Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.328.790/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10006046 CV EXPL 22-9585
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 januari 2025
in de zaak van
1.[appellant 1] ,
wonend te [plaats 1] ,
2.
[appellant 2] ,
[appellant 2] ,
wonend te [plaats 1] ,
3.
[appellant 3] ,
[appellant 3] ,
wonend te [plaats 1] en
4.
[appellant 4] , in haar hoedanigheid van wettelijk vertegenwoordiger van de minderjarige [appellant 3] ,
[appellant 4] , in haar hoedanigheid van wettelijk vertegenwoordiger van de minderjarige [appellant 3] ,
wonend te [plaats 1] ,
appellanten,
advocaat: mr. R. Zwiers te Almere,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend te [plaats 2] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
Huurster van een woning heeft jarenlang geen dan wel te weinig huur betaald. Een deel van de huurvordering is verjaard. Partijen strijden in verband met de verjaring over de vraag wanneer huurster voor het eerst een sommatiebrief heeft ontvangen. Het voornaamste punt is echter de vraag of de wanbetaling de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het hof beantwoordt deze vraag bevestigend en ziet, anders dan de kantonrechter, geen aanleiding voor het geven van een zogenoemde terme de grâce.
2.Het geding in hoger beroep
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 2 mei 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 31 maart 2023 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam onder bovenvermeld zaaknummer, voor zover dat is gewezen tussen [appellanten] als eisers in conventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie. Het vonnis in conventie wordt hierna aangeduid als het bestreden vonnis.
Bij arrest van 11 juli 2023 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 14 november 2023 heeft plaatsgevonden. Ter zitting hebben partijen afspraken gemaakt die erop waren gericht dat [geïntimeerde] een andere passende woning zou vinden. Het van de zitting opgemaakte proces-verbaal bevindt zich bij de stukken.
De afspraken hebben uiteindelijk niet tot doorhaling van de procedure geleid.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met een productie;
- memorie van antwoord, met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen tot onvoorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst en tot betaling van een bedrag van € 19.046,03 te vermeerderen met rente, zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep.
[appellanten] hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.6 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn komen vast te staan, zijn deze feiten de volgende.
a. [geïntimeerde] huurt sinds 9 september 1993 een woning in [plaats 2] . De aanvangshuurprijs van de woning bedroeg ƒ 451,60 per maand.
b. Op 21 september 2012 is de woning in eigendom overgegaan op [naam 1] en [naam 2] , die daardoor verhuurder van de woning werden.
c. Op 29 december 2020 zijn [appellanten] gezamenlijk eigenaar en verhuurder van de woning geworden. Zij hebben van de vorige eigenaren de op dat moment bestaande huurschuld overgedragen gekregen.
d. Sinds eind 2020 hebben [appellanten] [geïntimeerde] meermaals aangeschreven in verband met een huurachterstand van meer dan tien jaar.
e. Bij brief van 29 juni 2022, betekend bij deurwaardersexploot op 30 juni 2022, hebben [appellanten] de huurovereenkomst opgezegd en aanspraak gemaakt op betaling van huur over de afgelopen tien jaar.
4.Eerste aanleg
4.1
[appellanten] hebben in eerste aanleg gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- de huurovereenkomst te ontbinden en [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van de woning, althans de huurovereenkomst te beëindigen per 1 oktober 2022;
- [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 51.134,53 aan huurachterstand, dan wel € 40.206,48 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de dag van de inleidende dagvaarding en € 1.399,31 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente daarover vanaf zeven dagen na betekening van het vonnis,
met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
4.2
[geïntimeerde] heeft de vorderingen bestreden en een beroep op verjaring gedaan en van haar kant enige vorderingen in reconventie ingesteld, die hier verder niet worden vermeld omdat ze zijn afgewezen en [geïntimeerde] daartegen in hoger beroep niet is opgekomen. Zij heeft verder verzocht een eventuele toewijzing van de vorderingen van [appellanten] niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en bij een veroordeling tot ontruiming een ontruimingstermijn van minstens zes maanden toe te kennen, een vergoeding toe te wijzen voor verhuis- en inrichtingskosten en te bepalen dat een passende vervangende woning moet worden aangeboden, alles met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.
