Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 24/3382
14 augustus 2025
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te [Z] , belanghebbende,
tegen de uitspraak van 14 juni 2024 in de zaak met kenmerk AMS 23/5425 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2023 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna de WOZ-waarde) van de onroerende zaak [straat 1] 19-2 te [Z] (de woning) voor het jaar 2023 naar de waardepeildatum 1 januari 2022 vastgesteld op € 556.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting bekend gemaakt.
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar van 2 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Het tegen die uitspraak door belanghebbende ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld op 20 juli 2024 en het hoger beroep nader gemotiveerd op 17 september 2024. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 augustus 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een bovenwoning gelegen in de buurt [plaats] en is gebouwd in 1904. Het woonoppervlak is circa 72 m2.
2.2.
Voor het belastingjaar 2022 (waardepeildatum: 1 januari 2021) is de waarde van de woning bij beschikking vastgesteld op € 552.000. Bij uitspraak op bezwaar van 19 januari 2023 (voor het jaar 2022) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning verlaagd naar € 459.000. Tot de gedingstukken behoort taxatieverslag waarin een waarde van de woning voor het jaar 2022 wordt getaxeerd op € 442.000 (waardepeildatum 1 januari 2021).
2.3.
In het door de heffingsambtenaar opgemaakte taxatieverslag woning voor het jaar 2023 is onder meer het volgende vermeldt:
“Vastgestelde WOZ-waarde € 556.000 (waardepeildatum 01-01-2022)
Vorig vastgestelde WOZ-waarde € 552.000 (waardepeildatum 01-01-2021)
Verandering van de WOZ-waarde 0.72%”
2.4.
Tot de stukken van het geding behoort een door de heffingsambtenaar in de beroepsfase overgelegd taxatierapport (intern-waardeadvies) ten behoeve van het in deze zaak in geschil zijnde belastingjaar 2023, waarin de woning is vergeleken met drie bovenwoningen aan de adressen [straat 1] 13-2, [straat 1] 27-2 en [straat 2] 49-C (alle gelegen in de buurt [plaats] ).
3.Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft, voor zover van belang in hoger beroep, als volgt overwogen (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ’eiser’):
“
Gebruik van de vergelijkingsmethode
Gebruik van de vergelijkingsmethode
3.1.
Eiser voert het volgende aan. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning van eiser voor belastingjaar 2021 aanvankelijk vastgesteld op € 552.000,-. Nadat eiser daartoe bezwaar had ingediend, heeft de heffingsambtenaar de waarde verlaagd naar € 459.000,-. Eiser ontving op 25 februari 2023 een aanslag van de heffingsambtenaar, waarin de waarde van zijn woning voor belastingjaar 2022 werd vastgesteld op € 556.000,-, met daarin de vermelding dat het om een verhoging van 0,72% zou gaan. Volgens eiser is de heffingsambtenaar in deze aanslag ten onrechte uitgegaan van de aanvankelijk vastgestelde waarde van belastingjaar 2021 van € 552.000,-. Als de heffingsambtenaar de verhoging van 0,72% had toegepast op het juiste bedrag, namelijk de verlaagde waarde van € 459.000,-, dan had de waarde moeten worden vastgesteld op € 462.304,-.
3.2.
De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.[voetnoot 3: Zie de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.3.
Uit het systeem van de WOZ volgt dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw moet worden bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan. Hierbij moet voorbij worden gegaan aan de waarden die op eerdere waardepeildata aan de onroerende zaak zijn toegekend. Ieder jaar dient de heffingsambtenaar opnieuw de waarde vast te stellen, bijvoorbeeld door recente verkopen van vergelijkbare woningen te vergelijken. De waardestijging of -daling ten opzichte van andere waardepeildata doet dan ook niet ter zake. [voetnoot 4: Zie de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam 21 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2739.]
3.4.
Gelet op het voorgaande volgt de rechtbank eiser niet in zijn standpunt dat de heffingsambtenaar de verhoging van 0,72% had moeten toepassen op de (in tweede instantie lager) vastgestelde waarde van € 459.000,- voor belastingjaar 2021. Dat de heffingsambtenaar in de aanslag van 25 februari 2023 abusievelijk de aanvankelijk vastgestelde waarde voor belastingjaar 2021 van € 552.000,- heeft genoemd, maakt het voorgaande niet anders. De rechtbank ziet dat de heffingsambtenaar het percentage van 0,72% slechts heeft genoemd ter illustratie. De heffingsambtenaar heeft hiermee naar het oordeel van de rechtbank niet het vertrouwen gewekt of enige toezegging gedaan dat de waarde van de woning voor belastingjaar niet met meer dan 0,72% zou worden verhoogd. De beroepsgrond van eiser slaagt dus niet.
