ECLI:NL:GHAMS:2025:2087

• Datum uitspraak: 3 juli 2025
• Publicatiedatum: 4 augustus 2025
• Zaaknummer: 24/161 en 24/162
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: C.J. Hummel; N. Djebali; J-P.R. van den Berg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een woning te Hoorn

Op 3 juli 2025 heeft het Gerechtshof Amsterdam uitspraak gedaan in hoger beroep over de WOZ-waarde van een woning in Hoorn. De heffingsambtenaar van de gemeente Hoorn had de WOZ-waarde vastgesteld op € 527.000, maar de rechtbank had deze waarde verlaagd naar € 504.000. De heffingsambtenaar ging in hoger beroep tegen deze uitspraak, terwijl de belanghebbende ook hoger beroep instelde, specifiek tegen de toegepaste wegingsfactor voor proceskosten. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar niet voldoende bewijs had geleverd voor de vastgestelde WOZ-waarde en dat de rechtbank terecht de waarde had verlaagd. Het Hof vernietigde de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het beroep van de heffingsambtenaar ongegrond, terwijl het beroep van de belanghebbende eveneens ongegrond werd verklaard. De uitspraak benadrukt de bewijslast van de heffingsambtenaar en de criteria voor het vaststellen van de WOZ-waarde, waarbij de vergelijkingsmethode werd toegepast. De uitspraak is openbaar gemaakt en partijen kunnen binnen zes weken in cassatie gaan.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerken 24/161 en 24/162

3 juli 2025

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Hoorn, de heffingsambtenaar,

alsmede

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: G. Gieben van Previcus)

tegen de uitspraak van 30 november 2023 in de zaak met kenmerk HAA 23/52 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 24 februari 2022 op grond

van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de woning gelegen te [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 527.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt.

1.2.

Het daartegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar

van 15 november 2022 ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 30 november 2023 het volgende beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“
Beslissing

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 504.000;

- vermindert de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen tot een aanslag berekend naar een waarde van € 504.000;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.262;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.”

1.4.

De heffingsambtenaar heeft op 9 januari 2024 hoger beroep ingesteld en het hoger beroep nader gemotiveerd bij brief van 8 april 2024. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft op 12 januari 2024 eveneens hoger beroep ingesteld. De aanvulling van het hoger beroep heeft het Hof op 16 april 2024 ontvangen. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.6.

Partijen hebben beiden afgezien van mondelinge behandeling.

2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:

“
Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.

De woning is een vrijstaande woning uit 2015. De opstal van de woning is 353 m² en de oppervlakte van het perceel is 168 m². De woning is voorzien van een garage (19 m²) en een overkapping (17 m²).”

2.2.

In eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar bij het verweerschrift van 27 maart 2023 een matrix overgelegd. In de matrix zijn de volgende vergelijkingsobjecten opgenomen: [b-straat 1] en [c-straat 1] .

3. Geschil in hoger beroep

3.1.

Het hoger beroep van de heffingsambtenaar richt zich tegen het oordeel van de rechtbank dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

3.2.

Het hoger beroep van belanghebbende richt zich tegen de door de rechtbank toegepaste wegingsfactor van 0,5 inzake de vergoeding van proceskosten.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft als volgt overwogen en beslist:

“ Beoordeling van het geschil

Informatieverstrekking bezwaarfase

5. Eiser heeft gesteld dat verweerder artikel 40 van de Wet WOZ heeft geschonden op de door hem in het beroepschrift aangedragen gronden zoals vermeld onder grief 2 en 3. Uit een oogpunt van proceseconomie zal de rechtbank eerst ingaan op de vraag of verweerder de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.

De waarde van de woning

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in dezelfde wijk gelegen vrijstaande woningen zijn uit dezelfde bouwperiode (2010-2017) en waarvan de perceelgrootte niet al te zeer afwijkt van die van de woning. De verkoopprijzen van de referentieobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de referentieobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.

8. Dat laatste heeft verweerder gelet op de verschillen, zoals vermeld in de matrix, gedaan. Met betrekking tot de door eiser ter zitting aangevoerde grief dat de ‘4’en in de matrix verkeerd zijn doorberekend, overweegt de rechtbank het volgende. Uit de door verweerder overgelegde matrix blijkt dat de vierkante meterprijs van referentieobject [b-straat 1] , na correctie, € 2.063 dient te zijn en van referentieobject [c-straat 1] , na correctie, € 2.150. Dit komt uit op een gemiddelde vierkante meterprijs voor de woning van € 2.106. Verweerder heeft de berekeningsfout ter zitting bevestigd, zodat de rechtbank dit bij de beoordeling tot uitgangspunt kan nemen.

9. Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de WOZ-waarde van € 527.000 onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt.

10. Omdat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te laag is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser zijn subsidiair gestelde waarde van € 504.000 aannemelijk gemaakt.

11. Wat namens eiser verder nog is aangevoerd, behoeft geen bespreking meer. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.

Proceskosten

12. Nu het beroep gegrond is, zal de rechtbank verweerder veroordelen in de proceskosten van eiser. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.133 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 296, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 0,5). Daarnaast dient verweerder de kosten van het door eiser overgelegde woningwaarderapport te vergoeden ten bedrage van € 129 inclusief omzetbelasting. Ook dient verweerder het door eiser betaalde griffierecht aan hem te vergoeden.”

5. Beoordeling van het geschil

Hoger beroep heffingsambtenaar

5.1.

De rechtbank neemt tot uitgangspunt bij de beoordeling van de WOZ-waarde dat de heffingsambtenaar een berekeningsfout in de matrix heeft gemaakt die door hem ter zitting is bevestigd (zie r.o. 8 van de uitspraak).

De heffingsambtenaar bestrijdt deze bevestiging ter zitting. In de zittingsaantekeningen is, voor zover hier van belang, vermeld:

‘V[erweerder]: (…) Als er iets verkeerd is berekend moet dat worden hersteld.’

Gezien deze bewoordingen, in het bijzonder het woord “Als” kan niet worden geoordeeld dat de heffingsambtenaar een berekeningsfout heeft bevestigd. De zinsnede ‘zodat de rechtbank dit bij de beoordeling tot uitgangspunt kan nemen’ zoals opgenomen in r.o. 8 van de uitspraak van de rechtbank is in zoverre onbegrijpelijk. Het betoog van de heffingsambtenaar slaagt.

5.2.

De heffingsambtenaar bestrijdt voorts dat sprake is van een berekeningsfout in de matrix en heeft dit als volgt toegelicht. Ten eerste heeft hij bij de waardebepaling rekening gehouden met de afnemende meerwaarde; de waarde per m2 wordt in lijn hiermee door hem verhoogd (bij een kleiner woonoppervlakte) of verlaagd (bij een groter woonoppervlakte) met € 10 per m2. Zo is [b-straat 1] , 18 m2 groter dan de woning, zodat voor dit object een aftrek van 18 x € 10 ofwel € 180 per m2 is toegepast. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar de waarde aangepast als de KOV-factoren (voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen) daartoe aanleiding gaven (overeenkomstig de percentages genoemd in de bijlage bij de matrix). Zijn cijfermatige toelichting luidt:

• ‘Onderhavig object: (…) 168 m2 = per m2 € 2.243,-
• [b-straat 1] : 186 m2 = per m2 € 2.063 (€ 2243 -/- € 180) = € 2063)
• € 2063,- is zonder de KOUDV correctie naar 4 voor Kwaliteit (+5%) en Voorzieningen (+ 5%)

Dit wordt op de volgende manier berekend € 2063 x 1.05 = 2166 x 1,05 = € 2274,-.’

5.3.

Belanghebbende meent dat wel degelijk sprake is van een berekeningsfout in de matrix. Hij voert aan:

‘(…) Appellant haalt aan dat hij rekening heeft gehouden met de afnemende meerwaarde. Hij laat zien dat na aftrek van de afnemende meerwaarde de prijs per eenheid van het object € 2.063,00 dient te zijn. Vervolgens stelt hij dat, door de betere staat van de kwaliteit en voorzieningen, een correctie dient plaats te vinden op deze prijs per vierkante meter. Appellant corrigeert de prijs per vierkante meter naar boven met tweemaal 5%. Dit is niet de juiste manier. [b-straat 1] is verkocht in een betere staat dan onderhavig object en dient vergeleken te worden met de gemiddelde staat van onderhavig object. De prijs per eenheid dient daarom met tweemaal 5% naar beneden te worden gecorrigeerd wat resulteert in een prijs per eenheid van € 1.871,20 voor [b-straat 1] .’

5.4.

Het betoog van de heffingsambtenaar slaagt. Zijn toelichting is logisch en zijn berekening sluitend. De heffingsambtenaar heeft voor de woning een m2-prijs gehanteerd van € 2.243. Om deze prijs te kunnen vergelijken met de vergelijkingsobjecten dient rekening gehouden te worden met de onderlinge verschillen. Daarom heeft hij (in de vergelijking met [b-straat 1] , zie 5.2) die prijs eerst met € 10 m2 oppervlakteverschil neerwaarts aangepast vanwege de grotere oppervlakte van dat vergelijkingsobject en vervolgens naar boven gecorrigeerd omdat aan dat vergelijkingsobject hogere KOV-factoren zijn toegeschreven dan aan de woning, hetgeen een verhoging van de prijs per m2 rechtvaardigt.

5.5.

