ECLI:NL:GHAMS:2025:2279

• Datum uitspraak: 2 september 2025
• Publicatiedatum: 29 augustus 2025
• Zaaknummer: 200.330.076
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: D. Kingma; L.A.J. Dun; M. Wallart
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake koopovereenkomst woning met zelfbewoningsplicht en dwaling

In deze zaak gaat het om een hoger beroep betreffende een koopovereenkomst van een woning waarbij de appellant, die de woning wilde kopen om deze te verhuren, niet heeft afgenomen omdat er een zelfbewoningsplicht op de woning rustte. De geïntimeerden, verkopers van de woning, hebben een contractuele boete van 10% van de koopsom geëist. Het hof oordeelt dat de appellant zich niet kan beroepen op dwaling, maar dat de bijzondere omstandigheden van het geval aanleiding geven om de boete te matigen. De zaak is in hoger beroep gekomen na een eerdere uitspraak van de kantonrechter die de vordering van de geïntimeerden had toegewezen. Het hof heeft de feiten vastgesteld en geconcludeerd dat zowel de appellant als de geïntimeerden nalatig zijn geweest in hun verplichtingen. De appellant had de koopovereenkomst ondertekend en was op de hoogte van de bijzondere lasten en beperkingen, maar de geïntimeerden hadden ook niet voldoende onderzoek gedaan naar de zelfbewoningsplicht. Het hof heeft de boete met 50% gematigd en de proceskosten verdeeld. De uitspraak benadrukt de verantwoordelijkheden van beide partijen in het kader van de koopovereenkomst en de gevolgen van nalatigheid.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.330.076/01

zaak- / rolnummer rechtbank Noord-Holland : 10031434/ CV EXPL 22-2817

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 september 2025

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [plaats 1] ,

appellant,

advocaat: mr. J.H.M. Spanjaard te Nieuw-Vennep,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,

beiden wonende te [plaats 2] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. P. Salim te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] (ieder afzonderlijk [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ) genoemd.

1. De zaak in het kort

[appellant] heeft van [geïntimeerden] een woning gekocht, met de bedoeling die te verhuren. Hij heeft de woning niet afgenomen omdat op de woning een zelfbewoningsplicht bleek te rusten. [geïntimeerden] hebben vervolgens een contractuele boete van hem gevorderd. Het hof oordeelt dat [appellant] zich niet op dwaling kan beroepen maar dat wegens de bijzondere omstandigheden van het geval de boete wordt gematigd.

2. Het geding in hoger beroep

Voor het verloop van het geding wordt verwezen naar het tussenarrest van dit hof van 31 oktober 2023. In het door [appellant] opgeworpen incident is daarbij de vordering van [appellant] afgewezen en de beslissing omtrent de proceskosten aangehouden tot het eindarrest. In de hoofdzaak is de zaak naar de rol verwezen voor memorie van antwoord. Hierna hebben [geïntimeerden] een memorie van antwoord genomen, met productie.

Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 29 april 2025 laten toelichten. [appellant] door mr. Spanjaard en [geïntimeerden] door mr. Salim, beiden aan de hand van overlegde spreekaantekeningen. Partijen hebben vragen beantwoord en inlichtingen verstrekt.

De zaak is vervolgens aangehouden omdat partijen een minnelijke regeling wensten te beproeven. Dat is uiteindelijk niet gelukt.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 6 april 2023 vernietigt en, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog zijn vorderingen in reconventie zoals weergegeven in de conclusie van antwoord in conventie toewijst, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot afwijzing van de vordering(en) van [appellant] , met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in incident en in hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

3. Feiten

3.1.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.5 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. De feiten komen met een enkele aanvulling neer op het volgende.

3.2.

In februari 2022 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten betreffende de woning aan [straat] [nummer] te [plaats 3] (hierna te noemen: ‘de woning’). [geïntimeerden] als verkopers hebben de koopovereenkomst op 23 februari 2022 ondertekend en [appellant] als koper op 24 februari 2022.

3.3.

In de tussen partijen gesloten koopovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“artikel 1 Verkoop en koop

-
Het appartementsrecht (…) tegen een koopsom van € 213.000,- (…)

artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik

(…)

6.2.

Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen die op de onroerende zaak rusten, e.e.a. voor zover blijkend en/of voortvloeiend uit:

a. de laatste en voorgaande notariële akte(n) van levering (…)

artikel 14: Ingebrekestelling, Ontbinding

14.1.

Indien een van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.

14.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten en verhaal. (…)

artikel 24 Bijlagen

Koper verklaart de volgende bijlagen te hebben ontvangen en bekend en akkoord te zijn met de inhoud hiervan:

Tot deze koopovereenkomst behoren de volgende bijlagen:

1.) Kadastraal eigendomsinformatie

2.) Akte van levering

(…)”

3.4.

In de akte van levering van 19 december 2006 die is opgesteld toen [geïntimeerden] de woning kochten staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:

‘ BIJZONDERE BEPALINGEN

Artikel 1

Zelfbewoningsplicht

Koopster is verplicht de tot het registergoed behorende woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen; hij mag de tot het registergoed behorende woning niet verhuren of anderszins in gebruik afstaan.

Artikel 2

Aanbiedingsplicht aan verkoopster in geval van overdracht

Koopster, hierna te noemen “eigenaar”, is verplicht om het registergoed terstond bij aangetekend schrijven te koop aan te bieden aan verkoopster, hierna te noemen “ [naam 1] ” zodra:

zij voornemens is het registergoed geheel of gedeeltelijk te vervreemden; onder vervreemding wordt niet begrepen een verdeling.

(…)

Artikel 5

Financiële aspecten

(…)

4. Ketenbeding

De in verband met bedoelde zelfbewoningsplicht en bedoeld voorkeursrecht van koop op de eigenaar rustende verplichtingen zullen op alle opvolgende verkrijgers van het registergoed toepasselijk zijn. (…)’

3.5.

Op 12 mei 2022 heeft [appellant] [geïntimeerden] een e-mail gestuurd waarin hij schrijft dat hij de koopovereenkomst, vanwege dwaling, wil vernietigen. Naar aanleiding hiervan hebben [geïntimeerden] [appellant] op 23 mei 2022 een brief gestuurd waarin zij schrijven dat [appellant] , in strijd met het bepaalde in de koopovereenkomst, heeft nagelaten om op 13 mei 2022 te verschijnen bij de notaris om medewerking te verlenen aan de juridische levering van de woning. Zij hebben hem ten aanzien hiervan in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen 8 dagen alsnog aan zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst te voldoen.

3.6.

Omdat [appellant] heeft nagelaten de woning alsnog af te nemen, hebben [geïntimeerden] via een brief van 7 juni 2022 de koopovereenkomst ontbonden en, ingevolge het bepaalde in artikel 14 van de koopovereenkomst, aanspraak gemaakt op een contractuele boete van 10% van de koopsom, te weten een bedrag van € 21.300,00. Vanwege het uitblijven van betaling hebben [geïntimeerden] op 21 juni 2022 conservatoir beslag gelegd op een aan [appellant] toebehorende onroerende zaak aan het adres Kruisplein 544 te [plaats 1] .

3.7.

Op 1 juli 2023 hebben [geïntimeerden] het conservatoire beslag op de aan [appellant] toebehorende onroerende zaak aan het Kruisplein 544 te [plaats 1] omgezet naar een executoriaal beslag.

4. Eerste aanleg

4.1.

[geïntimeerden] hebben in de eerste aanleg in conventie gevorderd om [appellant] bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van een contractuele boete van 10% van de koopprijs van de woning ter hoogte van € 21.300,-, buitengerechtelijke kosten van € 998,- en kosten van de beslaglegging van

€ 608,02, dus in totaal € 22.906,02, vermeerderd met wettelijke rente per 7 juni 2022, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding.