4.3
De kantonrechter heeft [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling aan [appellanten] van een bedrag van € 17.484,88 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de inleidende dagvaarding. Daarnaast heeft de kantonrechter voorwaardelijk, voor het geval [geïntimeerde] niet binnen een maand aan de betalingsveroordeling zou voldoen, de huurovereenkomst ontbonden en [geïntimeerde] veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen drie maanden na betekening van het vonnis. Deze beslissingen berusten op de volgende overwegingen.
De betalingen die [geïntimeerde] in de jaren 2013 tot en met 2021 heeft gedaan aan de gemeente, zijn bevrijdend geweest, maar tussen 2013 en 2022 heeft zij wel 73 termijnen onbetaald gelaten. Omdat niet is aangetoond dat de aanschrijvingen van eind 2020 [geïntimeerde] hebben bereikt, zijn alle huurtermijnen verjaard die dateren van voor 30 juni 2017, vijf jaar voor de betekening van een aanmaning bij deurwaardersexploot. Op haar verzoek krijgt [geïntimeerde] een tweede kans om aan haar betalingsverplichtingen te voldoen (terme de grâce van een maand). Haar leeftijd en de lange duur van de huurovereenkomst rechtvaardigen een wat langere ontruimingstermijn.
De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn afgewezen, net als alle vorderingen in reconventie. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
5.Beoordeling
5.1
[appellanten] hebben in hoger beroep vier grieven aangevoerd. De eerste twee grieven bestrijden het oordeel van de kantonrechter dat niet is aangetoond dat de aanmaningen die [appellanten] voor 30 juni 2022 hebben gestuurd, [geïntimeerde] hebben bereikt en dat daardoor alle huurtermijnen die voor 1 juli 2017 zijn vervallen, zijn verjaard. De derde grief bestrijdt de hoogte van de door de kantonrechter toewijsbaar geachte huurvordering. De vierde grief bepleit een onvoorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst.
Het beroep op verjaring
5.2
In hoger beroep hebben [appellanten] betoogd dat al bij aangetekende brief van 8 december 2020 [geïntimeerde] is gewezen op de bestaande huurachterstand en aanspraak is gemaakt op de betaling daarvan. Dat [geïntimeerde] die brief wel degelijk heeft ontvangen, blijkt volgens [appellanten] uit een door hen overgelegd e-mailbericht van 24 december 2020 van een maatschappelijk werker, dat voor zover hier van belang, als volgt luidt:
Naar aanleiding van een gesprek tussen mij en mevrouw [geïntimeerde] op 17 december 2020 (…) schrijf ik u het volgende:
Mevrouw is langsgeweest en heeft verteld over haar problemen. Zij beweert dat zij elke maand de huur betaald heeft en ze kan dit kenbaar maken met bewijsstukken. (…)
Ik heb contact met u gehad als eigenaar van het pand en u wil graag tot een oplossing komen met mevrouw. U vraagt (….) bewijzen dat ze de huur heeft voldaan. (…) U vraagt (…) dat mevrouw de huur alsnog betaald, anders gaat u gerechtelijke stappen ondernemen.
[appellanten] stellen dat de maatschappelijk werker in een telefoongesprek heeft verklaard dat hij door [geïntimeerde] is geraadpleegd naar aanleiding van de brief van 8 december 2020.
