ECLI:NL:GHAMS:2025:2260

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.354.464/01 SKG

zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/766370/ KG ZA 25-195

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 augustus 2025

in de zaak van

[appellant],

wonende te [plaats 1] ,

appellant,

advocaat: mr. D.D. Logtenberg te Amsterdam,

tegen

1.
HEN DIE VERBLIJVEN IN EN OP DE ONROERENDE ZAAK OF GEDEELTEN DAARVAN AAN HET ADRES [straat 1] TE ( [postcode] ) [plaats 1],

van wie zijn verschenen:

2.
[geïntimeerde 1]

3.
[geïntimeerde 2]

advocaat: mr. E.M. Prins te Den Haag,

4.
[geïntimeerde 3]

5.
[geïntimeerde 4]

advocaat: mr. M.A.R. Schuckink Kool te Den Haag,

allen wonende te [plaats 1] ,

geïntimeerden,

De verschenen partijen worden hierna [appellant] , [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] , [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 4] genoemd, en geïntimeerden 2 tot en met 5 samen ook: [geïntimeerden] Geïntimeerden 1 tot en met 5 worden gezamenlijk ook aangeduid als: de krakers.

1.Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 1 mei 2025 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 3 april 2025, in kort geding gewezen tussen [appellant] als eiser en de krakers als gedaagden (hierna: het bestreden vonnis). De appeldagvaarding bevat de grieven en daarbij zijn gevoegd de producties 1 tot en met 7.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van antwoord met producties 1 tot en met 7,

- de aanvullende productie 8 van [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 4] ,

- de aanvullende producties 8 en 9 van [appellant] .

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de gevraagde voorzieningen alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

Partijen hebben hun zaak ter terechtzitting van 10 juli 2025 doen toelichten, waarbij mr. Van Logtenberg, voornoemd, spreekaantekeningen aan het hof heeft overgelegd. Partijen hebben de hiervoor genoemde aanvullende producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2.Feiten

2.1.

De voorzieningenrechter heeft in het vonnis onder 2. de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten dienen ook het hof als uitgangspunt, met uitzondering van de vermelding dat de partner van [appellant] in [plaats 2] staat ingeschreven in de Basisregistratie Personen (hierna: BRP). Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waar zij ter onderbouwing van hun stellingen naar verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.

2.2.

[appellant] is sinds februari 1996 eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de [straat 1] te [plaats 1] (hierna: de woning). Het pand betreft een rijksmonument.

2.3.

De woning is op 16 maart 2025 gekraakt door [geïntimeerden] en anderen.

2.4.

Op maandag 17 maart 2025 heeft [appellant] bij de politie aangifte gedaan van huisvredebreuk. [appellant] heeft in zijn aangifte onder meer verklaard:

“(…) Sinds ik het pand bezit dient het doel van het pand als woning voor mijzelf, mijn partner en zoon. Wij gebruiken het pand als hoofdwoning en hebben het voor dag dagelijks gebruik nodig. Het pand zal ook in de toekomst nog steeds gebruikt worden als woning voor mij, mijn partner en zoon. Ik was op het moment van kraken op vakantie in Engeland, ik was op zondag 16 maart onderweg naar huis toen ik hoorde dat er krakers aanwezig waren in het pand. (…)

Ik heb op het moment van aangifte geen foto’s gevonden van de inrichting zoals ik mijn huis heb achtergelaten. Ik ga zoeken of ik foto’s heb van de inrichting. (…)”

2.5.

[appellant] stond niet op het adres van de woning ingeschreven in de BRP. Op 18 maart 2025 heeft hij zich in de BRP op het adres van de woning ingeschreven. [appellant] is samen met zijn zus ook eigenaar van een ander pand aan de [straat 1] , te weten [straat 2] te Amsterdam. Op dat adres stond hij tot 18 maart 2025 ingeschreven in de BRP.

2.6.

