ECLI:NL:GHAMS:2025:2282 - Gerechtshof Amsterdam - Beroep op non-conformiteit en mededelingsplicht in vastgo...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team handel

zaaknummer: 200.329.751/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Haarlem:

C/15/327838/HA ZA 22-295

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van2 september 2025

inzake

ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ AVC 2 2 B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. H.J. Hagemans, te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [plaats 1] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

advocaat: mr. C. Borstlap,

1.Het geding in hoger beroep

Appellante in principaal hoger beroep wordt hierna AVC 2 genoemd. Geïntimeerde in principaal hoger beroep zal hierna worden aangeduid met [geïntimeerde] .

AVC 2 is bij dagvaarding van 5 juli 2023 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem van 23 november 2022 en van 5 april 2023, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen AVC 2 als eiseres in conventie, verweerster in reconventie, en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie en [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ), [naam 1] en [naam 2] (hierna gezamenlijk [bedrijf] ) als gedaagden in conventie en eiseressen in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met één productie;

- memorie van antwoord.

Het hof heeft bij arrest van 11 februari 2025 een mondelinge behandeling bepaald, die heeft plaatsgevonden op 11 juni 2025 en waarvan proces-verbaal is opgemaakt dat zich bij de stukken bevindt. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben [bedrijf] en AVC 2, op 10 juni 2025, via H-formulieren laten weten dat er tussen hen een schikking is bereikt en dat AVC 2 haar vorderingen in principaal hoger beroep jegens [bedrijf] , en [bedrijf] hun vorderingen in incidenteel hoger beroep jegens AVC 2, hebben ingetrokken. Die vorderingen zullen in het hierna volgende dan ook onbesproken blijven.

Ten slotte is arrest gevraagd (voor het geschil tussen AVC 2 en [geïntimeerde] ).

AVC 2 heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en uitvoerbaar bij voorraad haar vordering(en) in eerste aanleg jegens [geïntimeerde] alsnog zal toewijzen en [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling aan AVC 2 van de kosten van dit geding en het geding in eerste aanleg.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De rechtbank heeft in het vonnis van 5 april 2023 onder 3 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten strekken ook het hof tot uitgangspunt en komen aangevuld met enkele andere feiten en voor zover nog relevant in hoger beroep op het volgende neer:

2.1.

[geïntimeerde] was 43 jaar lang eigenaresse van het pand gelegen aan [straat] [nummer 1] en [nummer 2] te [plaats 2] (hierna: het pand). Het pand bestaat uit een oud deel aan de voorkant en een nieuwe gedeelte aan de achterzijde. Het oude deel is voorzien van een houten balkenvloer met daaronder kruipruimte en het nieuwe deel van een cementvloer.

2.2.

In verband met de beoogde verhuur van het pand aan [bedrijf] , een Poolse supermarkt, waren er vraagtekens over de belastbaarheid van de vloer. [geïntimeerde] heeft een makelaar ingeschakeld, [naam 3] (hierna: [naam 3] ). Bij e-mail van 24 maart 2015 heeft [naam 3] aan de heer [naam 4] (hierna: [naam 4] ), schoonvader van [naam 5] die destijds vennoot van [bedrijf] was, een aanbieding met de belangrijkste huurvoorwaarden gedaan. Daarin staat ook:

“
Indien overeenstemming wordt bereikt over bovenstaande laat huurder zelf onderzoek doen of de vloer constructief voldoet aan het door hem gewenste gebruik als supermarkt. Kosten worden door verhuurder en huurder gedeeld. Waarbij verhuurder maximaal € 500,= bijdraagt.”

2.3.

Nadat [naam 4] op 31 maart 2015 het gehuurde heeft bezocht met een klusjesman

heeft hij bij e-mail van 9 april 2015 laten weten dat hij de aangeboden huurvoorwaarden (behoudens enkele aanpassingen voor wat betreft de huurprijs) aanvaardde. Verder heeft hij aangegeven:

“Gezien de conditie van de pand (Vloer fundering en ook niet recht 7 cm verschil tussen de voordeur en de rest…) de werk en ook kosten wat mij beringt is voor ons veel werk, de heer Jaf heeft u zelf gezien zij veel werk moet gedaan worden. De aangepaste aanbieding van boven is de haalbare situatie is voor ons, meer kunnen wij niet doen.”

2.4.

Met ingang van 1 november 2015 heeft [geïntimeerde] aan [bedrijf] de begane grond van

het pand, bestaande uit winkelruimte (hierna: het gehuurde), verhuurd. [bedrijf] exploiteert in het gehuurde een supermarkt.

2.5.

[bedrijf] heeft bij aanvang van de huur het oude kliklaminaat laten verwijderen en

als topvloer PVC laten leggen.

2.6.

Op 4 september 2015 heeft [naam 4] aan [geïntimeerde] gemaild:

“(…)
Als wij een pand afhuren moet het dak en de vloer in uitstekende conditie zijn dit is absoluut niet het geval voor wat betreft de vloer in [plaats 2] daar hebben wij flink geïnvesteerd(…)

Momenteel zakt de vloer op meerdere plekken in nadat er schappen en koelkasten zijn geplaatst, ook hier moet er opnieuw nagekeken worden en ook hier komen er kosten bij.

Ik hoor graag wanneer er een expert langs komt ik wil er graag bij zijn.”

2.7.

In juni 2017 heeft Bouw-Met Invest voor een bedrag van € 968,00 in opdracht

en voor rekening van [geïntimeerde] reparatiewerkzaamheden aan de vloer in het oude deel van het pand verricht.

2.8.

In april/mei 2018 heeft [geïntimeerde] weer werkzaamheden aan de vloer in het oude

deel van het pand uit laten voeren, nadat op twee plekken de houten balkenvloer ter hoogte van de looppaden was doorgezakt. De aannemer heeft aan [geïntimeerde] op 2 mei 2018 geschreven:

“-
Onze uitvoerder(…)
heeft ter plaatse gekeken, Voor zover wij het nu kunnen zien is de vloerconstructie (houten balklagen) nog goed. Geen rotte balken of zwam geconstateerd, We hebben uiteraard niet de gehele vloer kunnen inspecteren maar daar waar we gaten hebben gemaakt zagen de balken er in ieder geval nog in goede staat uit.

-
Het vloerhout is op diverse plaatsen doorgezakt. Oorzaak onduidelijk?

-
We denken dat we met 2 man een week (80mu) en wat materialen voor het plaatselijk herstellen van de vloer / vernieuwen vloerhout wel klaar moeten zijn. Indien dit er werkelijk aan uren en materiaal ingaat praten we over een bedrag van maximaal € 4500 excl. BTW.” (…)

2.9.

Op 4 juni 2018 heeft de aannemer aan [geïntimeerde] een bedrag van € 4135,54 gefactureerd ter zake van “het herstellen van de vloer”.

2.10.

Niet is gebleken van nieuwe klachten van [bedrijf] over de winkelvloer in de periode tussen juni 2018 en de hierna te bespreken verkoop van het pand door [geïntimeerde] .

2.11.

Bij overeenkomst van 18 december 2018 heeft [geïntimeerde] het pand aan AVC 2 in verhuurde staat verkocht (hierna: de koopovereenkomst). AVC 2 is een professionele vastgoedbelegger. In de koopovereenkomst staat onder meer:

“(…)
Mededelingsplicht

Artikel 3

Verkoper staat er voor in, dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten die aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden door verkoper niet behoeven te worden verstrekt.(…)

Verdere bijzondere bepalingen

Artikel 15

Ouderdomsclausule

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het tot het verkochte behorende gebouw een oud gebouw betreft, wat betekent dat de eisen die aan de (bouw)kwaliteit gesteld mogen worden in het algemeen (aanzienlijk) lager liggen dan bij nieuwe gebouwen. Koper aanvaardt alle in verband met die lagere bouwkwaliteit voorzienbare of te verwachten tekortkomingen van het tot het verkochte behorende gebouw, ook voor zover die een tijdelijke belemmering voor het normaal gebruik van het tot het verkochte behorende gebouw zouden kunnen zijn. Tenzij verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de kwaliteit van onder andere de fundering, de vloeren, het dak/de daken, de leidingen voor elektriciteit, water en -indien van toepassing- gas, de riolering, de muren/gevels, de schoorstenen, de goten, het houtwerk van kozijnen, ramen en deuren met hang- en sluitwerk en de beglazing, de afwezigheid van enig ongedierte casu quo schimmels (houtworm, boktor, zwam et cetera) en voor de afwezigheid van doorslaand vocht en/of oprekkend vocht.(…)”

2.12.

[geïntimeerde] heeft het pand op 1 april 2019 aan AVC 2 geleverd.

2.13.

AVC 2 is op enig moment na de levering van het pand bekend geworden met het

feit dat de (begane grond) vloer van het pand ernstige gebreken vertoont.

2.14.

Bureau voor Bouwpathologie heeft, nadat hij daartoe door de rechtbank was

gelast (bij beschikking van 29 juni 2021), een deskundigenbericht afgegeven d.d. 10 januari 2022 (hierna: het deskundigenbericht). De deskundige heeft in het bijzijn van partijen de vloer twee keer onderzocht. De focus is gelegd op de houten balken vloerconstructie in de voorzijde van het pand. In het deskundigenbericht staat, onder meer:

“
Door de grote afmetingen (lengte en breedte) van de kruipruimte, de beperkte diepte van de kruipruimte, de grote hoeveelheid (bouw)puin, de segmentering en de beperkte ventilatievoorzieningen in de gevels, is de ventilatie van de kruipruimte zeer beperkt. Dit kan in het geval er een houten begane grondvloerconstructie aanwezig is, boven deze kruipruimte als een gebrek worden gezien. In combinatie met een vochtige bodem heeft dit grote invloed op het klimaat in de kruipruimte en dus ook op de vochtbelasting van de houten vloerconstructie.Ten aanzien van de betreffende houten balken vloerconstructie heeft ondergetekende bij het visuele onderzoek en het destructief onderzoek op diverse plaatsen in de winkel een verzakte vloer waargenomen.(…)
De vloeropbouw verschilt, zoals zichtbaar was bij de vier sparingen. De vloerconstructie bestaat in de basis uit houten balken en soms een stalen onderslag balk. De houten balken zijn opgelegd in het metselwerk en/of op de stalen liggers. Op de houten balken zijn houten vloerdelen aanwezig, (oorspronkelijk). Daar overheen is extra houten plaatmateriaal aanwezig, (tot wel drie lagen) en/of folie met een cement deklaag/egaline. Er is geen eenduidige informatie over wie dit heeft aangebracht en wanneer.(…)

De navolgende gebreken zijn gesignaleerd aan de vloer op basis van het plaatselijk destructief uitgevoerde onderzoek daaraan;

-
Op diverse plaatsen is het vloerhout (vloerdelen, plaatmateriaal) aangetast (schimmel, houtrot, zwam, vocht) en heeft veel van zijn sterkte verloren. De samenhang van de houten vloerdelen of het multiplex plaatmateriaal is op diverse plaatsen geheel vergaan, verpulverd.

-
Een vruchtlichaam van de zwam is niet aangetroffen.

-
De houten vloerbalken zijn vrijwel niet aangetast.

-
Sporen van(…)
zwam zijn plaatselijk zichtbaar op plaatmateriaal.

-
De houten balken van de vloerconstructie zijn op diverse plaatsen reeds versterkt, daarbij is gemenied (geconserveerd) hout toegepast maar ook onbehandeld hout. Houten klampen tegen de balken en klampen onder het vloerhout. Ook zijn er her en der houten staanders gekoppeld aan de vloerbalken, afgedragen op de bodem van de kruipruimte, (vermoedelijk door partij [geïntimeerde] , 2018 of eerder).

-
De vloer is plaatselijk opgewigd, door tussen de bovenkant van de balken en het vloerhout spieën aan te brengen. Daardoor draagt het vloerhout slechts plaatselijk op de balken.

-
Stalen balken tonen in een enkel geval sterk gecorrodeerd.

Door de beperkte omvang van het (destructief) onderzoek als bovenstaand omschreven is het onmogelijk om het de exacte omvang van de diverse gebreken te bepalen.(…)
Kortom de vloer en de kruipruimte vertonen diverse gebreken die het functioneren als vloer voor een supermarkt (ernstig) belemmeren.(…)

Onderhoud aan een dergelijke vloer wordt pas gedaan wanneer dit in het oog springt, door vervormingen, verzakkingen en dergelijke. In principe kan een dergelijke vloer, onder de juiste omstandigheden even lang mee gaan als het pand zelf. Structureel onderhoud aan een dergelijke vloer wordt er in principe niet uitgevoerd. De bereikbaarheid is slecht en de zichtbaarheid van de houten balken eveneens. Daardoor reageert men over het algemeen pas op signalen als verzakkingen en dergelijke. In die zin is er dan sprake van reactief onderhoud in plaats van preventief onderhoud.

De huidige problematiek aangaande de vloer is complex. En in wezen ingegeven door de (recentelijke (2015)) modificaties ten behoeve van het gebruik van het pand voor de supermarkt en het daadwerkelijk gebruik als supermarkt ervan. Doordat men (mogelijk [bedrijf] ) in 2015 op de houten vloer folies (deels) en een verlijmde pvc vloerafwerking ( [bedrijf] ) heeft aangebracht ontstaat een relatief dampdichte laag op de houten vloer, waardoor vocht opgesloten raakt onder het pvc, op de houten vloerdelen, hout plaatmateriaal. De folie onder de zandcementdeklaag/egaline heeft een zelfde dampremmende werking. Daarbij komt nog dat de grote hoeveelheid koel- en diepvriesvitrines in de supermarkt de vloer doen afkoelen en condens daarop onderzijde/ inwendig nog makkelijker ontstaat. Als bijkomende negatieve factor voor de vloer in de supermarkt geldt nog een schoonmaakprotocol,(…)
Dit alles maakt dat dit huidige gebruik van de vloer en de daarvoor uitgevoerde modificaties (pvc vloerafwerking (2015, [bedrijf] ) en de ingewerkte folies (mogelijk [bedrijf] ) een belangrijk aandeel hebben in de huidige problematiek. Daarbij komt natuurlijk nog het gegeven dat de kruipruimte vrijwel niet geventileerd wordt (door segmentering, vervuiling, ruimte afmetingen (lengte en breedte), beperkte hoogte en slechts enkele ventilatievoorzieningen etc.). Als zodanig zal er altijd al een redelijk vochtig klimaat in de kruipruimte (natte bodem) heersen.

Wanneer vocht inwerkt op de houten vloerdelen, plaatmateriaal etc. zal dit door houtrot aangetast worden en zijn samenhang verliezen. Het vochtige klimaat maakt dat schimmels en zwammen eveneens op de houtachtige voedingsbodem tot ontwikkeling komen en nog veel destructiever voor het hout zijn.(…)
Door de vochtinwerking en de zwamaantasting verliest het hout zijn samenhang en constructieve sterkte. Bij het belasten van dergelijke aangetaste vloergedeelten zal dit uiteindelijk tot vervormingen en verzakkingen leiden.(…)

Stellages en koelvitrines en dergelijke staan veelal op stelpootjes welke een redelijk grote puntbelasting op de vloer kunnen geven. In combinatie met een mindere sterkte en stijfheid van de aangetaste vloer zorgt dit voor plaatselijke vervormingen en verzakkingen van de vloer.(…)

De uitgevoerde herstelwerkzaamheden hebben de vloer plaatselijk hersteld en meer draagkracht gegeven. De oorzaak van de problemen is hiermee evenwel niet aangepakt. Als zodanig zou je het als nuttig en noodzakelijk (deugdelijk) kunnen bestemmen voor de (tijdelijke) functionaliteit van de vloer maar ook als symptoombestrijding voor wat betreft de geconstateerde problematiek en haar oorzaak.(…)

Indien sprake is van gebreken, waren (de oorzaken van) deze gebreken reeds aanwezig tijdens de herstelwerkzaamheden verricht in de periode mei 2018?Ja, de oorzaken van de gebreken aan de vloer waren toen reeds aanwezig. Zoals het vochtige klimaat in de kruipruimte, de beperkte ventilatie van de kruipruimte. Deze factoren zijn reeds decennia aanwezig in het pand.(…)

De werkzaamheden zijn toentertijd (2018) met name uitgevoerd om de draagkracht van de vloer plaatselijk te herstellen. Dit is gelukt door extra balken aan te brengen en aangetast vloerhout te vervangen. Dit was het antwoord op het primaire probleem maar heeft de oorzaak van de problematiek niet weggenomen. Dit was dan ook een veel complexer vraagstuk.

Het tussentijds uitgevoerd herstel heeft dus wel verbetering gebracht in het (tijdelijk) gebruik van de vloer als winkelvloer maar geen verbetering in de situatie ten aanzien van de aantasting van de vloer.(…)

(…)
naar de mening van ondergetekende is de huidige vloer niet geschikt om een supermarkt op te exploiteren. Enerzijds vanwege beperktere constructieve waarde welke aan de vloer gegeven kan worden (naar de huidige constructieve standaarden geredeneerd) maar zeker vanwege de kwetsbaarheid voor vochtinwerking van deze vloer in deze situatie, bij deze vloeropbouw en bij dit gebruik. (…)

De vloer wordt plaatselijk zwaar belast.(…)

Voor een supermarkt is deze winkel te bestempelen als een normale indeling met in die zin een normale vloerbelasting. Voor de houten begane grondvloerconstructie is deze belasting als (te) hoog te bestempelen. (…)

