanaf de aanvang van de huur lekkages hebben plaatsgevonden) en ten onrechte artikel 10.3 van de Algemene Bepalingen en het rapport van Bouma niet heeft opgenomen. Met dat laatste is hiervoor rekening gehouden. Verder is het aan de rechter om slechts die feiten op te nemen die naar zijn oordeel vaststaan (of, in kort geding, voldoende aannemelijk zijn geworden) en noodzakelijk en relevant zijn voor zijn beslissing en de motivering daarvan. Dat is artikel 10.3 van de Algemene Bepalingen niet, zoals hierna zal blijken. Grief 2 is hiermee voldoende besproken.
Spoedeisend belang
3. BSO Kidsart heeft voldoende spoedeisend belang bij haar vorderingen. Dat volgt uit de aard van die vorderingen (herstel gebreken, beëindiging beperkt huurgenot).
4. Met grief 5 heeft Lieven de Stad meer in het bijzonder aangevoerd dat geen spoedeisend belang bestaat bij herstel van de verwarming op korte termijn. Omdat die vordering wordt afgewezen, behoeft deze grief verder geen bespreking. Datzelfde geldt voor grief 6 waarmee het spoedeisend belang bij de vordering tot huurvermindering wordt bestreden. Die vordering wordt namelijk ook afgewezen, zoals hierna verder aan de orde zal komen.
BSO Kidsart is ontvankelijk in haar vorderingen. Grief 1.
5. Met haar eerste grief heeft Lieven de Stad aangevoerd dat BSO Kidsart niet ontvankelijk is, omdat zij als B.V. procedeert maar de B.V. niet de huurder is. Het huurcontract is immers met de Stichting BSO Kidsart gesloten, aldus Lieven de Stad.
6. De grief slaagt niet. Tussen partijen is niet in geschil dat BSO Kidsart in de aanloop naar het sluiten van de huurovereenkomst bezig was met het oprichten van de besloten vennootschap BSO Kidsart B.V. en dat deze B.V. 5 dagen respectievelijk 1 dag na sluiten van de huurovereenkomst is ingeschreven in het Handelsregister. Volgens BSO Kidsart kon het tekenen van de huurovereenkomst niet wachten en had zij met Stefan Leusink van Lieven de Stad afgesproken dat zij de KvK papieren van de B.V. zou nasturen zodra die papieren beschikbaar waren, dan zou het voor Lieven de Stad in orde zijn en de B.V. huurder zijn. In het licht van de feitelijke gang van zaken voorafgaande aan en zeer kort na het ondertekenen van de huurovereenkomst is deze gestelde afspraak op voorhand niet onaannemelijk. Daarbij komt dat de B.V. vanaf het begin van de huurovereenkomst de huur heeft betaald. Ook was het de B.V. die met Lieven de Stad heeft gecorrespondeerd over het gehuurde. Bij deze stand van zaken is het voldoende waarschijnlijk dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, de B.V. als huurder zal aanmerken.
De betonvloer. Grieven 3 en 8.
7. Tussen partijen is niet in geschil dat na de grote lekkage in juni 2023 scheuren in de betonvloer zijn ontstaan. Volgens Lieven de Stad is het echter meer aannemelijk dat die scheuren zijn ontstaan door temperatuurwisselingen als gevolg van het onjuiste gebruik door BSO Kidsart van de vloerverwarming. BSO Kidsart schakelt die verwarming steeds terug naar een lage temperatuur en de volgende werkdag weer op, aldus Lieven de Stad. BSO Kidsart heeft dit laatste niet betwist, maar onbetwist aangevoerd dat de vloerverwarming in de zomer van 2023 niet aanstond, omdat het toen erg heet was.
8. Grief 3 slaagt niet. Het is voldoende aannemelijk dat de scheuren in de betonvloer tot gevolg hebben dat de vloer een gebrek bevat in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en dat dat door de lekkage in juni 2023 is veroorzaakt. Daarvoor zijn voldoende aanwijzingen te vinden in de in opdracht van Lieven de Stad (via Belfor) opgemaakte offerte van Bergen, specialist in schadeherstel d.d. 14 augustus 2023 en in het later in opdracht van Lieven de Stad (via haar aannemer QBuild) op 24 januari 2025 opgemaakte rapport van Trition B.V. Bouwkundig en Bouwfysisch Onderzoek.
9. In de offerte van Bergen van augustus 2023 staat onder meer:
Door een lekkage heeft de cementdekvloer volledig onder water gestaan en zijn er behoorlijk wat scheuren ontstaan in de dekvloer. (…)Werkzaamheden uit te voeren:(…)Egaliseren van de gehele vloer (…)
10. Anders dan Lieven de Stad heeft aangevoerd is in het rapport van Trition niet te lezen dat de scheurvorming is veroorzaakt door een onjuist gebruik van de vloerverwarming. In dit rapport staat weliswaar dat ‘de vloerverwarming heeft bijgedragen aan het geforceerd drogen van de dekvloer, wat heeft geleid tot scheurvorming’, maar van onjuist gebruik wordt niet gerept en bovendien wordt de vloerverwarming niet als hoofdoorzaak van de scheurvorming genoemd. Integendeel, Trition schrijft immers ook:
Als gevolg van de lekkage, de verzadiging van de dekvloer en de daardoor ontstane scheurvorming, is de oorspronkelijke staat en bruikbaarheid van de vloer veranderd.