De krakers hebben een handgeschreven briefje in de brievenbus van het pand aan [straat 2] gedeponeerd waarin staat:

“Onlangs hebben wij het pand op de [straat 1] (nr. 598) gekraakt. Hier hebben wij spullen van emotionele waarde aangetroffen. Wij zijn natuurlijk bereid dit terug te geven. Voor nu hebben we alles veilig gesteld. U kunt contact met ons opnemen via: (…) We hopen spoedig iets van u te vernemen (…)”

2.7.

[appellant] heeft na de kraak geen spullen opgehaald bij de woning.

2.8.

[appellant] huurt een appartement in Londen. De verhuurder en [appellant] hebben in een
memorandum of agreementvan 19 maart 2025 schriftelijk vastgelegd dat zij de op 21 februari 2016 gesloten huurovereenkomst hebben verlengd per 21 februari 2025 tot 20 februari 2026. In het memorandum is overeengekomen dat zowel de verhuurder als [appellant] de mogelijkheid heeft om na de eerste twee maanden van de verlenging, dus vanaf 21 april 2025, de huurovereenkomst te beëindigen. [appellant] heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot beëindiging van de huurovereenkomst.

2.9.

Op 8 juli 2025 heeft [naam] van Quickfix per e-mail aan [appellant] bevestigd dat hij de offerte met vervaldatum 10 mei 2025 gestand doet. In die offerte is opgenomen dat Quickfix bereid is verschillende werkzaamheden te inventariseren, uit te voeren en te begeleiden, zoals het verhelpen van de lekkage in het souterrain, het herstellen van kozijnen, het verrichten van stucwerk en schilderwerk, het nalopen van installaties en het verrichten van een aantal werkzaamheden in de tuin.

3.Beoordeling

3.1.

[appellant] heeft, uitvoerbaar bij voorraad, ontruiming van de krakers uit de woning gevorderd, met al de hunnen en hun persoonlijke bezittingen, zo nodig met behulp van de sterke arm, en daarnaast vaststelling van een anti-kraaktermijn van een jaar, veroordeling van de krakers in de ontruimingskosten mochten zij niet vrijwillig aan de veroordeling voldoen, en veroordeling van de krakers in de proceskosten.

3.2.

De voorzieningenrechter heeft de gevraagde voorzieningen afgewezen. [appellant] komt op tegen de overweging van de voorzieningenrechter dat, kort gezegd, niet is gebleken dat de woning is bewoond door [appellant] en ook niet is gebleken van een concreet voornemen om dat alsnog te doen. [appellant] stelt dat hij een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorzieningen. Hij heeft geen andere woonruimte en verblijft nu tijdelijk met zijn vrouw in een hotelkamer in [plaats 3] . Zijn vrouw verblijft daar al sinds 2021, omdat zij om gezondheidsredenen niet langer in de woning kon wonen. Het vele traplopen in te woning was te inspannend voor haar. Zowel [appellant] als zijn partner willen nu graag terug naar de woning. [appellant] voert verder aan dat het pand aan [straat 2] te koop staat en dat hij de woning ook nodig heeft om de spullen uit dat pand op te slaan.

3.3.

Vanwege het karakter van de kort gedingprocedure (artikel 254 Rv) is voor toewijzing vereist dat [appellant] als eigenaar een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorlopige voorzieningen. Het hof moet met inachtneming van de stand van zaken op dit moment (
ex nunc) vaststellen of dit spoedeisend belang aanwezig is. Dat inbreuk wordt gemaakt op een eigendomsrecht en dat [geïntimeerden] zich om die reden mogelijk schuldig maken aan een strafbaar feit, levert als zodanig nog geen spoedeisend belang bij ontruiming op. Ook het algemene belang dat een eigenaar heeft bij de bescherming van zijn eigendom, is in een geval als het onderhavige op zichzelf onvoldoende om te oordelen dat [appellant] een spoedeisend belang heeft. [appellant] heeft echter in ieder geval een spoedeisend belang bij ontruiming, wanneer hij in de woning woonde ten tijde van de kraak.

Er zijn voorshands onvoldoende aanwijzingen dat [appellant] ten tijde van de kraak in de woning woonde

3.4.