(…)
de vloer is in opbouw, afmetingen, detaillering en materialisatie niet geschikt voor de functie als supermarktvloer. Herstel is noodzakelijk om de vloer geschikt te maken voor de huidige functie. Dit is evenwel zeer ingrijpend. Omdat de huidige houten balkenvloer met type afwerking, sowieso niet geschikt is voor een supermarkt met de vele koel- en vriesvitrines, verdient het de sterke voorkeur om de gehele vloer te vervangen in geval het gebruik niet wordt gewijzigd.(…)

De problematiek ten aanzien van de houten balkenvloer is eigenlijk altijd latent aanwezig geweest. Edoch door de modificaties aan de vloer, folies (onder zandcementlaag) en PVC vloerafwerking erop, in combinatie met het veranderde gebruik (waaronder de vele vries- en koelvitrines op de vloer) maken dat condens in en tegen de vloer ontstaat en het vloerhout aantast. Bij zwamvorming wordt dit aantastingsproces nog eens versterkt. De zware belasting van de vloer door de gevulde stellages in combinatie met de minder draagkrachtige vloer (vloerdelen) door de aantasting maakt dat herstel noodzakelijk is.

Enerzijds is dus het probleem gelegen in de karakteristieken van het pand zelf (vloer, kruipruimte etc.), anderzijds zijn de uitgevoerde modificaties op de vloer (folies en PVC vloerafwerking) en het gebruik van de ruimte als supermarkt met onder koel- en vriesvitrines het probleem.(…)

3.Beoordeling

3.1.

De rechtbank heeft de vorderingen van AVC 2 ten aanzien van [geïntimeerde] afgewezen. Zij heeft geoordeeld dat geen sprake is van non-conformiteit en dat [geïntimeerde] haar mededelingsplicht niet heeft geschonden. Volgens de rechtbank had de toevoeging door [geïntimeerde] van een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst voor AVC 2 aanleiding moeten zijn om meer onderzoek te doen naar eventuele constructieve problemen. AVC 2 is in de proceskosten veroordeeld.

3.2.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering is AVC 2

met haar grieven opgekomen. De grieven van AVC 2 leggen het geschil ten aanzien van [geïntimeerde] in volle omvang voor zodat het hof deze grieven hierna gezamenlijk zal behandelen.

De omvang van het geding in hoger beroep

3.3.

AVC 2 heeft ook hoger beroep ingesteld van het vonnis van 23 november 2022 waarbij een mondelinge behandeling is gelast. Tegen dat vonnis staat geen hogere voorziening open (artikel 131 Rv) zodat AVC 2 in zoverre niet-ontvankelijk zal worden verklaard.

Non-conformiteit

3.4.

Op grond van artikel 7:17 BW moet een afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden (eerste lid). Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

3.5.

AVC 2 betoogt dat het door [geïntimeerde] geleverde pand niet de eigenschappen bezit die zij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Op [geïntimeerde] rustte de plicht om aan AVC 2 mededeling te doen van de gebrekkige vloer. Dat [geïntimeerde] wist van de gebrekkige vloer blijkt uit de omstandigheid dat [geïntimeerde] voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst bij [bedrijf] twijfels heeft geuit over de belastbaarheid van de vloer voor een supermarkt (zie 2.2). Ook [bedrijf] heeft meerdere keren aan [geïntimeerde] laten weten dat de vloer niet in orde was (zie 2.3 en 2.6). Bovendien is de vloer in opdracht van [geïntimeerde] meerdere keren hersteld (zie 2.7 en 2.8) zonder dat [geïntimeerde] onderzoek heeft laten doen naar de oorzaak van het verzakken van de vloer. Dit alles maakt volgens AVC 2 dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de herstelkosten van de vloer.

3.6.

Dit betoog van AVC 2 faalt. Uitgangspunt is dat het door [geïntimeerde] aan AVC 2 verkochte pand aan de overeenkomst moet beantwoorden (art. 7:17 BW). Dat is niet het geval als het pand niet de eigenschappen bezit die AVC 2 mocht verwachten, waarbij de mededelingen van [geïntimeerde] een rol spelen. Vast staat dat het pand ten tijde van de verkoop circa negentig jaar oud was. In de 43 jaar dat het pand eigendom was van [geïntimeerde] heeft er lange tijd een tapijtwinkel in gezeten, vervolgens een interieurbouwer en een hengelsportwinkel. Daarna heeft het pand een periode leeggestaan, tot de verhuur aan supermarkt [bedrijf] . Het pand van [geïntimeerde] stond niet te koop. [geïntimeerde] is benaderd door de buurman omdat er interesse was voor het pand. Vervolgens heeft er telefonisch contact plaatsgevonden tussen [geïntimeerde] en AVC 2 waarbij AVC 2 direct een eerste bod heeft uitgebracht zonder het pand te hebben bezichtigd en zonder enige vorm van onderzoek te hebben gedaan. Omdat [geïntimeerde] het eerste bod niet accepteerde heeft er een fysieke afspraak tussen AVC 2 en de echtgenoot van [geïntimeerde] plaatsgevonden bij gelegenheid waarvan AVC 2 (in de persoon van haar directeur, Millenaar) het pand ook heeft bezichtigd. Bij een kop koffie en een broodje in een koffiezaak is vervolgens overeenstemming bereikt over de prijs, is de koopovereenkomst tot stand gekomen en is een afspraak bij de notaris gemaakt. Onbetwist is dat AVC 2 bij die gelegenheid geen vragen heeft gesteld over de staat van het pand. In de koopovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat AVC 2 het pand in de feitelijke staat waarin het zich bij het ondertekenen van de leveringsakte c.q. bij de totstandkoming van de koopovereenkomst bevond heeft aanvaard. Daarbij heeft [geïntimeerde] niet gegarandeerd dat het pand ten tijde van de levering de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor normaal gebruik als bedrijfspand dan wel verhuur-/beleggingsobject. Sterker nog, op verzoek van [geïntimeerde] is een ouderdomsclausule opgenomen (zie artikel 15, hiervoor onder 11) op grond waarvan AVC 2 heeft verklaard:
“ermee bekend te zijn dat het tot het verkochte behorende gebouw een oud gebouw betreft, wat betekent dat de eisen die aan de (bouw)kwaliteit gesteld mogen worden in het algemeen (aanzienlijk) lager liggen dan bij nieuwe gebouwen. Koper aanvaardt alle in verband met die lagere bouwkwaliteit voorzienbare of te verwachten tekortkomingen van het tot het verkochte behorende gebouw, ook voor zover die een tijdelijke belemmering voor het normaal gebruik van het tot het verkochte behorende gebouw zouden kunnen zijn. Tenzij verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de kwaliteit van onder andere de fundering, de vloeren, het dak/de daken, de leidingen voor elektriciteit, water en -indien van toepassing- gas, de riolering, de muren/gevels, de schoorstenen, de goten, het houtwerk van kozijnen, ramen en deuren met hang- en sluitwerk en de beglazing, de afwezigheid van enig ongedierte casu quo schimmels (houtworm, boktor, zwam et cetera) en voor de afwezigheid van doorslaand vocht en/of oprekkend vocht.(…)” Aldus is niet gebleken dat het door [geïntimeerde] aan AVC 2 geleverde pand niet aan de overeenkomst beantwoordt.

Mededelingsplicht

3.7.

[geïntimeerde] heeft ook niet een op haar rustende mededelingsplicht geschonden. [bedrijf] heeft verzakkingen van de vloer gemeld bij [geïntimeerde] . Daarop heeft [geïntimeerde] in juni 2017 herstelwerkzaamheden laten verrichten aan de vloer (zie 2.7). Vervolgens heeft [geïntimeerde] in april/mei 2018 opnieuw werkzaamheden aan de vloer in het oude deel van het pand laten uitvoeren waarbij de aannemer op 2 mei 2018 aan [geïntimeerde] heeft geschreven dat er ter plaatse is gekeken en voor zover zichtbaar de vloerconstructie (houten balklagen) nog goed is. Er zijn door de aannemer geen rotte balken of zwam geconstateerd. Op grond van dat onderzoek door de door [geïntimeerde] ingeschakelde aannemer en de mededeling dat de vloerconstructie in orde was, heeft [geïntimeerde] kunnen en mogen aannemen dat er geen constructieve problemen met de vloer waren die zij had moeten meedelen aan AVC 2 ten tijde van de koop en heeft zij kunnen en mogen aannemen dat door de in mei 2018 door voormelde aannemer uitgevoerde herstelwerkzaamheden de problemen waren opgelost. De deskundige heeft alleen door destructief onderzoek te verrichten de problemen met de vloer geconstateerd. Dat [geïntimeerde] - die geen plannen had om te verkopen - een dergelijk onderzoek niet heeft verricht kan haar niet verweten worden. Daarbij komt dat niet vaststaat dat dergelijk onderzoek, wanneer dit voorafgaand aan de verkoop had plaatsgevonden, de in januari 2022 door de gerechtelijk deskundige na destructief onderzoek aangetroffen huidige gebreken (te weten: op
diverse plaatsen is het vloerhout (vloerdelen, plaatmateriaal) aangetast (schimmel, houtrot, zwam, vocht) aan het licht had gebracht. De deskundige concludeert dat de oorzaken van deze gebreken al geruime tijd aanwezig waren, maar niet dat de huidige gebreken er al waren ten tijde van de verkoop in december 2018. Zijn bevindingen impliceren dat het gebruik van de vloer door de supermarkt en de daarvoor in 2015 uitgevoerde modificaties (pvc, vloerafwerking) en de ingewerkte folies een belangrijk aandeel hebben in de huidige gebreken en dat pas recent tijdens het gebruik van het pand als supermarkt een verslechtering is opgetreden. Het hof stelt vast dat dit strookt met de bevindingen van de aannemer in zijn brief van 2 mei 2018 (zie onder 2.8) waarin hij schrijft dat de vloerconstructie (houten balklagen) nog goed is en dat geen rotte balken of zwam zijn geconstateerd, de foto’s uit 2020 en de stelling van [geïntimeerde] ter zitting van het hof dat er (tot 2015) nooit eerder gedoe over de houten vloer is geweest.