5.3
[geïntimeerde] ontkent niet dat zij contact heeft opgenomen met de maatschappelijk werker, maar zij bestrijdt wel dat zij dat heeft gedaan naar aanleiding van de brief van 8 december 2020. Zij betwist die brief te hebben ontvangen en besproken met de maatschappelijk werker. Met die maatschappelijk werker heeft zij veel ruzie gehad en zij vermoedt dat hij samenspant met [appellanten]
5.4
Met deze reactie heeft [geïntimeerde] de ontvangst van de brief van 8 december 2020 onvoldoende gemotiveerd betwist. Uit het enkele feit dat [geïntimeerde] zich medio december 2020 met een hulpvraag over de betaling van de huur tot het maatschappelijk werk heeft gewend, blijkt dat het haar toen duidelijk was dat de verhuurder aanspraak maakte op betaling. In de betwisting van [geïntimeerde] van de ontvangst van de brief van 8 december 2020 ontbreekt iedere uitleg over wat volgens haar dan wél de aanleiding was voor haar hulpvraag. In de conclusie van antwoord in eerste aanleg heeft [geïntimeerde] onder 39 betwist dat de toenmalige verhuurder haar eerder dan in 2022 heeft aangeschreven of persoonlijk heeft bezocht. Dit is een ongeloofwaardige betwisting, aangezien die niet valt te rijmen met het vaststaande feit van haar contact met het maatschappelijk werk. Ook de stelling van [geïntimeerde] dat zij vanaf 1 januari 2021 de huur heeft gereserveerd vormt een aanwijzing voor de ontvangst van de brief van 8 december 2020. Het hof gaat daarom voorbij aan de betwisting daarvan.
5.5
In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] tevens betwist dat de brief van 8 december 2020 als een rechtsgeldige stuitingshandeling kan worden aangemerkt. Het hof verwerpt ook dit verweer. Op 8 december 2020 waren blijkens de overgelegde transportakte van 28 december 2020 gezamenlijk eigenaar van het gehuurde [naam 1] en de (overige) erfgenamen van de in 2018 overleden [naam 2] . De brief van 8 december 2020 is geschreven op briefpapier van [appellant 4] [bedrijf] , maar is ondertekend door ene [naam 3] . [appellant 1] , die zegt te schrijven “namens de eigenaren van [de] woning ( [appellant 1] en [naam 2] )”. Het in de brief genoemde e-mailadres bevat de voornaam [naam 4] . Door [appellanten] is in de inleidende dagvaarding gesteld dat [naam 4] . [appellant 1] de belangen van de vorige eigenaren met betrekking tot de woning heeft behartigd. Deze stelling wordt ondersteund door het feit dat [naam 4] . [appellant 1] de vorige eigenaren heeft vertegenwoordigd bij de overdracht van de woning. Dat hij bevoegd was namens de vorige eigenaren een sommatiebrief te sturen acht het hof dan ook onvoldoende gemotiveerd betwist. Verder is de brief evident een schriftelijke mededeling waarin de verhuurders zich ondubbelzinnig hun recht op nakoming voorbehouden. In de brief is sprake van een huurachterstand van meer dan € 50.000,= over een periode van tien jaar, wordt verzocht een betalingsregeling te treffen om de huurachterstand binnen een redelijke termijn af te lossen en wordt gevraagd de helft van de achterstand voor 2 december 2020 te betalen, bij gebreke waarvan een gerechtelijke procedure in het vooruitzicht wordt gesteld. Deze brief vormde in ieder geval een voldoende duidelijke waarschuwing dat [geïntimeerde] ook na het verstrijken van de verjaringstermijn ermee rekening moest houden dat zij de beschikking hield over haar gegevens en bewijsmateriaal, opdat zij zich tegen een dan mogelijkerwijs alsnog door de verhuurder ingestelde vordering behoorlijk zou kunnen verweren.
5.6
De conclusie is dan ook dat niet de huurtermijnen die zijn vervallen voor 1 juli 2017 zijn verjaard, maar de huurtermijnen die zijn vervallen voor 1 januari 2016.