[appellant] stelt dat hij voor de kraak twee weken op vakantie was in Engeland. Hij is lange tijd werkzaam geweest in Engeland en de vakantie was een soort afscheidstournee. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [appellant] verklaard dat hij na een periode van afbouw van zijn werkzaamheden in Engeland, vanaf september 2024 volledig terug was in Nederland. [appellant] heeft een huurovereenkomst voor een appartement in Londen overgelegd. Na de kraak hebben [appellant] en de verhuurder schriftelijk vastgelegd dat de huurovereenkomst per 21 februari 2025 met een jaar is verlengd en is voor [appellant] en de verhuurder een mogelijkheid opgenomen om de huurovereenkomst te beëindigen. De huurovereenkomst is verlengd vanwege de geplande vakantie in Engeland begin maart 2025, aldus [appellant] .

3.5.

Gelet op de stelling van [appellant] dat hij vanaf september 2024 volledig in Nederland was, roept zijn verklaring dat de huurovereenkomst in Londen is verlengd met het oog op een vakantie ruim een half jaar later, vraagtekens op. [appellant] heeft verklaard dat hij niet meer in het appartement in Londen komt, maar heeft desondanks kennelijk geen gebruik gemaakt van zijn recht om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat [appellant] aan de huurovereenkomst vast zit totdat de verhuurder een nieuwe huurder heeft gevonden, zoals hij heeft aangevoerd, strookt niet met de overeengekomen beëindigingsmogelijkheid zoals vastgelegd in het
memorandum of agreement. Voor zover [appellant] heeft willen aanvoeren dat hij de huurovereenkomst op dit moment niet kan beëindigen, blijkt dit niet uit het memorandum.

3.6.

Waar [appellant] verbleef in de periode voor de kraak is onduidelijk gebleven. [appellant] heeft zijn aanwezigheid in Nederland dan wel in Engeland niet met stukken onderbouwd, terwijl dit wel mogelijk was geweest, bijvoorbeeld door inzicht te geven in reisbewegingen, pintransacties en het verbruik van nutsvoorzieningen in de woning. De verklaringen over de reis naar Engeland en de huurovereenkomst in Londen leiden in ieder geval niet tot de conclusie dat [appellant] voorafgaande aan de kraak in de woning woonde.

3.7.

Verder is [appellant] , ondanks het aanbod daartoe van de krakers, na de kraak niet terug geweest in de woning om spullen op te halen. Dat [appellant] na zijn vakantie kennelijk geen persoonlijke spullen uit de woning nodig had, is ook een aanwijzing dat de woning niet zijn hoofdverblijf was ten tijde van de kraak.

3.8.

Over het gebruik en de staat van de woning heeft [appellant] als volgt verklaard. Wanneer hij in Nederland was, sliep hij in de woning. Hij ging dan ’s avonds naar binnen en ’s morgens weer weg en gebruikte alleen de slaapkamer en badkamer op de tweede etage. Verder was hij op [straat 2] om te werken. De keuken werd niet gebruikt maar was volgens [appellant] wel prima te gebruiken. Naar aanleiding van de verklaring van [geïntimeerde 1] dat er een plastic hoes zat om het bed op de tweede etage, heeft [appellant] verklaard dat hij het bed met de hoes afdekte wanneer hij afwezig was, zoals voor de vakantie in Engeland, omdat het weleens lekte boven het bed. Verder is er in 2021 lekkage geweest in het souterrain, die tot op heden niet is verholpen. Die lekkage is de reden dat op meerdere plekken in het huis tassen met spullen staan. Een deel van die tassen stond eerst in het souterrain. [appellant] heeft erkend dat de onderhoudsstaat van de woning op punten aandacht verdient, maar heeft ook aangevoerd dat de woning niet in zodanige slechte staat is als door [geïntimeerden] is gesteld.

3.9.