3.8.

Maar ook als het hof aanneemt dat [geïntimeerde] een op haar rustende mededelingsplicht heeft geschonden kan dit AVC 2 niet baten. De mededelingsplicht van [geïntimeerde] kan in dat geval hooguit betrekking hebben op wat zij ten tijde van de verkoop in december 2018 wist of behoorde te weten. Dat betreft haar kennis over de klacht van de huurder in september 2015 dat de vloer op meerdere plaatsen doorzakte (zie onder 2.) en de constatering van de aannemer op 2 mei 2018 (zie onder 2.8) dat het vloerhout op diverse plaatsen was doorgezakt met een onduidelijke oorzaak en onder vermelding dat de vloerconstructie (houten balklagen) nog goed zijn en dat geen rotte balken of zwam zijn geconstateerd. Daarbij moet worden aangetekend dat de aannemer in hetzelfde bericht aan [geïntimeerde] heeft aangegeven dat de houten vloer kon worden hersteld (zonder in dat verband te refereren aan de onduidelijkheid van de oorzaak van het doorzakken van het vloerhout) en dat deze de volgens hem noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan de vloer ook daadwerkelijk in mei 2018 conform de door hem uitgebrachte offerte heeft uitgevoerd en aan [geïntimeerde] heeft gefactureerd. Er zijn geen feiten en omstandigheden aangevoerd die er op duiden dat [geïntimeerde] ten tijde van de verkoop aan AVC 2 een verdergaande wetenschap had van de aanwezigheid van later, in januari 2022, door de deskundige na destructief onderzoek geconstateerde gebreken van houtrot en schimmel.

3.9.

Als wordt aangenomen dat [geïntimeerde] , die deze feitelijke informatie niet aan AVC 2 heeft verstrekt, dat wel had moeten doen dan heeft zij in zoverre een op haar als verkoper rustende mededelingsplicht jegens AVC 2 als koper geschonden. Dat is, gegeven de beperkte kennis waarvan vaststaat dat zij die had, een relatief lichte schending van een beperkte mededelingsplicht waarvan niet gezegd kan worden dat het niet naleven ervan AVC 2 op het verkeerde been heeft gezet. Het betreft immers gebreken die volgens de door [geïntimeerde] ingeschakelde aannemer konden worden hersteld en die ook daadwerkelijk conform de daartoe uitgebrachte offerte zijn hersteld. Het kan er daarom ook niet aan in de weg staan dat [geïntimeerde] , in het kader van de verwachtingen die AVC 2 mocht hebben, een beroep doet op de op haar verzoek in de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule.

3.10.

