ECLI:NL:GHAMS:2025:2327 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep over schadevergoeding en herstelkosten bij i...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.337.318/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/731611/ HA ZA 23-327

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 september 2025

in de zaak van

[appellant 1] ,

wonende te [plaats 1] ,

[appellant 2] ,

wonende te [plaats 1] ,

appellanten,

tevens incidenteel geïntimeerden,

advocaat: mr. S.T. Blom te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde 1] ,

wonende te [plaats 2] ,

[geïntimeerde 2] ,

wonende te [plaats 2] ,

geïntimeerden,

tevens incidenteel appellanten,

advocaat: mr. J.N. Heeringa te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerden] genoemd.

1.De zaak in het kort

In deze zaak vordert de koper van een monumentaal appartement veroordeling van de verkoper tot betaling van schadevergoeding en herstelkosten, omdat de entresol in het appartement zonder de vereiste vergunning was gebouwd en het schilderwerk ook zonder de vereiste vergunning en niet in de oorspronkelijke kleuren was uitgevoerd. De rechtbank heeft verkoper veroordeeld tot betaling van schadevergoeding. Het hof volgt de rechtbank grotendeels, maar komt tot een hoger bedrag aan schadevergoeding.

2.Het geding in hoger beroep

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 17 januari 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 25 oktober 2023 van de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en [appellanten] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Op 20 mei 2025 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben bij die gelegenheid aanvullende producties ingediend. Zij hebben de zaak laten toelichten, [appellanten] door mr. L.I. Velthuijsen en mr. M.C. Nass, advocaten te Amsterdam en [geïntimeerden] door hun voornoemde advocaat, van beide zijden aan de hand van overlegde spreekaantekeningen. Verder hebben partijen vragen van het hof beantwoord.

Na de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden voor beraad. Vervolgens is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben in principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [geïntimeerden] geheel of gedeeltelijk zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] tot terugbetaling van hetgeen Lokerse ter uitvoering van het bestreden vonnis hebben voldaan en tot betaling van de volledige proceskosten in beide instanties, althans de proceskosten in beide instanties, met nakosten en rente.

[geïntimeerden] hebben in principaal hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep met nakosten en rente. In incidenteel hoger beroep hebben [geïntimeerden] geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis gedeeltelijk zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog geheel zal toewijzen, met veroordeling van [appellanten] de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep met nakosten en rente.

[appellanten] hebben in incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het incidenteel hoger beroep, met nakosten en rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

3.Feiten

De rechtbank heeft in 2.1-2.12 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Aangevuld met andere onomstreden feiten komen de feiten neer op het volgende.

3.1.

Op 13 oktober 2020 hebben [geïntimeerden] en [appellanten] een koopovereenkomst gesloten voor de koop van het appartement gelegen aan [straat 1] [nummer 1] te [plaats 2] voor een koopprijs van € 757.000,-. Het appartement is op 11 december 2020 aan [geïntimeerden] geleverd. Het appartement is een onderdeel van een rijksmonument.

3.2.

De vraagprijs van het appartement was oorspronkelijk € 850.000. Op 5 oktober 2020 hebben [geïntimeerden] een bod gedaan op het appartement voor € 750.000 met de volgende toelichting:

(…) I very much liked the apartment, especially its historic character and the location (…). However, given that the apartment has no (separate) bedroom and therefore has a rather limited investment-to-rental return, (…) as well as the general conditions of the current market, as illustrated by the fact this apartment has been for sale for a month and a half, I personally believe that for all these reasons 750,000 euros is a very good offer. (…)

3.3.

De koopovereenkomst houdt, voor zover hier relevant, het volgende in:

(…) Mededelingsplicht

Artikel 3

Verkoper staat er voor in, dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt.

Overige verklaringen van verkoper

Artikel 5

Verkoper verklaart tot slot:

a. Het is hem niet bekend dat het huidig gebruik van de gebruikseenheid op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan of dat gebouwd/verbouwd is zonder de daartoe vereiste vergunningen. (…)

3.4.

In de advertentie op Funda staat onder meer het volgende opgenomen:

(…)

Op werkelijk toplocatie, ligt dit unieke loft-appartement gelegen op de parterre van dit imposante rijksmonument. (…)

(…) Het loft-appartement heeft een fantastisch woonoppervlak van ca. 100m². Als extra is er een entresol geplaatst op een onderstel op poten met een oppervlakte van 14m² waar een slaapgelegenheid is gerealiseerd. (…)

DE SALONKAMER (…)

De salonkamer ligt in het verlengde van de voorkamer. Statig en rijk gedecoreerd, zoals salonkamers in historische panden horen te zijn (…) de lambrisering met een uitgekiend kleurenpallet, onderbroken door symmetrisch opgestelde pilasters (…) zijn de sfeerbepalende elementen. De salonkamer is in 2017 door de bekende restauratieschilder Hannie de Keijzer in de oorspronkelijke kleuren terug gebracht, geheel conform de eisen van de Monumentenzorg.

(…)

DE ENTRESOL

Centraal in dit appartement staat een entresol wat op een onderstel op poten is geplaatst. Deze voorziet in een ruime slaapgelegenheid. Deze ruimte met een oppervlakte van 14m2 doet de naam “loftappartement” nog meer eer aan. (…)

ENKELE KERNGEGEVENS

- Inhoud Ca. 475 m³

- Woonoppervlak Ca. 100 m² + 14m² entresol.

- Bruto Vloeroppervlak ca. 107,5 m² (…)

3.5.

[geïntimeerden] hebben vanwege een potentiële verbouwing bezoek gehad van twee ambtenaren van de gemeente [plaats 2] (hierna: de gemeente). Tijdens dit bezoek hebben de ambtenaren geconstateerd dat volgens hen de entresol illegaal is aangebracht, zonder de vereiste vergunning, en zij vermoedden dat het schilderwerk van de lambrisering in de salonkamer is aangebracht zonder de benodigde vergunning. Ook hadden zij twijfels over of de juiste historische kleuren waren aangebracht.

3.6.

Op 23 november 2021 hebben [geïntimeerden] een conceptvergunningsaanvraag ingediend bij de gemeente voor de mogelijke legalisering van de entresol. Op 30 december 2021 heeft de gemeente als volgt gereageerd:

(…) Uw conceptaanvraag is beoordeeld aan de bepalingen van het bestemmingsplan. Tevens is de aanvraag voorgelegd aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. (…)

Commissie Ruimtelijke Kwaliteit

Het bouwwerk is aangewezen als rijksmonument en ingeschreven in het

monumentenregister onder nummer 1712. (…)

De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit beoordeelde het project op 22 december 2021. De commissie oordeelde dat het belang van de monumentenzorg zich verzet tegen de uitvoering van het project. Bij dit oordeel hield de commissie rekening met het gebruik van het monument. De commissie adviseert als volgt:

Aanleiding (…)

De centrale vraag is of met de entresol de monumentale waarden gerespecteerd worden.

(…)

Conclusie

Het plan heeft negatieve gevolgen voor de monumentale waarden.

Onderbouwing

De entresol heeft negatieve gevolgen voor de beleving van de hoog monumentale interieurafwerking van de achterkamer. De entresol tast bovendien de structuur en ruimtelijkheid van deze kamer aan.

Het belang van de monumentenzorg verzet zich tegen het project. Bij de beoordeling hielden we rekening met het gebruik van het monument.

Bouwbesluit 2012.

Het is niet aannemelijk dat het project voldoet aan de relevante bepalingen en voorschriften van het Bouwbesluit 2012, vanwege de geringe hoogte onder de entresol.

Wat betekent dit voor u?

Het belang van de monumentenzorg verzet zich tegen het project. Indien u een

omgevingsvergunning aanvraagt voor dit project zal deze gezien bovenstaande worden geweigerd. (…)

3.7.

Op 24 januari 2022 hebben [geïntimeerden] een e-mail ontvangen van [naam 1] , inspecteur bouwtoezicht van de gemeente (hierna: [naam 1] ) met de volgende inhoud. Op 22 januari 2022 is het appartement gecontroleerd door een toezichthouder van het Stadsdeel Centrum. De toezichthouder heeft toen vastgesteld dat is gebouwd zonder de benodigde omgevingsvergunning. In verband daarmee is de gemeente van plan om handhavend op te treden en een last onder dwangsom op te leggen, inhoudende dat de entresol moet worden verwijderd voor 20 augustus 2022. Er is uitgezocht of [geïntimeerden] een vergunning voor de entresol kunnen krijgen, maar dat kan niet omdat de entresol geen onderdeel is van het rijksmonument en niet past binnen deze contouren. Ook is nagegaan of kon worden afgezien van handhaving omdat dit onevenredig is tot de te dienen belangen, maar dat is niet aan de orde.