[appellant] heeft geen foto’s of andere stukken ter onderbouwing overgelegd waaruit de gestelde betere staat van de woning blijkt. Het hof neemt daarom de door [geïntimeerden] overgelegde foto’s en de video tot uitgangspunt voor het beoordelen van de staat van de woning ten tijde van de kraak. Zoals ook door de voorzieningenrechter overwogen blijkt daaruit onder andere dat kamers van de woning vol stonden met tassen, dat de keukenvloer bezaaid was met muizenkeutels, inclusief een muizenlijkje, dat er veel achterstallig onderhoud was en dat de tuin was verwaarloosd. De verklaring van [appellant] over de lekkage boven het bed, roept de vraag op waarom [appellant] , in een pand van ruim 200 m2, uitgerekend sliep op een plek waar het weleens lekte. Ook heeft [appellant] kennelijk, ondanks dat hij naar eigen zeggen vanaf september 2024 weer volledig in Nederland was, geen opdracht gegeven om de lekkage op die plek te herstellen, dan wel ander onderhoud te laten verrichten. [appellant] wijst er terecht op dat de beoordeling door het hof niet ziet op de vraag of de woning naar een bepaalde standaard was onderhouden, maar de staat van het onderhoud van de woning vormt wel een indicatie dat het pand niet als woning in gebruik was, zoals [geïntimeerden] aanvoeren.

3.10.

Partijen twisten over de vraag hoe de badkamer door de krakers is aangetroffen ten tijde van de kraak. Volgens [appellant] was de badkamer brandschoon en stonden daar geen tassen met spullen. [geïntimeerde 1] erkent dat het bad schoon was, maar voert aan dat de badkamer zodanig vol stond met spullen dat het bad niet te bereiken was zonder over spullen heen te klimmen. De vloer was niet meer zichtbaar. Tijdens de mondelinge behandeling heeft mr. Logtenberg de aanwezigheid van tassen in de badkamer erkend. Uit de overgelegde foto van de badkamer blijken er ook tassen in de badkamer te staan. Het hof gaat daarom uit van de juistheid van de stelling van [geïntimeerde 1] . De aanwezigheid van de tassen in de badkamer maakt het onwaarschijnlijk dat de badkamer in gebruik was ten tijde van de kraak.

3.11.

Ten slotte valt op dat [appellant] bij zijn aangifte bij de politie op 17 maart 2025 heeft verklaard dat het pand gebruikt wordt als hoofdwoning van hemzelf, zijn partner en zoon en daarvoor ook in de toekomst zal worden gebruikt. In deze procedure heeft [appellant] echter aangevoerd dat de partner en zoon van [appellant] tussen 2014 en 2021 in Engeland verbleven in verband met de studie van de zoon van [appellant] , dat de partner van [appellant] sinds 2021 om gezondheidsredenen in een hotel in [plaats 3] woont en hun zoon op dit moment woonachtig is in een pand dat op naam staat van de partner van [appellant] in [plaats 2] .

3.12.

Dat er geen warm water was in de woning, zoals door de voorzieningenrechter is overwogen, kan niet worden vastgesteld. Duidelijk is dat de Cv-ketel melding maakte van een storing. Volgens [appellant] wijst de meldingscode op een probleem met de waterdruk, dat bijvoorbeeld verholpen kan worden door de ketel bij te vullen. Dat hebben [geïntimeerden] niet weersproken. Ook hebben zij niet gesteld dat reparatie of vervanging van de ketel nodig was om warm water te kunnen krijgen in de woning. Het hof gaat er dan ook vanuit dat de storing eenvoudig te verhelpen was. Dat de kraan in de badkamer moeilijk open ging of niet werkte, zoals [geïntimeerden] hebben aangevoerd, is betwist door [appellant] . Omdat een nadere onderbouwing op dit punt ontbreekt, kan niet worden vastgesteld of er een probleem was met de kraan.

3.13.

Het hof is er op basis van de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden en naar zijn voorlopig oordeel niet van overtuigd geraakt dat de woning door [appellant] werd bewoond ten tijde van de kraak. Ook de door [appellant] gestelde beperkte bewoning van alleen de tweede etage, is voorshands onvoldoende gebleken.

Er zijn voorshands onvoldoende aanwijzingen voor concrete plannen om de woning op korte termijn te gaan bewonen

3.14.