Hoogte van de huurvordering
5.7
Uit het voorgaande vloeit voort dat moet worden beslist welk bedrag naast de door de kantonrechter al toegewezen hoofdsom toewijsbaar is voor onbetaald gebleven huurtermijnen in de periode van 1 januari 2016 tot 1 juli 2017. Uit een door [geïntimeerde] overgelegd betalingsoverzicht, dat door beide partijen tot uitgangspunt wordt genomen, volgt dat [geïntimeerde] in die periode vijf huurtermijnen à € 312,23 onbetaald heeft gelaten, namelijk vier in 2016 en de maand april 2017. [appellanten] trekken hieruit de conclusie dat de door de kantonrechter toegewezen hoofdsom moet worden verhoogd met € 1.561,15. [geïntimeerde] betwist dit. Zij wijst erop dat de huur over de maand april 2017 al deel uitmaakt van de door de kantonrechter toegewezen hoofdsom van € 17.484,88.
5.8
[geïntimeerde] heeft hier het gelijk aan haar zijde. Hoewel de vordering tot betaling van huur over de maand april 2017 in de visie van de kantonrechter was verjaard, heeft de kantonrechter over 2017 wel zeven maanden huur toegewezen, waaronder dus de huur over de maand april van dat jaar. Voor een verhoging van de toe te wijzen hoofdsom met meer dan (4 x € 312,23 =) € 1.248,92 bestaat dan ook geen grond. De totale toewijsbare hoofdsom wordt dan € 18.733,80.
De vordering tot ontbinding
5.9
[geïntimeerde] heeft erkend dat zij in de periode tussen 2013 en 2022 73 huurtermijnen onbetaald heeft gelaten. Dat is een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Aan [geïntimeerde] kan worden toegegeven dat de opeenvolgende verhuurders in deze zaak tot 2020 een onbegrijpelijke laksheid hebben vertoond bij het innen van de huur. Ook staat vast dat de situatie jarenlang onduidelijk is geweest omdat de huur afwisselend wel en niet moest worden betaald aan de gemeente als schuldeiser van de voormalige verhuurders. Dat in de jaren 2018 tot en met 2020 in het geheel geen huur is betaald, zou vanwege die onduidelijkheid op zichzelf door de vingers hebben kunnen worden gezien. [geïntimeerde] heeft echter in de periode na de ontvangst van de brief van 8 december 2020 en de eigendomsovergang op 29 december 2020 volhard in haar weigering de lopende huur te betalen; over 2021 zijn tien huurtermijnen onbetaald gebleven en over 2022 drie termijnen. De huur over de eerste negen maanden van 2022 is bovendien pas betaald in september 2022, ruim na de inleidende dagvaarding. [geïntimeerde] heeft in die periode ook geen begin gemaakt met de aflossing van de in de eerdere jaren ontstane huurachterstand. Dat alles valt haar wel degelijk zwaar aan te rekenen. De huurachterstand van dertien maanden over de periode tussen de eigendomsovergang en eind december 2022 rechtvaardigt in beginsel ruimschoots de ontbinding van de huurovereenkomst.