3.8.

Op 16 mei 2022 heeft in opdracht van [geïntimeerden] een onderzoek plaatsgevonden door een bouwkundige naar de entresol en de gerechtigheid van de gemeente om [geïntimeerden] te sommeren deze te verwijderen. In het rapport uit juli 2022 van de bouwkundige staat dat hij geen mogelijkheid ziet om de entresol alsnog te legaliseren en de gemeente gerechtigd is deze te laten verwijderen. [geïntimeerden] hebben daarop besloten de entresol te verwijderen.

3.9.

[geïntimeerden] heeft opdracht gegeven aan [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) om een kleuronderzoek uit te voeren naar de historische kleuren van de salonkamer. Op 29 maart 2022 heeft [bedrijf 1] rapport uitgebracht. Dit rapport houdt, voor zover hier relevant, het volgende in:

(…) 5. CONCLUSIE & AANBEVELING

Tijdens het onderzoek is een groot deel van de verflaagpakketten in kaart gebracht. Echter zijn er ook vragen ontstaan naar aanleiding van dit onderzoek. In de toekomst kunnen dus zeker nog stappen ondernomen worden (…) Er is wel voldoende basis om in elk geval tot een aantal correcties op de schilderbeurt van 2017 te komen en de esthetiek van de kamer te verbeteren op een historisch verantwoorde manier. De belangrijkste vraag die de opdrachtgever heeft, is hoe de pilasters overschilderen:

- Voor de pilasters ligt de aanbeveling niet zo voor de hand. Voor de schade geldt dat de huidige houtimitatie geen historische voorloper heeft en dus van geen historische waarde is. De datering van de lichte marmering die op de schachten is aangetroffen is niet bekend, maar gezien de geringe hoeveelheid verflagen, het ontbreken van de houtmenie op het gros van de schachten maar ook de overeenkomstigheid in vernis met de grijze afwerking van het tweede afwerkstadium op de boog en in de zwikken van de deurpartij maken dat er toch gedacht wordt dat deze marmering niet bij het eerste afwerkstadium horen.

- De zwarte marmering op de postamenten is – met enige onzekerheid – te duiden als een niet originele afwerking.

In welke kleurstelling de onderdelen van de pilasters het beste geschilderd kunnen worden, is lastig te zeggen, omdat bij bijna iedere keuze een discrepantie in historische lagen ontstaat. Voor de schacht en kapitelen geldt dat het niet bekend is hoe oud ze zijn, er hoort geen enkele gevonden kleurstelling waarschijnlijk bij de eerste afwerking van de rest van de lambrisering. Toch dient de kleurstelling van de pilasters, ten minste de eerste schacht, te worden aangepast. De huidige houtimitatie is namelijk gebaseerd op een verkeerde interpretatie van een aanwezige marmerimitatie en is storend. (…)

Naast de pilasters zijn ook andere onderdelen van de betimmering onderzocht. Het is mogelijk enkel de pilasters te overschilderen, maar het is ook mogelijk de betimmering mee te nemen om de kamer esthetisch aantrekkelijker te maken door bij een historisch correcter beeld te gaan zitten (…)

Voor de effen kleuren van de betimmering van de betimmering zijn de voorgestelde aanpassingen naar aanleiding van de resultaten vrij vanzelfsprekend (…) Daarom wordt uitgegaan van de beige effen kleur die erg lijkt op de huidige kleur (…) maar deze zal gemengd moeten worden met (…) om deze iets lichter te maken.

AANBEVOLEN KLEUREN (…)

Hieronder volgt een kleuradvies in de vorm van NCS codes. Op de volgende pagina’s (…) zijn afbeeldingen gegeven met de oude en potentiële nieuwe situatie(s) voor twee belangrijke onderdelen van het interieur.

(…)

De keuze voor de pilasters is niet gemakkelijk, omdat het stratigrafisch onderzoek geen optie geeft voor een scenario dat aansluit bij de kleur van de rest van de kamer. Er moet echter wel een keuze gemaakt worden, met daarbij een aantal punten die belangrijk zijn:

(…)

- Welke keuze ook gemaakt wordt, het overschilderen van de huidige imitatie is in het belang van elke partij, omdat én een storende factor in de kamer is én geen historische wortels heeft. (…)

Voor elk van de hiervoor voorgestelde scenario’s valt iets te zeggen. Voor de kleurstelling van lambrisering, schouw en deurpartij wordt een correctie voorgesteld zoals in de afbeeldingen hierboven weergegeven.

De correctie van de kleurstelling van de pilasters gebeurd het best in overleg met de gemeente.

3.10.

Op 28 juli 2022 hebben [geïntimeerden] aan [appellanten] laten weten dat zij hadden ontdekt dat de entresol en het schilderwerk illegaal waren aangebracht en [appellanten] gesommeerd de door [geïntimeerden] geleden schade te vergoeden.

3.11.

Op 18 augustus 2022 hebben [geïntimeerden] een vergunningsaanvraag ingediend bij de gemeente voor het herstel van de lambrisering in de salonkamer en het aanpassen van het schilderwerk op basis van het kleuronderzoek van [bedrijf 1] . De gemeente heeft de vergunning op 21 december 2022 verleend. Het schilderwerk is inmiddels uitgevoerd.

3.12.

In opdracht van [geïntimeerden] heeft in mei 2024 [naam 2] een analyse uitgevoerd naar het schilderwerk. [naam 2] concludeert onder meer:

Er wordt opgemerkt dat voor de schilderbeurt in 2017 geen rapportage is opgesteld met kleuradvies. (…) Omdat er geen kleuradvies is opgesteld is dit niet conform de ERM Uitvoeringsrichtlijn Kleurhistorisch Onderzoek 2005 uitgevoerd, en dus ook niet volgens de eisen en regels van Monumentenzorg.

Volgens het [bedrijf 1] Rapport heeft de schilderbeurt in 2017 de kamer op een aantal verschillende aspecten niet in de oorspronkelijke kleuren teruggebracht. De pilasters, de ruimtes boven de open haard en de entree van de stijlkamer bevatten allemaal een aantal ‘niet oorspronkelijke’ toevoegingen of interpretaties uit de schilderbeurt van 2017. De ten onrechte toegepaste houtimitatie is de fout die het meest in het oog springt, maar bij nader inzien zijn er nog een aantal andere fouten, zoals beschreven in Deel 1. Deze afwijkingen werden teruggevonden op alle vier de muren van de salonkamer.

(…)

In dit gedeelte [deel II, hof] wordt geconcludeerd dat de verflagen aangetroffen in 2022 overeenkomen met de kleurtrap die is gemaakt in 2024 tijdens mijn aanvullende onderzoek op locatie. Dit aanvullende onderzoek heeft bevestigd dat het in 2022 uitgevoerde onderzoek degelijk en betrouwbaar is.

De vraag (…) is of de salonkamer geschilderd had kunnen worden volgens het [bedrijf 1] Rapport door alleen de hierboven geschetste afwijkingen te corrigeren. (…) het corrigeren van alle afwijkingen (…) per definitie betekenen dat de hele salonkamer moet worden geschilderd, aangezien alle aanbevolen kleurcodes anders waren dan de kleurcodes die in 2017 werden toegepast. Zelfs als we de verschillende kleurcodes buiten beschouwing laten, zou het corrigeren van alle andere afwijkingen impliceren dat in ieder geval het grootste deel van het totale schilderwerk aangepast moest worden. Zelfs in de enkele gevallen waar de in 2017 toegepaste kleuren bijna correct waren, zou het nodig zijn geweest om die delen opnieuw te schilderen om ervoor te zorgen dat er geen discrepantie in de uitvoering is.

Kortom, het oorspronkelijke decoratieprogramma van de salonkamer is complex met subtiel lijnenspel en kleurverschillen. Deze subtiele verschillen, evenals de omvang van de fouten die tijdens de schilderbeurt van 2017, maken dat het nodig was om de gehele kamer in de historische kleurstelling volgens het rapport uit 2022 te corrigeren, om zo de salonkamer naar de oorspronkelijke kleuren terug te brengen.

4.Eerste aanleg

4.1.

[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg - samengevat - primair gevorderd dat de koopovereenkomst gedeeltelijk wordt ontbonden, de koopprijs met € 141.638,65 wordt verminderd en dat bedrag door [appellanten] met rente aan hen moet worden terugbetaald. Subsidiair hebben zij gevorderd dat de gevolgen van de koopovereenkomst ingevolge artikel 6:230 lid 2 BW aldus worden gewijzigd dat de koopsom wordt verminderd met € 141.638,65 en dat bedrag door [appellanten] met rente aan hen moet worden terugbetaald. Primair en subsidiair hebben zij gevorderd dat [appellanten] in de proces- en nakosten worden veroordeeld. [geïntimeerden] hebben aan hun vorderingen ten grondslag gelegd dat [appellanten] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, dan wel dat [geïntimeerden] hebben gedwaald bij de totstandkoming daarvan. [appellanten] hebben verweer gevoerd tegen de vorderingen.

4.2.

De rechtbank heeft de primaire vordering van [geïntimeerden] gedeeltelijk toegewezen en [appellanten] veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde 1] van € 95.515,24 met rente en de proces- en nakosten. De rechtbank heeft daartoe, samengevat, als volgt overwogen. Het beroep van [appellanten] op schending van de klachtplicht gaat niet op. Voldoende aannemelijk is dat de entresol niet legaal was aangebracht en [geïntimeerden] na het door hen verrichte onderzoek geen mogelijkheden meer zagen om deze alsnog te legaliseren. Aldus staat voldoende vast dat het afgeleverde appartement niet aan de overeenkomst beantwoordt en nakoming is blijvend onmogelijk. Gelet op de door taxateur Aemestelle gegeven toelichting wordt het nadeel (de waardevermindering) begroot op € 75.000,--, te vermeerderen met 2% overdrachtsbelasting. Omdat niet is gebleken of het schilderwerk wel of niet historisch correct is, komt het in opdracht van [appellanten] uitgevoerde schilderwerk niet op grond van non-conformiteit voor vergoeding in aanmerking. Wel in aanmerking voor vergoeding komen de kosten van deskundigenonderzoek voor zover deze zien op de entresol, de kosten van het verwijderen van de entresol en daarmee samenhangende werkzaamheden: herstel van de vloer en schilderwerk, aanpassingen aan elektra en het vervangen van deuren en één wanddoek.

5.Beoordeling

5.1.

[appellanten] hebben in principaal hoger beroep tien grieven gericht tegen het bestreden vonnis. [geïntimeerden] hebben in incidenteel hoger beroep acht grieven gericht tegen het bestreden vonnis.

[appellanten] kunnen geen beroep doen op schending van de klachtplicht

5.2.

De eerste grief in principaal hoger beroep is gericht tegen de afwijzing van het beroep van [appellanten] op schending van de klachtplicht van artikel 7:23 BW.

5.3.

Op grond van artikel 7:23 BW kan een koper er geen beroep meer op doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Dit artikel verplicht de koper de zaak te onderzoeken en zo spoedig mogelijk de verkoper te waarschuwen indien de zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, met als doel de verkoper te beschermen tegen late en daardoor moeilijk te betwisten klachten.

5.4.

Het hof is van oordeel dat de koper van een woning ervan mag uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing destijds is gebeurd met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften. [geïntimeerden] hoefden dus niet zelf voorafgaand aan of (kort) na de levering te onderzoeken of de entresol legaal was gebouwd, maar mochten ervan uitgaan dat dit het geval was. [appellanten] kunnen het tijdsverloop tussen de levering en de ontdekking dat een vergunning voor de entresol ontbrak dus niet aan [geïntimeerden] tegenwerpen.

5.5.

Ook het tijdsverloop tussen de ontdekking omstreeks november/december 2021 en de klacht op 28 juli 2022 en de omstandigheid dat de entresol toen al was verwijderd, rechtvaardigen geen beroep op schending van artikel 7:23 BW. Uit jurisprudentie van de Hoge Raad volgt (onder meer) dat in dit verband geen vaste termijn geldt, het tijdsverloop op zichzelf niet doorslaggevend is, koper indien nodig tijd moet worden gegund voor onderzoek door een derde en in belangrijke mate mede bepalend is in hoeverre de belangen van de verkoper al dan niet zijn geschaad. Tegen deze achtergrond komt het tijdsverloop van acht maanden tussen de ontdekking en de klacht het hof aanvaardbaar voor, aangezien [geïntimeerden] geen kennis hebben over de voor monumenten geldende wet- en regelgeving en daarom eerst onderzoek hebben laten doen door een bouwkundige naar de mogelijkheid van legalisering van de entresol. Daarbij komt dat nergens uit blijkt dat [appellanten] zijn benadeeld door dit tijdsverloop, en evenmin door de verwijdering van de entresol voorafgaand aan de klacht. [appellanten] hebben weliswaar aangevoerd dat zij in een slechtere bewijspositie zijn geraakt door de verwijdering van de entresol, maar [geïntimeerden] hebben naar aanleiding daarvan erop gewezen dat er duidelijke foto’s van de entresol zijn op basis waarvan [appellanten] van hun zijde ook advies hadden kunnen vragen aan deskundigen over de mogelijkheden van legalisering of aanpassing van de entresol. In het licht van deze gemotiveerde betwisting had het op de weg van [appellanten] gelegen om nader te onderbouwen waarom zij na de verwijdering van de entresol geen onderzoek meer konden laten doen, maar dat hebben zij nagelaten.

5.6.

Bovendien staat voldoende vast dat legalisering van de entresol niet mogelijk was, ook niet in een alternatieve vorm, en is niet gebleken dat een meubelentresol een deugdelijk alternatief is, zoals hierna wordt toegelicht.

Legalisering was niet mogelijk

5.7.

De tweede grief in principaal hoger beroep is gericht tegen het oordeel dat behoud van de entresol geen kans van slagen had. Het hof overweegt hierover als volgt.

5.8.

Uit de brief van 30 december 2021 en de e-mail van 24 januari 2022 (zie hiervoor onder 3.6 en 3.7) volgt dat, anders dan [appellanten] hebben betoogd, er voor wat betreft het monumentale aspect niet slechts een quick scan door de gemeente heeft plaatsgevonden, maar een integrale beoordeling. De entresol is immers door zowel de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit als door een toezichthouder van het Stadsdeel Centrum onderzocht. De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit heeft vervolgens gemotiveerd geoordeeld dat vanwege de monumentale waarden in het appartement geen omgevingsvergunning kon worden verleend voor de entresol, waarbij rekening is gehouden met het gebruik. Het Stadsdeel Centrum is nagegaan of kon worden afgezien van handhaving vanwege het evenredigheidsbeginsel, maar heeft geconcludeerd dat dit niet aan de orde was en heeft een voornemen tot het opleggen van een last onder dwangsom aangekondigd. Met één en ander is voldoende komen vast te staan dat de gemeente geen vergunning zou verlenen wanneer een reguliere aanvraag zou worden gedaan voor de entresol en dat de gemeente handhavend zou gaan optreden als [geïntimeerden] de entresol niet zelf zouden verwijderen.

5.9.

[geïntimeerden] hebben na de ontvangst van de brief van 30 december 2021 en de e-mail van 24 januari 2022 een onderzoek laten doen door [naam 3] van Premium Keur. Hij heeft de entresol op 16 mei 2022 onderzocht en geconcludeerd dat hij geen mogelijkheid ziet om deze situatie gelegaliseerd te krijgen, omdat de entresol is verankerd in de draagmuur. [appellanten] hebben aangevoerd dat [naam 3] geen gespecialiseerd architect is, onvoldoende bekend is met het bestuursrecht omdat hij Bureau Monumentenzorg ten onrechte heeft aangeduid als het bevoegde orgaan voor de vergunningverlening en hij zijn conclusie alleen baseert op zijn ervaring. Voor zover zij daarmee willen betogen dat aan zijn rapport geen gewicht kan toekomen, volgt het hof hen daarin niet. Dat [naam 3] geen gespecialiseerd architect is en Bureau Monumentenzorg ten onrechte als vergunningverlenende instantie heeft aangeduid, brengt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, nog niet mee dat zijn conclusie over de entresol onjuist is. Bovendien is die conclusie niet alleen gebaseerd op zijn ervaring, maar ook op de door hem geconstateerde omstandigheid dat de entresol is verankerd in de draagmuur.

5.10.

Ter [geïntimeerde 1] hebben na de verwijdering van de entresol twee bestuursrechtadvocaten, [naam 4] en [naam 5] ingeschakeld voor twee juridische opinies over de entresol.

5.10.1.

[naam 4] heeft (onder meer) geconcludeerd dat:

- de monumentenvergunning alleen kon worden verleend als het belang van de monumentenzorg zich daartegen niet verzette;

- het College in redelijkheid geen grond heeft hoeven zien om goedkeuring te geven aan de realisatie van de entresol of een andere vorm van een entresol;

- het College gelet op de beginselplicht tot handhaving gehouden was handhavend op te treden tegen de entresol;

- de slagingskansen bij het aanwenden van rechtsmiddelen tegen een opgelegde dwangsom wat betreft het monumentale aspect vrijwel nihil waren;

- het College bij strijd met de hoogte-eis uit het Bouwbesluit 2021 handhavend had moeten optreden;

- de slagingskansen bij het aanwenden van rechtsmiddelen tegen een opgelegde last onder dwangsom wat betreft de hoogte-eis uit het Bouwbesluit klein waren;

- het verwijderen van de entresol gelet hierop niet had kunnen worden voorkomen en legalisatie van de entresol in welke vorm dan ook niet mogelijk was.

5.10.2.

[naam 5] heeft geconcludeerd dat:

- de twee uitzonderingen op de beginselplicht tot handhaving (concreet zicht op legalisatie of strijd met het evenredigheidsbeginsel) hier niet aan de orde zijn;

- het advies van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit in overeenstemming is met het toepasselijke beleidskader en de toezegging van de gemeente aan UNESCO en uit niets blijkt dat dit advies onzorgvuldig is, temeer omdat de entresol direct aan de monumentale betimmering was bevestigd en aldus heeft geleid tot destructie van het rijksmonument;

- naar zijn oordeel er geen mogelijkheid is dat een weigering van de omgevingsvergunning als kennelijk onredelijk zou kunnen worden aangemerkt;

- legalisatie van de entresol niet in rechte afdwingbaar was geweest;

- ook als de beschadiging van de monumentale delen zou worden opgelost een aangepaste entresol nog steeds negatieve gevolgen zou hebben voor de inpandige beleving, structuur en ruimtelijkheid, zodat een alternatieve vorm van de entresol evenmin vergunbaar zou zijn geweest.

5.11.

In beide juridische opinies wordt verwezen naar twee e-mails van 20 juli 2023 en 15 augustus 2023 van medewerkers van de gemeente. In de eerste e-mail heeft [naam 1] onder meer aan [geïntimeerden] bericht:
Aangezien de overtreding inmiddels is hersteld, is het nu niet meer mogelijk om een voornemen of definitief besluit op te stellen en toe te sturen. Dit betekent dat u ook geen zienswijze of bezwaar meer kunt indienen. Bovendien zou de uitkomst na het indienen van een zienswijze of bezwaar niet anders zijn geweest, gezien de ernstige schending en aantasting van het rijksmonument op [straat 1] [nummer 1] .

5.12.

In de tweede e-mail van 15 augustus 2023 heeft [naam 6] , monumentenadviseur van de gemeente aan [geïntimeerden] onder meer bericht: (…)
het aanbrengen van een entresol in zijn algemeenheid zal voor MenA[Monumenten en Archeologie, hof]
op geen enkele manier (hoe klein ook) mogelijk zijn omdat dit altijd tot een aantasting van de waarden van de kamer leidt. Volledigheidshalve heb ik ons advies op de concept-aanvraag bijgevoegd. Dit advies is geschreven voor de entresol die in je achterkamer zat maar eigenlijk zou je het advies als een algemeen advies voor een entresol in een dergelijke situatie kunnen zien, niet alleen voor de achterkamer maar ook voor de voorkamer.

5.13.

Verder hebben [geïntimeerden] op 27 juni 2024 een architect, [naam 7] (hierna: [naam 7] ), ingeschakeld voor een analyse van de entresol. [naam 7] heeft geconcludeerd dat de entresol zonder twijfel in strijd was met het toepasselijke beleidskader en het Bouwbesluit 2012 en op geen enkele wijze kon worden aangepast om alsnog aan deze bepalingen te voldoen. De overtredingen van die bepalingen, zijnde de bevestiging aan de muren, een grote afmeting en onvoldoende hoogte, waren namelijk juist essentiële kenmerken. Ook een vergunning voor een alternatieve bouwkundige entresol was volgens [naam 7] niet haalbaar, vanwege de bevindingen van de gemeente, de monumentale status en de onvoldoende totale hoogte van de kamer.

5.14.

[appellanten] hebben de stelling van [geïntimeerden] dat legalisering van de entresol, ook in een aangepaste vorm, niet mogelijk is, weersproken. Zij hebben in dat verband gewezen op de registeromschrijving van het monument, de belangenafweging die in het vergunningstraject voor wijzigingen aan monumenten moet worden gemaakt, het gelijkheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel en de omstandigheid dat [geïntimeerden] zelf de entresol niet hebben gebouwd. Het hof overweegt daarover als volgt.

5.14.1.

De entresol bevond zich weliswaar aan de binnenkant, terwijl in de registeromschrijving van het monument alleen de buitenkant is genoemd, maar bij gebouwde monumenten is zowel de binnenkant als de buitenkant beschermd, ongeacht de registeromschrijving. Dit volgt uit e-mails van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed en de Monumentenregistratie van de gemeente, die door [geïntimeerden] zijn overgelegd.

5.14.2.

Volgens [appellanten] zou een belangenafweging moeten leiden tot legalisering, omdat de entresol paste in de stijl van het appartement. Zij onderbouwen dit echter niet aan de hand van het toepasselijke beleidskader, zodat het hof hieraan voorbijgaat.

5.14.3.

In het kader van het gelijkheidsbeginsel hebben [appellanten] gewezen op een entresol in het monument [straat 2] [nummer 2] , op twaalf entresols in andere Amsterdamse monumenten die op funda hebben gestaan en op hun vermoeden over de aanwezigheid van entresols in andere monumenten. Tussen partijen is evenwel niet in geschil dat de entresol zich bevond in een historische stijlkamer met rijk versierde monumentale plafonds en lambrisering met pilasters, terwijl [geïntimeerden] erop hebben gewezen dat dit anders lag bij de entresol in de [straat 2] [nummer 2] en bij elf van de twaalf entresols op funda. Uit e-mailcorrespondentie tussen de gemeente en de architect over het appartement [straat 2] [nummer 2] blijkt dat een entresol daar geen gevolgen had voor de monumentale waarden omdat de indeling van het appartement stamde uit 1997. Elf van de twaalf entresols op funda zijn blijkens de foto’s daarvan geplaatst in strakke, moderne, wit gestucte ruimtes. Navraag door [geïntimeerden] bij de gemeente heeft verder opgeleverd dat de twaalfde entresol op funda hier niet relevant is omdat deze entresol is vergund in 1983 op grond van nu niet meer geldende regels. Het vermoeden van [appellanten] over de aanwezigheid van entresols in andere monumenten is daarnaast onvoldoende voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel.

5.14.4.

Met betrekking tot het evenredigheidsbeginsel hebben [appellanten] erop gewezen dat de entresol al een hele tijd aanwezig was, maar het enkele tijdsverloop tussen de overtreding en handhaving staat op zichzelf nog niet in de weg aan handhaving. Dat laatste geldt eveneens voor de omstandigheden dat handhaving kapitaalvernietiging en beperking van woongenot als gevolg heeft, omdat dit gevolg van bouwen zonder vergunning voor rekening komt van de overtreder.

5.14.5.

Ten slotte is op 1 april 2007 de Woningwet gewijzigd. Het in artikel 40 van de Woningwet neergelegde verbod richtte zich sindsdien niet alleen maar tot degene die zonder of in afwijking van een bouwvergunning had gebouwd of daartoe de opdracht had gegeven, maar ook tot degene die een zonder de daartoe vereiste bouwvergunning gerealiseerd bouwwerk in stand liet. Ten tijde van de verkoop van het appartement in 2020 en de conceptvergunningsaanvraag in 2021 gold artikel 2.3a, van de Wabo. Dit artikel richt zich eveneens tot degene die een bouwwerk of een deel daarvan dat is gebouwd zonder omgevingsvergunning in stand laat.

5.15.

Slotsom van het voorgaande is dat [geïntimeerden] hun stelling dat legalisering van de entresol niet mogelijk was, ook niet in een aangepaste vorm, hebben onderbouwd met een rapport van een bouwkundige, twee juridische opinies van bestuursrechtadvocaten, twee e-mails van medewerkers van de gemeente en een analyse van een architect, terwijl de betwisting van [appellanten] niet opgaat. Dit betekent dat voldoende is komen vast te staan dat legalisering van de entresol niet mogelijk was, ook niet in een aangepaste vorm.