Naast de relatief lichte schending van de mededelingsplicht zijn daartoe de volgende feiten en omstandigheden redengevend. AVC 2 is een grote professionele vastgoedbelegger die, zo verklaarde haar directeur ter zitting, vele van dit soort transacties doet. [geïntimeerde] is met enkele panden hooguit een kleine belegger. Het pand gelegen aan [straat] [nummer 1] en [nummer 2] te [plaats 2] betrof een ongeveer negentig jaar oud winkelpand. Hoewel het pand niet te koop stond meldde AVC 2 zich en bracht zonder enig onderzoek telefonisch een bod uit. Dat bod werd niet aanvaard, waarna een afspraak ter plaatse werd gemaakt met (de echtgenoot van) [geïntimeerde] . De koop is vervolgens tijdens de bespreking in [plaats 2] tot stand gekomen, bij gelegenheid waarvan AVC 2 het pand heeft bezichtigd maar geen vragen heeft gesteld over de staat van het pand en meer in het bijzonder van de vloer. In de koopovereenkomst zijn partijen vervolgens overeengekomen dat AVC 2 het pand in de feitelijke staat waarin het zich bij het ondertekenen van de leveringsakte c.q. bij de totstandkoming van de koopovereenkomst bevindt heeft aanvaard. Daarbij heeft [geïntimeerde] niet gegarandeerd dat het pand ten tijde van de levering de feitelijke eigenschappen bezat die nodig zijn voor normaal gebruik als bedrijfspand dan wel verhuur-/beleggingsobject. Integendeel, op verzoek van [geïntimeerde] is de hiervoor onder 3.6 besproken ouderdomsclausule in de koopovereenkomst opgenomen waarin AVC 2 heeft verklaard ermee bekend te zijn dat het een oud pand betrof, dat dat betekent dat aan de (bouw)kwaliteit lagere eisen gesteld mogen worden, dat koper alle in verband met die lagere bouwkwaliteit voorzienbare of te verwachten tekortkomingen aanvaardt en dat verkoper niet instaat voor de kwaliteit van o.a. de vloeren. Ook gelet op deze omstandigheden kan naar het oordeel van het hof niet worden gezegd dat het door [geïntimeerde] aan AVC 2 geleverde pand niet aan de overeenkomst beantwoordt.

3.11.

Ten slotte voegt het hof hieraan nog toe dat deze ouderdomsclausule, gelet op de tekst ervan, en het ontbreken van daarmee strijdige garanties elders in de overeenkomst, moet worden gezien als een exoneratiebeding. Een ruime exoneratie waarmee [geïntimeerde] zich bij deze haastige verkoop van een oud pand heeft willen beschermen tegen het risico dat de vloer constructieve problemen, ook ernstige, zou blijken te hebben en zich heeft willen vrijtekenen voor de daaruit voortvloeiende aansprakelijkheid. Zo heeft AVC 2 dit beding waarover niet is onderhandeld, gelet op de tekst ervan, het ontbreken van de gebruikelijke garantie dat het pand geschikt was voor normaal of beoogd gebruik en de overige omstandigheden, redelijkerwijs ook moeten begrijpen. Gelet op wat [geïntimeerde] op dat moment over de staat en historie van de vloer wist, en wat zij kon weten, is het hof van oordeel dat - ook als wordt aangenomen dat [geïntimeerde] deze kennis aan AVC 2 had moeten mededelen - een beroep op deze exoneratie moet kunnen doen. Dat beroep is in de gegeven onder 3.11 genoemde omstandigheden, gelet op de beperkte verwijtbaarheid van het handelen van [geïntimeerde] , naar maatstaven van redelijkheid nog net aanvaardbaar.

Conclusie

3.12.

De conclusie is dan ook dat de door AVC 2 aangevoerde grieven geen doel treffen. Het hof zal het vonnis van 5 april 2023 bekrachtigen.

Bewijs

3.13.

Het bewijsaanbod van AVC 2 wordt gepasseerd, omdat dit niet is toegesneden op een of meer stellingen die tot een ander oordeel kunnen leiden.

Proceskosten

3.14.

Het hof zal AVC 2 als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen vastgesteld worden op:

- griffierechten € 1.780,00

- salaris advocaat € 4.426,00 (2 punt(en) x tarief IV € 2.213,00 )

- nakosten
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

totaal € 6.384,00.

4.Beslissing

Het hof:

4.1.

verklaart AVC 2 niet-ontvankelijk in het hoger beroep van het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Haarlem van 23 november 2022;

4.2.

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Haarlem van 5 april 2023 voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen;

4.3.

veroordeelt AVC 2 in de proceskosten van € 6.384,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als AVC 2 niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het arrest daarna wordt betekend, dan moet AVC 2 € 92,00 extra betalen vermeerderd met de kosten van betekening;

4.4.

verklaart dit arrest, wat betreft de proceskostenveroordeling, uitvoerbaar bij voorraad;

4.5.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.A. van der Pol, F.W.J. Meijer en E.H. Pijnacker Hordijk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 2 september 2025.