5.1
[geïntimeerde] betoogt dat de kantonrechter haar terecht een terme de grâce heeft verleend omdat zij sinds 2013 ondanks haar beperkte middelen en omstandigheden aantoonbaar inspanningen heeft geleverd om huurbetalingen te verrichten. Zij wijst erop dat zij een oudere vrouw is die de Nederlandse taal niet beheerst en door uiteenlopende omstandigheden ook lang geen contact had met haar kinderen, die haar behulpzaam hadden kunnen zijn. Wat die beperkte middelen en omstandigheden precies hebben ingehouden heeft [geïntimeerde] echter niet uitgelegd. Een huur van € 312,23 zou, eventueel na aftrek van huurtoeslag, ook te betalen moeten zijn voor een persoon met een laag inkomen. Met haar beroep op haar inspanningen om te betalen miskent [geïntimeerde] verder dat zij sinds de ontvangst van de brief van 8 december 2020 juist voor haar betalingsverplichtingen is blijven weglopen. De leeftijd van [geïntimeerde] (ten tijde van dit arrest ongeveer 76 jaar) noch haar slechte kennis van het Nederlands neemt de verwijtbaarheid van haar handelen weg, zeker niet van haar handelen na de ontvangst van meergenoemde brief en haar contact met het maatschappelijk werk. [geïntimeerde] heeft getoond in het geheel geen oog te hebben voor de gerechtvaardigde belangen van haar verhuurder [appellanten]
5.11
In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] gewezen op haar woonbelang, mede gelet op de lange duur van de overeenkomst. Zij voert aan dat zij tot het einde in haar woning wil blijven en nergens anders passende woonruimte zal vinden, mede gelet op de huurprijs die zij thans voldoet. Andere woonruimte houdt echter niet op passend te zijn als de daarvoor te betalen huur hoger is dan de thans door haar betaalde huur, die door het achterwege blijven van huurverhogingen sinds 2013 relatief laag is. Dat voor [geïntimeerde] daadwerkelijk dakloosheid dreigt als zij de woning moet ontruimen, heeft zij niet gesteld. Dit klemt te meer nu [appellanten] erop hebben gewezen dat de huur wordt betaald van een bankrekening van iemand anders, vermoedelijk de dochter van [geïntimeerde] , wat, in combinatie met de vele mislukte pogingen om met [geïntimeerde] in contact te komen, bij [appellanten] het vermoeden heeft doen rijzen dat [geïntimeerde] haar hoofdverblijf niet in de woning, maar in Marokko heeft. Weliswaar heeft [geïntimeerde] dit betwist en aangevoerd dat voor betaling door een ander dan [geïntimeerde] verscheidene andere redenen kunnen bestaan, maar zij heeft niet uitgelegd wat de reden in dit concrete geval dan is, wat wel op haar weg had gelegen. Ook wat [geïntimeerde] over haar woonbelang heeft aangevoerd brengt voor het hof daarom geen wijziging in het oordeel dat de wanbetaling de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. Anders dan de kantonrechter zal het hof de ontbinding dan ook onvoorwaardelijk toewijzen.
5.12
Bij een ontbinding van de huurovereenkomst wegens een tekortkoming in de nakoming bestaat geen grond voor een veroordeling van de verhuurder tot het betalen van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten of het ter beschikking stellen van vervangende woonruimte, zodat die verzoeken zullen worden afgewezen. Tegen de lengte van de door de kantonrechter al vastgestelde ontruimingstermijn van drie maanden heeft geen van partijen een grief gericht, zodat die overeind blijft.
Slotsom en kosten
5.13
De grieven slagen. Het bestreden vonnis kan niet in stand blijven. Voor de leesbaarheid zal het hof het vonnis in zijn geheel vernietigen, dus ook wat betreft de delen waartegen geen grieven zijn gericht en die dus in stand blijven (afwijzing buitengerechtelijke kosten, ontruimingstermijn van drie maanden, veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg). [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van een hoger bedrag aan huurachterstand en de huurovereenkomst wordt alsnog onvoorwaardelijk ontbonden, met veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [geïntimeerde] veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
- explootkosten € 129,14
- griffierecht € 783,=
- salaris advocaat € 2.428,= (tarief II, 2 punten)
Totaal € 3.340,14
6.Beslissing
Het hof:
vernietigt het betreden vonnis;
opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellanten] van een bedrag van € 18.733,80 aan huurachterstand berekend tot en met december 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 12 juli 2022 tot de voldoening;
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het adres [straat] 2-3 te [plaats 2] ;
veroordeelt [geïntimeerde] om de woning binnen drie maanden na betekening van dit arrest te ontruimen en ter beschikking van [appellanten] te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in art. 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, tot op heden aan de zijde van [appellanten] vastgesteld op:
- € 1.590,31 voor de eerste aanleg,
- € 3.340,14 voor het hoger beroep,
- € 178,= voor nasalaris,
te vermeerderen met € 92,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mr. I. de Greef, mr. J.C.W. Rang en mr. R.A. Boon en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 januari 2025.