5.16.

[appellanten] hebben in het kader van alternatieven nog gewezen op de mogelijkheid van een zogenaamde meubelentresol: een entresol die niet aan muren wordt bevestigd, maar ‘losstaat’, en daarom niet vergunningplichtig is. [geïntimeerden] hebben echter weersproken dat een meubelentresol een deugdelijk en geschikt alternatief is. Zij hebben in dat verband allereerst verwezen naar de analyse van [naam 7] , die over een meubelentresol het volgende heeft opgemerkt:

- Een meubelentresol maakt geen onderdeel uit van het appartement en de

waarde staat helemaal los van de waarde van het appartement;

- De constructieve belasting van zowel de meubelentresol als het gebruik daarvan

(meubilair en mensen) komt los op de vloer te staan. Het is moeilijk voorstelbaar dat dit voldoet. In ieder geval zal de belasting over zoveel mogelijk vloerbalken moeten worden verdeeld, wat maakt dat op de vloer een horizontale constructie nodig is die weer belemmeringen meebrengt voor het gebruik van de ruimte onder de entresol. De vraag is ook of de fundering dit kan dragen;

- Het is redelijk om bij een meubelentresol uit te gaan van de regels uit het

Bouwbesluit 2012, vanwege het feitelijk gebruik als verdiepingsvloer. Het Bouwbesluit 2012 schrijft voor dat de afstand tussen een vloer, trap of afscheiding niet groter is dan 5 cm en de bovenregel van een afscheiding geen onderbreking heeft van meer dan 10 cm. Om uit de vergunningsplicht te blijven en een beheersbare situatie te maken ten aanzien van vuil en stof, zal hier echter, ook gelet op de pilasters en het lijstwerk, de afstand tussen de randen van de meubelentresol en de wanden al snel substantieel groter zijn dan 10 cm. Om aan de eisen van veiligheid te voldoen is dan een balustrade nodig, die zowel visueel als qua gebruik beperkingen oplevert. Het Bouwbesluit 2012 vereist verder als minimale bruikbare hoogte 210 cm en dat is gelet op de totale hoogte van de kamer van 412 cm in elk geval niet haalbaar;

- Met een meubelentresol gaat functionaliteit verloren ten opzichte van de entresol,

omdat die laatste was afgesloten van de salonkamer en dat met een meubelentresol niet mogelijk is.

[geïntimeerden] hebben verder twee brieven overgelegd van [naam 8] van [bedrijf 2] en [bedrijf 3] (hierna: [naam 8] ) en [naam 9] van [bedrijf 4] (hierna: [naam 9] ), die allebei constateren dat een meubelentresol geen onderdeel uitmaakt van het appartement en daardoor geen waarde heeft voor het appartement.

5.17.

Tegen de bevindingen van [naam 7] , [naam 8] en [naam 9] dat een meubelentresol geen waarde voor het appartement heeft en de vraagtekens van [naam 7] ten aanzien van de belasting, veiligheid en functionaliteit van een meubelentresol hebben [appellanten] niets concreets ingebracht. Gelet hierop is niet gebleken dat een meubelentresol een deugdelijk alternatief oplevert en evenmin dat daarmee een waardedaling van het appartement wordt voorkomen.

Kopers van oudere woningen moeten rekening houden met gebreken

5.18.

De derde grief in principaal hoger beroep is gericht tegen de afwijzing van het beroep van [appellanten] op jurisprudentie waarin is geoordeeld dat kopers van oude woningen rekening moeten houden met bepaalde gebreken. Die jurisprudentie ziet volgens [appellanten] niet alleen op de onderhoudsstaat, maar ook op het ontbreken van een benodigde vergunning voor een eerdere verbouwing.

5.19.

Net als de rechtbank volgt het hof [appellanten] hierin niet. De door Lokerse aangehaalde jurisprudentie ziet op bouwkundige gebreken en op de situatie dat een in het verleden uitgevoerde verbouwing niet voldoet aan eisen uit het Bouwbesluit van een latere datum. Die jurisprudentie is aldus niet te vergelijken met de situatie die hier aan de orde is, zijnde dat een verbouwing heeft plaatsgevonden ten aanzien waarvan de (ook toen al) vereiste vergunning ontbreekt.

Entresol was niet van ondergeschikt belang

5.20.

De vierde grief in principaal hoger beroep is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat het entresol een serieus onderdeel van het appartement was. Het entresol was juist van ondergeschikt belang, zoals blijkt uit het feit dat de entresol niet was meegenomen in de berekening van het aantal vierkante meters, in de advertentie als ‘extra’ was aangeduid en [geïntimeerden] hun bod, blijkens de daarbij gegeven toelichting, mede hadden gebaseerd op het ontbreken van een separate slaapkamer, aldus [appellanten]

5.21.

[appellanten] kunnen ook in dit standpunt niet worden gevolgd. In de verkoopadvertentie op funda is zowel de aanwezigheid van de entresol als de gebruiksmogelijkheid daarvan als slaapgelegenheid meermalen benoemd. Ook is de oppervlakte van de entresol expliciet weergegeven bij de kerngegevens van het appartement naast de vermelding van de oppervlakte van het appartement zelf en is de entresol ingetekend op de 3D plattegronden van het appartement. De entresol was bovendien de enige plek in het appartement waar een slaapgelegenheid met enige privacy mogelijk was. Dat [geïntimeerden] bij hun bod rekening hebben gehouden met het ontbreken van een aparte slaapkamer, doet niet af aan hun belang bij een slaapgelegenheid die enigszins uit het zicht is.

Onderzoeksplicht en ontbreken onherroepelijk besluit staan niet in de weg aan non-conformiteit

5.22.

De vijfde grief in principaal hoger beroep is gericht tegen het oordeel dat het appartement niet aan de overeenkomst beantwoordt. [geïntimeerden] hebben niet aan hun onderzoeksplicht voldaan en zonder onherroepelijk besluit daarover is onvoldoende aannemelijk geworden dat de entresol niet legaal was.

5.23.

Deze grief slaagt niet gelet op hetgeen hiervoor onder 5.4 en 5.8-5.17 is geoordeeld.

Nakoming was blijvend onmogelijk

5.24.

De zesde grief in principaal hoger beroep is gericht tegen het oordeel dat nakoming blijvend onmogelijk is. Zonder onherroepelijk besluit is niet komen vast te staan dat de entresol verwijderd had moeten worden. Relevant in dit verband is ook dar [geïntimeerden] weliswaar de eigenaar, maar niet de overtreder waren, omdat zij de entresol niet hadden gebouwd. [geïntimeerden] hebben verder nagelaten om eventuele handhaving te voorkomen of daartegen op te komen, zo betogen [appellanten]

5.25.

Gelet op hetgeen hiervoor onder 5.8-5.17 is geoordeeld, heeft ook deze grief geen succes.

Verzuim, causaal verband, toerekening, schadebeperkingsplicht

5.26.

De zevende grief in principaal appel is gericht tegen het oordeel dat [appellanten] ten aanzien van de entresol schadeplichting zijn tegenover [geïntimeerden] Volgens [appellanten] zijn zij niet in verzuim, omdat zij geen gelegenheid hebben gehad tot herstel. Tussen de gestelde non-conformiteit en de gestelde schade ontbreekt bovendien het causaal verband, omdat [geïntimeerden] zelf vroegtijdig zijn overgegaan tot verwijdering van de entresol. Ook kan de non-conformiteit niet aan [appellanten] worden toegerekend, omdat zij niet op de hoogte waren van het ontbreken van een vergunning en [geïntimeerden] hun onderzoeksplicht niet zijn nagekomen. [geïntimeerden] hebben ten slotte niet schadebeperkend gehandeld door zich niet te verzetten tegen eventuele handhaving en geen onderzoek te doen naar alternatieven, aldus de toelichting op de grief.

5.27.

Uit hetgeen hiervoor onder 5.8-5.17 en 5.25 is geoordeeld, vloeit voort dat:

i) [appellanten] van rechtswege in verzuim zijn geraakt (artikel 6:81 BW);
ii) de schade, bestaande uit het gemis van de entresol, niet is veroorzaakt door de vroegtijdige verwijdering daarvan, maar door het ontbreken van (de mogelijkheid van) een vergunning;
iii) [geïntimeerden] niet in strijd hebben gehandeld met de op hen rustende schadebeperkingsplicht door zich niet te verzetten tegen handhaving; en
iv) [geïntimeerden] niet in strijd hebben gehandeld met de op hen rustende schadebeperkingsplicht door geen losstaande entresol te laten realiseren (eventueel met hergebruik van materialen) of daarnaar onderzoek te laten doen.