4.2.

[appellant] heeft de vordering van [geïntimeerden] betwist en geconcludeerd (voor zover hier van belang) tot afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerden] .

4.3.

Daarnaast heeft [appellant] in reconventie gevorderd dat de kantonrechter, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

• Primair: voor recht verklaart dat de koopovereenkomst buitengerechtelijk is vernietigd, althans de koopovereenkomst vernietigt wegens dwaling of bedrog, en voor recht verklaart dat het handelen van [geïntimeerden] jegens [appellant] kwalificeert als een onrechtmatige daad.
• Subsidiair : de koopovereenkomst ontbindt wegens non-conformiteit en voor recht verklaart dat het handelen van [geïntimeerden] jegens [appellant] kwalificeert als een onrechtmatige daad.
• Meer subsidiair: de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt wegens onvoorziene omstandigheden.
• Zowel primair, subsidiair en meer subsidiair: [geïntimeerden] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 4.844,25 aan schadevergoeding, een bedrag van € 692,60 aan juridische kosten, een vergoeding van de gederfde winst van € 15.360,00 wegens gemiste huurpenningen en tot terugbetaling van de aanbetaling die [appellant] heeft gedaan van € 10.000,00, dan wel deze aanbetaling verrekent met de boete die [appellant] [geïntimeerden] verschuldigd is.

Zowel in conventie als in reconventie heeft [appellant] gevorderd dat de kantonrechter voor recht verklaart dat het ten laste van [appellant] gelegde conservatoire beslag onbevoegd althans onrechtmatig is gelegd, met veroordeling van [geïntimeerden] in de (werkelijke) proceskosten.

4.4.

De kantonrechter heeft de vordering van [geïntimeerden] bij vonnis van 6 april 2023 toegewezen en heeft [appellant] , uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 21.300,00 aan hoofdsom, € 998,00 aan buitengerechtelijke kosten en € 289,02 aan beslagkosten.

De kantonrechter heeft de vorderingen in reconventie van [appellant] afgewezen.

5. Beoordeling

5.1.

De grieven 1 tot en met 5 van [appellant] hebben als strekking dat hij niet tot koop of afname van de woning verplicht was. Hij voert daartoe als eerste argument aan dat in de koopovereenkomst de juridische titel van koop ontbreekt. Dat argument gaat niet op. De koopovereenkomst laat in zijn geheel bezien, al is artikel 1 wellicht kort en bondig geformuleerd, geen ruimte voor twijfel dat het hier om de koop en verkoop van de woning gaat. Daarvan zijn partijen ook altijd uitgegaan. Als tweede argument voert [appellant] aan dat de dealmaker [naam 2] (hierna [naam 2] ) in opdracht van [geïntimeerden] heeft gehandeld. Volgens hem hadden [geïntimeerden] al een zakelijke relatie met [naam 2] voordat deze de woning aan [appellant] aanbood en is aannemelijk dat [geïntimeerden] bij die verkoop door hem zijn begeleid. Daarvoor heeft [appellant] echter onvoldoende aangevoerd. De Whatsapp gesprekken waarnaar hij verwijst zijn daarvoor onvoldoende. Zoals [geïntimeerden] terecht hebben aangevoerd kan daaruit alleen worden afgeleid dat [naam 2] zich als particuliere koper bij hen heeft gemeld en - toen hij zelf de woning te duur vond - hij [appellant] als geïnteresseerd contact in zijn netwerk aan hen heeft voorgesteld.

5.2.

[appellant] beroept zich ook op dwaling. Daartoe stelt hij dat hij er niet van op de hoogte was dat er een zelfbewoningsplicht voor de woning gold. Aannemelijk is dat [geïntimeerden] dit wel wisten en anders is er in ieder geval wederzijdse dwaling aan de orde, nu [geïntimeerden] altijd hebben volgehouden dat zij ook niet wisten dat die plicht op de woning rustte. Partijen zijn het er over eens dat [appellant] de woning zou hebben gekocht en afgenomen als de zelfbewoningsplicht niet gold. Het was voor hem een beleggingspand en dat wisten [geïntimeerden] Bovendien werd [appellant] niet bijgestaan door een jurist en is hij bij dit soort transacties nog onervaren. Hij heeft pas op 6 mei 2022 de akte van levering ontvangen en is nooit eerder gewezen op kettingbedingen in dit verband. Zijn onderzoeksplicht gaat niet boven de mededelingsplicht van [geïntimeerden] Die hebben zij geschonden. Aldus telkens [appellant] .

5.3.

Het beroep op dwaling gaat niet op. Het hof acht voldoende aannemelijk dat beide partijen er niet van doordrongen waren dat die zelfbewoningsplicht gold, maar het risico daarvan draagt in dit geval [appellant] . Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen zijn [geïntimeerden] wat betreft de verkoop van onroerend goed betreft onervaren particulieren, die bij de verkoop niet door [naam 2] of een andere makelaar zijn begeleid. Niet voldoende is onderbouwd dat zij zich er bewust van zijn geweest dat de zelfbewoningsplicht die zij hadden toen zij de woning in 2006 kochten ook voor [appellant] zou gelden en dat zij de informatie hierover hebben achtergehouden.

Daartegenover staat dat [appellant] de koopovereenkomst heeft ondertekend waarin uitdrukkelijk staat vermeld dat hij alle bijzondere lasten en beperkingen die voortvloeiden uit de laatste en de voorgaande notariële akten(n) van levering aanvaardt. In de koopovereenkomst staat verder dat [appellant] de akte van levering bij het sluiten daarvan heeft ontvangen, zodat hij daarin had kunnen zien dat er een zelfbewoningplicht gold. [appellant] betwist weliswaar dat hij die akte van levering heeft ontvangen, maar van hem had mogen verwacht dat hij de koopovereenkomst voordat hij die tekende goed had gecontroleerd en bij onduidelijkheden of bij het ontbreken van stukken navraag had gedaan bij [geïntimeerden] Dat hij dat niet heeft gedaan komt voor zijn risico. Onbetwist is verder dat de koopovereenkomst is opgesteld door [naam 2] , die door [appellant] is betaald en dat [naam 2] namens [appellant] met [geïntimeerden] heeft gecommuniceerd over een oplossing toen [appellant] de woning niet wilde afnemen. Dat alles wijst op bemiddeling door [naam 2] in opdracht van [appellant] . Op 11 februari 2022, dus voor het tekenen van de koopovereenkomst, heeft [naam 2] bij [geïntimeerden] nagevraagd of zij de woning wel eerst hadden aangeboden aan de woningcorporatie, een verplichting die net als de zelfbewoningsplicht in de akte van levering stond vermeld. Het is dan onaannemelijk dat de laatste verplichting niet bij [naam 2] bekend was. Nu [naam 2] [appellant] bij de verkoop bijstond komt ook dat voor risico voor [appellant] . Zijn bewijsaanbod van het feit dat hij de akte van levering niet voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst heeft ontvangen wordt dan ook gepasseerd. [appellant] ’s mogelijke relatieve onervarenheid op het gebied van de aankoop van beleggingspanden is daarbij geen voldoende excuus. Een beroep op dwaling gaat dan ook niet op, noch het beroep op non-conformiteit en het beroep op een onvoorziene omstandigheid die op min of meer dezelfde grondslag zijn gebaseerd. Bovendien is de zelfbewoningsplicht geen onvoorziene omstandigheid op grond waarvan de koopovereenkomst kan worden gewijzigd omdat daarvan alleen sprake kan zijn als het gaat om een omstandigheid die ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst nog in de toekomst lag. De grieven 1 tot en met 5 falen daarom.