Het Hof volgt de heffingsambtenaar in deze gedachtegang. Ook omdat de wijze waarop is gecorrigeerd in verband met de afnemende meeropbrengst en de afwijkende KOV-factoren, niet door belanghebbende is betwist. Dat de m2-prijzen van de vergelijkingsobjecten neerwaarts in plaats van naar boven hadden moeten worden gecorrigeerd, zoals belanghebbende betoogt, volgt het Hof niet omdat kwaliteit en voorzieningen van de vergelijkingsobjecten beter zijn (cijfer 4) dan van de woning (cijfer 3). Die omstandigheid rechtvaardigt een bovenwaartse aanpassing van de vergelijkingsobjecten.

5.6.

De heffingsambtenaar voert in hoger beroep tot slot aan dat hij het van hem te verlangen bewijs ter onderbouwing van de beschikte waarde, anders dan de rechtbank heeft beslist, heeft geleverd. Het Hof oordeelt als volgt.

5.7.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een

onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5.8.

De heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast onder andere invulling gegeven door inbreng van de onder 2.2 genoemde matrix. De in de matrix van de heffingsambtenaar opgenomen vergelijkingsobjecten, [b-straat 1] en [c-straat 1] , zijn wat betreft grootte van het woonoppervlak, woningtype (vrijstaande woningen), bouwstijl, bouwjaar, uitstraling en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning om als onderbouwing van de waarde daarvan te dienen. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.

5.9.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met overlegging van de matrix en hetgeen hij daarover in hoger beroep heeft verklaard (zie 5.2) een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkantemeterprijzen. Hij heeft daarbij aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, kwaliteit, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Door de KOV-factoren van de (in 2015 gebouwde) woning te waarderen op een ‘3’, welk cijfer staat voor ‘gemiddeld’, heeft de heffingsambtenaar deze factoren, naar het Hof voorkomt, zeker niet te hoog becijferd. De KOV-factoren van woningen die slechts 6 jaar na de waardepeildatum zijn gebouwd, worden veelal (ten dele) nog als bovengemiddeld aangemerkt.

5.10.

Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd is onvoldoende om anders te oordelen. In het bijzonder acht het Hof het door belanghebbende overgelegde ‘woningwaarderapport’, van onvoldoende gewicht. De daarin genoemde panden, [d-straat 1] en [e-straat 1] , zijn geen of minder geschikte vergelijkingsobjecten. Het Hof verwijst daarvoor naar hetgeen de heffingsambtenaar heeft overwogen in zijn uitspraak op bezwaar (blz. 4) hetgeen door belanghebbende niet is weersproken. Deze objecten zijn niet op de vrije markt verkocht en zijn daarom minder geschikt om te dienen ter onderbouwing van de waarde. [f-straat 1] en [f-straat 2] zijn in beroepsfase niet meegenomen als referentieobject en [g-straat 1] is een ander type woning (geschakeld in plaats van vrijstaand) en daarom minder bruikbaar ter onderbouwing van de gezochte waarde (zie daarvoor bijlage 4 bij het verweerschrift in eerste aanleg).

5.11.

Bij die stand komt het Hof toe aan de overige door belanghebbende in beroep aangevoerde gronden voor zover die niet zijn ingetrokken. Het betreft de in het beroepschrift onder 2 en 3 genoemde grieven. De tweede grief, dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe met verschillen in KOV-factoren rekening wordt gehouden, faalt omdat zulks met de toelichting in de bijlage bij de matrix, voldoende inzichtelijk is gemaakt. In die bijlage wordt immers helder uiteengezet - uitgedrukt in percentages - tot welke vermindering een afwijkende KOV-factor leidt. De derde grief, dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de indexering van de verkoopcijfers is toegepast, faalt eveneens. Indexatie is niet meer dan een hulpmiddel om de waarde inzichtelijk te maken. Uit de gegevens vermeld in de matrices die zijn verstrekt in de bezwaar- en de beroepsfase, kan bovendien worden afgeleid tot welk bedrag is geïndexeerd. Er is dus geen sprake van een onbekende factor bij de waardevaststelling (vgl. ECLI:NL:GHAMS:2024:2282, r.o. 5.6.1).

5.12.

Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

Hoger beroep belanghebbende

5.13.

Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep van belanghebbende, dat alleen betrekking heeft op de toegekende proceskostenvergoeding, te worden verworpen, nu het Hof van oordeel is dat het beroep ongegrond dient te worden verklaard zodat er in het geheel geen aanleiding is voor een veroordeling in de kosten in beroep.

Slotsom

5.14.

De slotsom is dat het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond is en het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank; en

- verklaart het beroep ongegrond.

De uitspraak is gedaan door mrs. C.J. Hummel, voorzitter, N. Djebali en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman als griffier. De beslissing is op 3 juli 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: