Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.349.063/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 11083158 CV EXPL 24-4230
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 september 2025
in de zaak van
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. B.M. Breedijk te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [plaats] ,
geïntimeerde,
niet verschenen.
Partijen worden hierna Eigen Haard en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
Huurster van een woning heeft jarenlang geen dan wel te weinig huur betaald. De vraag is of de wanbetaling de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Anders dan de kantonrechter beantwoordt het hof deze vraag bevestigend.
2.Het geding in hoger beroep
Eigen Haard is bij dagvaarding van 1 oktober 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 2 juli 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis). Op 25 november 2024 is een herstelexploot uitgebracht omdat tegen een onjuiste roldatum was gedagvaard.
Tegen [geïntimeerde] is verstek verleend.
Eigen Haard heeft een memorie van grieven met producties ingediend.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Eigen Haard heeft, kort samengevat, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis gedeeltelijk zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad -:
1. de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden;
2. [geïntimeerde] zal veroordelen binnen drie dagen na betekening van het te wijzen arrest het gehuurde te ontruimen;
3. [geïntimeerde] zal veroordelen aan Eigen Haard te betalen een bedrag van € 642,27 voor iedere maand gedurende welke zij na ontbinding van de huurovereenkomst het gehuurde in gebruik houdt/heeft gehouden;
4. [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten in hoger beroep, inclusief nakosten en met rente.
Eigen Haard heeft bewijs van haar stellingen aangeboden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in 1.1 en 1.2 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn komen vast te staan, zijn deze feiten de volgende.
3.1.
[geïntimeerde] huurt de woning aan het adres [straat] te [plaats] van Eigen Haard (hierna: het gehuurde of de woning). De huur bedraagt, na indexering, € 642,27 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.
3.2.
Er is een achterstand ontstaan in de huurbetalingen.
4.Eerste aanleg
4.1.
Eigen Haard heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 7.581,35 aan huurachterstand tot en met 31 mei 2024. Daarnaast vorderde zij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
4.2.
De kantonrechter heeft de gevorderde huurachterstand als niet betwist toegewezen. Hij wees de vorderingen tot ontbinding en ontruiming af. De kantonrechter heeft aan die beslissing ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] weliswaar structureel tekortgeschoten is in de nakoming van haar huurbetalingsverplichtingen, maar dat die tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt omdat de belangen van de minderjarige kinderen van [geïntimeerde] bij behoud van de woning in de gegeven omstandigheden zwaarder moeten wegen dan de belangen van Eigen Haard. De kantonrechter heeft [geïntimeerde] als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
5. Beoordeling
5.1.
Eigen Haard heeft in hoger beroep twee grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis. Beide grieven bestrijden het oordeel van de kantonrechter dat de structurele tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van haar huurbetalingsverplichtingen, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
5.2.
Met haar eerste grief betoogt Eigen Haard dat de kantonrechter i) heeft verzuimd een evenwichtige belangenafweging te maken tussen alle betrokken partijen (subgrief 1A), ii) ten onrechte geen gewicht heeft toegekend aan de verantwoordelijkheid van de ouder voor het welzijn van de kinderen (subgrief 1B) en iii) ten onrechte onvoldoende heeft onderzocht of er alternatieve oplossingen zijn voor de huisvesting van het gezin, in welk kader de kantonrechter ten onrechte heeft aangenomen dat [geïntimeerde] en haar kinderen niet bij familie of bekenden terecht kunnen en dat ze bij ontruiming op straat komen te staan (subgrief 1C).
5.3.
Subgrief 1C slaagt. Het hof overweegt in dit verband als volgt.
5.4.
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg erkend dat zij in de periode maart 2022 tot en met mei 2024 een huurachterstand heeft laten ontstaan van in totaal € 7.581,35, wat gelijk staat aan ruim een jaar aan huurtermijnen. Dat is een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Ondanks de wenken van de kantonrechter in het bestreden vonnis zich in te spannen de lopende huur te betalen en met hulp van de schuldhulpverlening met Eigen Haard in overleg te treden over een redelijke afbetalingsregeling, heeft [geïntimeerde] de huurachterstand nadien nog verder laten oplopen. Zij is bovendien niet met Eigen Haard in overleg getreden. Dat alles valt [geïntimeerde] zwaar aan te rekenen. De huurachterstand van inmiddels bijna anderhalf jaar over de periode maart 2022 tot en met februari 2025 (een totaalbedrag van € 10.789,88) rechtvaardigt in beginsel ruimschoots de ontbinding van de huurovereenkomst.
5.5.
Het hof acht het aannemelijk dat ontruiming uit de woning niet alleen voor [geïntimeerde] , maar ook voor haar minderjarige kinderen (negatieve) gevolgen zal hebben. De belangen van deze kinderen spelen dan ook een grote rol bij de vraag of ontruiming gerechtvaardigd is. Dit betekent echter niet dat een woning waarin kinderen wonen nooit mag worden ontruimd. Een vordering tot ontruiming zal niet kunnen worden toegewezen als de ontruiming tot een acute noodtoestand voor het kind zou leiden. Dat die situatie zich hier voordoet is echter niet gebleken. Dat voor [geïntimeerde] en haar kinderen daadwerkelijk dakloosheid dreigt als [geïntimeerde] de woning moet ontruimen, zoals zij in eerste aanleg stelde, is evenmin gebleken. Een concrete onderbouwing daartoe ontbrak al in eerste aanleg, en ontbreekt nog altijd. Dat [geïntimeerde] en haar kinderen dakloos zullen raken is overigens ook niet erg aannemelijk, omdat, zoals Eigen Haard onderbouwd heeft gesteld, sterke aanwijzingen bestaan dat [geïntimeerde] en haar kinderen (al vanaf de aanvang van de huurovereenkomst) niet in de woning wonen. Ook anderszins is niet gebleken van bijzondere omstandigheden die maken dat de ontruiming (gelet op de belangen van de kinderen) achterwege zou moeten blijven.
5.6.
De wanbetaling rechtvaardigt dus de ontbinding met haar gevolgen. Anders dan de kantonrechter zal het hof de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning dan ook toewijzen.
5.7.
Omdat grief 1C slaagt, behoeft grief 2 over de, volgens Eigen Haard onterechte, aanname van de kantonrechter dat [geïntimeerde] is gescheiden van de vader van de kinderen, geen behandeling meer. Dat geldt ook voor de grieven 1A en 1B.
5.8.
Het bestreden vonnis zal gedeeltelijk worden vernietigd, namelijk voor zover daarbij de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zijn afgewezen. Het hof wijst die vorderingen alsnog toe. Ook de gevorderde gebruiksvergoeding is toewijsbaar.
5.9.
[geïntimeerde] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
- explootkosten € 136,72
- griffierecht € 798,00
- salaris advocaat € 1.214,00
Totaal € 2.148,72.
6.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis voor zover daarbij de vorderingen van Eigen Haard tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zijn afgewezen;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan het adres [straat] te [plaats] ;
veroordeelt [geïntimeerde] om de woning binnen drie dagen na betekening van dit arrest te ontruimen en ter beschikking van Eigen Haard te stellen, met machtiging van Eigen Haard om indien [geïntimeerde] in gebreke blijft hieraan te voldoen, zelf de ontruiming te doen bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm conform het in artikelen 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [geïntimeerde] om aan Eigen Haard te betalen een bedrag van € 642,27 voor iedere maand gedurende welke zij na ontbinding van de huurovereenkomst het gehuurde in gebruik houdt/heeft gehouden;
veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard vastgesteld op € 2.148,72 en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. I. de Greef, M.C. Bosch en M.M. Kruithof en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 september 2025.