5.4

Met grief 6 betoogt [appellant] dat hij [geïntimeerden] € 10.000,- heeft aanbetaald en dat dit bedrag verrekend moet worden met een eventueel op te leggen betalingsverplichting. Dat die betaling is verricht volgt volgens [appellant] uit het volgende. Uit de Whatsapp berichten van [naam 2] met [geïntimeerden] vanaf 20 februari 2022 tot 1 maart 2022 volgt dat [geïntimeerde 1] de woning oorspronkelijk voor € 210.000,- wilden verkopen. Op 22 februari 2022 lieten zij aan [naam 2] weten dat zij een koper hadden gevonden die € 220.000,- wilde bieden en met deze koper in zee wilden gaan. Vervolgens heeft [naam 2] hen laten weten dat hij een contact in zijn netwerk had (hof: [appellant] ) dat hoger wilde bieden. [geïntimeerden] hebben vervolgens gevraagd of dit contact zekerheid bood omdat de koper die zij hadden gevonden een voorschot wilde geven. Vervolgens is de koopovereenkomst tussen partijen gesloten. In die koopovereenkomst is een koopsom van € 213.000,- vermeld. Deze lage prijs, in samenhang met die Whatsappberichten kan er alleen op duiden dat een koopprijs van € 223.000,- is overeengekomen, waarbij een bedrag van € 10.000,- als zekerheid voor [geïntimeerde 1] in contanten door [appellant] is voldaan, hetgeen niet in de koopovereenkomst is vermeld. Dat dit bedrag is betaald volgt ook uit de schriftelijke verklaring van [naam 2] van dinsdag 13 december 2022 waarin deze verklaart dit bedrag aan [geïntimeerde 2] te hebben afgegeven en uit zijn logboekaantekeningen van 23 mei 2023 waaruit hetzelfde volgt.Ook wordt dit ondersteund door de schriftelijke verklaring van Ivo [appellant] , die inhoudt dat hij op de avond van 24 februari 2022 € 10.000,- in contanten aan [appellant] heeft afgegeven.

5.5.

[geïntimeerden] hebben weliswaar betwist dat zij een bedrag van € 10.000,- in contanten hebben ontvangen en betoogd dat het onaannemelijk is dat dit is betaald nu zij daar ook geen belang bij hadden, maar verder geen concrete feiten en omstandigheden aangevoerd die doen twijfelen aan de verklaringen als hiervoor vermeld. [geïntimeerden] hebben ter terechtzitting in hoger beroep evenmin een aannemelijke verklaring kunnen geven voor de omstandigheid dat zij in de weergegeven gesprekken vasthielden aan een koopprijs van minimaal € 220.000,- en akkoord zijn gegaan met een bod dat kennelijk nog hoger lag, terwijl in de koopovereenkomst een koopprijs van € 213.000,- staat vermeld. In dat verband zijn [geïntimeerden] ook bevraagd over het Whatsapp bericht waarin zij vragen naar de zekerheid die [appellant] biedt omdat de andere koper hen een voorschot zou geven. Zij hebben benadrukt dat zekerheid voor hun belangrijk was, maar geen redelijke verklaring kunnen geven voor hun lezing van de gang van zaken die inhoudt dat door [appellant] geen zekerheid zou zijn gegeven

Dit betekent dat hetgeen [appellant] heeft aangevoerd onvoldoende is betwist, zodat van de juistheid van zijn stelling dat hij een betaling van € 10.000,- in contanten aan [geïntimeerden] heeft gedaan wordt uitgegaan. Het hof neemt aan dat dit kennelijk is gebeurd om dezelfde zekerheid te bieden aan [geïntimeerden] als de andere koper wilde bieden maar dat dit om (een van) partijen moverende (mogelijk fiscale) redenen niet in de koopovereenkomst is vermeld. Die betaling komt bij de hierna op te leggen betalingsverplichting voor verrekening in aanmerking.

5.6.

Grief 7, waarin staat dat de kantonrechter eraan is voorbijgegaan dat in de koopoverkomst staat dat de woning werd verhuurd ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst, kan niet slagen. Nog los van het feit dat [geïntimeerden] hebben bestreden dat de woning toen werd verhuurd, zodat dit niet kan worden aangenomen, heeft [appellant] niet uitgelegd waarom dit tot vernietiging van het vonnis zou moeten leiden.

5.7.

Met grief 8 zet [appellant] uiteen dat [geïntimeerden] afstand hebben gedaan van hun recht om de vordering in te stellen. Hij betoogt daartoe het volgende. Uit Whatsappberichten en telefoongesprekken van 10 en 12 mei 2022 volgt dat partijen hebben afgesproken dat de ontbinding van de koopovereenkomst met gesloten beurzen dan wel een schikking zou plaatsvinden. Dit is een nieuwe mondelinge overeenkomst inhoudend dat er niet geprocedeerd zou worden en dat [appellant] aan [geïntimeerden] een lening zou verstrekken om de periode van ontbinding tot aan de nieuwe verkoop te overbruggen. Dit een en ander zodanig dat het nadeel voor beide partijen bij een ontbinding zou worden opgeheven. Deze overeenkomst komt in de plaats van de verbintenissen uit hoofde van de koopovereenkomst. Om alsnog de boete op te eisen is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar met de gemaakte afspraken.

5.8.

Afstand van recht is een rechtshandeling. Dit brengt mee dat voor het oordeel dat de schuldeiser afstand heeft gedaan van zijn recht, slechts plaats is indien de rechter vaststelt dat, zo de schuldeiser al niet zijn wil daartoe aan de schuldenaar door een verklaring heeft geopenbaard, de schuldenaar de verklaringen en gedragingen redelijkerwijs heeft mogen opvatten als een tot hem gerichte verklaring welke ertoe strekte dat de schuldeiser zijn recht prijsgaf. Dat is hier echter niet aan de orde. Uit de door [appellant] aangehaalde Whatsapp gesprekken en transcriptie van telefoongesprekken kan wel worden afgeleid dat partijen de door [appellant] beschreven mogelijkheid hebben onderzocht en dat ook [geïntimeerden] daar in beginsel positief tegenover stonden. Dit blijkt ook uit de (zakelijk weergegeven) transcriptie van het gedeelte van het telefoongesprek waarmee [geïntimeerde 2] en [appellant] hun gesprek dienaangaande beëindigen:

[appellant] : Ja, is goed. Ik heb van de makelaar vernomen dat jullie dan dubbel lasten hebben. Het idee is dan dat ik een lening zou verstrekken. Met een contract of zo. Dat ik dat dan terug krijg, uh.. inclusief de gemaakte kosten. Bij de overdracht van die woning zeg maar.

[geïntimeerde 2] : Ja, als dat mogelijk is, dan kunnen we dat op prijs stellen natuurlijk.

[appellant] : Ja zoiets is wel mogelijk, ik weet alleen niet wat de totale kosten zijn wat jullie nodig hebben. (…)

[geïntimeerde 2] : Ik ga met haar bespreken wat zij wil, en wat we duidelijk op papier zetten, wat zij wil, wat wij willen hebben. En dan krijg je dat te horen.

[appellant] : Ja dan kunnen we misschien face-to-face afspreken. Dan kunnen we tekenen en de afspraken helder vastleggen.

[geïntimeerde 2] : Het is zo goed zo dat we er gewoon rustig, zeg maar er uit komen, weet je, zonder verhaal en getreiter.

[appellant] Ja, dat denk ik ook, want wat al zei. Als we advocaten inschakelen verliest iedereen. Want de kosten lopen dan voor iedereen vrij hoog op zeg maar.

[geïntimeerde 2] : Komt goed. Oke, dan spreken we dat af.

[appellant] : Ja, oke, is goed, dan houden we nog contact.

[geïntimeerde 2] : Is goed.