5.28.

Hetgeen [appellanten] hebben aangevoerd over de toerekening van de non-conformiteit gaat evenmin op. Zoals hiervoor onder 5.21 is geoordeeld, was de entresol onderdeel van de koopovereenkomst. Ingevolge artikel 7:17 lid 1 BW moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Of [appellanten] wel of niet op de hoogte waren van het ontbreken van de vergunning voor de entresol is dus niet relevant voor de vraag of zich non-conformiteit voordoet. Op [geïntimeerden] rustte verder geen plicht om te onderzoeken of voor de entresol de vereiste vergunning was verleend (zie hiervoor onder 5.4).

Omvang van het nadeel is € 75.000,--

5.29.

De achtste grief in principaal hoger beroep en de eerste grief in incidenteel hoger beroep zijn gericht tegen het oordeel dat de vraagprijs mede is gebaseerd op de entresol en het nadeel moet worden begroot op € 75.000,--. Volgens [appellanten] is het door [geïntimeerden] overgelegde advies van [naam 9] waarop dit bedrag is gebaseerd, te summier en niet onderbouwd. De oppervlakte van de entresol was geen volwaardige woonoppervlakte gelet op de NEN norm 2580. De koopprijs was bovendien lager dan de WOZ-waarde en de vraagprijs en er bestaat nog steeds de mogelijkheid om een meubelentresol te plaatsen. Ten slotte is inmiddels het appartement alweer in waarde gestegen en is bij de berekening van het nadeel ten onrechte 2% overdrachtsbelasting meegenomen. [geïntimeerden] stellen daarentegen dat het nadeel moet worden begroot op € 98.000,--, zoals door [naam 8] is begroot. Dit bedrag is door [naam 8] gedetailleerd toegelicht en sluit bovendien beter aan bij de vierkante meterprijs van de berging die [geïntimeerden] inmiddels hebben gekocht omdat zij na de verwijdering van de entresol ook bergruimte misten. [geïntimeerden] maken daarnaast aanspraak op vergoeding van de door hen, achteraf bezien, vanwege de waardedaling teveel betaalde hypotheekrente. Gelet op hun samenhang worden deze grieven gezamenlijk behandeld.

5.30.

[naam 9] heeft toegelicht dat de verwijdering van de entresol twee factoren beïnvloedt: de courantheid en het aantal meters. Voor wat betreft de courantheid geldt dat dit is afgenomen omdat er geen afzonderlijke slaapplek meer is en het appartement kleiner is geworden zonder de entresol. Met betrekking tot het aantal meters merkt [naam 9] op dat de entresolmeters weliswaar geen volwaardige woonmeters zijn en niet vallen onder het woonoppervlak van 100 m2, maar het appartement wel kleiner is geworden. Gelet op de stahoogte en daglichttoetreding waardeert [naam 9] de entresolmeters op 2/3 van de gewone vierkante meterprijs. Ten tijde van de aankoop bedroeg de gewone vierkantemeterprijs € 6.900,--, zodat de entresolmeters worden gewaardeerd op € 4.600,-- per vierkante meter. De verminderde courantheid enerzijds en het verminderde aantal meters (14 m2 maal € 4.600,--) anderzijds leiden in totaal tot een waardedaling van het appartement van € 75.000,-- volgens [naam 9] . Anders dan [appellanten] stellen, blijkt uit het advies van [naam 9] dus wel degelijk hoe dit tot stand is gekomen en daarin is bovendien rekening gehouden met de omstandigheid dat de entresoloppervlakte geen volwaardige woonoppervlakte was.

5.31.

Het hof gaat voorbij aan de stelling van [appellanten] dat de koopprijs lager was dan de vraagprijs en de WOZ-waarde. [appellanten] hebben nagelaten om te onderbouwen hoe de vraagprijs tot stand is gekomen. Zoals [geïntimeerden] terecht hebben aangevoerd, is de marktprijs bovendien niet altijd goed vergelijkbaar met de WOZ-waarde. Uit het enkele uiteenlopen van deze twee volgt dus niet zonder meer de conclusie dat [geïntimeerden] te weinig voor het appartement hebben betaald.

5.32.

Dat het appartement volgens [appellanten] inmiddels in waarde is gestegen, is evenmin relevant. Voor zover dat al het geval is, wordt dat veroorzaakt door de marktontwikkelingen en vloeit dat dus niet voort uit dezelfde gebeurtenis als de schade, zodat dit bij de begroting van de schade buiten beschouwing moet blijven.

5.33.

Dat ligt anders voor de overdrachtsbelasting en de hypotheekrente. Op zichzelf is juist dat de overdrachtsbelasting en de hypotheekrente voor rekening komen van [geïntimeerden] Dat neemt echter niet weg dat de koopprijs van invloed is op de omvang van de overdrachtsbelasting en de hypotheekrente. De overdrachtsbelasting wordt immers berekend over de koopprijs en de hoogte van de koopprijs bepaalt (mede) de financieringsbehoefte. Aangezien de koopprijs achteraf bezien, vanwege de illegale entresol, te hoog is geweest, hebben [geïntimeerden] dus teveel overdrachtsbelasting en hypotheekrente betaald. Dat [geïntimeerden] de aankoop geheel, althans grotendeels, hebben gefinancierd met een hypothecaire lening kan hen niet worden tegengeworpen, omdat dit bij de aankoop van een woning niet ongebruikelijk is.

5.34.

Hiervoor onder 5.16-5.17 is al uiteengezet dat niet is gebleken dat een meubelentresol een deugdelijk alternatief is en evenmin dat daarmee een waardedaling wordt voorkomen.

5.35.

Het hof maakt uit de stukken op dat drie makelaars/taxateurs een inschatting hebben gemaakt van de waardedaling. De door [appellanten] ingeschakelde taxateur heeft de waardedaling getaxeerd op € 64.000,--. De door [geïntimeerden] ingeschakelde taxateurs, [naam 9] en [naam 8] , hebben de waardedaling getaxeerd op respectievelijk € 75.000,-- en € 98.000,--.

5.36.

Zowel [naam 9] als [naam 8] hebben hun taxaties toegelicht en beide taxaties komen volgens een door [geïntimeerden] ingeschakelde derde taxateur valide over. Gelet hierop ziet het hof in de enkele omstandigheid dat [naam 8] volgens [geïntimeerden] zijn taxatie gedetailleerd heeft toegelicht, geen aanleiding om alléén van zijn taxatie uit te gaan.

5.37.

Ook de omstandigheid dat [geïntimeerden] inmiddels een externe berging hebben gekocht en dat de koopprijs daarvan in lijn is met de taxatie van [naam 8] is daarvoor onvoldoende. [appellanten] hebben terecht aangevoerd dat de door [geïntimeerden] gemaakte vergelijking niet zonder meer opgaat, gelet op het tijdverloop, de waardestijging van onroerend goed in die periode en de verschillen tussen de entresol en een externe berging.

5.38.

Het gemiddelde van de drie taxaties komt neer op (€ 64.000,-- + € 75.000,-- +

€ 98.000,-- / 3 =) € 79.000,--. Hierin ziet het hof aanleiding om bij de bepaling van de waardedaling van het appartement uit te gaan van de taxatie van [naam 9] , aangezien die het dichtst bij het gemiddelde van de drie taxaties ligt. Net als de rechtbank begroot het hof de waardedaling van het appartement dus op € 75.000,--.

5.39.

Slotsom is dat de achtste grief in principaal hoger beroep geen succes heeft en de eerste grief in incidenteel hoger beroep alleen slaagt met betrekking tot de hypotheekrente.

Overige kosten

5.40.

De negende grief in principaal hoger beroep is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat ook de kosten van het verwijderen van de entresol, het herstellen van de vloer, het aanpassen van de elektra, het plaatsen van nieuwe deuren, het vervangen van een wanddoek en de deskundigenrapporten voor vergoeding in aanmerking komen. Als toelichting verwijzen [appellanten] allereerst naar de eerdere grieven. Daarnaast wijzen zij erop dat een betaalbewijs voor de verwijderingskosten ontbreekt, de verwijdering van de entresol onverplicht was, de schade aan de wanddoeken al aanwezig was en er geen noodzaak was om nieuwe deuren te plaatsen. De derde grief in incidenteel hoger beroep is gericht tegen de afwijzing van de gevorderde herstelkosten van vier wanddoeken. Gelet op de samenhang zullen ook deze grieven gezamenlijk worden behandeld.