11. Het is aan Lieven de Stad om de vloer te herstellen. Het hof ziet aanleiding de wijze van herstel nader te omschrijven. In zoverre slaagt grief 8, waarmee Lieven de Stad heeft aangevoerd dat het onduidelijk is tot welke wijze van herstel zij is gehouden. Dit herstel moet inhouden: het wegnemen van oneffenheden die in de weg staan aan het gebruik van de vloer dat BSO Kidsart redelijkerwijs mocht verwachten. Concreet betekent dit dat scheuren moeten worden gladgeschuurd en opgevuld, met dien verstande dat minimale scheuren die geen oneffenheid veroorzaken hier niet onder vallen.
12. Lieven de Stad heeft een inspanningsverplichting om dit herstel binnen de periode dat BSO Kidsart gesloten is (28 juli – 8 augustus 2025) uit te laten voeren. Als dat redelijkerwijs niet mogelijk is, blijft de inspanningsverplichting op Lieven de Stad rusten om dit herstel zo spoedig mogelijk daarna te laten uitvoeren. Het hof gaat ervan uit dat bij deze wijze van herstel tijdens het gesloten zijn van BSO Kidsart dan wel uitvoering in de avonden en/of het weekend, het niet nodig is dat BSO Kidsart uitwijkt naar een andere locatie. In ieder geval dient dit herstel uiterlijk 1 november 2025 te zijn uitgevoerd.
13. Gelet op de afhankelijkheid van derden voor de uitvoering van het herstel en de ter zitting door Lieven de Stad gedane toezegging dat zij dit herstel zo spoedig mogelijk zal laten uitvoeren, zal het hof geen dwangsom aan deze veroordeling verbinden.
De vloerverwarming. Grieven 4 en 7
14. Met grief 4 heeft Lieven de Stad bestreden dat de vloerwarming niet functioneert. Deze grief slaagt. Het is onvoldoende aannemelijk geworden dat de vloerverwarming gebrekkig is. Uit geen van de overgelegde verslagen en rapporten blijkt van een gebrek. Integendeel, uit het verslag van Bouma van februari 2025 volgt dat de vloerverwarming deugdelijk functioneert en dat trage of onvoldoende opwarming het gevolg is van het steeds tot lage temperatuur afschakelen door BSO Kidsart. BSO Kidsart heeft niet betwist dat daardoor de opwarmtijd in een koude betonnen vloer langer is dan normaal.
15. De vordering tot herstel van de vloerverwarming wordt dus afgewezen. Daarmee bestaat geen belang meer bij bespreking van grief 7 waarmee is betoogd dat die vordering niet voldoende bepaalbaar is.
Huurvermindering. Grief 6
16. De zesde grief is gericht tegen de toegewezen huurvermindering. Deze grief slaagt ook. Omdat het nu alleen nog gaat om de scheuren in de betonvloer heeft het hof in dit kort geding onvoldoende aanknopingspunten om daar een evenredige vermindering van de huurprijs aan toe te kennen. De vordering tot vermindering van de huurprijs totdat de gebreken zijn hersteld wordt daarom afgewezen.
Slotsom en proceskosten
Het hoger beroep heeft dus ten dele succes. In de uitkomst ziet het hof aanleiding om de proceskosten in beide instanties te compenseren in die zin, dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis en doet opnieuw recht als volgt:
veroordeelt Lieven de Stad tot het zo spoedig mogelijk herstellen van de vloer in het gehuurde met inachtneming van het volgende. Dit herstel moet inhouden: het wegnemen van oneffenheden die in de weg staan aan het gebruik van de vloer dat BSO Kidsart redelijkerwijs mocht verwachten. Concreet betekent dit dat scheuren moeten worden gladgeschuurd en opgevuld, met dien verstande dat minimale scheuren die geen oneffenheid veroorzaken hier niet onder vallen. Lieven de Stad heeft een inspanningsverplichting om dit herstel binnen de periode dat BSO Kidsart is gesloten (28 juli - 8 augustus 2025) uit te laten voeren. Als dat redelijkerwijs niet mogelijk is, blijft de inspanningsverplichting op Lieven de Stad rusten om dit herstel zo spoedig mogelijk daarna te laten uitvoeren, zo nodig in de weekenden of avonden. In ieder geval dient dit herstel uiterlijk 1 november 2025 te zijn uitgevoerd;
compenseert de proceskosten van de eerste aanleg en van het hoger beroep in die zin dat iedere partij haar eigen kosten draagt;
verklaart bovengenoemde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal dat conform art. 29a lid 3 Rv is ondertekend door de voorzitter.
---------------------------
voorzitter