Echter, hieruit blijkt niet dat een en ander verder gegaan is dan het uitspreken van een positieve intentie tot dit onderzoek. [appellant] heeft daar niet uit kunnen en mogen afleiden dat [geïntimeerden] hun rechten ter zake prijsgaven of dat er een nieuwe overeenkomst tussen partijen tot stand was gekomen. Dat [geïntimeerden] de boete alsnog opeisen is dus niet onrechtmatig (zoals hij in grief 9 in ander verband betoogt) of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar. De grief faalt.

5.9.

Grief 9, deels een verzamelgrief, houdt verder in de kern in dat de boete door de kantonrechter ten onrechte niet is gematigd. Volgens [appellant] moet de nalatigheid van [geïntimeerden] jegens hem, maar ook jegens [naam 1] , wel degelijk gewicht in de schaal leggen. [geïntimeerden] is in elk geval een boete van [naam 1] van minimaal € 100.000,- bespaard gebleven, hoewel zij de woning niet eerst aan [naam 1] hebben aangeboden en de zelfbewoningsplicht niet in de koopovereenkomst hebben laten opnemen. Ook moet een rol spelen dat de woning uiteindelijk aan een derde is verkocht voor een hoger bedrag dan de € 223.000,- en dat partijen met elkaar hadden besproken een regeling te treffen in die zin dat de woning niet meer geleverd zou worden en dat een leningsovereenkomst zou worden gesloten zoals onder grief 8 weergegeven. Daarom heeft [appellant] afgezien van de levering, maar [geïntimeerden] zijn die afspraak niet nagekomen en hebben daarmee onrechtmatig gehandeld. Aldus [appellant] .

5.10.

Zoals ook de kantonrechter heeft overwogen is matiging van een contractuele boete pas aan de orde als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit is het geval als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij moet de rechter niet alleen letten op de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen.

De kantonrechter heeft de volgende omstandigheden in zijn afweging betrokken:
- de boetebepaling strekt zowel tot vaststelling van schade als tot aansporing tot nakoming;

- een boete van 10% over de koopsom is gebruikelijk bij de koop van woningen;

- [appellant] heeft zich de gevolgen van het boetebeding kunnen realiseren;

- [appellant] had beter onderzoek moeten doen en de zelfbewoningsplicht kunnen ontdekken.

Hij heeft daaraan de conclusie verbonden dat de boete niet wordt gematigd en dat het feit dat de woning voor een hoger bedrag is verkocht dan de kooprijs die met [appellant] was overeengekomen daaraan niet afdoet.

5.11.

Het hof weegt ook andere omstandigheden mee en komt daardoor tot een ander oordeel. De mate waarin partijen hebben bijgedragen aan de situatie zoals die is ontstaan kan een rol spelen bij de vraag of de boete moet worden gematigd. Dat geldt ook in dit geval waarin de nalatigheid van [appellant] uiteindelijk weliswaar heeft geleid tot een afwijzing van zijn beroep op dwaling maar de nalatigheid van [geïntimeerden] wel degelijk een belangrijke rol heeft gespeeld bij het niet doorgaan van de levering. Waar zij [appellant] verwijten dat hij zijn onderzoeksplicht op dit punt heeft geschonden kan [geïntimeerden] omgekeerd immers worden verweten dat zij alvorens tot verkoop over te gaan niet hebben onderzocht wat zij precies verkochten en welke regels of beperkingen daaromtrent golden. Dit te meer nu hun vooraf duidelijk was dat [appellant] de woning als belegging wilde kopen en deze wilde verhuren. Dat onderzoek had eenvoudig gekund door de in hun bezit zijnde leveringsakte erop na te slaan. Als zij dit hadden gedaan en de relevante informatie hadden meegedeeld aan [appellant] had hij de woning nooit gekocht. Daarover zijn partijen het eens. Ook [geïntimeerden] hebben dus belangrijke steken laten vallen.

5.12.