5.41.

Voor zover de [appellanten] betwisten dat zij de overige kosten verschuldigd zijn vanwege hetgeen zij in hun eerdere grieven hebben aangevoerd, gaat die betwisting niet op, gelet op het hiervoor weergegeven oordeel van het hof over die eerdere grieven. Het hof gaat verder voorbij aan de stelling van [appellanten] dat een betalingsbewijs ontbreekt van de verwijderingskosten, omdat de facturen daarvan door [geïntimeerden] als productie 24 zijn overgelegd.

5.42.

Met betrekking tot de herstelkosten van de wanddoeken sluit het hof zich aan bij het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 4.21 van het bestreden vonnis en neemt dit over. Uit de stellingen en stukken van partijen maakt het hof op dat er twee beschadigde wanddoeken waren, maar dat de schade aan één van de wanddoeken was veroorzaakt door de laatste huurder van [appellanten] en dus al aanwezig (en zichtbaar) was ten tijde van de verkoop aan [geïntimeerden] Net als de rechtbank is het hof van oordeel dat [geïntimeerden] met de door hen overgelegde offertes voldoende hebben onderbouwd dat het herstellen van vijf wanddoeken € 7.844,34 bedraagt, maar niet dat het noodzakelijk is om alle vijf wanddoeken geheel te vervangen, terwijl [appellanten] onvoldoende hebben onderbouwd dat de schade aan een wanddoek kan worden hersteld voor € 230,-- en [geïntimeerden] voor het herstel van een wanddoek subsidie kunnen krijgen. Dit betekent dat het hof, evenals de rechtbank, deze schadepost vaststelt op (€ 7.844,34 / 5 =) € 1.576,87.

5.43.

Ten aanzien van de door [geïntimeerden] gevorderde kosten van het plaatsen van deuren overweegt het hof als volgt. Het hof maakt uit de door [geïntimeerden] overgelegde foto’s op dat ten tijde van de aankoop van het appartement tussen de voor- en achterkamer deuren zaten, maar dat die deuren na het verwijderen van de entresol niet meer pasten, in die zin dat zij de opening tussen de voor- en de achterkamer niet meer geheel afsluiten. De stellingen van [geïntimeerden] komen erop neer dat zij de voor- en achterkamer (geheel) van elkaar willen kunnen blijven afsluiten en dat er zonder die mogelijkheid functionaliteit verloren gaat. Een en ander is echter onvoldoende om aanspraak te kunnen maken op vergoeding van de kosten van het plaatsen van nieuwe deuren, omdat daarvoor (op grond van artikel 7:17 lid 2 BW, tweede zin) is vereist dat het ontbreken van deuren in de weg staat aan het normaal gebruik van het appartement. Dat laatste is door [geïntimeerden] niet gesteld, zodat zij geen aanspraak kunnen maken op de kosten van het plaatsen van nieuwe deuren.

5.44.

De negende grief in principaal hoger beroep slaagt dus deels, voor wat betreft de post ‘plaatsen deuren’ en faalt voor het overige. Dat laatste geldt ook voor de derde grief in incidenteel hoger beroep.

Kosten schilderwerk lambrisering en pilasters

5.45.

De tweede, vierde en vijfde grief in incidenteel hoger beroep zijn gericht tegen de afwijzing van de vordering voor zover deze betreft de factuur van € 13.199,90 van [bedrijf 5] , een deel van de factuur van [bedrijf 6] van € 1.837,64 en de kosten van het onderzoek door [bedrijf 1] van € 1.358,40. Daarnaast vermeerderen [geïntimeerden] hun eis en vorderen zij ook betaling van de kosten van een tweede onderzoek door Julia [naam 2] (hierna: [naam 2] ) van € 1.228,15.

5.46.

Het hof maakt uit de omschrijvingen op de facturen van [bedrijf 5] en [bedrijf 6] en de stellingen van [geïntimeerden] op dat deze facturen betrekking hebben op het herstellen van schade na het verwijderen van de entresol en op het in oorspronkelijke kleuren schilderen van de lambrisering en de pilasters. [geïntimeerden] voeren twee grondslagen op, die volgens hen ieder voor zich meebrengen dat [appellanten] deze facturen verschuldigd zijn: de schade die na de verwijdering van de entresol is ontstaan en non-conformiteit.

5.47.

Onderaan de factuur van [bedrijf 6] staat (onder meer) vermeld:

Subtotaal € 6.109,56

Reeds voldaan € 1.837,64

Totaal nog te voldoen € 4.271,92

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis geoordeeld dat deze factuur betrekking heeft op schade en voor vergoeding in aanmerking komt. Vervolgens is de vordering van [geïntimeerden] toegewezen tot een bedrag van € 4.271,92.

Uit het hiervoor weergegeven citaat blijkt dat [geïntimeerden] terecht hebben gesteld dat de totale omvang van deze factuur € 6.109,56 was, waarvan een bedrag van € 1.837,64 eerder al was voldaan, en dat haar vordering met betrekking tot de factuur van [bedrijf 6] in het bestreden vonnis dus niet geheel is toegewezen.

5.48.

Op grond van artikel 7:17 BW lid 2 beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

5.49.

Het appartement is onderdeel van een monument. [geïntimeerden] hebben in hun e-mail waarin zij hun bod hebben gedaan, geschreven dat hun interesse voor het appartement samenhangt met het historische karakter daarvan (zie hiervoor onder 3.2). In de advertentie op funda is de monumentale status van het appartement en het historische karakter van de salonkamer benadrukt en staat verder vermeld dat de salonkamer conform de eisen van Monumentenzorg is teruggebracht in de oorspronkelijke kleuren (zie hiervoor onder 3.4).

5.50.

Deze omstandigheden brengen mee dat [geïntimeerden] mochten verwachten dat de salonkamer conform de eisen van Monumentenzorg is teruggebracht in de oorspronkelijke kleuren, en dat het appartement niet aan de overeenkomst beantwoordt als dat niet het geval is. Het hof is van oordeel dat dit laatste zich hier voordoet, vanwege het navolgende.

5.51.

Zoals hiervoor onder 3.9 al aan de orde kwam, hebben [geïntimeerden] het schilderwerk van de pilasters laten onderzoeken door [bedrijf 1] . Dat onderzoek heeft uitgewezen dat het onderzoek weliswaar nieuwe vragen heeft opgeleverd en in de toekomst nog stappen kunnen worden ondernomen, maar óók dat een groot deel van de verflaagpakketten in kaart is gebracht en er voldoende basis om tot een aantal correcties op de schilderbeurt van 2017 te komen en de esthetiek van de kamer te verbeteren op een historisch verantwoorde manier. [bedrijf 1] heeft een aantal adviezen gegeven voor aanpassingen van de historisch niet correcte houtimitatie van de schachten van de pilasters, de vermoedelijk niet oorspronkelijke zwarte marmering van de postamenten en de betimmering, om bij een historisch correcter beeld uit te komen.

5.52.

Het tweede onderzoek door [naam 2] heeft bevestigd dat het onderzoek van [bedrijf 1] degelijk en betrouwbaar is, dat de kamer in 2017 op een aantal verschillende aspecten niet in de oorspronkelijke kleuren is teruggebracht en dat afwijkingen werden teruggevonden op alle vier de muren van de salonkamer. Ook heeft [naam 2] geconstateerd dat voor de schilderbeurt in 2017 geen rapportage is opgesteld met kleuradvies en aldus niet volgens de eisen en regels van Monumentenzorg is gehandeld. Ten slotte heeft zij geconcludeerd dat:

- het corrigeren van alle afwijkingen per definitie betekent dat de hele salonkamer moet worden geschilderd, aangezien alle aanbevolen kleurcodes anders waren dan de kleurcodes die in 2017 werden toegepast;

- zelfs als de verschillende kleurcodes buiten beschouwing worden gelaten, het corrigeren van alle andere afwijkingen impliceert dat het grootste deel van het totale schilderwerk moest worden aangepast;

- zelfs in de enkele gevallen waar de in 2017 toegepaste kleuren bijna correct waren, het nodig was om die delen opnieuw te schilderen om ervoor te zorgen dat er geen discrepantie in de uitvoering is.

5.53.