De vervolgvraag is of [appellant] zodanige plannen heeft waaruit blijkt dat hij op korte termijn weer in de woning wil gaan wonen die maken dat hij een voldoende spoedeisend belang heeft bij zijn ontruimingsvordering.

3.15.

[appellant] heeft gesteld dat hij en zijn partner de woning weer willen betrekken. De gezondheidstoestand van zijn vrouw is sinds eind 2024, begin 2025, zodanig verbeterd dat het voor haar weer mogelijk is om in de woning te wonen. Vanwege het verblijf in Engeland en de gezondheidssituatie van zijn partner is er een periode onvoldoende aandacht geweest voor het onderhoud van de woning, maar er zijn nu concrete plannen om onderhoud te laten uitvoeren, aldus [appellant] . Ter onderbouwing van die stelling heeft hij een offerte overgelegd voor het buitenschilderwerk en daarnaast de offerte van Quickfix voor werkzaamheden binnen en aan de tuin.

3.16.

[appellant] heeft zijn stelling dat er plannen zijn om de woning weer te betrekken, onvoldoende aannemelijk gemaakt. Uit de in hoger beroep overgelegde offertes blijkt niet van reeds bestaande afspraken met de werklieden. Uit de offerte en de e-mail van Quickfix van 8 juli 2025 volgt dat nog een inventarisatie in de woning nodig is om de uit te voeren werkzaamheden vast te stellen. Anders dan [appellant] stelt, is van concrete plannen voor het verrichten van onderhoud aan de woning dus niet gebleken. Verder heeft [appellant] de gezondheidssituatie van zijn partner en waarom zij nu weer in staat is om in de woning te wonen niet inzichtelijk gemaakt. Enige onderbouwing met betrekking tot dit punt had van [appellant] mogen verwacht, zonder dat noodzakelijk het hele medische dossier van zijn partner in het geding wordt gebracht.

3.17.

[geïntimeerden] voeren aan dat het wel erg toevallig is dat uitgerekend op het moment dat de woning wordt gekraakt, er plannen worden gemaakt om de woning weer te gaan bewonen. Ook bij het hof roept het gestelde tijdstip van de plannen vraagtekens op. Onvoldoende is gebleken van enig plan dat dateert van voor de kraak. Dit ondanks de stellingen van [appellant] dat hij vanaf september 2024 weer volledig in Nederland verbleef en dat het vanaf eind 2024, begin 2025 significant beter gaat met de gezondheid van de partner van [appellant] en zij graag terug wil naar de woning.

3.18.

Verder is onvoldoende gebleken dat [appellant] de woning op korte termijn nodig heeft. [appellant] beschikt in ieder geval over woonruimte in Engeland. Bovendien zijn de stellingen dat het pand aan [straat 2] te koop staat en dat [appellant] in onderhandeling is met een potentiële koper, niet met stukken onderbouwd. Het hof kan de juistheid van die stellingen dus niet verifiëren. Dat [appellant] de woning op korte termijn nodig heeft voor het opslaan van spullen die zich nu in het pand aan [straat 2] bevinden, is derhalve evenmin gebleken

Slotsom

3.19.

Het hof onderkent dat de kraak van het [appellant] in eigendom toebehorende (voormalig woon)pand ingrijpend is. Dat het hier een bewoond of op korte termijn te bewonen pand betreft, kan echter niet worden aangenomen. Anderzijds staan de belangen van de krakers op het spel, die dakloos zijn en niet kunnen beschikken over alternatieve woonruimte. Van een voldoende spoedeisend belang dat toewijzing van de gevraagde voorzieningen in kort geding rechtvaardigt is, in het licht van het voorgaande, niet gebleken. Het gevorderde is daarom niet voor toewijzing vatbaar. Bij een afzonderlijke bespreking van de grieven bestaat geen belang. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

3.20.

[appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:

- griffierecht € 724,00

- salaris advocaat € 3.642,00 (tarief II, 3 punten)

Totaal € 4.366,00

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 4.366,00;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, M.M.M. Tillema en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 augustus 2025.