Verder geldt dat - ook al faalt grief 8 - [geïntimeerden] onvoldoende hebben betwist dat in elk geval [geïntimeerde 2] en [appellant] de intentie naar elkaar hadden uitgesproken om te onderzoeken hoe zij de situatie, die ook [geïntimeerden] voor [appellant] heel vervelend vonden, anders op konden lossen dan door een procedure en wel zodanig dat geen van beide partijen van de ontbinding financieel nadeel zou ondervinden. Hoewel die intentie niet kan gelden als afstand van recht of vaststellingsovereenkomst is voldoende aannemelijk dat, zoals [appellant] stelt, dit gesprek voor hem mede aanleiding is geweest om kort voor de levering te laten weten daarvan af te zien en niet voor een andere optie te kiezen die geen boete meebracht, bijvoorbeeld doorverkoop. In dit verband geldt dan ook dat de functie van de boete als prikkel tot nakoming ernstig gerelativeerd kan worden.

5.13.

Ook is van belang dat niet is gesteld of gebleken dat [geïntimeerden] door de ontbinding enige schade hebben geleden. Vast staat dat de woning nadien voor een hoger bedrag is verkocht dan de koopprijs die met [appellant] is overeengekomen. In zoverre moet de schadefixerende functie van de boete in dit geval eveneens ernstig worden gerelativeerd.

5.14.

Als deze feiten en omstandigheden in de schaal worden gelegd is het hof van oordeel dat onverkorte toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Alles afwegend is het hof van oordeel dat de boete van € 21.300,- met 50% moet worden gematigd tot € 10.650,-.

5.15.

Dat bedrag kan verrekend worden met de betaling van € 10.000,- (zie grief 6) hetgeen betekent dat € 650,- te betalen resteert. Ook zal [appellant] de beslagkosten moeten betalen. [appellant] heeft kennelijk om hem moverende redenen niet gegriefd tegen de beslissing van de kantonrechter inzake de buitengerechtelijke incassokosten van € 998,- met rente, zodat deze verschuldigd blijven.

Voor zover [appellant] nog heeft betoogd (zoals in grief 9) dat [geïntimeerden] onrechtmatig hebben gehandeld of bedrog hebben gepleegd vindt dat zijn weerlegging in het voorgaande en is dat overigens niet voldoende onderbouwd. Voor toewijzing van het door partijen meer of anders gevorderde is gelet op het voorgaande geen plaats. Die vorderingen zullen worden afgewezen.

5.15.

De slotsom is dat de grieven gedeeltelijk slagen. Er is geen aanleiding voor bewijslevering omdat onvoldoende concrete feiten en omstandigheden zijn gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Het vonnis waarvan beroep zal (om proceseconomische redenen in zijn geheel) worden vernietigd. Omdat in hoger beroep partijen over en weer in het ongelijk worden gesteld zullen partijen hun eigen proceskosten van het hoger beroep moeten dragen. De proceskosten van het incident komen voor rekening van [appellant] omdat zijn incidentele vordering is afgewezen. Het hof ziet aanleiding daarvoor aan te sluiten bij tarief II. Gelet op de voorgaande overwegingen moeten de proceskosten in eerste aanleg in conventie voor rekening van [appellant] blijven, maar die in reconventie komen ten laste van [geïntimeerden]

6. Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellant] tot betaling van

* € 650,- ter zake van een contractuele boete te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 7 juni 2022 tot aan de dag van gehele betaling;

* een bedrag van € 998,- ter zake van buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 juli 2022 tot de dag van gehele betaling;

* de beslagkosten, tot op heden begroot op een bedrag van € 289,02;

* de proceskosten van de eerste aanleg in conventie, aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op

Dagvaarding € 127,43

Griffierecht € 693,-

2 punten ad € 199,- per punt is € 398,-

zijnde in totaal: € 1.218,43;

* de proceskosten van het incident in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 1.214,-;

veroordeelt [geïntimeerden] in de proceskosten in eerste aanleg in reconventie, aan de zijde van [appellant] begroot op € 529,-;

bepaalt dat partijen hun eigen proceskosten dragen van het hoger beroep;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. D. Kingma, L.A.J. Dun en M. Wallart en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 2 september 2025.