[appellanten] hebben betwist dat het appartement niet in de oorspronkelijke kleuren was teruggebracht en dat [geïntimeerden] met betrekking tot het schilderwerk een beroep kunnen doen op non-conformiteit.

5.53.1.

Zij hebben allereerst erop gewezen dat zij voor de schilderbeurt in 2017 een gerenommeerde schilder hebben ingeschakeld die veel ervaring en deskundigheid heeft met betrekking tot het schilderen van cultureel erfgoed. Daarmee gaan zij echter eraan voorbij dat niet de uitvoering van het schilderwerk ter discussie staat, maar de kleuren die daarbij zijn gebruikt, de houtimitatie en marmering die daarbij zijn aangebracht en de vaststelling door [naam 2] dat een kleurenonderzoek ontbreekt, terwijl dat wel is vereist.

5.53.2.

Daarnaast hebben [appellanten] aangevoerd dat het onderzoek van [bedrijf 1] geen sluitende antwoorden geeft, dat de gestelde afwijkingen minimaal zijn en dat het niet nodig was om de gehele kamer opnieuw te schilderen. Met het eerste miskennen [appellanten] dat er volgens [bedrijf 1] desondanks voldoende basis was om tot een aantal correcties op de schilderbeurt van 2017 te komen en dat [naam 2] die conclusie van [bedrijf 1] onderschrijft. Het tweede en het derde punt worden verder weerlegd door de bevindingen van [naam 2] (zie hiervoor onder 5.52).

5.53.3.

Dat de gemeente niet handhavend is opgetreden en dat het schilderwerk van de lambrisering en de pilasters niet van invloed is op het normaal gebruik, is niet relevant. De non-conformiteit is hier immers ingevolge artikel 7:17 lid 2 BW, eerste zin gebaseerd op de aard van de zaak, die ook nog eens door beide partijen is benadrukt, en de mededeling in de advertentie op funda over het schilderwerk (zie hiervoor onder 5.49-5.50). Dat [appellanten] niet wisten dat de mededeling in de advertentie op funda over het schilderwerk onjuist was, doet er niet aan af dat deze mededeling is gedaan. Ook staat die mededeling in de weg aan het beroep van [appellanten] in dit verband op de onderzoeksplicht van [geïntimeerden]

5.53.4.

[appellanten] kunnen evenmin aan [geïntimeerden] tegenwerpen dat uit het onderzoek van [bedrijf 1] blijkt dat geen archiefonderzoek is uitgevoerd, terwijl dat wel wordt aangeraden. [geïntimeerden] hebben namelijk inmiddels archiefonderzoek laten doen door [naam 10] . Dat onderzoek heeft niet geleid tot andere inzichten dan de onderzoeken van [bedrijf 1] en [naam 2] .

5.53.5.

Het hof gaat ten slotte voorbij aan hetgeen [appellanten] hebben opgemerkt over de splitsing van de uitvoering van de schilderwerkzaamheden tussen enerzijds [bedrijf 6] en anderzijds [bedrijf 5] , omdat [appellanten] daaraan geen rechtsgevolgen verbinden.

5.54.

[geïntimeerden] hebben onweersproken gesteld dat zij [appellanten] op 23 december 2022 en 9 juni 2023 in de gelegenheid hebben gesteld om het schilderwerk te herstellen, maar dat [appellanten] daartoe niet bereid waren.

5.55.

Slotsom is dat [geïntimeerden] op grond van non-conformiteit aanspraak kunnen maken op betaling van de factuur van [bedrijf 5] en het restant van de factuur van [bedrijf 6] . [appellanten] hebben de verschuldigdheid van de facturen van de kleuronderzoekers niet gemotiveerd betwist, zodat ook de vordering betreffende deze facturen zal worden toegewezen.

Schending mededelingsplicht

5.56.

De zesde en zevende grief in incidenteel hoger beroep zijn gericht tegen het door de rechtbank buiten beschouwing laten van de stelling van [geïntimeerden] dat [appellanten] hun mededelingsplicht hebben geschonden met betrekking tot het schilderwerk en de entresol.

5.57.

[geïntimeerden] hebben bij de behandeling van deze stelling geen belang. Het hof is net als de rechtbank van oordeel dat [appellanten] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen omdat het appartement niet aan de overeenkomst beantwoordde. Omdat [appellanten] op die grond al gehouden zijn om de schade van [geïntimeerden] te voldoen en [geïntimeerden] niet hebben gesteld dat zij meer of andere aanspraken kunnen laten gelden als [appellanten] (ook) een mededelingsplicht hebben geschonden, kan dit laatste in het midden blijven.

Onrechtmatige daad en dwaling

5.58.De achtste grief in incidenteel hoger beroep is gericht tegen het door de rechtbank buiten beschouwing laten van de grondslagen onrechtmatige daad en dwaling.

5.59.

[geïntimeerden] hebben bij de behandeling van deze grondslag evenmin belang. Omdat het beroep op non-conformiteit slaagt en [geïntimeerden] niet hebben gesteld dat zij bij een geslaagd beroep op dwaling of onrechtmatige daad meer of andere aanspraken hebben, kunnen deze laatstgenoemde grondslagen buiten beschouwing blijven.

Dictum en proceskosten

5.60.

De tiende grief in principaal hoger beroep is gericht tegen het dictum van het bestreden vonnis.

5.61.

Uit het voorgaande volgt dat deze grief alleen succes heeft met betrekking tot de toewijzing in het dictum van het bestreden vonnis van de kosten van het plaatsen van deuren. De rechtbank heeft [appellanten] dus terecht als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

Bewijsaanbod

5.62.

Het hof gaat voorbij aan de bewijsaanbiedingen van partijen, omdat deze geen betrekking hebben op voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, kunnen leiden tot een andere uitkomst.

Slotoverweging

5.63.

Van de grieven in principaal hoger beroep slagen alleen de negende en de tiende grief deels. Van de grieven in incidenteel hoger beroep slagen de eerste grief ten aanzien van de gevorderde hypotheekrente en de tweede, vierde en vijfde grief voor zover deze betrekking hebben op non-conformiteit. Voor het overige hebben de grieven in principaal en incidenteel hoger beroep geen succes. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd voor zover de rechtbank daarin [appellanten] hoofdelijk heeft veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerden] van € 95.515,24, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 25 oktober 2023 tot de dag van volledige betaling. In plaats daarvan zullen [appellanten] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling aan Ter [geïntimeerde 1] van (€ 95.515,24 (het door de rechtbank toegewezen bedrag) - € 6.594,50 (kosten deuren) + € 13.199,90 (de factuur van House of Bendhor-le-Fay) + € 1.837,64 (het restant van de factuur van [bedrijf 6] ) + € 1.358,40 (de factuur van [bedrijf 1] ) +

€ 1.228,15 (de factuur van [naam 2] ) =) € 106.544,83, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 oktober 2023 tot de dag van volledige betaling. Voor het overige blijft het bestreden vonnis in stand. Uit het petitum in incidenteel hoger beroep en een opstelling van hun schadeposten maakt het hof op dat [geïntimeerden] kennelijk ook aanspraak maken op een bedrag van € 605,-- met als aanduiding ‘constructieve analyse entresols’, maar zij hebben niets gesteld over de grondslag daarvoor, zodat het hof hieraan voorbijgaat. [appellanten] zijn in principaal hoger beroep grotendeels in het ongelijk gesteld en zullen daarom worden veroordeeld in de proceskosten in principaal hoger beroep. Omdat beide partijen in incidenteel hoger beroep deels in het ongelijk worden gesteld, zullen de proceskosten in incidenteel hoger beroep worden gecompenseerd.

6.Beslissing

Het hof:

rechtdoende in principaal en incidenteel hoger beroep:

6.1.

vernietigt het bestreden vonnis, voor zover [appellanten] daarin hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, zijn veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerden] van € 95.515,24, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 25 oktober 2023 tot de dag van volledige betaling;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

6.2.

veroordeelt [appellanten] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan [geïntimeerden] van € 106.544,83, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 25 oktober 2023 tot de dag van volledige betaling;

6.3.

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

6.4.

veroordeelt [appellanten] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 2.053,-- aan verschotten en

€ 7.144,-- aan salaris en op € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

6.5.

compenseert de proceskosten in incidenteel hoger beroep, in die zin dat partijen ieder hun eigen kosten van het incidenteel hoger beroep dragen;

6.6.

verklaart de veroordeling onder 6.2 uitvoerbaar bij voorraad;

6.7.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mr. D. Kingma, mr. J.E. van der Werff en mr. M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 september 2025.