3.5
De beroepsgrond van eiser dat de verhoging van 0,72% eigenlijk had moeten worden toegepast op een bedrag van € 446.000,-, omdat uit een intern onderzoek naar de WOZ-waarde van 2021 bleek dat de waarde van de woning over 2021 op dit bedrag moest worden vastgesteld, slaagt ook niet. De rechtbank heeft hiervoor reeds overwogen dat waardes van voorgaande jaren niet bruikbaar zijn voor een waardebepaling. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat het in deze beroepszaak gaat om de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2022. De rechtbank kan niet oordelen over de waarde van de woning in belastingjaar 2021.
Is de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld?
4.1.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde WOZ-waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 556.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [straat 1] 13-2 , [straat 1] 27-2 en [straat 2] 49-CB . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
4.2.
Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de eventuele verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
4.3.
De rechtbank stelt vast dat de door de heffingsambtenaar gekozen vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn gelegen in dezelfde buurt als de woning van eiser. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en zijn ook qua type en bouwjaar goed vergelijkbaar met de woning. De rechtbank vindt de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
4.4.
De rechtbank stelt verder vast dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Uit het overzicht taxatiewaarden blijkt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de matige staat van onderhoud van de woning. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat het onderhoud van zijn woning op slecht zou moeten worden gekwalificeerd. De door hem aangevoerde omstandigheid dat de woning door gaskachels verwarmd wordt en geen centrale verwarming heeft, is daartoe onvoldoende. Met het overzicht taxatiewaarden heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de vergelijkingsobjecten ook verder inzichtelijk gemaakt. Uit dit overzicht taxatiewaarden blijkt bovendien dat de heffingsambtenaar de m²-prijs van de woning (€ 9.021,-) lager heeft gewaardeerd dan de gemiddelde gerealiseerde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 9.981,-). Op die manier is naar het oordeel van de rechtbank ook voldoende rekening gehouden met eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
Conclusie en gevolgen
5.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
5.2.
Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug.”
5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep
Zitting rechtbank
5.1.
Belanghebbende klaagt er in hoger beroep over dat hij op de zitting bij de rechtbank onvoldoende gelegenheid heeft gehad om te reageren op de heffingsambtenaar.
Uit het proces-verbaal van de zitting bij de rechtbank volgt niet dat belanghebbende onvoldoende gelegenheid heeft gehad om te reageren op hetgeen is aangevoerd door de heffingsambtenaar. Daarnaast heeft belanghebbende in hoger beroep nogmaals de kans om te reageren op hetgeen door de heffingsambtenaar wordt aangevoerd. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende daarmee voldoende gelegenheid gehad te reageren op de stellingen van de heffingsambtenaar. Belanghebbende heeft ook niet nader verklaard op welke uitlatingen van de heffingsambtenaar hij niet heeft kunnen reageren. De enkele stelling dat de heffingsambtenaar bij de zitting van de rechtbank meer aan het woord is geweest is (zo dat al het geval is geweest) onvoldoende om te concluderen dat onvoldoende hoor en wederhoor heeft plaatsgevonden.
Andere jaren
5.2.
Ook in hoger beroep brengt belanghebbende naar voren dat de voorliggende jaren aanzienlijk lager zijn beschikt en voor het jaar 2022, na bezwaar, de waarde is verlaagd tot € 459.000. Volgens hem dient daarom de WOZ-waarde daarom ook voor het voorliggende jaar lager te worden vastgesteld.
5.3.
De rechtbank heeft terecht overwogen dat de heffingsambtenaar ieder jaar opnieuw de waarde dient vast te stellen, waarbij waardestijgingen of -dalingen ten opzichte van andere jaren niet direct relevant zijn. Ook volgt het Hof hetgeen de rechtbank heeft overwogen ten aanzien van de verhoging van 0,72%. Het Hof neemt hetgeen de rechtbank heeft overwogen in rechtsoverwegingen 3.1 tot en met 3.5 over.
De waarde van de woning
5.4.
De rechtbank heeft op goede gronden (rechtsoverwegingen. 4.1 tot en met 4.4) een juiste beslissing over de WOZ-waarde genomen. Het Hof neemt deze beslissing en de gronden waarop ze berust over en maakt ze tot de zijne. Hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Het Hof merkt daarbij op dat belanghebbende voor zijn stelling dat met “de kosten voor het uitvoeren van alle benodigde werkzaamheden om de woning in lijn te brengen met andere vergelijkbare objecten in mijn buurt al snel richting EUR 160.000 gaan” geen nadere onderbouwing heeft gegeven (terwijl dat wel op zijn weg lag). Ook brengt het Hof in herinnering dat de WOZ-waardering een inschatting van de waarde van de woning als geheel is, die niet op grond van een wiskundige formule exact kan worden berekend. De heffingsambtenaar heeft, ook in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Slotsom
5.5.
De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt en de uitspraak van de rechtbank bevestigd dient te worden.
6.Kosten
Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 14 augustus 2025 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: